住宅ローン残債がある家を売却！相談前に知っておくべきこと

― 返済中のマイホームを手放す前に押さえたい7つのポイント ―

住宅ローンを組んでマイホームを購入したものの、事情の変化で売却を検討せざるを得ないケースがあります。転勤や転居、家族構成の変化、収入減少など、さまざまな理由で「ローンが残っているのにどうやって売却を進めればよいか」「売却額だけで残債を完済できるか不安」と感じる方も多いでしょう。本記事では、筑西市の不動産売却専門「ひがの製菓（株）不動産部」が、住宅ローン残債がある家を売却する際に事前に理解しておくべき重要ポイントを7つのステップで解説します。

1. 残債の正確な把握と融資残高証明の取得

相談の第一歩は、自分が現時点でいくら返済しなければならないかを正確に把握することです。

• 残債の照会方法：ローン契約先の金融機関に連絡し、最新の返済残高証明書を発行してもらいましょう。ネットバンキング利用者はWebからも請求可能です。
• 返済シミュレーション：完済時期までの金利や残期間をもとに、売却予定日で完済した場合の必要金額をシミュレーションします。
• 繰り上げ返済手数料やペナルティ：金融機関によっては繰り上げ返済に手数料が発生する場合があります。売却代金で繰り上げ返済を行う際のコストも確認しておきましょう。

この情報をもとに、売却価格と残債との差額がプラスかマイナスかを判断し、売却可能かどうかの目安をつけます。

2. 抵当権抹消の仕組みとタイミング

住宅ローン契約時には抵当権が設定されているケースがほとんどです。売却時には抵当権を抹消し、買主へ所有権を移転する必要があります。

• 抹消条件：完済証明書の提出を条件に、司法書士を通じて登記上の抵当権抹消手続きを行います。
• 手続きの流れ：売買契約後に残債を完済し、金融機関から受領した完済証明書を司法書士に渡して登記記録を更新。抵当権抹消登記完了書をもって買主への引渡しが可能になります。
• 費用：司法書士報酬と登録免許税（1筆あたり1,000円）が必要です。事前に見積りを依頼しておきましょう。

抵当権抹消の準備が整っていないと売却契約の締結や引渡しが滞るため、早めの手続きを心がけましょう。

3. 売却価格と残債のバランス調整

残債額を把握したら、次に行うのは想定売却価格とのバランス調整です。

• 適正価格の決定：近隣の成約事例や築年数、間取り、土地面積をもとに査定を依頼し、市場相場に合った売出価格レンジを把握します。
• 債務超過リスク：売却代金から諸費用（仲介手数料、抵当権抹消費用、登記費用など）と残債を差し引き、手元に資金が残るか（または不足するか）をシミュレーションします。
• 不足額対応策：売却代金だけで残債を完済できない場合、自己資金での補填、借り換えや任意売却、または親族からの一時的な借り入れなどの方法を検討します。

売却前に資金計画を立てておくことで、契約後のトラブルやキャンセルリスクを減らせます。

4. 任意売却の検討と手続き

売却代金で残債を完済できない「債務超過」の場合、金融機関と相談のうえで任意売却を検討します。

• 任意売却とは：金融機関の同意を得て、売却代金を残債に充当し、差額を分割で返済する売却方法です。
• 金融機関への申請：売却理由や資金繰りの見通しを示し、任意売却の同意を得るための資料（査定書、資金計画書など）を提出します。
• 市場価格での売却：抵当権解除後の通常売却と異なり、任意売却では早期成約を優先するため市場価格よりもやや低い価格帯で売出すケースが多い点に留意が必要です。

任意売却は信用情報に影響が出る可能性があるため、事前に影響範囲を確認し、生活再建計画を立てたうえで進めましょう。

5. 売却にかかる諸費用と税金の把握

住宅ローン残債のある家を売却するときにも、仲介手数料や登記費用以外に税務面の負担があります。

• 仲介手数料：売買価格×3％＋6万円（消費税別）が上限です。
• 登記費用：抵当権抹消登記や所有権移転登記の登録免許税、司法書士報酬。
• 譲渡所得税：取得費（購入価格＋リフォーム費用など）や譲渡費用を差し引いた譲渡所得に対して課税されます。相続の場合は、相続税評価額が取得費加算の基礎となる特例が適用できる場合があります。
• 消費税：個人の居住用不動産売却では非課税ですが、事業用不動産の場合は課税対象となるため要確認。

事前に税理士と相談し、確定申告のスケジュールや必要書類を準備しておくと安心です。

6. 事前に揃えるべき書類リスト

売却相談をスムーズにするため、以下の書類を事前に用意しておきましょう。

• 登記簿謄本（全部事項証明書）
• 固定資産税納税通知書
• 建築確認済証・検査済証
• 図面（間取り図、地積測量図）
• 売買契約書・ローン契約書（返済履歴がわかるもの）
• 返済残高証明書・完済証明書（取得済みの場合）
• リフォーム工事の見積書・領収書（あれば）

これらを揃えて査定や相談時に持参すれば、査定精度が上がり、手続きの抜け漏れも防げます。

7. 不動産会社への相談から売却完了までの流れ

最後に、住宅ローン残債がある家をスムーズに売却するための一般的な進行フローをまとめます。

1. 初回相談・ヒアリング：残債額、売却希望時期、資金使途などを整理し、不動産会社と共有。
2. 資料提出・査定依頼：前述の書類を提出し、机上査定→現地査定を実施。
3. 資金計画シミュレーション：売却価格と残債・諸費用を差し引いた手残り資金を確認。
4. 売却手法の選定：一般売却 or 任意売却の判断と金融機関への相談・同意取得。
5. 媒介契約締結：専任媒介契約 or 一般媒介契約で販売活動をスタート。
6. 販売活動・内覧対応：広告掲載、内覧立会い、買主候補との条件交渉。
7. 売買契約・決済：手付金受領後、残債完済→抵当権抹消→決済と所有権移転登記。
8. 確定申告・税務手続き：譲渡所得税の申告、相続税申告（必要時）

この流れを踏むことで、ローン残債のある家の売却でも無理なく段階的に進められます。

住宅ローン残債がある家の売却は手続き・資金計画・税務対策の3つが鍵です。事前に準備をしっかり行い、専門家と連携しながら進めることで、安心して売却を完了できます。筑西市での売却相談は、ぜひ「ひがの製菓（株）不動産部」までお問い合わせください。専門スタッフがワンストップでサポートいたします。

ひがの製菓株式会社　不動産部