残置物が多い家でも売れる！高く売るための片付けと査定ポイント

―売りにくい物件を価値ある資産に変えるための実践ガイド―

「不要な家具や家電、生活用品がそのまま残っている家を売りたいけれど、『残置物が多いと売れないのでは？』と不安に感じている方も多いのではないでしょうか。確かに、築年数の古い物件や使わなくなった物が散乱した空き家は、買主にとって手間や費用の負担が大きく敬遠されやすい傾向があります。しかし、適切な対策を講じることで、高値で売却することは十分に可能です。本記事では、筑西市に拠点を置くひがの製菓（株）不動産部が「残置物が多い家」を売却する際に知っておきたい片付けのポイントや査定で評価を下げないためのコツを詳しく解説していきます。あくまで基本的な知識と実践的な手順にフォーカスしていますので、「残置物だらけの家でも、どのように対策すれば高く売れるのか」をぜひ参考にしてください。

１．残置物がある物件の現状と売却時の課題

1-1. 残置物が生じる背景

長年住んでいた家を相続した、あるいは実家を空き家にしてから数年が経過した場合など、家の中には不要になった家具や家電、衣類、日用品などが積み重なってしまいがちです。特に高齢者世帯や単身赴任で長期間留守にしていた家は、掃除や整理が追いつかず、空き家期間中にゴミ屋敷のような状態になることもあります。さらに、遺品整理が追いつかない場合や、売主自身が遠方に住んでいて現地に頻繁に立ち寄れない場合、残置物が放置されるケースが多いです。

1-2. 残置物が多い家を売却する際の一般的な課題

残置物が多いと、以下のような課題が発生しやすくなります。

• 内覧者の印象が悪くなる
  家の中が散らかっていると、内覧者は「建物自体も手入れが行き届いていないのではないか」と感じるため、好印象を持ちにくくなります。生活臭やホコリが溜まっていると、買主が購入後に掃除やリフォーム費用などを追加で負担しなければならないと判断し、購入意欲が下がる原因になります。
• 査定額が下がる可能性がある
  不動産会社による訪問査定の際、残置物を撤去せずに査定を依頼すると、現状のままの引き渡しを前提に価格を算出されることがあります。そうなると、残置物の処分費用や清掃費用を差し引いた「現状価値」が評価額となり、結果的に売却可能価格が下がってしまいます。
• 売却期間が長引きやすい
  残置物が多い物件は、買主が見つかりにくく、問い合わせ件数や内覧希望が減るため、売却までの期間が長期化する傾向があります。市場に長期間滞留すると「売れ残っている理由があるのでは？」と買主に思われ、さらなる価格交渉の圧力にさらされるリスクもあります。
• 契約後のトラブル発生リスク
  契約締結時に「片付けは売主が行う」という合意があっても、引き渡し直前に残置物が多くて処分しきれず、買主が異議を唱えたり、追加費用を請求されるケースもあります。このようなトラブルを避けるためには、事前に残置物の量や処分スケジュールを明確にし、契約書に特記事項を盛り込むなどの対策が必要です。

２．残置物を片付ける前に把握しておくべきポイント

2-1. 残置物の分類と優先順位づけ

残置物を一括で片付けようとすると、手間もコストも膨大になります。まずは、残置物を下記のように分類してみましょう。

• 売却や再利用が可能なもの
  家具や家電の中には、まだ使用可能なものやリサイクルショップに買い取ってもらえるものがあります。状態が良好な家具（テーブル、椅子、タンスなど）や、正常に稼働する家電（冷蔵庫、洗濯機、テレビなど）は、売却準備の資金繰りにもなり得るため、最初にピックアップすることをおすすめします。
• 不用品だが処分にコストがかかるもの
  処分費用が高額になる可能性があるのは、大型家具（ソファ、ベッドなど）や大型家電（エアコン、給湯器など）、さらには建築廃材やオイルタンク、古いタイヤなど特殊なゴミです。これらは自治体の粗大ごみ回収で対応できない場合があるため、専門の廃品回収業者に見積もりを依頼し、費用を把握しておくとよいでしょう。
• 廃棄が義務化されている家電リサイクル品
  法律でリサイクルが義務付けられている家電（エアコン、テレビ、冷蔵庫、洗濯機など）は、指定引取場所へ持ち込むか収集運搬業者を手配する必要があります。部屋に放置したままでは売却前に処分できないケースが多く、かかるリサイクル料金も物件の価値に影響します。
• 単純な不用品（可燃ごみ・不燃ごみ）
  衣類や雑誌、プラスチック容器、紙くずなどは、筑西市の一般ごみ収集に出せるものが多いです。ただし、量が多い場合は複数回に分けて収集を依頼したり、市指定のごみ袋を使用して出さなければならないなど、手間がかかる点に留意が必要です。

こうした分類をもとに、まずは「売却・再利用が可能なもの」から取り出し、資金化を検討します。次に「廃棄コストが高いもの」と「リサイクル家電」を優先的に処分し、最後に「可燃・不燃ごみ」をある程度まとめて処分すると効率的です。

2-2. 片付けのスケジュールと予算の目安

残置物の量によっては、数日〜数週間ほどかかる場合があります。売却活動を開始する時期から逆算して、余裕をもったスケジュールを立てることが重要です。以下は一般的な目安です。

• 1〜2週間前：事前準備と見積もり取得
  残置物の量を大まかに確認し、廃品回収業者やリサイクルショップに見積もりを依頼します。リサイクル家電や大型家具がある場合、搬出や解体が必要になるケースもあるため、業者との日程調整を含めて早めに行動するとスムーズです。
• 1週間前：片付け作業の開始
  自身で運べる小型のもの（衣類、本、調理器具など）は、自力で自治体のごみ収集に出すか、地域のフリマアプリやリサイクルショップに持ち込んで売却します。自力での搬出が難しい大型家具や家電は、業者に依頼して適切に回収してもらいましょう。
• 3日前：現場の再チェックと清掃
  残置物を一通り撤去した後は、床面や棚の上などに残った細かいゴミやホコリを掃除機や雑巾で拭き取り、最低限の清掃を行います。内覧時に見栄えがよくなるよう、窓を開けて換気し、自然光が入る状態にしておくと印象が良くなります。
• 当日：最終確認と撮影準備
  物件情報を掲載するための写真撮影では、家の中がスッキリしていることが最も重要です。撮影前に再度、照明やカーテンの閉め忘れがないか、ゴミや不要物が写り込んでいないかを確認し、必要に応じてプロの撮影業者に依頼するのも検討しましょう。

予算については、物量や処分の方法によって大きく異なります。以下はあくまで一般的な例ですが、参考にしてください。

• リサイクル家電（エアコン、テレビ、冷蔵庫、洗濯機など）：1台あたり5,000円〜20,000円程度（メーカーや機種、搬出環境による）
• 大型家具（ソファ、ベッド、タンスなど）：1点あたり5,000円〜15,000円程度（解体が必要か否かで変動）
• 廃品回収業者への一式回収：1トントラック積み放題プランで30,000円〜50,000円程度（業者によって価格差が大きい）
• 一般ごみ（可燃・不燃）：筑西市指定ごみ袋で数百円〜数千円程度（量に応じて複数袋必要）

このように、残置物の撤去費用が売却後に買主にとっても明確に想定できるよう、概算費用をまとめておきましょう。次節では、片付け後に査定時に高く評価されるポイントについて解説します。

３．片付け後の査定で評価を上げるポイント

3-1. 内覧前に最低限整えておくべきポイント

1. 空間を広く見せる演出
   残置物を撤去した後は、家具がほとんどない空っぽの部屋を活かして、部屋を広く見せる演出を心がけましょう。例えば、床に物を置かず、廊下やリビングの通路を確保するだけで開放感が生まれ、実際の平米数以上に広く感じられます。
2. 採光・照明の調整
   カーテンを開け、自然光が十分に入るようにし、さらに照明が暗い場合は電球を交換して部屋全体を明るくします。明るい部屋は清潔感があり、買主に好印象を与えやすくなります。
3. 壁・床の簡易補修
   壁紙が破れていたり、床がキズだらけだったりする場合は、専門業者による全面張替えまでは必要ありませんが、小さな傷や汚れは補修材や補修シールで目立たなくしておくとよいでしょう。特に、水回りやキッチン周りの汚れは放置するとマイナス評価になるため、しっかりと拭き掃除を行いましょう。
4. におい対策
   長期間放置された家は、カビ臭や動物臭、たばこのヤニ臭などがこもりがちです。消臭スプレーや重曹、エタノールなどを利用してにおいをできるだけ除去し、必要に応じて窓を開けて数日間換気を行うと効果的です。

3-2. 査定時に査定士がチェックする残置物以外のポイント

1. 建物の構造・耐震性
   査定士は残置物だけでなく、建物自体の構造や耐震性、築年数、リフォーム履歴なども総合的に評価します。築年数が古い場合は、耐震診断結果やリフォーム履歴を用意して提示すると、査定時に建物状態を適切に評価してもらいやすくなります。
2. 設備の状態
   水回り（キッチン、浴室、トイレなど）の設備が古いままだと、買主はリフォーム費用を見積もったうえで価格交渉を行う可能性があります。給湯器やエアコン、換気扇など、主要な設備が正常に動作するか事前に点検し、不具合があれば修理しておくと査定での評価が上がります。
3. 周辺環境・立地条件
   建物本体の状態とは別に、周辺道路の幅員、日当たり、隣家との距離、駅やスーパー、学校などの利便性も査定の重要ポイントです。残置物の問題をクリアしておけば、立地条件の良さや日当たりなど周辺環境の魅力がより印象づけられ、評価がプラスに働きます。
4. 固定資産税評価証明書や公図の提示
   査定時には、土地の固定資産税評価額や地積がわかる書類を用意しておくと、査定士が土地部分の評価を正確に行いやすくなります。また、公図や都市計画図を提示して、再建築や建ぺい率・容積率の確認をスムーズに行ってもらいましょう。

3-3. 残置物が査定額に与える影響と回避策

残置物が残っているまま査定を受けると、査定士は「そのまま引き渡す場合の処分費用」を査定額から差し引く傾向があります。具体的には、以下のような影響が考えられます。

• 処分費用の見積もりによる減額
  残置物の荷量や種類に応じて、査定士は撤去・処分にかかる費用を算出し、査定価格から減額します。特にリサイクル家電や大型家具・家電の処分費用は高額になりやすく、査定額に大きく影響します。
• 内覧数の減少による機会損失
  残置物が多い物件は内覧者からの問い合わせが減少するため、最終的に売却価格交渉時に買主がより強気な価格交渉を仕掛けやすくなり、「相場から大きく値引きされる」リスクが高まります。

これらのリスクを回避するためには、前節で紹介したように片付けを段階的に進め、査定前にはできる限り残置物を撤去しておくことが最善策です。もし全面的な片付けが難しい場合でも、壊れたものや売却・再利用できないものを中心に優先して処分し、査定日に「ごく少量の残置物しかない状態」を作るだけでも査定士の評価は大きく改善します。

４．残置物を残す場合の売却方法と注意点

4-1. 現状有姿売買のメリット・デメリット

残置物の撤去が困難で、売主の負担を最小限にしたい場合は「現状有姿売買（いわゆる「現状渡し」）」という方法もあります。現状有姿売買とは、現状のまま（残置物も含めて）物件を引き渡す契約形態で、売主は片付けや整備を行わずに売却できるというメリットがあります。

• メリット
• 片付けにかかる費用や人手を省略できる。
• 売却スケジュールを早めることができる。
• 骨董品や希少価値のあるものが残っている場合、その価値を評価してもらえる可能性がある（ただし評価は買主次第）。
• デメリット
• 残置物の処分費用は買主負担となるため、売却価格は大幅に減額される可能性が高い。
• 現状有姿売買自体を受け入れる買主は限られており、買い手が見つかりづらい。
• 価格交渉で買主が強気に出やすく、相場よりも大きな値下げ圧力がかかるケースがある。

4-2. 現状有姿売買を選択する際の契約書作成のポイント

現状有姿売買を行う場合は、契約書に以下のような項目を明確に記載し、売主・買主双方が認識したうえで締結する必要があります。

• 残置物の詳細一覧と状態
  どのような残置物が何点あるのか、状態はどの程度かをリスト化し、買主にも共有します。この情報をもとに、買主は購入後の処分コストや手間を想定し、適切な価格交渉を行うことができます。
• 瑕疵担保責任の免責範囲
  残置物が原因で隠れたトラブルが発生する可能性があるため、売主は「残置物に関しては現状のまま引き渡し、売主は瑕疵担保責任を負わない」旨を明記し、トラブル防止に努めます。ただし、買主の確認不足による後日トラブルを避けるためにも、売主はできる限り正確に情報を記載する必要があります。
• 残置物の処分方法と責任範囲
  売買契約成立後、残置物の請負業者手配や廃棄費用の負担者を明確にし、「引き渡し時に残置物がそのまま残る」ことを買主が認識していることを契約書で確認します。
• 引渡し条件と敷地・建物の権利関係の担保
  残置物を含めたまま引き渡す場合でも、土地と建物の権利関係（所有権移転や抵当権の抹消など）は通常どおり行う必要があります。契約書には権利関係の処理スケジュールを明記し、引渡しと同時に所有権移転登記が完了するよう手続きを進めます。

4-3. 現状有姿売買後の注意点

現状有姿売買は売主の負担を大きく軽減できる一方、買主の負担が増えるため、買主保護の観点から以下の注意点があります。

• 買主の融資利用可否
  買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関によっては「残置物が多い物件は担保価値が低い」と判断され、融資条件が厳しくなることがあります。売主は、この点を買主に説明し、融資利用の可否を事前に確認しておくとトラブルを防ぎやすいです。
• 税金や費用の精算
  現状有姿売買であっても、固定資産税・都市計画税の清算は通常通り行われます。また、譲渡所得税の計算にあたっては、残置物処分にかかる費用を譲渡費用として認められるケースがあるため、領収書を保存しておくと節税対策になります。
• 引き渡し後のトラブル対応
  引き渡し後に残置物を巡るトラブルが発生しないよう、契約書で免責事項を明確化しておくことが重要です。たとえ契約書に記載があっても、買主が「実際に見た量よりも多い残置物があった」と主張するケースがあるため、可能な限り現地での写真撮影や物品リスト作成などを行い、売主と買主で認識を合わせておきましょう。

５．売却後の片付け業者への依頼と費用処理のポイント

5-1. 片付け・廃品回収業者の選び方

残置物の撤去を業者に依頼する場合、どの業者を選ぶかによって費用やサービス内容が大きく異なります。以下のポイントを押さえて、信頼できる業者を選びましょう。

• 複数社から見積もりを取る
  片付け業者には大手から地域密着型の小規模業者まで多種多様な会社があります。複数の業者に現地調査を依頼し、見積もり金額だけでなく、作業内容や追加費用が発生する条件などを比較して選ぶことが重要です。
• 許可番号や保険加入の有無を確認する
  業者によっては一般廃棄物収集運搬業の許可を持たずに営業し、違法に廃棄物を不法投棄するケースがあります。業者選定時には「一般廃棄物収集運搬業許可番号」「産業廃棄物収集運搬業許可番号」などを確認し、万が一トラブルが生じた際に保険で補償してもらえるよう、損害保険加入の有無もチェックしましょう。
• キャンセルポリシーや追加費用の確認
  片付け作業当日に残置物量が増えていたり、搬出が困難で追加の人員や車両が必要になったりする場合、追加費用が発生することがあります。契約書や見積書に「追加費用が発生する条件」「キャンセル手数料」などが明記されているかを確認し、納得したうえで発注しましょう。

5-2. 片付け費用を譲渡費用に計上する方法

片付け費用は、売却活動に伴って発生する費用として「譲渡費用」に含めることができます。譲渡所得税の計算では、譲渡価額から取得費や譲渡費用を差し引いた課税対象額が算出されるため、適切に費用を計上することで税負担を軽減することが可能です。

1. 領収書の保存
   片付け業者や廃品回収業者から発行される領収書は必ず保管します。領収金額、業者名、作業内容が記載された領収書があれば、確定申告時に譲渡費用として申告できます。
2. 帳簿への記載
   個人で売却する場合は、譲渡所得の収支内訳書に「残置物撤去費用」として費用を記載しましょう。会社で不動産売却を行う場合は、法人決算書に掲載する形になりますが、同様に費用科目として計上し、税理士と相談しながら処理します。
3. 税務署への相談
   残置物撤去費用が適切に譲渡費用として認められるかどうかは、費用の内容や金額次第で変わる場合があります。申告前には税務署や税理士に相談し、「いつ、どこで、誰に、何のために」支出した費用なのかを明確に説明できるよう、証拠資料を整理しておきましょう。

６．購入検討者に伝わる物件PRの工夫

6-1. SNSやWeb広告で魅力を伝える

残置物の問題をクリアした後は、物件の魅力を十分に伝えるプロモーションが鍵となります。特に若年層や遠方の購入者は、物件情報をインターネットで検索することが多いため、SNSやWeb広告を活用して以下のポイントをアピールしましょう。

• 写真のビフォーアフターを掲載
  「片付け前」と「片付け後」の写真を並べて掲載し、クリーニングや清掃によってどれだけ明るい空間になったかをアピールします。ただし「片付け前」があることで買主に「これだけ変わるのか」という安心感を与えられるため、両方を掲載すると効果的です。
• 現地動画や360°パノラマ画像の活用
  内覧前に物件の雰囲気を伝えるため、短い動画や360°パノラマ画像を作成し、Web広告やSNSで紹介します。スムーズに閲覧できるコンテンツを用意することで、遠方の購入検討者の関心を高めることができます。
• 地域情報やリノベーションアイデアを同時掲載
  筑西市の周辺環境（最寄り駅までの距離、スーパー・学校・病院の位置、自然環境など）をまとめた地図や表を併せて掲載し、生活の利便性を強調します。また、残置物があった空間をリノベーションした際のイメージパースや間取り変更プランなどを紹介すると、購入後の生活イメージを具体化しやすく購入検討者の興味を引き付けることができます。

6-2. 直接内覧者へ誠実に説明する

内覧者が現地を訪れた際には、残置物の片付け状況だけでなく、物件の長所や短所を正直に説明しましょう。ポイントは以下のとおりです。

• 片付け費用や撤去スケジュールを提示
  残置物をどのように処分したか、どの程度の費用がかかったのかを具体的に伝えることで、内覧者が「購入後のイメージが湧きやすくなる」ため、安心感を与えられます。
• 建物の修繕履歴や耐震診断結果を開示
  残置物に気を取られがちな内覧者に対して、建物本体の状態が良好であることを示す資料を用意し、説明しましょう。これによって物件全体の評価が上がり、残置物があった事実よりも建物価値に目が向きやすくなります。
• 購入者の想定負担費用を明示
  リフォームやリノベーションが必要な箇所がある場合は、費用の概算を用意し、内覧者に示すことで買主が判断しやすくなります。特に古い設備や給湯器など、買主が購入後に交換を検討する部分については、ざっくりとした見積もりでも構いませんので、先に提示すると信頼度が高まります。

終わりに

残置物が多い家は一見売りにくいケースに思えますが、適切に分類・処分し、内覧時に良好な印象を与えることで、所有権付き物件と同等に「売れる」ポテンシャルを秘めています。業者に依頼してまとめて片付けたり、現状有姿売買を検討したりと、方法は複数ありますが、多くの場合「売却前に行動を起こしたほうが高値をつけやすい」という点は共通しています。売主ご自身が「残置物が多くても売却できる」という前向きな姿勢を持ち、ひがの製菓（株）不動産部のような地元に根ざした不動産会社と相談しながら進めることで、「残置物だらけの家」を価値ある資産に変えることができます。本記事が、筑西市周辺で残置物のある住宅を売却しようとしている方の参考になれば幸いです。

ひがの製菓株式会社　不動産部