兄弟で共有する古い建物を売りたい時の不動産査定と合意の進め方

―「誰が決めるの？」で止めないために、共有不動産を円滑に手放すための基本と注意点―

はじめに｜兄弟で共有している実家や古い建物、どうしていますか？

親から相続した実家や古い建物について、「兄弟で共有名義になっているけれど、もう誰も住んでいない」「建物が古くなって管理するのが難しい」「固定資産税や草刈りなどの負担をこのまま続けたくない」と感じている方は少なくありませんが、共有不動産の売却では、一人の所有者が単独で売却を決められる場合とは異なり、共有者それぞれの意向を確認しながら手続きを進める必要があります。

特に筑西市のように、親世代から子世代へ住宅や土地が受け継がれている地域では、兄弟姉妹で実家を共有しているケースもあり、「昔は家族みんなで使っていたから問題にならなかったものの、相続してから何年も経過し、いよいよ処分を考えなければならなくなった」という状況になることがあります。

共有不動産の売却で大切なのは、最初から「誰が正しいのか」を決めようとするのではなく、まず不動産そのものの価値や状態を把握し、そのうえで売却する場合の条件や費用、手続きについて共有者全員が同じ情報を持つことです。

共有名義の不動産は、一人だけで売却できるとは限りません

土地や建物が兄弟の共有名義になっている場合、共有持分を持つ人にはそれぞれ権利がありますので、共有不動産全体を売却するためには、原則として共有者全員の意思確認と協力が必要になり、兄弟のうち一人だけが「売りたい」と考えていても、他の共有者が反対している状態では、全体をまとめて売却することが難しくなります。

一方で、自分自身が持っている共有持分については、共有者全体の売却とは異なる取り扱いになるため、「共有不動産そのものを売る場合」と「自分の持分だけを処分する場合」を区別して考える必要があり、家族間の話し合いを進める際にも、まず現在の登記上の所有関係を確認することが重要になります。

最初に確認したいのは「誰がどれだけ所有しているか」です

兄弟で共有している不動産について話し合う場合、「兄と弟で半分ずつ持っているはず」「姉妹で均等に相続した」と思っていても、実際の登記内容が必ずしも家族の記憶と一致しているとは限らないため、売却を検討するなら、登記事項証明書などを確認して、現在の所有者とそれぞれの持分を正確に把握することから始める必要があります。

相続を何度か繰り返している不動産では、当初の兄弟共有からさらに相続が発生し、共有者が増えている場合もありますので、「兄弟だけの問題だと思っていたら、甥や姪も共有者になっていた」というケースも考えられます。

こうした権利関係を整理しないまま売却の話を進めてしまうと、購入希望者が現れた後になって必要な署名や書類が足りないことが判明し、契約や決済のスケジュールに影響する可能性があります。

古い建物は「建物の価値」と「土地の価値」を分けて考えます

古い実家を売却するとき、所有者の方が気にされるのが「この建物はいくらになるのだろう」という点ですが、築年数がかなり経過している建物の場合には、建物そのものに大きな価格が付くとは限らず、土地の価値を中心に査定を考えるケースもあります。

ただし、古いからといって必ず建物の価値がゼロになるわけではなく、建物の構造や状態、維持管理の状況、リフォーム履歴、雨漏りやシロアリなどの問題、設備の状態、周辺環境などによって評価は変わるため、築年数だけを理由に「この家には価値がない」と決めつける必要はありません。

また、建物を解体して更地にしたほうが売りやすい土地もあれば、建物を残した状態で購入希望者を探したほうがよい土地もありますので、査定の段階では「古いから解体する」という単純な判断ではなく、売却市場や土地の条件を含めて考えることが重要です。

不動産査定は「高い金額を出してもらうこと」が目的ではありません

兄弟間で売却の話をするとき、「できるだけ高く売りたい」という気持ちは自然なものですが、査定額は必ずしも実際の売却価格と同じではなく、不動産会社によって査定方法や市場の見方が異なることもあるため、単純に一番高い査定額を出した会社を選ぶことが、必ずしも良い結果につながるとは限りません。

特に共有不動産の場合には、「兄は高く売りたい」「弟は早く処分したい」「姉は解体してから売りたい」など、共有者によって希望が異なることがありますので、査定価格だけではなく、なぜその価格になるのか、どの程度の期間を想定しているのか、古い建物をどう扱うのか、どのような購入者を想定しているのかなど、査定の根拠まで確認することが大切です。

兄弟全員が同じ査定内容を確認することが大切です

共有不動産を円滑に売却するためには、査定を依頼する段階から、可能であれば共有者全員が同じ情報を確認できる状態を作っておくことが重要であり、一人だけが不動産会社と話を進めてしまうと、後から「そんな金額だとは聞いていない」「そんな条件で売るとは思っていなかった」という認識の違いが生じる可能性があります。

遠方に住んでいる兄弟がいる場合でも、査定結果や不動産の状況、売却に必要となる費用などを資料として共有しておけば、全員が同じ情報を基に判断しやすくなるため、電話だけで話を進めるのではなく、必要な情報を整理して伝えることが合意形成の助けになります。

「いくらで売るか」の前に「なぜ売るのか」を整理しましょう

兄弟間で意見が割れやすい不動産では、「いくらで売るか」という金額の話から始めるよりも、「なぜ今、この不動産を売却するのか」という目的を共有することが大切であり、空き家の管理負担をなくしたいのか、固定資産税などの維持費を減らしたいのか、相続した財産を現金化して公平に分けたいのかなど、売却の目的によって重視すべき条件が変わってきます。

例えば、全員が「管理負担をなくしたい」という目的で一致しているのであれば、多少時間をかけて高値を狙うよりも、適正価格で購入希望者を探して早期に売却することを優先するという判断がしやすくなりますし、反対に「できるだけ高く売って相続財産として公平に分配したい」という目的なら、販売期間や価格設定について慎重に話し合う必要があります。

古い建物ほど「解体してから売る」ことに注意が必要です

古い建物を所有していると、「建物が古いから解体して更地にすれば売りやすいのではないか」と考えがちですが、解体には費用がかかるうえ、更地にすることで土地の利用方法や税負担などに影響する可能性もあるため、売却前に必ず解体することが正解とは限りません。

解体費用を売主側が負担した場合、その費用を売却価格に上乗せできるとは限らないため、兄弟で共有している不動産ならなおさら、「誰が解体費用を負担するのか」「売れなかった場合はどうするのか」「解体した結果、本当に売りやすくなるのか」といった点を事前に話し合っておく必要があります。

空き家の状態も査定価格に影響する場合があります

長期間使用していない古い建物では、雨漏り、屋根や外壁の劣化、給排水設備の故障、害虫、カビ、庭木の繁茂など、所有者が普段確認できていない問題が発生していることもありますので、査定の際には建物の良い部分だけではなく、現在どのような状態になっているのかを正直に伝えることが重要です。

特に遠方に住んでいる共有者がいる場合には、一人の共有者だけが現地を管理しているケースもありますが、実際の建物の状態を全員が把握していないと、後になって認識の違いが生じやすくなるため、不動産会社による現地確認などを通じて、現在の状態を共有しておくことが安心につながります。

売却費用についても兄弟で事前に確認しておきましょう

不動産売却では、売却代金がそのまま手元に残るわけではなく、仲介手数料、登記関係費用、測量費用、解体費用、残置物の処分費用など、土地や建物の状況によってさまざまな費用が発生する可能性があるため、兄弟で「売れたらこの金額を人数で割ればいい」と考える前に、売却に必要となる費用を整理しておくことが重要です。

さらに、売却によって利益が発生する場合には税金が関係する可能性もありますので、共有者それぞれの取得時期や取得費、相続の状況などによって取り扱いが異なる場合があり、具体的な税務判断については税理士などの専門家に確認しながら進めることが安心です。

共有者の一人が「売りたくない」と言ったらどうする？

兄弟の一人が「思い出のある実家だから売りたくない」と考えている場合、単純に説得して売却を進めようとすると、家族関係そのものが悪化してしまう可能性がありますので、まずは「売りたくない理由」を確認し、その理由が感情的なものなのか、経済的なものなのか、将来的に自分で利用したいという考えなのかを整理することが大切です。

例えば、「実家を失うことへの抵抗感」が強いのであれば、写真や思い出の品を整理してから売却する方法を考えることもできますし、「自分が使いたい」という理由であれば、他の共有者の持分をどうするかという別の選択肢を検討できる場合もありますので、最初から売却だけを結論にするのではなく、共有者全員が納得できる方向を探ることが重要です。

兄弟の誰かが住み続けている場合は、さらに慎重な話し合いが必要です

共有している建物に兄弟の一人が現在も住んでいる場合には、単純な空き家売却とは事情が異なり、売却後の退去時期や引っ越し費用、荷物の整理、売却代金の分配など、さまざまな問題を事前に決めておく必要があります。

住んでいる人にとっては「不動産を売る」という話が、そのまま「住む場所を失う」という問題につながるため、他の共有者が自分たちの都合だけで売却を急ぐと、合意形成が難しくなる可能性があり、売却時期や引き渡し条件などについて、現実的なスケジュールを設定することが大切になります。

「共有持分だけ売る」という方法もありますが、慎重な判断が必要です

共有者全員の合意がなかなか得られない場合、自分の共有持分だけを処分するという考え方が出てくることがありますが、共有持分だけの売却は、通常の土地・建物全体の売却とは異なり、購入者が限定される可能性があり、一般の住宅購入希望者に向けた売却と同じ感覚で考えることはできません。

また、共有関係そのものが残るため、持分を売却しただけでは土地や建物の管理問題が完全に解決しないケースもありますので、「とにかく自分だけ手放したい」という理由だけで決めるのではなく、他の共有者との関係や将来的な不動産管理についても考えたうえで、不動産会社や必要に応じて司法書士・弁護士などの専門家に相談することが望ましいでしょう。

遠方に住んでいる兄弟がいても売却の準備は進められます

相続した実家を兄弟で共有しているケースでは、共有者の一人が東京や県外など遠方に住んでいて、全員が頻繁に筑西市へ集まることが難しい場合もありますが、だからといって売却の話し合いを先延ばしにする必要はなく、まずは現地を確認できる人が不動産会社と相談し、査定内容や建物の状態などを整理して共有者へ伝えるところから始めることができます。

ただし、現地確認を一人に任せる場合でも、その人だけで売却条件を決定するのではなく、査定結果や販売価格、売却方法などの重要事項については共有者全員で確認し、最終的な売買契約に必要となる手続きについても早めに確認しておくことが、遠方の共有者とのトラブルを防ぐために重要です。

筑西市の古い家は「土地の条件」をしっかり確認しましょう

筑西市で古い建物を売却する場合には、建物の築年数だけに注目するのではなく、土地の面積や形状、接道状況、周辺の住宅環境、上下水道などのインフラ、用途地域や都市計画上の区分など、土地そのものが持つ条件を総合的に確認する必要があります。

同じ築年数の古い建物であっても、駅や主要道路へのアクセス、周辺の生活環境、土地の使いやすさなどによって購入希望者の反応が変わる可能性があるため、筑西市内の不動産市場を知る不動産会社に相談し、地域の需要を踏まえて査定してもらうことが重要になります。

不動産会社には「共有物件であること」を最初に伝えましょう

不動産査定を依頼するとき、「とりあえず価格だけ知りたい」と考えて、共有名義であることを後から伝えるのではなく、最初の段階から兄弟で共有している不動産であること、相続によって取得した不動産なのか、現在誰かが住んでいるのか、長期間空き家になっているのかなど、分かる範囲で事情を伝えておくことが大切です。

共有不動産では、通常の売却よりも確認すべき事項が増えることがありますので、事情を最初から伝えておけば、不動産会社側も共有者との合意形成や必要書類などを考慮して売却の進め方を提案しやすくなり、結果として後から話が振り出しに戻るリスクを抑えやすくなります。

売却価格を決めるときは「査定価格」と「希望価格」を区別しましょう

兄弟で話し合うときには、「不動産会社の査定価格」と「自分たちが売りたい希望価格」を区別して考えることが重要であり、査定価格が2,000万円だったとしても、所有者が2,500万円で売りたいと希望すること自体は問題ではありませんが、その価格で実際に購入希望者が現れる可能性については別に考える必要があります。

希望価格を高く設定することで販売期間が長くなる可能性もありますし、反対に早期売却を優先して価格を低く設定すれば、購入希望者からの反応が得られやすくなる可能性もありますので、兄弟それぞれが「高く売りたい」「早く売りたい」という希望を持っている場合には、価格だけでなく販売期間や市場の反応を含めて話し合うことが大切です。

合意形成では「全員が納得すること」と「全員が同じ情報を持つこと」が重要です

兄弟共有の不動産売却では、全員が100％同じ意見になることが理想ですが、現実にはそれぞれの生活環境や経済事情、思い出、不動産に対する考え方が異なるため、意見が完全に一致しないこともありますが、少なくとも売却価格や費用、建物の状態、売却時期、必要な手続きなどについて、全員が同じ情報を持つことが重要です。

一人だけが情報を持っている状態では、「聞いていた話と違う」という不信感が生まれやすくなりますので、査定資料や不動産会社からの説明内容などを共有しながら、一つずつ論点を整理していくことが、兄弟間の感情的な対立を避け、冷静に不動産売却について話し合うための基本になります。

売却を急がないことも、円滑な売却のためには大切です

古い建物を所有していると、「早く売って管理から解放されたい」という気持ちになることがありますが、共有者間の合意が十分にできていない状態で売却を急いでしまうと、後になって条件について意見が食い違い、結果的に売却そのものが進まなくなる可能性があります。

そのため、最初の段階では査定を受けて不動産の現在価値を知り、建物を残すのか解体するのか、いくらくらいで販売するのか、どの程度の期間を想定するのか、売却にかかる費用をどう考えるのかなどを整理し、兄弟それぞれが納得できる方向性を作ってから具体的な販売活動へ進むことが望ましいでしょう。

「思い出」と「資産」を分けて考えることも一つの方法です

実家や古い建物には、単なる不動産としての価値だけではなく、家族が暮らした記憶や思い出が残っているため、売却の話になると金額だけでは割り切れない気持ちが生まれることがありますが、だからこそ「建物を売ること」と「家族の思い出を大切にすること」を分けて考えることも必要です。

写真を残したり、思い出の品を整理したり、家族で最後に建物を訪れたりすることで気持ちの整理をつけたうえで、不動産については資産として合理的に判断するという方法もありますので、兄弟の誰かが売却に抵抗を感じている場合には、その気持ちを無視せず、なぜ抵抗があるのかを聞くところから話し合いを始めることが大切です。

ひがの製菓（株）不動産部が考える「共有不動産の査定」

ひがの製菓（株）不動産部では、古い建物や相続不動産について査定を行う際、単純に築年数や土地面積だけを見て価格を判断するのではなく、土地と建物の状態、周辺環境、現在の利用状況、売却する場合に考えられる費用などを総合的に確認し、その不動産が現在どのような状態にあるのかを整理することが大切だと考えています。

特に兄弟共有の不動産では、「価格を知りたい」という相談の裏側に、「兄弟で意見がまとまらない」「遠方の共有者と話ができない」「古い家をどう処分すればよいか分からない」といったさまざまな問題が隠れていることがありますので、まず不動産の状況を整理し、共有者全員が同じ情報をもとに話し合える環境を作ることが、売却に向けた重要な一歩になります。

まとめ｜兄弟共有の古い建物は「査定」と「話し合い」を同時に進めることが大切です

兄弟で共有している古い建物を売却するときは、単に不動産会社へ査定を依頼して高い価格を出してもらえば解決するというものではなく、現在の所有関係を確認し、土地と建物の価値を把握し、必要となる費用や手続きを整理したうえで、共有者全員が同じ情報を持ちながら売却について話し合うことが重要です。

また、古い建物だからといって最初から解体を決めたり、市場価格よりも極端に高い希望価格を設定したりするのではなく、建物を残した場合と更地にした場合の違い、売却期間、購入希望者の層、解体費用などを総合的に考えながら、土地と建物に合った売却方法を検討する必要があります。

筑西市で相続した実家や兄弟共有の古い建物を所有している方は、「まだ売ると決めたわけではないから」と先延ばしにするのではなく、まず現在の不動産がどの程度の価値を持っているのかを知ることから始めるとよいでしょう。

査定を受けることは、必ずしもすぐに売却しなければならないという意味ではなく、現在の資産価値や建物の状態、売却する場合の課題を把握するための一つの方法でもありますので、兄弟で将来について話し合うための材料として不動産査定を活用することもできます。

共有不動産の売却では、「誰が決めるのか」という問題だけに目を向けるのではなく、「全員が何を知ったうえで判断するのか」を大切にすることが、家族間のトラブルを防ぎ、納得できる不動産売却につながります。

古い実家や長年使っていない建物を兄弟で共有している場合には、売却するかどうかを決める前の段階でも不動産会社へ相談し、土地・建物の現在の状況や市場価値について情報を集めておくことで、将来的に売却を決断したときにもスムーズに動きやすくなります。

「兄弟で共有しているから売却が難しい」「古い建物だから値段がつかない」と最初から決めつけず、まずは不動産の現状を正確に把握し、共有者それぞれの考えを整理しながら、土地と建物に合った方法を考えていくことが、筑西市で共有不動産を手放すための大切な第一歩です。

ひがの製菓株式会社　不動産部