空き家の不動産売却は相続がカギ！高値で売る相談

〜筑西市で空き家を相続したら、まず押さえるべきことと売却のコツ〜

ひがの製菓（株）不動産部の視点から、筑西市にある空き家を相続して売却する際に知っておくべき重要ポイントを、実務的かつ読みやすくまとめました。筑西市は県西地域に位置し、交通アクセスや生活インフラの面で特徴があるエリアです。市内には鉄道や道路のアクセスが整っており、売却を考えるときに地域特性が価格や買い手層に影響します。

空き家を相続したとき、売却を成功させるかどうかは「相続の手続き」と「売却前の準備」がほぼすべてと言っても過言ではありません。相続人の確認や所有権の移転（登記）、ローンや抵当権の処理、固定資産税評価の確認など、手続きやコスト面の整理ができていないと、買い手が見つかっても取引が進まないことが頻繁に起きます。ここでは順を追って、売却までの実務的な流れと高値売却につながる考え方を詳しく解説します。

1）相続開始後、まずやるべきこと（初動が重要）

空き家を相続したら最初に行うべきは以下の確認です。

• 相続人の確定（戸籍を遡って相続関係を明確にする）
• 被相続人の遺言書の有無確認（遺言があれば内容に従う）
• 亡くなった方名義のままの登記・固定資産税・公共料金の状況把握
• 債務（住宅ローン、借入、連帯保証など）の有無確認
• 抵当権や差押え、未払い税の有無チェック

これらの確認は売却交渉の前提条件です。相続人が複数いる場合、誰が売却の意思決定をするかを明確にしておかないと、売却手続きが停滞します。特に相続登記（名義変更）は必須であり、登記が済んでいないと売却自体ができないケースが多いので注意してください。

2）遺産分割と売却の意思決定

相続不動産は現物分割が難しいため、現金化（売却）して分けるケースが一般的です。遺産分割協議書を作成し、相続人全員の合意を得ることが必要です。合意形成の際のポイントは次の通りです。

• 誰が売却を担当するか（代表相続人の選定）
• 売却金額の仮想目標（おおまかな相場感の共有）
• 売却代金の分配方法（費用負担のルール明示）
• 売却時の諸経費（仲介手数料・登記費用・譲渡税等）の負担割合

相続人同士で折り合いがつかないと売却に時間とコストがかかります。調停や家庭裁判所に頼る前に、専門家（司法書士・弁護士・税理士）を早めに相談するのが賢明です。

3）登記・権利関係の整理（売却前の必須作業）

登記名義が故人のままの場合、まず相続登記を行います。抵当権がついていると買主にとって不安材料となるため、ローン残債があれば返済や抵当権の抹消手続きが必要です。差押えや未納税がある場合、これも売買の障害になります。

専門家に任せると安心ですが、以下の資料は早めに揃えておくと手続きがスムーズです：

• 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
• 相続人全員の戸籍謄本・住民票
• 遺言書（あれば）・遺産分割協議書（合意ができたとき）
• 登記済権利証または登記識別情報
• 固定資産税納税通知書、登記簿謄本（法務局で取得可）
• 
  

4）評価・査定：高値で売るための第一歩

物件の評価は売却価格に直結します。査定は複数の不動産会社に依頼するのが基本です。査定時に重要視されるポイントは次のとおり。

• 立地（駅距離・周辺環境・利便性）
• 建物状態（築年、構造、雨漏り・白蟻被害の有無）
• 土地の広さ・形状・接道状況（売却時の使い勝手を左右）
• 固定資産税評価額と周辺の成約事例（地価動向）
• 将来の用途（更地にして売るか、建物付きで売るか）

築年が古くそのまま売るのが難しい場合、解体して更地にして売る、部分的にリフォームする、あるいは土地として分割して売るなどの選択肢があります。それぞれコストと時間がかかるため、複数パターンの試算を行い、実際の売却シナリオを比較検討することが大切です。

5）修繕・解体・現状有姿——どの程度手を入れるか

高値売却のために必ずしも大規模なリフォームが必要とは限りません。ポイントは「買い手にとっての付加価値」と「投資回収」です。

• 小さな修繕（雨漏り、床の陥没、基礎のひび割れ等）は買主の安心材料になる
• 大がかりな全面改修はコストが回収できない可能性があるため慎重に判断
• 建物が極端に傷んでいる場合は解体して更地で売るほうが早く高く売れるケースもある
• 古民家や趣のある建物はリノベーション需要があるため、用途によっては価値が上がる場合もある

査定の段階で「現状有姿で売る」「簡易清掃＋写真で魅せる」「解体して土地で売る」など複数プランを出してもらい、費用対効果を比較してください。

6）買い手ターゲット別の販売戦略

筑西市のようなエリアでは、買い手層が分かれてきます。ターゲットに合わせた販売戦略が重要です。

• 若いファミリー：通学や生活利便性、耐震性や断熱性が重視される
• 田舎暮らし志向の移住層：大きな庭や農地利用、自然環境がアピールポイント
• 投資家（賃貸向け）：リフォーム後の収益性、駅近や幹線道路アクセスが重視される
• 事業用（倉庫・工場・駐車場等）：用途変更や再開発の可能性を示すと興味を引く

物件情報の出し方（写真・間取り図・近隣環境の情報提供）をターゲットに合わせて最適化することで、問い合わせの質が変わり、成約スピードと価格に差が出ます。

7）価格設定と値引き交渉の考え方

最初の売出価格は市場の注目度を左右します。高く掲示して問い合わせが少ないまま時間が経過すると、かえって値下げ幅が大きくなることがあるため、現実的かつ心理的に妥当なラインを狙うことが重要です。一般的な考え方：

• 相場＋地域特性＋建物状態＝基準価格
• 距離的優位（駅近・商業施設近傍）はプレミアム要素になる
• 売却期間を短くしたい場合はやや低めの設定、じっくり待てるなら相場近辺で攻める

値引き交渉が発生した際に「最低許容価格」を事前に決めておくと、相続人間での意見対立を避けられます。

8）税金・費用面の注意（専門家と相談を）

売却には税務面の影響があります。譲渡所得税、住民税、登記費用、仲介手数料、測量費、解体費用などがかかります。相続直後に売却する場合と、相続登記後に一定期間保有してから売る場合では税負担が異なる可能性があります。税制は複雑で変更されることもあるため、税理士に相談してシミュレーションを取ることを強くおすすめします。

9）仲介業者の選び方とチェックポイント

仲介会社選びは高値売却の成否に直結します。チェックポイントは次の通り。

• 地域の成約事例（地域特性を理解しているか）
• 空き家売却の実務経験（相続案件に慣れているか）
• 提案の具体性（売却プラン、広告戦略、価格シミュレーション）
• 相続登記や税務のネットワーク（司法書士、税理士、リフォーム業者等）を持っているか

一社に絞る前に複数社から査定とプランを取り、比較検討するのが良いでしょう。

10）売却以外の選択肢も検討する

売却以外の選択肢としては、賃貸に出す、親族間での共有持分売買、任意売却やオークション（競売は買主に不安を与えやすい）、NPOや地域活性化プロジェクトに譲渡するといった方法もあります。目的（早期現金化か、最大化か、地元に残すか）に応じて最適解は変わります。

最後に（まとめ）

空き家の売却は、単に物件を売るだけでなく「相続」という法律的・手続き的なハードルを越えることが前提です。相続人の合意形成、登記や権利関係の整理、税務上の影響、適切な査定と販売戦略――これらの要素を丁寧に積み上げることで、結果として高値売却につながります。筑西市の地域性を踏まえた現実的なプラン作りと、司法書士・税理士ら専門家との連携がカギです。

ひがの製菓株式会社　不動産部