住宅ローンが残っている家を売却するための3つのステップ

～手続き・査定・返済のポイントを押さえればスムーズに進められる～

住宅ローンを完済していない状態で、「家を売りたい」と考えたとき、多くの方が不安に感じるのが、ローンの残債をどうすればよいのかという点です。

「ローンが残っているから売れないのでは…？」
「売却金でローンを完済できなかったらどうなる？」
「どこから手をつければいいのか分からない…」

こうした悩みを抱える方は少なくありません。特に筑西市のような地方都市では、不動産価格の下落や空き家の増加も影響し、ローンの残債と売却価格のバランスが合わないケースも見られます。

しかし、住宅ローンが残っていても、家の売却は問題なく可能です。
ただし、売却には正しいステップを踏むこと、金融機関との調整を怠らないこと、そして信頼できる不動産会社と連携することが重要になります。

本記事では、住宅ローンが残っている家を売却するための「3つの基本ステップ」を中心に、注意点や誤解されがちなポイントを丁寧に解説します。原則・手続き・判断軸にフォーカスした実務的な内容になっています。

Step1：現在のローン残高を把握する

まず最初にすべきことは、現在のローン残高を正確に把握することです。これがすべての判断基準になります。

▼ ローン残高の確認方法

1. **住宅ローン返済予定表（返済表）**を確認
   銀行や住宅金融支援機構から交付された返済計画書を参照します。
2. 金融機関に直接問い合わせる
   ネットバンキングや電話で「現在の残高（元金）」を確認できます。
3. 一括返済見積もりを取る
   実際に売却する際は「繰上返済」をするため、手数料を含んだ総額を確認する必要があります。

特に売却時には「ローン残高＋繰上返済手数料＋抵当権抹消費用」が必要となります。
そのため、残高だけでなく諸費用込みの金額を把握しておきましょう。

▼ 注意点

• 売却までの期間が延びると、毎月の返済でローン残高も少しずつ減っていきます。
  よって、査定後すぐに売るか、売却計画を立てるかによってタイミングが重要です。
• 一部の金融機関では、解約手数料や繰上返済の制約があるため、事前に規約を確認しておくことが大切です。

Step2：売却査定を受け、見込み価格を知る

次に行うのが、「物件の査定」です。
売却によってどれくらいの金額が見込めるかを正確に把握しないと、ローン残高と比較することも、売却判断を下すこともできません。

▼ 査定の種類

• 机上査定（簡易査定）：現地を見ず、過去の取引事例などから概算を出す
• 訪問査定（実査定）：不動産会社が現地を訪れ、建物や立地、管理状況を確認した上で価格を提示

ローンが残っている家の売却にはより正確な価格が必要です。したがって、最初から訪問査定を受けることをおすすめします。

▼ 査定額と売却額の違い

査定価格は「売れそうな価格の目安」に過ぎません。
実際の取引価格は、購入希望者との交渉や市場の動向に左右されるため、多少の増減があります。

▼ 筑西市特有のポイント

筑西市は駅周辺を中心に一部のエリアで需要が見込まれますが、車社会であるため郊外でも需要があります。
ただし、空き家や古家付き物件が増えており、リフォームの有無や管理状態で価格差が出やすい傾向があります。

Step3：ローン完済の見通しを立て、売却計画を立案する

ここでようやく、「売却によってローンが完済できるかどうか」の見通しを立てます。
ここが、住宅ローン付き不動産売却の最大のポイントです。

▼ 売却額 ≧ ローン残高 →「アンダーローン」

この場合は比較的スムーズに進みます。
売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消すれば、自由に売却できます。

▼ 売却額 ＜ ローン残高 →「オーバーローン」

この場合は、不足分を自己資金で補う必要があります。
たとえば以下のような対応が必要になります。

• 不足分を現金で支払う
• 買い替えローンや無担保ローンで一部補填する
• 任意売却を検討する（後述）

ここで重要なのが、金融機関との相談と調整です。
売却しても残債が残ると、通常の抵当権抹消ができません。そのため、「売却の許可」を銀行から得る必要があります。

任意売却という選択肢

もし「ローンが残るのに現金が用意できない」「滞納が続いている」などの事情がある場合、任意売却という方法を検討する必要があります。

▼ 任意売却とは？

住宅ローンを滞納し、通常の売却や返済が困難な場合、金融機関の合意を得て、不動産を市場価格で売却する方法です。

• 裁判所を通さず、競売にかけずに済む
• 債務整理がしやすくなる
• 周囲に知られずに売却が進められる

ただし、任意売却には条件や制限があるため、早めの対応が重要です。滞納してから半年以上経過すると、競売手続きに移行してしまうことがあります。

よくある誤解と注意点

住宅ローン付き不動産の売却では、次のような誤解がよくあります。

●「売却益でローンが全部返せるとは限らない」

→ はい。価格次第で不足分が発生するため、査定と残高を比較することが必要です。

●「売却代金は全額自由に使える」

→ いいえ。まずローン完済が最優先で、金融機関が売却代金を回収します。残った場合のみ、売主に渡されます。

●「査定は高ければ高いほどよい」

→ 実際に売れる価格とかけ離れていては意味がありません。**信頼できる不動産会社の「根拠ある査定」**が重要です。

●「金融機関は相談しても無意味」

→ いいえ。銀行は売却によって確実に返済されることを望んでおり、柔軟に対応してくれる場合もあります。早期相談がポイントです。

売却後の生活設計も忘れずに

家を売るということは、生活の基盤を移す大きな転機でもあります。

• 次の住まいをどうするか（賃貸／購入）
• 売却後の資金計画はどうか
• ローン返済後の信用情報の扱い

特に任意売却や買い替えローンを利用する場合、信用情報に影響する可能性もあるため、事前にFP（ファイナンシャルプランナー）や専門家と相談することもおすすめです。

まとめ：住宅ローン付き物件の売却は「段取り」がすべて

住宅ローンが残っていても、家を売却することは十分可能です。
ただし、無計画に動くと、思わぬ損失やトラブルを招くリスクがあります。

もう一度、3つのステップを振り返っておきましょう。

【3つのステップ】

1. ローン残高と返済条件を把握する
2. 不動産査定で見込み価格を知る
3. 返済見通しを立て、売却計画を立案する

この3ステップを丁寧に進めれば、金融機関との関係もスムーズに進み、計画的な不動産売却が可能になります。

筑西市のように、不動産相場が地域ごとに差があるエリアでは、地元に強い業者のサポートが極めて重要です。信頼できるパートナーとともに、一歩ずつ着実に進めていきましょう。

ひがの製菓株式会社　不動産部