住宅ローン残債があっても家売ることは可能？不動産売却の無料相談

― ローンが残るマイホームの売却方法と注意点を筑西市の不動産会社がわかりやすく解説 ―

こんにちは。ひがの製菓（株）不動産部です。

マイホームを購入したものの、転勤や住み替え、離婚、相続、家計の変化など、さまざまな事情によって自宅の売却を考えることがあります。しかし、住宅ローンを返済している途中の場合、「まだローンが残っているのに家を売ることはできるのだろうか」「売却代金だけで住宅ローンを完済できなかったらどうなるのだろうか」と、不安を感じる方も多いのではないでしょうか。

住宅ローンが残っている不動産でも、一定の条件を満たせば売却することは可能です。ただし、住宅ローンを利用して購入した住宅には、金融機関の抵当権が設定されていることが一般的であり、売却時にはローンの返済や抵当権の抹消について適切に対応する必要があります。そのため、売却を考え始めた段階で、現在のローン残高と不動産の価値を把握することが大切です。

今回は、筑西市で不動産売却をご検討されている方に向けて、住宅ローンの残債がある家を売却する方法や、売却価格がローン残高を下回る場合の対応、売却にかかる費用、無料相談を活用するメリットなどについて詳しく解説します。今の住まいをどうするべきか悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。

1．住宅ローンが残っていても家を売ることはできる？

住宅ローン返済中でも売却を検討できる

住宅ローンが残っているからといって、必ずしも家を売却できないわけではありません。一般的な不動産売却では、売買代金などを利用して住宅ローンを完済し、金融機関が設定している抵当権を抹消したうえで、買主へ不動産を引き渡す方法が取られます。つまり、売却時点でローンが残っていても、売却代金や自己資金などによって完済できる見込みがあれば、売却を進められる可能性があります。

例えば、住宅ローンの残高が1,800万円で、自宅の売却価格が2,300万円と見込まれる場合、売却価格からローン残高を差し引くと500万円の差額が生じます。ただし、実際には仲介手数料や登記関連費用などの諸費用がかかるため、差額のすべてが手元に残るわけではありません。売却後の資金を正確に把握するには、住宅ローンの完済に必要な金額と売却費用の両方を確認する必要があります。

一方で、住宅ローンの残高が2,300万円あるのに対し、自宅の売却価格が2,000万円程度と見込まれる場合には、売却代金だけではローンを完済できない可能性があります。このような場合でも、自己資金で不足分を補う方法や、金融機関と相談しながら別の売却方法を検討する余地があるため、早い段階で状況を整理することが重要です。

売却時には抵当権の抹消が重要になる

住宅ローンを利用して購入した不動産には、金融機関が融資の担保として抵当権を設定していることが一般的です。抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った場合などに、債権者が担保となっている不動産から債権を回収するための権利であり、住宅ローンを完済しただけで登記上の抵当権が自動的に消えるわけではありません。

通常の売却では、住宅ローンの完済と抵当権抹消の手続きを行い、買主が問題なく所有権を取得できる状態にして引き渡します。そのため、売却代金でローンを完済する予定であっても、決済当日に必要な資金や金融機関の手続き、登記に必要な書類などを事前に確認しておくことが大切です。

なお、抵当権が設定されている不動産でも、売却の相談や査定を受けることは可能です。まずは現在のローン残高と不動産の査定価格を確認し、売却によってどの程度の資金を確保できるのかを把握することから始めましょう。

2．住宅ローン残債と不動産の売却価格を確認する

住宅ローンの正確な残高を把握する

住宅ローンの残債がある家を売却するときに、最初に確認したいのが現在のローン残高です。購入時の借入金額や毎月の返済額からおおよその残高を推測することはできますが、金利や返済方法、ボーナス返済の有無などによって元金の減り方は異なるため、正確な数字を確認することが重要です。

住宅ローンの残高は、金融機関のインターネットサービスや返済予定表、残高証明書などで確認できる場合があります。また、実際に売却する際には、売却予定日までの返済額や完済に必要な金額について、借入先の金融機関に確認する必要があります。繰り上げ返済の手数料などが発生する契約もあるため、ローンの残高だけでなく、完済に必要な条件も把握しておきましょう。

住宅ローンの残高がわかれば、不動産の査定価格と比較して、売却によって完済できる可能性があるのか、自己資金が必要になるのかを検討しやすくなります。売却を決めてから慌てて調べるのではなく、売却を考え始めた段階で情報を整理しておくと、その後の資金計画を立てやすくなります。

不動産の査定価格は購入時の価格とは異なる

住宅の売却価格は、購入したときの金額や住宅ローンの残高によって決まるものではありません。現在の不動産市場における需要と供給、周辺の取引事例、土地の広さや形状、建物の築年数、室内の状態、道路への接し方、生活施設へのアクセスなど、さまざまな要素によって評価が変わります。

特に、筑西市内で住宅を売却する場合にも、同じ市内であればどの地域でも同じような価格で売れるというわけではありません。最寄り駅や商業施設までの距離、周辺環境、建物の維持管理状況などによって購入希望者からの評価は異なるため、現在の物件の状況に合わせた査定を受けることが大切です。

また、不動産会社が提示する査定価格は、必ずその金額で売却できることを保証するものではありません。査定額の根拠や想定される販売期間、売却に必要な費用などを確認し、現実的な売却計画を立てることが、住宅ローンの残債がある家を売却するうえで重要なポイントになります。

3．売却価格が住宅ローン残高を上回る場合

売却代金で住宅ローンを完済する

自宅の売却価格が住宅ローンの残高を上回っている場合は、売却代金を使って住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する方法を検討できます。このようなケースでは、売却価格から住宅ローンの返済額と売却にかかる諸費用を差し引いた金額が、手元に残る資金の目安となります。

例えば、売却価格が2,800万円で住宅ローンの残高が2,100万円の場合、単純な差額は700万円ですが、実際には仲介手数料や登記関連費用などが必要となります。売却後に受け取れる資金を把握するには、ローン残高との差額だけで判断せず、売却費用や完済時に必要な金額を含めて計算することが大切です。

手元に資金が残る場合には、住み替え先の購入費用や賃貸住宅への引っ越し費用、今後の生活資金などに充てられる可能性があります。ただし、新居の購入にあたって新たな住宅ローンを利用する場合には、現在の住宅ローンの完済時期や新しい借り入れの審査なども関係するため、売却と住み替えを一体的に考えることが重要です。

売却にかかる諸費用も忘れずに計算する

不動産売却では、住宅ローンの返済以外にもさまざまな費用が発生する可能性があります。不動産会社に仲介を依頼する場合の仲介手数料や、抵当権抹消登記に関する費用、住所や氏名の変更登記が必要な場合の費用など、物件や売却条件に応じた支出を見込んでおく必要があります。

また、土地の境界が明確でない場合には測量が必要になることがあり、建物の状態や売却条件によっては残置物の撤去費用や修繕費用などが発生することもあります。すべての売却で同じ費用がかかるわけではないため、物件の状況を確認しながら、必要となる費用を具体的に把握することが大切です。

さらに、不動産の売却によって利益が生じた場合には、譲渡所得税などの税金が関係することがあります。居住用財産の売却には一定の要件を満たすことで利用できる特例もありますが、適用の可否は個別の事情によって異なるため、必要に応じて税理士などの専門家に相談し、税金を含めた資金計画を立てましょう。

4．売却価格が住宅ローン残高を下回る場合

オーバーローンとはどのような状態か

不動産の売却価格が住宅ローンの残高を下回っている状態は、一般的にオーバーローンと呼ばれます。例えば、住宅ローンの残高が2,500万円ある一方で、自宅の査定価格が2,000万円の場合、売却価格だけでは500万円の不足が生じ、さらに売却費用も必要になるため、完済に向けて別の資金を準備しなければならない可能性があります。

オーバーローンになる理由はさまざまで、住宅購入時に多額の借り入れをした場合や、購入後に不動産価格が下がった場合、返済期間がまだ長く残っている場合などが考えられます。住宅ローンの返済を続けていても、不動産の価値が同じ割合で上昇するとは限らないため、売却を検討する際には現在の市場価格を確認することが重要です。

オーバーローンだからといって、必ず売却できないわけではありませんが、通常の売却では住宅ローンを完済し、抵当権を抹消するための資金が必要となります。自己資金で不足分を補えるのか、金融機関と相談できる方法があるのかを整理し、売却後の返済負担も含めて検討することが大切です。

自己資金で不足分を補う方法

住宅ローンの残高が売却価格を上回っている場合でも、預貯金などの自己資金を利用して不足分を補えるのであれば、通常の売却を進められる可能性があります。ただし、売却に必要な費用を含めると当初の想定より多くの資金が必要になることもあるため、手元の預貯金をすべて不動産売却に充てるのではなく、生活費や緊急時の資金も考慮する必要があります。

特に、売却後に賃貸住宅へ転居する場合や、新たに住宅を購入する場合には、引っ越し費用や敷金・礼金、家賃、生活用品の購入費などが必要になる可能性があります。住宅ローンを完済することだけを優先してしまうと、売却後の生活資金が不足するおそれがあるため、売却前後の収支を一体的に考えることが重要です。

不足分を自己資金で補うことが難しい場合には、無理に売却を進めるのではなく、金融機関に現在の状況を説明し、利用できる対応方法について相談しましょう。追加の借り入れを検討する場合にも、審査や返済能力の確認が必要となるため、安易に借り入れを増やすのではなく、将来の家計への影響を慎重に考えることが大切です。

任意売却という方法を検討するケース

住宅ローンの返済が難しくなり、売却代金や自己資金だけでは完済できない場合には、金融機関などの債権者の同意を得て不動産を売却する「任意売却」という方法が検討されることがあります。通常の売却とは異なり、抵当権などの権利関係を整理するために債権者との調整が必要となるため、売却できるかどうかや売却条件について個別に確認しなければなりません。

任意売却を行った場合でも、売却代金で住宅ローンを完済できなければ、残った債務が自動的になくなるわけではありません。売却後の返済方法についても債権者との協議が必要となることがあるため、現在の収入や生活費、今後の住居費などを踏まえ、現実的な返済計画を検討することが大切です。

また、住宅ローンの返済がすでに滞っている場合には、状況によっては競売などの手続きが進む可能性もあるため、問題を先送りにせず、早い段階で金融機関や専門家に相談することが重要です。任意売却が利用できるかどうかは契約や個別の状況によって異なるため、必ず実現できる方法として考えるのではなく、複数の選択肢の一つとして検討しましょう。

5．住宅ローンが残る家を売却する際の注意点

売却の時期と住宅ローンの返済計画を合わせる

住宅ローンが残っている家を売却する場合には、売却の時期とローンの返済、引っ越しの予定などを合わせて考えることが重要です。不動産は売り出してすぐに買主が見つかるとは限らず、販売活動から売買契約、決済、引き渡しまで一定の期間が必要となるため、転勤や住み替えなどで期限がある場合には、余裕を持った計画を立てる必要があります。

売却を急ぎすぎると、価格交渉で不利になったり、十分な条件を検討しないまま契約してしまったりする可能性があります。一方で、希望価格にこだわりすぎると販売期間が長引き、その間も住宅ローンの返済や固定資産税、維持管理費などの負担が続く場合があるため、価格と期間のバランスを考えることが大切です。

また、住み替えを予定している場合には、現在の住宅の引き渡し時期と新居への入居時期が合わないことも考えられます。仮住まいが必要になる可能性や、売却代金を受け取る前に発生する支出なども含めて計画を立てることで、資金面の不安を軽減しやすくなります。

売却を依頼する不動産会社の説明を確認する

住宅ローンが残っている家を売却する際には、査定価格だけでなく、販売方法や売却にかかる期間、費用、住宅ローンの完済に向けた手続きなどについて、わかりやすく説明してくれる不動産会社を選ぶことが大切です。特に、売却価格がローン残高に近い場合には、諸費用を差し引いた後にどの程度の資金が残るのか、不足が生じる可能性があるのかを具体的に確認する必要があります。

不動産会社によって査定価格や販売方針が異なる場合もあるため、査定額の高さだけで判断するのではなく、価格の根拠や周辺の取引状況、販売活動の進め方などについて説明を受けることをおすすめします。売却後の資金計画に関わる内容についても、不明な点をそのままにせず、一つずつ確認しながら進めることが重要です。

なお、不動産会社が対応できるのは主に不動産の査定や販売活動、売買契約に関する業務であり、金融機関の融資判断や税務上の判断、法的な紛争の解決などは、それぞれの専門機関への相談が必要になる場合があります。必要に応じて金融機関、税理士、弁護士などと連携しながら進めることで、より適切な判断につなげやすくなります。

6．不動産売却の無料相談を活用するメリット

売却できるかどうかを早い段階で検討できる

住宅ローンが残っている家の売却を考えていても、何から始めればよいかわからず、なかなか行動に移せない方もいらっしゃいます。そのような場合には、不動産会社の無料相談を活用し、現在の不動産の価値や売却の流れ、必要となる手続きについて情報を整理することが、具体的な判断につながる第一歩となります。

無料相談では、物件の所在地や広さ、築年数、現在の住宅ローン残高など、わかる範囲の情報をもとに、どのような売却方法が考えられるのかを検討できる場合があります。相談したからといって必ず売却しなければならないわけではなく、売却を急ぐべきか、返済を続けながら様子を見るべきかなど、今後の方向性を考えるための情報収集として活用することもできます。

ただし、相談時点で示される査定価格や売却の見通しは、実際の成約価格を保証するものではありません。物件の状態や市場の動向によって結果が変わることもあるため、相談内容を参考にしながら、必要な資料や費用、今後のスケジュールを具体的に整理していくことが大切です。

売却以外の選択肢も含めて考える

住宅ローンが残っている場合、必ずしもすぐに売却することだけが最善の方法とは限りません。転勤や一時的な収入減少など、事情によっては現在の住宅に住み続ける方法や、住み替えの時期を調整する方法などが考えられるため、売却する場合と売却しない場合の両方を比較することが重要です。

例えば、住宅ローンの返済に大きな問題がなく、将来的に住み続ける見込みがある場合には、維持管理費や修繕費なども含めて現在の住宅を保有するメリットを検討できます。一方、住宅ローンの返済負担が家計を圧迫している場合や、今後住む予定がない場合には、売却によって住居費や維持管理の負担を整理できる可能性があります。

不動産売却の無料相談は、売却を決めた人だけが利用するものではなく、現在の状況を整理し、選択肢を比較するためにも活用できます。今後の生活設計や家計への影響を踏まえ、自分に合った方法を考えるための情報を集めていきましょう。

7．筑西市で住宅ローン残債のある家を売却するなら

地域の不動産事情を踏まえて売却計画を立てる

筑西市で住宅ローンが残っている家を売却する場合には、地域の不動産市場や物件の特性を踏まえて、現実的な売却計画を立てることが大切です。土地の広さや建物の築年数が似ていても、周辺環境や交通の利便性、道路との接し方、建物の維持管理状況などによって、購入希望者からの評価は変わります。

また、住宅ローンの残高が売却価格に近い場合には、査定価格の違いが売却後の資金計画に大きく影響することがあります。そのため、購入時の価格や住宅ローンの残高だけを基準にするのではなく、現在の市場でどの程度の価格が見込まれるのか、売却費用を差し引いた後にどのような結果になるのかを具体的に検討する必要があります。

不動産の売却には、価格だけでなく、販売期間や引き渡しの条件、住宅ローンの完済手続きなど、複数の要素が関係します。筑西市の不動産事情を踏まえながら、物件の状態や住宅ローンの状況に合った進め方を検討することで、売却後の生活を見据えた判断がしやすくなります。

住み替えや生活再建を見据えた計画が重要

住宅ローンが残っている家を売却する理由は、住み替えや転勤、家族構成の変化、相続、家計の見直しなど、人によってさまざまです。売却そのものを目的にするのではなく、売却後にどこで生活するのか、どの程度の住居費が必要になるのか、手元に残る資金をどのように活用するのかまで考えておくことが大切です。

特に、売却代金で住宅ローンを完済できる場合でも、新しい住まいの確保や引っ越し、生活費などの支出が発生するため、売却後に十分な資金が残るかどうかを確認しておく必要があります。一方、売却代金だけではローンを完済できない場合には、不足分の準備や返済方法について検討し、売却後も無理のない生活を続けられるように計画することが重要です。

住宅ローンの残債があることを理由に、売却についての相談をためらう必要はありません。まずは現状を把握し、利用できる方法や必要な費用を整理することで、今後の生活に合った選択肢を見つけやすくなります。

まとめ

住宅ローンの残債がある家でも、売却することは可能です。ただし、売却代金で住宅ローンを完済できるかどうかによって、必要な手続きや資金計画は大きく変わります。売却価格がローン残高を上回る場合には、諸費用を差し引いた後に残る資金を確認し、売却価格がローン残高を下回る場合には、自己資金で不足分を補えるか、金融機関と相談できる方法があるかなどを検討する必要があります。

また、売却時には抵当権の抹消が必要となることが一般的であり、住宅ローンの完済に必要な金額や手続きについて、事前に金融機関へ確認しておくことが大切です。仲介手数料や登記費用、必要に応じた測量費や税金なども考慮し、売却後の生活資金まで含めた計画を立てることが、安心して不動産売却を進めるためのポイントになります。

筑西市で住宅ローンが残っている自宅の売却をご検討中の方は、まずは現在のローン残高と不動産の価値を把握し、どのような方法が考えられるのかを整理してみてはいかがでしょうか。ひがの製菓（株）不動産部では、不動産売却を検討されている方に向けて、地域の不動産事情を踏まえながら、売却の流れや価格の考え方などをわかりやすくお伝えすることを大切にしています。

住宅ローンが残っているからといって、最初から売却を諦める必要はありません。大切なのは、現在の状況を正しく把握し、必要な費用や手続きを確認したうえで、無理のない方法を検討することです。売却後の暮らしまで見据えながら、一つずつ情報を整理し、ご自身の状況に合った選択肢を考えていきましょう。

ひがの製菓株式会社　不動産部