残債があっても家を売る！不動産売却の相談窓口

― 残ローンがあってもあきらめない。選べる売却方法と準備、手続きのポイントをわかりやすく解説 ―

住宅ローンの残債が残っている状態で「家を売りたい」と思ったとき、多くの方が不安や疑問を抱きます。「残債はどうなるのか」「売却しても借金が残らないか」「手続きは複雑ではないか」――。筑西市で暮らす皆さまのために、残債がある家を売る際の基本的な考え方、選べる売却の方法、実務的な準備や手続きの流れ、注意点をできるだけ平易にまとめました。現実的な選択肢とリスクの説明に焦点を当てています。売却を検討中の方、将来売却するかもしれないと考えている方の参考になれば幸いです。

1．まず理解しておきたい「残債」と「売却」の関係

住宅ローンの残債（残りの借入金）は、家そのものに設定された抵当権（担保）によって貸し主（金融機関）が保護されています。家を売る場合、その抵当権が残っているままだと、買主が所有権をスムーズに取得できないため、一般的には売却代金で残債を完済して抵当権を抹消することが必要になります。

ただし、売却の方法や買主との交渉、金融機関との手続き次第で、残債があるケースでも売却は可能です。重要なのは「売却によって残債が全額返済できるか」「返済できない場合に不足分（＝不足金）をどうするか」を事前に整理することです。

2．残債があっても可能な売却の代表的な選択肢

以下が残債を抱えたまま家を売るときに検討できる主な方法です。それぞれメリット・デメリットがあります。

① 売却代金でローンを完済する（通常の売却）
売却価格が残債を上回っている場合、売却代金から金融機関へ一括返済（抵当権の抹消）して引き渡しを行います。手続きは比較的 straightforward ですが、売却価格が適正かどうかの査定や仲介業者選びが重要です。

② 任意売却（売却価格で完済できないが金融機関と合意する方法）
売却代金が残債を下回る場合でも、金融機関の合意を得られれば任意売却が可能です。金融機関は競売よりも任意売却の方が回収見込みが高いと判断することもあり、分割返済や差額の免除・条件付債務整理を協議するケースがあります。ただし金融機関の判断によるため、必ずできるとは限りません。

③ 抵当権付きのまま売却（買主がローンを引き継ぐ等）
特別な事情で買主がローンを引き継ぐケースは稀ですが、借り換えや買主が新たなローンを組むといった形で結果的に抵当権が移行する場合があります。実務上は売却代金で抵当権を解消してからの引き渡しが一般的です。

④ 債務の整理や任意整理、個人再生、自己破産などの法的手段
売却しても残債の返済が難しい場合、債務整理を検討することがあります。ただし、それぞれの手続きは信用情報への影響や資格制限などデメリットも大きく、専門家（弁護士・司法書士）との相談が必須です。

⑤ 残債を精算するための資金調達（親族からの一時金、リバースモーゲージ等）
売却を急がない場合や条件が整えば、他の方法で一時的に残債を精算し売却を行う選択肢もあります。いずれにせよ資金繰りの計画性が重要です。

3．売却前に必ず確認しておきたいこと（準備リスト）

残債がある家を売るときは、下記の項目を整理しておくとスムーズです。

• 現在の住宅ローン残高と完済条件：借入残高、完済手数料、繰上返済の違約金があるか確認。金融機関に「残高証明」や「完済時の預金振込先」を確認しましょう。
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• 抵当権の状況：登記簿で抵当権の有無とその内容を確認する（抵当権抹消に必要な書類が何かを把握）。
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• 固定資産税や都市計画税の精算方法：引き渡し日までの日割り計算で清算することが一般的。
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• 建物・土地の権利関係や共有名義の有無：共有名義だと全員の同意・手続きが必要になります。
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• 境界、近隣トラブル、現状の瑕疵（雨漏り、シロアリ等）：売却価格や契約条件に影響します。事前に修繕の必要性を判断すること。
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• 売却にかかる費用の概算：仲介手数料、登記費用、測量費、印紙税、引っ越し費用などを見積もる。
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• 税金の把握：譲渡所得税や住民税の可能性（居住用財産の特例が使えるかどうか）を確認。税制は条件により異なります。

4．不動産会社（仲介業者）と金融機関の役割

売却の過程では、不動産仲介会社と金融機関が重要な役割を果たします。

• 不動産仲介会社：価格査定、販売戦略、買主との交渉、契約手続きの支援をします。残債の問題がある場合は、金融機関との交渉経験が豊富な業者を選ぶと安心です。査定は複数社で取ると相場感が掴みやすいです。
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• 金融機関：ローン残高の確認、完済条項の説明、抵当権抹消のための手続き案内を行います。任意売却のように残債と売却価格が乖離する場合は、金融機関との協議が必要不可欠です。

5．価格設定と売却戦略（残債がある場合の考え方）

残債の存在は心理的にも大きな重荷になりますが、売却戦略は冷静に組み立てる必要があります。

• 現実的な価格査定：残債より高く売れるか否かで戦略が変わります。不動産会社に地域相場、築年数、リフォームの必要性、周辺環境を踏まえた査定を依頼しましょう。
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• 短期売却と希望価格のバランス：高く売るために値段を上げ過ぎると売れ残るリスクがあります。特にローン残高がある場合は、できるだけ早く買主を見つけて残債処理を行える価格設定が現実的です。
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• リフォームの費用対効果：大規模な改修は必須ではありませんが、軽微な修繕やクリーニングで印象が改善され、高値で売れることもあります。投資対効果を検討してください。
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• 売り急ぎと競売のリスク：売却を急ぐあまり不利な条件で売ると、結局手元に残る資金が少なくなることがあります。競売にかかると価格が大幅に下がり、残債が解消できないリスクもあります。金融機関と連携して計画的に進めることが重要です。

6．任意売却のポイントと注意点（残債が多い場合）

任意売却は選択肢として有力ですが、次の点に注意してください。

• 金融機関との交渉が鍵：任意売却は金融機関の同意が前提です。交渉の場面では、売却価格、回収見込み、今後の返済計画などを示す必要があります。
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• 専門家の関与が有効：任意売却に詳しい不動産会社や法律専門家（弁護士・司法書士）の助言を受けると手続きが円滑になります。ただし相談先を慎重に選び、手数料や条件を事前に確認してください。
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• 信用情報への影響：任意売却の結果、残債が免除される場合でも信用情報に影響するケースがあります。金融取引の今後を考えた上で判断すること。
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• 税務上の取り扱い：債務免除が起こると税務上の課税関係（みなし収益）が生じる場合があります。税理士に相談することをお勧めします。

7．売却の具体的な手続きの流れ（一般的なステップ）

実際の売却プロセスは次のような流れが一般的です。

1. 情報整理・相談：ローン残高、登記簿、固定資産税の納付状況などを整理し、不動産会社や金融機関に相談。
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3. 査定と価格決定：複数の査定をとり、販売価格を決定。
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5. 販売活動：広告、内覧対応、価格交渉などを実施。
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7. 売買契約の締結：買主が決まったら売買契約を締結。契約書に残債処理方法を明記する。
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9. 決済・引渡し：売却代金でローンを一括返済して抵当権を抹消し、所有権の移転登記を行う。残代金や精算金のやり取りを行い、鍵の引渡し。
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11. 事後処理：譲渡所得税の申告（必要な場合）や引越し、各種住所変更手続き。

※ 任意売却の場合は金融機関との合意書作成や、場合によっては差額清算についての別途協議が入ります。

8．よくある質問（Q&A形式で簡潔に）

Q：売却しても残債が残る場合、どうなるの？
A：残債が残る場合は、売却後も借金が残る可能性があります。金融機関と協議して分割で返済する、差額を免除してもらう、法的手続きに進むなどの選択肢があります。個別の状況によるため専門家に相談してください。

Q：住宅ローンを組んでいる銀行に断られたら？
A：金融機関の判断により対応が異なります。別の金融機関や弁護士、不動産会社に相談して別の解決策を探ることが可能です。競売だけは避けたいケースが多いため、早めの相談が重要です。

Q：売却のタイミングで気をつけることは？
A：市場相場、税制、ライフプラン（転居先、子どもの教育など）を考慮して判断してください。急いで不利な条件で売ると、手元資金が減る可能性があります。

9．筑西市で売却を考える際の地域的なポイント

筑西市という地域性を考えると、周辺の交通利便性、学校区、地域の再開発計画や生活環境（買い物、医療施設の充実度）などが価格に影響します。地域の相場感や近隣の成約事例を把握している不動産業者に相談すると、適切な価格設定や販売方法が提案されやすくなります。

10．最後に：まずは整理と相談から始めましょう

残債がある家の売却は心理的にも手続き的にも負担が大きく感じられますが、選べる方法は複数あります。重要なのは「状況を正確に把握すること」と「早めに専門家に相談すること」です。査定を複数社から取り、金融機関の残高証明を用意し、売却にかかる費用と見通しを立てることで、最適な選択肢が見えてきます。

一般的な選択肢・手続き・注意点を中心に解説しました。残債があるからといって自動的に選択肢が狭まるわけではありません。まずは書類を整理して現状を把握し、信頼できる専門家と一緒に「どの方法が自分にとって最も負担が少ないか」を検討していきましょう。売却の検討を始める第一歩として、必要な書類のチェックリスト（ローン残高証明、登記簿謄本、固定資産税の納税通知書、建築図面や重要事項説明書など）を揃えておくと、その後の手続きがスムーズに進みます。

―― 不安な点があれば、まず現状の数値（ローン残高や諸費用の概算）を整理してみてください。整理がつけば、具体的な選択肢と優先順位が自然に見えてきます。筑西市での売却を考える皆さまが、納得のいく形で次の一歩を踏み出せることを願っています。

ひがの製菓株式会社　不動産部