相続物件が借地だった場合…売却相談で確認すべき3つのこと

― 借地権の特性を理解し、売却を成功に導くポイントガイド ―

相続により不動産を取得したものの、土地が借地権（地上権や旧法・新法の借地権）であるケースは珍しくありません。建物付きの借地物件は、自分で所有権を持つ土地に建物を建てる場合と異なり、以下のような特有の注意点や手続きが発生します。

• 借地権の存続期間や更新条件が売却価格や買主候補に大きく影響
• 借地権の移転や地代の見直しに、地主（地権者）の同意が必要
• 税務面の評価や譲渡所得の計算における特例適用の可否

本記事では、筑西市の不動産売却専門「ひがの製菓（株）不動産部」が、相続物件が借地権の場合に売却相談で必ず確認すべき「3つのポイント」を解説します。借地権の性質を正しく把握し、取引リスクを最小限に抑えてスムーズに売却を進めましょう。

1．借地権の種類と存続条件を正確に把握する

1-1. 借地権の法的分類

日本の借地権は大きく分けて「借地法（新法）借地権」「借地法（旧法）借地権」「地上権」に分類されます。それぞれ、重要事項や更新手続き、契約終了後の建物取扱いなどが異なります。

• 地上権：土地に登記できる物権。存続期間は当事者間の契約で定め、更新料や地代は交渉で決定。第三者に対抗力が強い。
• 新法借地権（借地法改正後）：契約期間は50年以上が原則（20年以上も可能）。更新請求権があり、地主は正当事由がない限り更新を拒否できない。契約終了後、原則として建物を更地に戻す義務がある。
• 旧法借地権（借地法改正前）：契約期間が30年以上、更新回数に制限がない（実質無期限）。契約終了時に地主が建物買取請求権を行使できるケースがある。

まずは登記簿や借地契約書、過去の更新記録をチェックし、自身の借地権がどの種類に該当するかを確認してください。

1-2. 借地契約の存続期間と更新条件

借地権の価値は、残存期間の長さと更新可能性に大きく依存します。売却相談時には、以下を必ず把握しましょう。

• 残存期間：契約満了日までの年数。残り期間が20年を下回ると査定上大幅に減額されることがあります。
• 更新料・更新手続き：地主に対する更新料の有無、更新時の手続きフロー。手続き費用や必要書類を事前に整理。
• 存続条件の特約：地代改定条項、建物撤去義務、利用制限（用途地域や建ぺい率、容積率の関係）など、将来の維持コストを確認。

これらの情報は机上査定の精度にも直結します。査定依頼時には、契約書原本や更新履歴を不動産会社に提出しましょう。

2．地主との承諾・交渉ポイントを整理する

借地権の売却は、一般的な所有権売却と異なり「地主の承諾」が前提となる場合が多いです。承諾を得るためには、事前の交渉準備が不可欠です。

2-1. 承諾料・承諾条件の確認

• 承諾料：地権者が承諾を与える対価として請求される金銭。契約書に記載されているか、口頭で慣習的に請求される場合があります。
• 承諾手数料：仲介会社や司法書士への手数料。売却価格に上乗せして予算に含める必要があります。
• 承諾条件：買主の属性（法人か個人か）、支払方法（一時金 vs 分割）、契約移行時期など、地主が条件として求める項目を事前に把握します。

地主への事前挨拶や相談は、売却活動を円滑に進めるうえで欠かせません。相手の立場や意向を尊重しつつ、具体的なスケジュールや金額を提示できるよう資料を用意しましょう。

2-2. 買主への説明ポイント

借地権物件を購入検討する買主に対しては、以下の点を丁寧に説明し、安心感を与えることが重要です。

• 借地権の種類・残存期間
• 更新料や地代改定のフロー、試算例
• 契約終了時の土地返還条件や建物買取請求リスク（旧法借地権の場合）
• 定期借地権と異なる点（更新義務がある場合など）

これらを重要事項説明書に明記し、口頭でもしっかりフォローすることで、買主候補の不安を軽減し、成約率を高められます。

3．税務面・評価額算定のポイントを押さえる

借地権付き建物の売却には、税務面や評価方法にも特有の注意点があります。譲渡所得税や相続税申告、借地権割合の評価など、専門家と連携しながら進めましょう。

3-1. 借地権割合の確認

相続発生時の相続税評価額は、借地権割合（土地評価額に掛ける割合）を用いて算定します。一般に、市街地の借地権割合は30～70％前後とされています。

• 借地権価格＝路線価×地積×借地権割合
• 建物（家屋）価格＝固定資産税評価額などを参考に算定

売却時の譲渡所得税計算では、取得費に借地権価格が含まれるため、相続税申告時に用いた評価額や申告書の写しを準備しておきましょう。

3-2. 譲渡所得税・相続税申告の注意

• 譲渡所得税：取得費加算の特例（相続後3年10ヶ月以内の売却）を適用できるかどうか確認。
• 譲渡損失の繰越控除：売却価格が評価額を下回る場合の損失繰越制度の適用要件。
• 相続税の二重課税回避：相続税納付後、譲渡所得税の計算に相続税評価額を用いることで課税負担を軽減できる場合があります。

税務リスクを抑えるには、税理士と連携し、売却スケジュールと税務申告期限を逆算して計画的に進めることが大切です。

まとめ：売却相談で必ず確認すべき3つのポイント

相続物件が借地権である場合、売却相談から成約までに押さえるべきポイントは以下の3つです。

1. 借地権の種類・存続条件を正確に把握し、残存期間や更新条項を確認する
2. 地主との承諾交渉に向け、承諾料・条件を整理し、買主への説明準備を行う
3. 税務面・評価額算定の要件を把握し、取得費加算特例などの制度活用を検討する

これらを事前に整理し、不動産会社や司法書士・税理士などの専門家チームと連携することで、借地権物件の売却リスクを大幅に軽減し、スムーズな取引を実現できます。筑西市エリアで相続物件の売却をお考えの際は、ぜひ「ひがの製菓（株）不動産部」へご相談ください。安心・確実なサポートで、最適な売却プランをご提案いたします。

ひがの製菓株式会社　不動産部