市街化調整区域の空き地でも諦めない！不動産業者が教える売却法

―「売れない土地」と決めつける前に知っておきたい、筑西市での土地売却の考え方と進め方―

はじめに｜市街化調整区域だからといって、売却を諦める必要はありません

「親から相続した土地が市街化調整区域にある」「長年使っていない空き地を処分したい」「不動産会社に相談しても難しい土地と言われた」といったご相談は、筑西市でも決して珍しいものではありませんが、市街化調整区域にあるという理由だけで、その土地を最初から「売れない土地」と判断してしまうのは早計であり、土地の現在の状態や過去の利用状況、接道条件、周辺環境、地目、建築や転用に関する規制などを一つずつ確認することで、売却に向けた現実的な方法が見えてくる場合があります。

筑西市は下館・結城都市計画区域に含まれており、行政区域全域が都市計画区域に指定されていますが、そのうち市街化調整区域の面積は市街化区域より大きく、土地を所有している方にとって、市街化調整区域のルールを理解することは土地活用や売却を考えるうえで非常に重要なポイントになっています。

そもそも市街化調整区域とは？

市街化調整区域とは、無秩序な市街化を抑制し、計画的な土地利用を図るために定められた区域であり、市街化区域とは異なって、住宅や店舗などを自由に建築できる土地とは考え方が大きく異なるため、土地を購入した人が将来的にどのような建物を建てられるのか、どのような用途で利用できるのかについて、都市計画法などの関係法令や自治体の運用を確認する必要があります。

特に重要なのは、「市街化調整区域＝何もできない土地」という意味ではないという点であり、土地の場所や従前の利用状況、接道状況、既存建物の有無、都市計画法上の許可の可能性などによって取り扱いが異なるため、一般的な宅地と同じ感覚で価格を判断するのではなく、その土地固有の条件を調査したうえで売却方法を考えることが大切です。

「空き地」と「宅地」は同じように考えないことが大切です

土地を売却するとき、「空き地だから宅地として売れるだろう」と考えてしまう方もいらっしゃいますが、現況が更地になっていることと、法律上・取引上、住宅を建てられる宅地であることは別の問題であり、登記上の地目や固定資産税上の扱い、過去の建物の有無、農地として利用されていた経歴、接道状況などを確認しなければ、本当の意味での土地の売却可能性を判断することはできません。

たとえば、現在は草が生えているだけの土地であっても、以前は住宅が建っていた場所なのか、もともと農地だった場所なのかによって調査すべき内容は変わるため、「何年も使っていないから空き地」という表面的な情報だけで判断せず、土地の履歴を確認することが売却の第一歩になります。

市街化調整区域では「建築できるか」が大きなポイントになります

市街化調整区域の土地を売却するときに特に重要になるのが、買主が取得した後に建物を建築できる可能性があるのかという点であり、一般的な住宅地であれば「住宅を建てるための土地」という前提で購入希望者を探しやすい一方、市街化調整区域では建築に関する制限があるため、購入希望者に対して土地の利用可能性を正確に説明することが重要になります。

また、建築可能性については土地の面積だけで決まるものではなく、接している道路の種類や幅員、敷地への出入り、周辺の土地利用、過去の建物や利用状況など、複数の条件を確認する必要があるため、売主自身の判断だけで「家が建つ」「家は建たない」と決めつけず、不動産会社を通じて関係行政窓口などに確認しながら進めることが安心につながります。

農地だった土地は、さらに慎重な確認が必要です

市街化調整区域の空き地を売却する際に見落とせないのが、土地の地目や現況が農地に該当するケースであり、農地については一般的な宅地の売買とは異なり、農地法に基づく許可や手続きが関係するため、「土地を売りたい」という売主側の希望だけで自由に用途を変更できるわけではありません。

筑西市の公式案内でも、農地を農地として売買する場合には農地法第3条の許可申請が必要となる場合があり、さらに市街化調整区域内の農地を農地以外の目的に利用する場合には、農地法第4条や第5条に基づく転用許可申請が必要になるとされていますので、農地に該当する土地については、売却活動を始める前に農業委員会などへの確認を行うことが重要です。

「昔は宅地だった」という情報も重要な判断材料になります

土地所有者の方から「昔は家が建っていた」「以前は親が住んでいた」「建物を取り壊して更地にした」という話を伺うことがありますが、このような過去の利用履歴は市街化調整区域の土地を考えるうえで重要な情報になる可能性があるため、古い建物の資料や固定資産税関係の資料、登記情報などを確認しながら、現在の土地利用と過去の状況を整理しておくことをおすすめします。

もちろん、過去に建物が存在したという事実だけで、現在も自由に住宅を建築できると判断できるわけではありませんが、土地の来歴を把握しておくことで、行政上の確認事項や購入希望者への説明内容が明確になり、結果として売却活動を進める際の不確実性を減らすことにつながります。

接道状況は、市街化調整区域の土地ほど重要になります

不動産の売却では道路との接し方が重要ですが、市街化調整区域にある土地の場合には、単に「道路に面している」というだけではなく、その道路がどのような道路なのか、敷地から安全に出入りできるのか、道路幅員はどうなっているのか、上下水道や電気などのインフラを利用できるのかといった点まで確認する必要があり、これらの条件が購入希望者の判断や売却価格に影響することがあります。

特に長期間使用されていなかった土地では、現地を見ただけでは道路との境界や進入経路が分かりにくくなっていることもあるため、公図や登記情報、道路関係資料などを確認しながら、実際の現地状況と照らし合わせていくことが大切であり、土地の「広さ」だけではなく「使いやすさ」という視点から価値を考える必要があります。

水道・排水・電気などのインフラも確認しましょう

空き地の売却では、土地そのものに目が向きがちですが、購入希望者が住宅や事業用施設などの建築を検討する場合には、上下水道や排水、電気、ガスなどのインフラ環境も重要な判断材料になるため、前面道路まで設備が来ているのか、敷地内に引き込みがあるのか、引き込み工事が必要なのかといった情報を整理しておくことが必要です。

インフラが整っている土地であれば利用イメージを持ちやすい一方、引き込み工事などに費用がかかる土地では、その費用を購入希望者が負担することを想定して価格や販売条件を考える必要があるため、売却価格だけを高く設定するのではなく、購入者が実際に負担する可能性のある費用まで含めて土地の魅力を考えることが大切です。

草刈りや樹木の管理も売却前から意識したいポイントです

長期間利用していない空き地では、雑草や樹木が伸び、隣接地への越境や害虫、景観などの問題が発生することがありますが、こうした状態を放置すると、購入希望者が現地を見た際に土地そのものよりも「管理が大変そう」という印象を持ってしまう可能性があるため、売却活動を始める段階で最低限の管理を行っておくことが望ましいでしょう。

もちろん、売却前だからといって大きな費用をかけて土地を整備すれば必ず高く売れるというものではありませんので、土地の条件や想定される購入者、売却価格とのバランスを考えながら、草刈りや不要物の撤去など、必要性の高い部分から優先して対応することが現実的な方法になります。

境界が分からない土地でも、まずは相談することが大切です

「昔から家族が所有している土地なので境界はだいたい分かる」「隣地との境目は昔から決まっている」と考えている土地でも、実際の売買では境界や越境の確認が重要になるため、古い測量図や境界に関する資料が残っているかどうかを確認し、必要に応じて専門家による調査や測量を検討することが大切です。

特に市街化調整区域の土地は、一般的な住宅地と比較して形状が複雑だったり、農地や山林、通路などが周囲に存在したりするケースもあるため、登記上の土地の形と現地の状況が一致しているかを確認することが、購入希望者に安心して検討してもらうための重要な準備になります。

価格査定では「周辺の宅地価格」だけを基準にしないこと

市街化調整区域の空き地を売却するとき、「近くの住宅地が坪○万円だから、自分の土地も同じくらいで売れるはず」と考えるのは注意が必要であり、土地の価格は単純な距離だけではなく、建築可能性、接道、インフラ、地目、土地の形状、面積、周辺環境、利用目的などを総合的に考えて判断する必要があります。

一方で、「市街化調整区域だから価値がほとんどない」と考えてしまうのも適切ではなく、一定の需要が見込める土地や、特定の用途を検討できる土地なども存在するため、最初から極端に安い価格を設定するのではなく、土地の特徴を整理したうえで、どのような購入者にとって価値があるのかを考えることが重要になります。

売却方法は「誰に売るか」から逆算して考えます

市街化調整区域の土地を売る場合、一般的な住宅用地と同じ広告だけで幅広い購入希望者を集める方法が必ずしも最適とは限らず、その土地をどのような目的で利用できる可能性があるのかを整理したうえで、条件に合う購入希望者へ情報を届けるという考え方が重要になります。

たとえば、住宅用地としての利用可能性を検討する人だけでなく、周辺で土地を所有している方、隣接地との一体利用を考える方、農地としての利用を検討する方など、土地の条件によって想定する買主が変わるため、不動産業者には単に「土地を広告に出す」だけではなく、その土地が持つ条件を整理して販売戦略を考えることが求められます。

隣接地所有者への売却という選択肢もあります

土地の形状が特殊であったり、道路との接し方に制約があったり、単独で利用することが難しかったりする場合には、隣接する土地の所有者にとって価値が高くなることがあり、一般の購入希望者だけを対象にするのではなく、周辺土地との一体利用という視点から売却可能性を考えることも一つの方法になります。

もちろん、隣接地所有者が必ず購入を希望するとは限りませんが、土地の価値は誰が利用するかによって変わることがあるため、売主側が「こんな土地では買い手はいない」と判断する前に、不動産業者が土地の特徴を確認し、考えられる購入者層を広げて検討することが売却への近道になる場合があります。

相続した土地なら、名義や権利関係も早めに確認しましょう

相続によって取得した市街化調整区域の土地では、売却そのものより前に、登記名義が現在の所有者になっているか、共有状態になっていないか、相続人が複数存在していないかなど、権利関係の整理が必要になる場合があり、これらを曖昧にしたまま売却活動を進めると、購入希望者が見つかった後に手続きが止まってしまう可能性があります。

また、相続した土地については、所有者自身が現地の場所や境界、過去の利用状況を十分に把握していないケースもありますので、登記情報や固定資産税関係の資料、過去の契約書など、手元に残っている資料を確認しながら土地の情報を整理しておくと、不動産会社との査定や売却相談もスムーズに進めやすくなります。

「売却できるか」ではなく「どう売るか」という発想へ

市街化調整区域の土地について相談を受けるとき、所有者の方が最初に気にされるのは「この土地は売れますか」という点ですが、実際には売却できるかどうかを判断するためには、土地の場所や面積だけでなく、都市計画上の位置づけ、地目、建築や転用の可能性、道路、上下水道、境界、周辺環境など、多くの情報を確認する必要があります。

そのため、最初から「売れる・売れない」の二択で考えるのではなく、「どのような条件なら利用できるのか」「どのような人なら必要としてくれるのか」「どのような手続きを確認する必要があるのか」という順番で考えていくことで、売却に向けた具体的な方向性が見つかりやすくなります。

大きな土地ほど、利用方法を幅広く考えることが重要です

面積の大きな土地の場合には、一般的な住宅用地としてだけではなく、周辺環境や法規制を確認したうえで、事業用地、資材置場、農業関連用途など、土地の条件に応じてさまざまな利用可能性を検討できる場合がありますが、実際に利用できるかどうかは個別の法令や許可条件によって判断されるため、広告上で利用可能と断定するのではなく、事前の調査を丁寧に行うことが重要です。

また、土地の面積が大きい場合には、購入希望者が一括取得を希望するのか、一部だけを取得したいのかによって売却方法が変わることもあるため、分筆の可能性や費用なども含めて検討し、「現在の土地の形のまま売ることが最善なのか」という視点を持つことも必要になります。

大規模な土地取引では行政への届出にも注意が必要です

土地の売買では、通常の売買契約や所有権移転登記だけでなく、一定の面積や条件に該当する場合には法令上の届出が必要になるケースがあり、筑西市でも国土利用計画法に基づく土地取引の届出について、都市計画区域内の土地などについて面積要件が定められていますので、大きな土地を売却する場合には契約前後の手続きについても確認しておく必要があります。

筑西市の案内では、届出が必要となる面積について、市街化区域では2,000平方メートル以上、市街化区域以外の都市計画区域では5,000平方メートル以上などの基準が示されているため、広い土地を売却する場合には、単純に売買契約だけを考えるのではなく、必要な行政手続きまで含めてスケジュールを組むことが大切です。

不動産会社に相談するときは「難しい土地だから」と遠慮しない

市街化調整区域の土地を所有している方の中には、「こんな土地を相談しても迷惑なのではないか」「売れないと言われるのが怖い」と考えて、不動産会社への相談を先延ばしにしてしまう方もいますが、土地の売却可能性は所有者自身では判断しにくい部分が多いため、むしろ早い段階で専門家に相談して、何を確認すればよいのかを整理することが重要です。

特に、相続した土地、長期間放置している空き地、農地から転用された土地、昔の建物が残っていた土地などは、所有者が知らない情報が売却判断に影響することもありますので、「売れるかどうかを決めてもらう」というよりも、「この土地を売るためには何を調べる必要があるのかを一緒に整理する」という感覚で相談することをおすすめします。

筑西市の土地事情を踏まえて、個別に判断することが大切です

筑西市では市街化調整区域が広い面積を占めているため、市街化調整区域の土地だからといって、それだけで特別に珍しい土地というわけではなく、地域の土地事情を踏まえながら、個々の土地について利用可能性や市場性を考えることが大切であり、土地の場所によって周辺環境や需要も異なるため、画一的な判断ではなく個別調査が必要になります。

また、同じ市街化調整区域であっても、道路に面した土地と奥まった土地、住宅地に近い土地と農地に囲まれた土地、整形地と不整形地では購入希望者が異なる可能性があるため、土地の弱点だけを見るのではなく、反対にどのような点が魅力になるのかを探し出して販売方法を考えることが重要です。

最後に｜「売れないかもしれない土地」こそ、早めの相談が大切です

市街化調整区域の空き地は、一般的な宅地と比べて確認すべき事項が多く、建築や農地転用などの法的な制限が関係することもあるため、売却までに時間がかかる場合がありますが、それは「売却できない」という意味ではなく、土地ごとの条件を調査し、適切な購入者を探すために必要な準備が多いということでもあります。

ひがの製菓（株）不動産部では、筑西市で土地の売却を検討されている方に向けて、市街化区域・市街化調整区域といった都市計画上の区分だけで判断するのではなく、土地の場所や状態、利用状況、周辺環境などを確認しながら、所有者様が抱えている土地の問題を一つずつ整理していくことが大切だと考えています。

「草が伸びてしまった空き地だから」「昔の農地だから」「市街化調整区域だから」といった理由だけで売却を諦めてしまう前に、その土地にはどのような可能性があるのか、どのような制限があるのか、どのような買主を想定できるのかを確認することから始めてみてはいかがでしょうか。

市街化調整区域の土地は、普通の宅地と同じ方法で考えるのではなく、その土地ならではの条件を正しく把握し、法令や行政上の確認事項を整理したうえで販売方法を組み立てることが重要であり、「売れない土地」と決めつけず、「どうすれば適切な形で売却できるのか」という視点を持つことが、土地を手放すための大切な第一歩になります。

ひがの製菓株式会社　不動産部