市街化調整区域の古家でも大丈夫？不動産業者が教える売却のヒント

「古い」「調整区域だから売れない」と決めつける前に知っておきたい、筑西市の不動産売却で確認したいポイント

「所有している家がかなり古くなってしまった」「市街化調整区域にあるから、普通の住宅のようには売れないのではないか」「長年空き家にしているので、もう不動産としての価値はないのではないか」といった不安を抱えて、不動産売却をためらっている方は少なくありません。

特に筑西市では、市街化調整区域が広い範囲を占めており、住宅地として利用されている場所であっても、都市計画法上の扱いやこれまでの建築経緯などによって、売却時に確認しておきたい事項がいくつもあります。筑西市の都市計画資料によると、下館・結城都市計画区域のうち市街化調整区域は広い面積を占めています。

しかし、「市街化調整区域にある古家だから売れない」と最初から決めつける必要はありません。

古い建物であっても、土地の条件や建物の状態、現在の利用状況、これまでの許可や確認の内容などを一つずつ整理することで、その不動産にどのような売却の可能性があるのかを考えることができます。

今回は、筑西市で市街化調整区域にある古家の売却を考えている方に向けて、不動産業者の立場から、価格だけでは判断できないポイントや、売却前に確認しておきたいことについて詳しく解説します。

1．そもそも市街化調整区域とは？

市街化調整区域という言葉を聞くと、「家を建ててはいけない土地」というイメージを持たれる方もいらっしゃいますが、正確には少し違います。

市街化調整区域とは、都市計画法上、市街化を抑制することを基本とする区域のことであり、どの土地でも自由に住宅や店舗などを建築できる区域ではありません。

筑西市においても、市街化調整区域では開発行為について一定の制限があり、開発行為を行う場合には、原則として面積にかかわらず市長の許可が必要とされています。

ただし、市街化調整区域に住宅が存在していること自体は珍しいことではありません。

実際に筑西市の空き家情報にも、市街化調整区域に所在する中古住宅が掲載されている例がありますので、「調整区域だから不動産として扱えない」と一律に考えるのは適切ではありません。

重要なのは、その土地や建物について、どのような経緯で現在の住宅が存在しているのかを確認することです。

2．「古家」と「売れない家」は同じではありません

築年数がかなり経過した住宅を所有していると、「建物が古いから価値がない」と考えてしまいがちですが、不動産の価値は建物の築年数だけで決まるわけではありません。

土地の広さや形状、道路との接し方、周辺環境、住宅として利用できる可能性、既存建物の状態などを総合的に見て、その不動産を購入する人がどのような利用をできるのかを考える必要があります。

たとえば、建物自体はかなり古くても、敷地が広く、車を複数台停められ、周辺に住宅があるなどの条件がそろっていれば、一定の需要が見込める場合があります。

また、古い住宅だからこそ、現代の新築住宅にはない広い敷地や大きな納屋、庭、農地に近い環境などが魅力になるケースもあります。

もちろん、古家をそのまま使用できるかどうかは建物の状態によって変わりますので、売却前には建物の劣化状況なども確認しておくことが大切です。

3．市街化調整区域の売却で最初に確認したいこと

市街化調整区域の古家を売却するとき、最初に確認しておきたいのは「この土地と建物が、現在どのような法的・都市計画上の状態になっているのか」という点です。

同じように見える古家でも、過去の建築時期や建築許可、開発許可、土地の利用状況などによって、購入後にできることが異なる可能性があります。

特に注意したいのが、「今建っているから、誰でも買って、そのまま同じように住めるはず」と考えてしまうことです。

市街化調整区域では、土地を購入した後に建て替えたり、増築したり、用途を変更したりする場合に、都市計画法などの関係から確認が必要になることがあります。

そのため、売却する側も「住宅が建っている土地」という情報だけで判断せず、現在の建物がどのような根拠で建てられているのかをできるだけ確認しておくことが重要です。

4．「今住める」と「建て替えられる」は別の問題です

市街化調整区域の古家を売却するとき、特に注意したいのが「現在の建物を使えること」と「将来、自由に建て替えられること」は同じではないという点です。

現在の住宅が問題なく利用できていたとしても、購入者が将来的に建て替えを希望する場合には、別途都市計画法や建築関係の条件を確認する必要が生じる可能性があります。

また、古家を取り壊して更地にした場合、現在建っている建物と同じ条件で新しい建物を建てられるとは限りません。

そのため、「古いから解体して更地にすれば売りやすくなるだろう」と安易に考えることはおすすめできません。

むしろ、市街化調整区域の物件では、建物を残した状態での売却と、更地にした場合の売却とで、購入希望者が考える利用方法や法的な確認事項が変わる可能性があります。

解体を検討するのであれば、先に不動産会社や行政窓口などに相談してから判断することが大切です。

5．筑西市では「区域指定」という制度もあります

市街化調整区域だからといって、すべての場所で住宅建築の可能性が同じように制限されているわけではありません。

筑西市には、市街化調整区域の中でも一定の条件を満たして市が指定した区域において、住宅などの建築を一定程度緩和する「区域指定制度」があります。

筑西市の説明では、区域指定された地域であれば、市街化調整区域であっても住宅などを建築できる制度が設けられていますが、実際の建築には都市計画法による開発許可など、関係法令に基づく確認や手続きが必要です。

そのため、所有している古家が市街化調整区域にあるからといって、地域全体を一括りにして判断するのではなく、「その土地がどの区域に該当しているのか」を個別に確認することが重要です。

同じ市街化調整区域でも、場所によって条件が違う可能性があるため、住所だけではなく土地の位置を確認しながら調査する必要があります。

6．「区域指定されているから大丈夫」とも限りません

ここで一つ注意したいのは、区域指定の対象になっていることだけを確認して、すべての問題が解決すると考えないことです。

建築や開発については、都市計画法だけでなく、接道条件、上下水道、排水、農地法、建築基準法など、複数の条件を確認する必要がある場合があります。

さらに、筑西市では市街化調整区域の区域指定について、災害リスクを考慮した制限も設けられています。

市の資料では、一定の浸水ハザードエリアなどについて、原則として開発行為や建築行為ができない区域が示されており、土地を購入する場合などには事前相談を行うよう案内されています。

したがって、「市街化調整区域だけど区域指定だから問題ない」と簡単に判断するのではなく、実際の土地について個別に確認することが必要です。

7．古家の売却では「土地」と「建物」を分けて考える

古家を売却するときには、土地と建物を一体として見るだけではなく、それぞれの価値や状態を考えることも重要です。

建物については築年数、構造、屋根や外壁、水回り、雨漏り、傾きなどを確認する必要がありますが、土地については面積、形状、道路、周辺環境、法的な制限などを確認する必要があります。

特に築年数がかなり経過している住宅の場合、購入希望者が「建物をそのまま使いたい」のか、「リフォームして使いたい」のか、「建物を解体して土地を活用したい」のかによって、物件の見え方が大きく変わります。

市街化調整区域では土地利用に関する制限があるため、単純に「更地にしたほうが価値が高くなる」とは言い切れません。

だからこそ、古家の売却では建物の状態だけを見て判断せず、土地と建物を合わせた不動産全体として売却方法を検討することが大切です。

8．古家を先に解体するのは慎重に

「古い家が建っていると売れにくいから、解体して更地にしてしまおう」と考える方もいらっしゃいます。

確かに、一般的な住宅地では更地を希望する購入者もいますし、建物の管理負担をなくすことで売却しやすくなるケースもあります。

しかし、市街化調整区域では、現在建っている建物が存在すること自体に意味がある場合があります。

特に、購入者がその建物を住宅として利用したいと考えている場合、建物を解体することで新たな建築について確認が必要になり、かえって購入検討者が限定される可能性もあります。

そのため、解体費用を支払ってから売却を考えるのではなく、まず現状のまま売却できる可能性や、建物を残した場合のメリットについて不動産会社に相談することをおすすめします。

「解体してから考える」のではなく、「売却方法を考えてから解体を判断する」という順番が大切です。

9．農地が一緒になっている場合はさらに確認が必要です

筑西市の市街化調整区域にある古家では、住宅の敷地だけでなく、周辺に田や畑などの農地が含まれているケースもあります。

このような物件では、住宅の売却だけを考えていても、土地の一部が農地として扱われている場合には、農地法など別の確認が必要になる可能性があります。

「家が建っている土地だから全部宅地だろう」と思っていても、登記上の地目や実際の利用状況が異なることもあるため、土地の一筆ごとに確認することが大切です。

また、農地を宅地として利用することや、農地を他の用途に変更することには、一定の手続きが必要になる場合があります。

市街化調整区域の古家を売却するときには、建物だけを見るのではなく、敷地全体の地目や土地の状況まで確認することが、後から問題を発生させないための重要なポイントになります。

10．「接道」は必ず確認したいポイントです

古家の売却では、道路との関係も非常に重要です。

建物が現に建っているからといって、現在の建築基準法上の条件をそのまま満たしているとは限りませんし、将来的な建て替えなどを考える場合には、道路の種類や幅員、接道状況などを確認する必要があります。

特に昔から存在する住宅の場合、現在の住宅地とは道路事情が異なっていることもあります。

また、敷地に接しているように見える道路が、実際には公道なのか私道なのか、あるいは別の土地所有者が管理する通路なのかによっても、購入者が確認すべき内容が変わります。

古家を売却するときには、「車が普通に入れるから問題ない」と判断するのではなく、不動産会社に道路関係の資料などを確認してもらうことが大切です。

11．長期間空き家にしているなら建物の状態を確認しましょう

古家を長期間使用していない場合には、建物の劣化が進んでいる可能性があります。

人が住まなくなると、室内の換気が行われなくなったり、給排水設備が使われなくなったりすることで、湿気やカビ、設備の不具合などが発生しやすくなります。

また、屋根や外壁についても、雨風による劣化が進んでいる場合があります。

購入希望者が内覧したときに、写真では分からなかった劣化が目立つと、価格交渉の材料になる可能性もあります。

だからといって、売却前にすべてを新しくする必要があるわけではありません。

重要なのは、現在どのような状態なのかを把握し、その状態を正確に購入希望者へ説明できるようにしておくことです。

古家の場合には、良いところだけを見せるよりも、現状を整理したうえで適切な価格を考えるほうが、結果的にスムーズな売却につながることがあります。

12．市街化調整区域の古家は「誰に売るか」も重要です

一般的な住宅地に比べて、市街化調整区域の古家では、購入希望者が物件を見るときのポイントが少し違う場合があります。

駅から近いことや新しい設備だけを重視する人ではなく、広い土地を求めている人、自然の多い環境を好む人、現在の建物を活用したい人、地域とのつながりを重視する人など、さまざまな需要が考えられます。

もちろん、実際にどのような購入者が見つかるかは物件ごとに異なりますが、「古いから価値がない」という一方向の見方ではなく、その不動産を必要とする人がどこにいるのかを考えることが重要です。

特に広い敷地や既存建物、物置、納屋などがある場合には、それらが購入者にとってメリットになる可能性もあります。

不動産売却では、物件の弱点を隠すのではなく、条件を正しく整理して、その物件に合った購入層へ魅力を伝えることが大切です。

13．価格は「筑西市の平均」だけでは決められません

市街化調整区域の古家を売却するとき、「筑西市の中古住宅相場はこのくらいだから、自分の家も同じくらいだろう」と考えるのは危険です。

不動産価格は、同じ市内であっても、地域や土地面積、道路条件、建物の状態、法的な制限などによって大きく変わります。

特に市街化調整区域の場合には、住宅として利用できる条件や建て替えに関する確認事項などが物件ごとに異なる可能性があるため、一般的な中古住宅の価格だけでは判断しにくい部分があります。

そのため、価格査定を依頼するときには、単純な「築年数と土地面積」だけではなく、市街化調整区域としての法的な条件も含めて確認してもらうことが重要です。

価格が安いから売れる、高いから売れないという単純な話ではなく、「その価格で購入した人がどのように利用できるのか」が納得できる価格設定につながります。

14．売却前に「資料」を集めておくと話が進みやすくなります

市街化調整区域の古家を売却するときには、建物や土地に関する資料が残っていれば、できるだけ整理しておくとよいでしょう。

建築確認に関する資料、過去の売買契約書、土地や建物の登記関係資料、固定資産税に関する資料、増築や改修の記録など、昔の資料が残っている場合には、不動産会社が物件の状況を確認する際の参考になります。

特に古い住宅では、「いつ建てたのか」「誰が建てたのか」「途中で増築していないか」「どのような工事をしたのか」など、所有者自身も詳しく把握していないケースがあります。

資料がすべて揃っていなくても問題ありませんが、手元にあるものを整理しておくことで、調査すべきポイントを把握しやすくなります。

また、資料がないからといって売却できないと決まるわけではありませんので、分からないことは分からないまま不動産会社へ伝えることも大切です。

15．「古家付き土地」として考える方法もあります

建物の築年数が古く、住宅としての評価が難しい場合には、「中古住宅」としてだけではなく、「古家付き土地」という視点から売却方法を考えることもできます。

ただし、市街化調整区域の場合には、単純な土地売買とは違って、購入後の建築や土地利用について確認が必要になるため、「更地にすれば誰でも家を建てられる」という前提で広告を出すことはできません。

現在の建物を利用するのか、修繕して使うのか、将来的な建て替えを検討するのかなど、購入者が考えられる利用方法を整理したうえで、適切に情報を伝える必要があります。

不動産会社としても、物件の魅力だけを強調するのではなく、法的な制限や注意点を含めて説明できる状態にしておくことが、購入後のトラブルを防ぐために重要です。

16．「売れないかもしれない」と思ったときこそ、まず調査する

市街化調整区域の古家について、「こんな家は売れないだろう」と所有者自身が判断してしまうことがあります。

しかし、売れるかどうかを判断するためには、まずその不動産がどのような条件を持っているのかを調査しなければなりません。

土地の面積や建物の築年数だけではなく、都市計画上の区域、過去の建築経緯、道路、上下水道、農地の有無、建物の状態などを確認して初めて、その不動産の特徴が見えてきます。

実際、国土交通省が市街化調整区域の取引について行った調査でも、建物の建築可能性などを調査したうえで仲介を判断する事業者がいることや、既存の住宅団地などでは取引が行われていることが示されています。

つまり、市街化調整区域という言葉だけで「売れない」と判断するのではなく、個別の物件として調べることが大切なのです。

17．売却を急いでいなくても、早めの査定には意味があります

「まだ売る予定はないけれど、将来的には処分したい」と考えている場合でも、早めに不動産の状態を把握しておくことには意味があります。

古家は時間が経過するほど建物の劣化が進む可能性がありますし、所有者が高齢になったり、相続が発生したりすると、売却の判断を急がなければならない状況になることもあります。

特に市街化調整区域の不動産では、一般的な住宅地の物件より確認事項が多くなる可能性があるため、売却を決めてからすべてを調べ始めるより、早い段階で状況を把握しておくほうが安心です。

今すぐ売るかどうかを決める必要はなくても、「この土地はどういう区域なのか」「この建物はどのような扱いなのか」「売却するとしたらどんな点が問題になりそうなのか」を知っておくだけでも、将来の選択肢を考えやすくなります。

18．市街化調整区域だからこそ、地域を知る不動産会社へ相談する

市街化調整区域の古家を売却する場合には、単に物件情報をインターネットへ掲載するだけではなく、地域の不動産事情や都市計画上のルールを理解していることが重要になります。

筑西市では市街化調整区域が広く存在しており、さらに区域指定制度などもあるため、物件ごとに確認する必要があります。

また、筑西市では市街化調整区域における開発や建築について、事前相談を行う仕組みも用意されていますので、具体的な建築や土地利用を検討する場合には、行政への確認も重要になります。

不動産会社だけで判断できることと、行政に確認しなければならないことを分けながら、一つずつ整理していくことが、市街化調整区域の売却では特に大切です。

19．古家の価値は「新しさ」だけではありません

不動産というと、築年数が新しいほど価値が高く、古いほど価値が低いと考えがちですが、実際の不動産売却ではそれだけでは説明できない魅力があります。

たとえば、広い土地、昔ながらの間取り、庭、納屋、物置、周辺の自然環境など、現代の住宅にはない特徴を持っている古家もあります。

もちろん、それらすべてが購入者にとってプラスになるとは限りませんが、特定の人にとっては大きな魅力になる可能性があります。

だからこそ、古家を売却するときには「古いからダメ」という視点だけではなく、「この物件だからこそ得られるものは何か」という視点から不動産を見直してみることが大切です。

売却活動では、物件の弱点を無理に隠すのではなく、古さも含めて正確に伝えながら、購入者にとっての価値を分かりやすく整理することが重要になります。

20．まとめ――市街化調整区域の古家も、まずは「調べる」ことから

市街化調整区域にある古家を所有していると、「古いし、調整区域だから、もう売れないのではないか」と考えてしまうかもしれません。

しかし、実際には市街化調整区域の中にも住宅が存在し、筑西市の空き家情報でも市街化調整区域にある住宅が売却物件として扱われています。

大切なのは、市街化調整区域という言葉だけで判断せず、その土地と建物について、どのような条件があるのかを一つずつ確認することです。

現在の建物がどのような経緯で建てられたのか、区域指定の対象なのか、道路との関係はどうなっているのか、上下水道はどうなっているのか、農地が含まれていないか、建物の状態はどうなのかなど、確認するポイントはいくつかあります。

そして、それらを整理したうえで、「現状の古家として売るのか」「修繕して利用できる住宅として売るのか」「古家付き土地として考えるのか」など、その物件に合った売却方法を検討することが大切です。

市街化調整区域では、開発や建築に関して個別の許可や確認が必要になる場合がありますので、購入後の利用についても含めて正確な情報を整理することが重要です。

「古いから無理」「調整区域だから無理」と決めつける前に、まずはその不動産がどのような状態にあるのかを確認してみてください。

筑西市で市街化調整区域の古家や空き家の売却を考えている場合には、土地と建物の状態だけでなく、都市計画上の条件まで含めて考えることが、納得できる売却への第一歩になります。

古家には、新しい住宅とは違った難しさがあります。

その一方で、長年そこに存在してきた土地や建物だからこそ持っている価値もあります。

不動産売却では、表面的な「古い・新しい」だけで判断するのではなく、その物件が現在どのような価値を持ち、どのような人に必要とされる可能性があるのかを丁寧に見極めることが大切です。

筑西市の市街化調整区域にある古家についても、まずは「売れない」と結論を出すのではなく、物件ごとの条件を整理するところから始めてみてはいかがでしょうか。

ひがの製菓株式会社　不動産部