筑西市の古家・空き地を放置していませんか？最新相場をチェック

― 相続した家、使っていない土地を「そのまま」にしないために、売却価格と市場動向を知ることから始めましょう ―

「実家を相続したものの、誰も住んでいない」「古い家が建ったままになっているけれど、解体したほうがよいのかわからない」「空き地を所有しているものの、草刈りや固定資産税の負担だけが続いている」といった不動産のお悩みは、筑西市でも決して珍しいものではありません。

不動産は所有しているだけでも維持管理や税金などの負担が発生するため、長期間使っていない古家や空き地については、「いつか売ろう」と先送りするよりも、現在の価値や市場の状況を一度確認しておくことが大切です。

特に古家の場合には、建物が古いから価値がないとは限らず、土地としての価値、建物の状態、道路との接し方、上下水道などのインフラ、周辺の住宅需要などを総合的に考える必要があります。

また、空き地についても「坪単価×面積」で簡単に売却価格を計算できるわけではありません。同じ筑西市内でも、駅や幹線道路からの距離、周辺環境、土地の形状、接道状況などによって、実際の市場価値は大きく変わります。

そこで今回は、筑西市で古家や空き地を所有している方に向けて、土地相場を確認しながら、放置することによる負担、古家を残したまま売る場合と解体して売る場合の違い、そして実際に売却を考えるときのポイントについて詳しく解説します。

1．筑西市の土地相場は現在どうなっている？

まず気になるのが、「今、筑西市の土地はいくらくらいで売れるのか」という点ではないでしょうか。

筑西市の公示地価については、複数の公開データで市内平均が1㎡あたり約2万2,700円、坪単価にすると約7万5,000円程度とされていますが、これは市内の標準地をもとにした公的な地価指標であり、所有している土地がその単価で売れるという意味ではありません。

実際、国土交通省の地価公示における鑑定評価書を見ると、筑西市五所宮の標準地では1㎡あたり8,600円、筑西市松原の標準地では1㎡あたり14,800円という評価になっており、同じ筑西市の中でも地点によって価格水準が大きく異なります。

この違いからもわかるように、「筑西市の平均相場がこのくらいだから、自分の土地も同じくらい」という考え方は適切ではありません。

実際の売却価格を考える際には、土地がどこにあるのかという立地だけでなく、敷地の広さ、形、前面道路の幅員、接道状況、上下水道、用途地域、周辺の住宅環境など、個別の条件を一つずつ確認する必要があります。

2．「公示地価」と「実際の売却価格」は違う

土地を売却しようとすると、インターネットで「筑西市の土地相場」「筑西市の坪単価」などを検索する方も多いと思います。

こうした情報を調べること自体は非常に有効ですが、数字を見るときには、その価格が何を意味しているのかを理解しておくことが大切です。

公示地価は、国が毎年公表している土地価格の指標であり、土地の価格水準を把握するためには役立ちますが、個々の土地について「この金額で売れる」と保証するものではありません。

また、不動産ポータルサイトなどに掲載されている相場情報にも、それぞれ異なる集計方法があります。

たとえば、LIFULL HOME'Sの筑西市の土地査定相場では、一定条件の土地をもとに推定相場価格が示されていますが、同サイトも個々の物件条件によって価格が異なり、表示価格は売却価格を保証するものではないと説明しています。

つまり、ネットで調べた「平均価格」は最初の目安として利用し、その後に所有している土地そのものを見てもらうことが重要になります。

3．古家付き土地は「建物」だけで判断しない

「うちの家は築40年を超えているから、建物には価値がない」と考えて、売却を諦めてしまう方もいらっしゃいます。

しかし、古家付きの不動産では、建物そのものの価値だけを見て売却価格を判断するのではなく、「土地を含めた不動産全体としてどのような需要があるのか」を考える必要があります。

築年数が経過していても、立地が良く、道路条件が整っていて、住宅用地として利用しやすい土地であれば、買主にとって魅力的な不動産になる可能性があります。

反対に、建物が比較的新しくても、接道条件が悪かったり、土地の形状に大きな制約があったり、周辺の住宅需要が弱かったりする場合には、売却に時間がかかることもあります。

そのため、「古い家だから安い」と決めつけるのではなく、土地としての価値と建物の状態を分けて考えることが大切です。

4．古家を解体してから売るべき？

古家を所有している方から特によく出る疑問が、「売却前に建物を壊したほうがよいのか」という問題です。

確かに、建物を解体して更地にすると、土地の形状や広さがわかりやすくなり、買主が新築住宅を建てる場合にも検討しやすくなるというメリットがあります。

一方で、解体にはまとまった費用が必要になるため、「更地にすれば必ず高く売れる」と考えてしまうのは危険です。

たとえば、解体費用として数百万円をかけたとしても、その費用以上に売却価格が上昇するとは限らず、結果的に売主の手元に残る金額が少なくなる可能性もあります。

また、建物を解体した場合には、土地にかかる固定資産税などの扱いが変わる可能性もあるため、売却時期との関係を考えることも重要です。

したがって、最初から解体するのではなく、「古家付きの状態で売却した場合」と「解体して更地にした場合」の両方を比較してから判断する方法がおすすめです。

5．空き家を放置すると何が問題になる？

誰も住んでいない家であっても、所有している限り管理責任がなくなるわけではありません。

庭木が伸びたり雑草が繁茂したりすると、近隣の方から苦情が寄せられる可能性があり、建物の老朽化が進めば、屋根材や外壁などの一部が落下する危険性もあります。

さらに、長期間換気されない住宅では、湿気によるカビや木材の腐食、害虫の発生などが進み、時間が経つほど建物の状態が悪化してしまうことがあります。

「今は売る予定がないから大丈夫」と思っていても、数年後に売却しようとしたときには、現在よりも修繕や管理に費用がかかる状態になっている可能性があります。

使っていない古家については、「いつか使うかもしれない」という理由だけで長期間放置するのではなく、今後も所有し続けるのか、それとも売却するのかを一度考えてみることが大切です。

6．空き地も「何もしなくてよい土地」ではありません

建物がない空き地の場合、「家が建っていないから管理する必要がない」と思われることがあります。

しかし、空き地でも雑草が伸びれば周辺環境に影響することがあり、敷地内に不法投棄をされたり、害虫が発生したりする可能性もあります。

定期的な草刈りや清掃などを行えば、それだけ所有者の時間や費用が必要になります。

さらに、土地を所有している限り、原則として固定資産税などの税負担も継続します。

売却するかどうかを判断するときには、「いくらで売れるのか」だけを見るのではなく、「これから所有し続ける場合にどれだけの維持費や管理負担がかかるのか」という視点も持つことが大切です。

現在ほとんど利用していない土地であれば、将来の利用予定と売却した場合のメリットを比較してみると、今後の方向性を考えやすくなります。

7．筑西市でも場所によって土地の評価は大きく変わる

筑西市は広い市域を持っているため、「筑西市」という一つの市名だけで土地価格を判断することはできません。

駅周辺や商業施設に近い土地と、住宅地から離れた土地では、土地を購入する人の需要が異なります。

また、同じ住宅地であっても、前面道路の幅や土地の形、日当たり、上下水道などの条件によって、買主から見た使いやすさが変わります。

筑西市の地価公示でも、市内平均だけを見ると大きな変化がないように見えますが、個別の鑑定評価書を見ると、地域によって地価の動きや需要の強さについて異なる評価がされています。

そのため、所有している不動産について考える場合には、「筑西市全体の相場」だけではなく、「その土地がある地域ではどのような不動産が購入されているのか」という視点が欠かせません。

8．売却価格を左右する「接道条件」を確認する

古家や空き地を売却するときには、土地の面積と同じくらい重要になるのが道路との関係です。

住宅を建てるためには建築基準法上の接道条件を満たす必要があるため、道路にどのように接しているかによって、土地の利用方法が大きく変わる場合があります。

たとえば、前面道路の幅員や接道部分の長さによっては、希望する建物を建築できなかったり、セットバックが必要になったりするケースがあります。

また、見た目には道路に接しているように見えても、法的な道路としての扱いが異なる場合があるため、現地だけを見て判断するのではなく、必要な調査を行うことが大切です。

古家付き土地を売却するときには、建物の状態だけでなく、土地そのものにどのような法的・物理的な条件があるのかを確認する必要があります。

9．境界が不明確な土地は早めに確認する

長年所有している土地の場合、「昔からこのブロック塀までが自分の土地だと思っている」というケースがあります。

しかし、売却時には買主が安心して購入できるよう、土地の境界や隣接地との関係を確認する必要があります。

特に相続によって取得した土地では、以前の所有者が管理していた期間が長く、境界に関する資料が十分に整理されていないこともあります。

境界が曖昧なまま売却活動を進めると、買主から確認を求められたり、隣地所有者との調整が必要になったりして、売却まで時間がかかる可能性があります。

古家や空き地を「そろそろ売ろう」と考えた段階で、土地の資料や測量図などを確認しておくと、その後の売却手続きが進めやすくなります。

10．相続した古家は「名義」の確認から始める

相続した実家や土地を売却する場合には、価格を調べる前に所有者の名義を確認することも重要です。

親から相続した土地であっても、登記上の名義が以前の所有者のままになっている場合には、そのままでは売却手続きを進められないことがあります。

また、相続人が複数いる場合には、共有名義になっているケースもあり、売却について相続人同士の意思を確認する必要があります。

「自分が相続した家だから自分の判断だけで売れる」と思っていても、登記や遺産分割の状況によっては、実際の手続きが異なることがあります。

相続した古家や空き地を売却したい場合には、まず現在の名義と権利関係を確認し、必要に応じて司法書士などの専門家にも相談しながら進めることが大切です。

11．「固定資産税評価額」を売却価格だと思わない

不動産を所有している方の中には、毎年届く固定資産税の納税通知書を見て、「この評価額なら、このくらいの価格で売れるのだろう」と考える方もいます。

しかし、固定資産税評価額は税金を計算するための評価であり、そのまま市場での売却価格になるものではありません。

筑西市も固定資産の評価替えを行っており、土地の固定資産税評価額は地価公示価格や不動産鑑定価格などを基準として評価されますが、税務上の評価と実際の売買価格にはそれぞれ異なる目的があります。

そのため、「固定資産税評価額が○○万円だから、売却価格も○○万円」という単純な判断はできません。

売却を検討する場合には、税務上の評価、地価公示、周辺の取引事例、現在の市場需要などを分けて考えることが重要です。

12．古家を売るときは「建物の価値」より土地の需要を見ることも重要

古家の売却では、建物の築年数だけに注目すると、売却の可能性を見誤ることがあります。

たとえば築年数の古い住宅であっても、土地の広さが十分にあり、道路条件が良く、周辺に住宅需要があれば、買主が建物を利用するのではなく、建物を解体して新しい住宅を建てることを前提に購入する場合があります。

このような場合には、売主が「古い家だから価値がない」と考えていても、土地そのものに一定の市場性がある可能性があります。

一方で、建物を残したまま購入したい人と、更地を探している人ではニーズが異なるため、どのような買主を想定して売却するかによっても売り方が変わってきます。

だからこそ、古家を売却するときには、「建物をどうするか」だけを先に決めるのではなく、不動産全体をどのように評価するのかを確認することが大切です。

13．「今売るか、もう少し待つか」を考えるときのポイント

古家や空き地を所有していると、「もう少し土地価格が上がってから売ったほうがいいのではないか」と考えることもあるでしょう。

もちろん将来の市場動向を考えることは大切ですが、不動産価格が必ず上昇するとは限らず、地域や物件によっては需要が弱くなる可能性もあります。

さらに、古家を所有している場合には、時間が経過するほど建物の老朽化が進み、屋根や外壁、設備などの状態が悪化することも考えられます。

空き地の場合でも、草刈りや清掃などの維持管理が続くため、所有期間が長くなるほど負担が積み重なることがあります。

そのため、「将来高くなるかもしれない」という期待だけではなく、「これから何年間所有するのか」「その間にどのような費用がかかるのか」まで含めて考えることが重要です。

14．相場を調べたら、次は実際の物件を査定してもらう

インターネットで筑西市の相場を調べることは、不動産売却を考える第一歩として非常に有効です。

しかし、最終的には、所有している土地や建物そのものを確認してもらわなければ、具体的な売却価格を判断することはできません。

土地の形状や接道状況、建物の状態、周辺環境などは、住所や面積だけでは十分に判断できない場合があるからです。

また、同じような面積の土地であっても、道路条件や周辺の住宅需要によって買主から見た価値が変わるため、「面積が同じだから価格も同じ」ということにはなりません。

まずは最新の相場情報を確認し、そのうえで実際の不動産について査定を受けることで、「市場全体の相場」と「自分の不動産の価値」を分けて考えられるようになります。

15．古家・空き地を放置する前に、一度「売ったらいくらになるか」を知る

古家や空き地を所有していると、「まだ使うかもしれない」「親族が戻ってくるかもしれない」「売却するのは面倒そうだ」と考えて、そのまま何年も所有し続けることがあります。

しかし、将来的に売却する可能性が少しでもあるなら、現在の市場価値を知っておくことは決して無駄ではありません。

現在の価格を知ることで、所有し続ける場合の固定資産税や管理費用、修繕費などと比較できるようになり、「売却したほうがよいのか」「もうしばらく所有するのか」という判断材料が増えるからです。

特に相続した古家の場合には、自分自身が将来住む予定がないのであれば、家族で今後の管理方法について早めに話し合っておくことも重要になります。

16．筑西市の不動産売却は「平均価格」だけで決めない

筑西市の公示地価は、市内平均だけを見ると前年から大きな変化がない水準ですが、実際の不動産市場では、地域や物件ごとに条件が異なります。

また、土地の売却相場について公開されている民間データでも、一定期間の取引を集計した価格と、公示地価をもとにした価格では数字が異なることがあります。

これはどちらかの数字が間違っているということではなく、それぞれが異なる対象や方法で価格を算出しているためです。

だからこそ、「筑西市の坪単価は○万円だから、この土地は○万円」という単純な計算ではなく、複数の情報を参考にしながら、最後は個別の不動産として判断することが大切です。

17．ひがの製菓（株）不動産部に相談する際も、まずは現状確認から

筑西市で古家や空き地の売却を考えている場合、最初から「必ず売却しなければならない」と考える必要はありません。

「今の相場を知りたい」「古家を壊したほうがよいのか知りたい」「空き地のまま所有するのと売却するのではどちらがよいのか考えたい」という段階でも、現在の不動産の状況を整理することには意味があります。

ひがの製菓（株）不動産部では、筑西市の不動産売却について、土地や古家など、それぞれの物件の条件を確認しながら売却方法を考えることが重要だと考えています。

特に古家付き土地では、解体を先に決めてしまうのではなく、古家を残した場合の売却可能性、更地にした場合のメリットや費用などを比較してから判断することが大切です。

18．まとめ｜「放置する」前に、現在の価値を知ることから始めましょう

筑西市で古家や空き地を所有している場合、「使っていないから価値がない」と決めつける必要はありません。

筑西市の公示地価は、市内平均で1㎡あたり約2万2,700円、坪単価で約7万5,000円という水準ですが、実際の不動産価格は地域や土地の条件によって大きく異なります。

また、古家についても、建物が古いからといって土地まで価値がなくなるわけではなく、立地や接道条件、土地の形状、周辺の住宅需要などによって、売却方法を検討できる可能性があります。

反対に、長期間放置すれば建物の老朽化が進み、草刈りや清掃などの管理負担も続きます。

だからこそ、「売るかどうか」を決める前に、「現在いくらくらいの価値があるのか」「古家を残したほうがよいのか」「解体して更地にしたほうがよいのか」を一度確認しておくことが重要です。

筑西市の不動産市場は一つの数字だけで判断できるものではありません。公示地価やインターネット上の相場情報を参考にしながら、最終的には所有している土地や建物の個別条件を確認して、現在の市場価値を考えることが大切です。

「いつか売ろう」と思いながら古家や空き地をそのままにしているのであれば、まずは現在の相場を知ることから始めてみてはいかがでしょうか。

ひがの製菓株式会社　不動産部