共有名義の家を売却する方法｜相続や離婚時の注意点とは？

～複数名で所有する不動産を円滑に手放すために知っておきたいポイント～

近年、相続や離婚といったライフイベントを契機に、複数の名義人が共有する住宅を売却したいと考える方が増えています。しかし、共有名義の不動産は単独所有の物件と比べて手続きや税務、所有権の整理といった点で注意すべき事項が多岐にわたります。そこで、本記事では「ひがの製菓（株）不動産部」の視点から、共有名義の家を売却するにあたって押さえておきたい基本的な流れや法的留意点、相続・離婚などのケース別ポイントを解説します。あくまで一般的な注意点や手続きの流れに焦点を当ててご紹介します。

共有名義とは何か？基本的な仕組みと特徴

共有名義（共有持分）とは何か？
共有名義（共有持分）とは、複数の権利者がそれぞれ一定割合（持分）を所有し、一つの不動産を共同で所有する形態を指します。たとえば、親が亡くなった際に相続人が複数おり、遺産分割協議で「住宅を相続人Ａ・Ｂ・Ｃがそれぞれ1/3ずつ共有する」旨を決めたケースなどが典型例です。離婚時に夫婦間で財産分与として住宅を共有持分にしたケースも同様です。

共有名義ならではの特徴として、まず「共有者全員の同意がないと処分（売却・賃貸など）ができない」点が挙げられます。共有者のうち一人でも売却に反対すれば、原則としてその不動産を第三者に売却することが困難になります。また、共有者間で持分割合が異なる場合は、売却代金の分配比率や管理負担の割合も持分割合に応じて調整されます。

共有持分のメリットとデメリット

• メリット
• 家族間や親族間で所有し続ける場合、将来的に同居や利用をしやすい。
• 先行して一部だけ相続したり、購入したりできるため、相続時や資金準備段階で柔軟に対応可能。
• デメリット
• 処分には共有者全員の合意が必要であり、意見対立があると売却が停滞する。
• 共有名義の場合、権利関係が複雑になりやすく、相続人や離婚後の元配偶者との交渉が難航するケースがある。
• 不動産登記上の持分割合や権利関係が複雑化し、税務申告や譲渡所得計算の際の書類準備が煩雑になる。

このように、共有名義の住宅を売却する際には、複数名の利害や合意形成の手順を円滑に進める必要があります。本稿では、相続や離婚のケースを中心に、具体的な注意点や手続きのポイントを整理していきます。

相続で共有名義となった家を売却する際の注意点

1. 相続発生後の登記と持分確認

相続によって住宅の共有持分となった場合、まずは被相続人（故人）の名義から相続人の名義への名義変更（相続登記）を行わなければなりません。相続登記を行わないと、共有名義自体が法的に確定せず、売却手続きを進めることができないため、最優先で行うべきステップです。

• 相続人の確定：まず戸籍謄本や除籍謄本などを収集し、相続人を確定します。法定相続人が誰なのかを確定できていないと、適切な登記申請書を作成できません。
• 持分割合の決定：被相続人が遺言書を残している場合は、遺言書の指示に従って遺産分割協議を行います。遺言書がない場合には、遺産分割協議を相続人全員で行い、持分割合を協議で決定しなければなりません。その協議内容を公正証書遺言あるいは遺産分割協議書として書面化し、全員の実印押印を受けた上で登記申請を行います。

2. 売却の合意形成

共有名義の家を売却するには、すべての共有者（相続人全員）の同意が必要です。共有者同士で意見が食い違うと売り出し自体が頓挫してしまうため、以下のようなポイントで合意形成を図ります。

• 売却時期と価格帯の確認：市場動向や査定価格を共有し、売却が適切な時期なのか、どの程度の価格で調整するのかを全員で話し合います。特に複数の相続人が遠隔地に住んでいる場合は、スムーズにコミュニケーションを取るため、オンライン会議や代表者を立てるなどの工夫が必要です。
• 売却後の分配方法：売却代金を持分割合通りに分配するのが基本ですが、相続後に住宅を一定期間相続人の一部が利用していたケースなどは、実質的な使用利益の清算をどう扱うのかを検討しなければなりません。この点もすべての共有者間で透明性を持って決定しておくことが重要です。

3. 税務上の注意点

相続後に売却する場合、譲渡所得税や相続税との関係を整理しておく必要があります。

• 譲渡所得税の課税時期と特例：相続後に売却する不動産は、相続開始日（被相続人の死亡日）を取得日とみなして譲渡所得税を計算します。取得費が不明確な場合は「概算取得費（売却価格の5%相当）」が用いられることがあります。また、相続した住宅を売却する際には「相続財産を取得後3年以内に売却した場合は、一定条件下で税率が軽減される特例」や、「被相続人が居住用として利用していた住宅を相続した者が売却した場合の3000万円特別控除」などの特例が適用できる可能性があります。
• 相続税の算定ベース：相続によって取得した持分について相続税が課税されている場合、その相続税額のうち、当該不動産の持分に相当する部分は取得費に加算できます（相続税の取得費加算）。これにより譲渡所得税を軽減できるケースもあるため、相続税申告書（相続税の申告期限は原則相続開始から10か月以内）を提出済みの場合は、取得費加算の手続きを検討します。

離婚で共有名義になった家を売却する際の注意点

1. 財産分与としての共有持分取得後の売却

離婚時に住宅を共有名義にしたケースとしては、夫婦間で離婚協議や調停・裁判などを経て、「離婚時に夫妻が共同で住んでいた自宅を売却し、その売却代金を折半する」「一方が持分を取得して名義変更するが数年以内に売却する」といった取り決めがあります。以下の点に注意しましょう。

• 離婚協議書の整備：売却時期や売却代金の分配割合、名義変更の有無などは必ず離婚協議書や財産分与協議書として文書化し、双方の捺印を受けます。これがないと後に「売却に応じない」「売却した代金の分配割合を巡って争う」といったトラブルが生じやすくなります。
• 居住権（持ち家に住み続けたい希望）の調整：たとえば、子どもがまだ同居しており、一方の配偶者が「子どもの学区を変えたくないから住宅に住み続けたい」と訴えるケースがあります。その場合、共有名義のまま売却せず、一方が住宅に住み続け、将来子どもが独立してから売却する手法などを話し合う必要があります。

2. 売却時の同意取得と名義変更のタイミング

離婚後、共有者（元配偶者）が別々の住所になることが多いため、売却の連絡や合意取り付けに手間がかかるケースがあります。

• 売却同意の取り付け：共有者すべてが売却に同意していることを文書で残します。売却媒介契約を仲介業者と結ぶ際には、共有者全員の捺印が必要となります。
• 名義変更（単独所有化）の検討：離婚協議で「いずれ売却するが、当面は妻（または夫）が単独で所有しながら住み続ける」という場合、一度当該住宅を妻（または夫）名義に変更してから売却手続きを進めるケースもあります。この場合、贈与となる部分があるかどうかや、不動産取得税・贈与税の発生有無などを税理士に相談して確認します。

3. 税務上の注意点

離婚絡みの売却では、譲渡所得税の計算や課税関係に注意が必要です。

• 居住用財産の3,000万円特別控除：離婚前に共に居住していた住宅を離婚後に一定期間内に売却する場合、居住用財産の譲渡として扱われることがあります。要件を満たせば、譲渡所得から3000万円を控除できるケースがあるため、離婚協議書に「共有名義のまま居住していた」という記載を明確にしておくとよいでしょう。
• 譲渡所得税の所有期間の計算：所有期間は「最初に共有名義で取得した日」ではなく、「配偶者と住宅を購入した日」など、実質的に居住しはじめた日から起算されることもあります。これにより長期譲渡（所有期間5年超）か短期譲渡（所有期間5年以下）かが決まり、税率が変わります。

売却手続きの具体的な流れ

1. 共有者全員の協議と合意の取得

共有名義の不動産を売却する第一ステップは「共有者全員が売却に合意していることを確認」することです。この合意なしに不動産会社と媒介契約を結ぶと、あとで共有者の一人が反対して取引が白紙化するリスクがあります。以下の点を事前に整理しておきましょう。

1. 売却時期の決定（例：「2025年秋頃までには売却を完了したい」など）
2. 価格幅の確認（不動産会社による査定結果を共有し、最低希望価格を共有者間で設定）
3. 売却代金の分配方法（持分割合に応じた分配を原則とするが、事情によっては清算方法を話し合う）
4. 売却意思の有効期間（合意がいつまで有効かを決め、期限切れ後は再度協議する仕組みを作っておく）

2. 不動産会社への媒介依頼

合意が取れたら、不動産会社に媒介を依頼します。共有名義の場合、以下の点を事前に整理しておくとスムーズです。

• 登記事項証明書（登記簿謄本）の確認：相続登記や名義変更が完了しているかを確認し、最新の登記事項証明書を提出します。共有者全員の持分割合や住所が正確に記載されていることを確認しましょう。
• 固定資産税評価証明書・固定資産税納税通知書：固定資産税評価額を基に価格査定を行うため、不動産会社が必要とする書類をあらかじめ準備しておくと契約がスムーズです。
• 建物図面や法定耐用年数の確認書類：特に相続物件の場合、築年数が古くなるほど建物の減価償却明細や耐震基準適合証明書の有無が価格交渉に影響します。必要な書類は早めに手配しておきましょう。

3. 売却活動と条件交渉

不動産会社は、売却物件の広告を作成し、インターネット掲載や現地看板の設置、折込チラシの配布などの方法で買い手を探します。購入を希望する第三者との価格や引渡し条件の交渉が始まった際には、共有者代理人を代表者として立てる場合と、共有者全員で買い手との条件交渉に参加する場合があります。

• 代表者を立てる場合：共有者の中から「売却調整役（代表者）」を立て、交渉ごとを一任する方法です。代表者には共有者全員が合意した価格レンジや譲れない条件を予め伝えておきます。
• 全員参加の場合：共有者全員が交渉に参加することも可能ですが、人数が多いほど契約締結までに時間がかかるため、役割分担を明確にしておくことが重要です。

4. 売買契約の締結と履行

買主が決定し、条件交渉がまとまったら売買契約を締結します。共有者全員が売り主（売主）として契約書に署名・押印し、「手付金の受領」「契約不適合責任の範囲」などを明記します。契約後の主な流れは以下のとおりです。

1. 手付金の受領：買主から手付金が支払われる。手付金の金額や手付金保全措置（銀行保証など）を事前に確認します。
2. 残代金の決済と引渡し：買主が銀行融資を利用する場合、買主のローン実行日に合わせて残代金の受領を行います。その際、司法書士立会いのもと所有権移転登記手続きを進め、引渡しを同時に行います。
3. 所有権移転登記：司法書士に依頼して所有権移転登記を行います。登記完了後、売却代金から司法書士報酬や抵当権抹消費用、仲介手数料、譲渡所得税の前払い（特例適用の場合）などを差し引き、残額を持分割合に応じて各共有者に分配します。

共有名義の家を売却する際に注意すべき法的・契約的ポイント

1. 共有物分割請求制度の活用

共有者間で売却合意が得られない場合、共有者の一人が「共有物分割請求」を裁判所に申し立てることができます。これにより裁判所が分割方法（現物分割、価格賠償、代物分割、価格競売）を決定し、最終的に不動産を競売に付して共有者で分配するなどの手法が採られることもあります。ただし、共有物分割請求は以下のようなデメリットがあるため、最終手段として捉えておくべきです。

• 裁判所による競売価格が相場より低くなる可能性：競売では市場売却価格よりも安い価格で落札されることが多く、結果的に共有者全体の取得額が減少する可能性があります。
• 費用と時間がかかる：裁判所手続きを進めるための弁護士費用や裁判所費用が発生し、審理に数か月～数年かかるケースもあり、共有者間の関係がさらに悪化するおそれがあります。
• 当事者間で信頼関係を損なうリスク：共有物分割請求は強硬手段であるため、家族や親族間の感情的対立を深め、今後の関係が修復困難になることがあります。

共有物分割請求は最終的な選択肢と考え、可能な限り共有者全員で話し合い合意を形成することが望ましいといえます。

2. 任意売却と抵当権抹消の関係

住宅ローンが残っている場合、売却時に抵当権の抹消手続きを同時に行う必要があります。共有名義でローンを組んでいるケースでは、共有者全員が債務者として契約し、連帯して返済責任を負う場合がほとんどです。ローン残債が多く、不動産売却の代金では残債を完済できない場合には「任意売却」が選択肢になることもあります。ただし、任意売却は以下の条件やリスクに注意してください。

• 債権者（金融機関）の同意：通常の売却では売却代金で抵当権を一括抹消した上で残りを共有者に分配しますが、売却代金が残債を下回る場合、任意売却として金融機関に相談し同意を得る必要があります。
• 共有者間の債務弁済負担の調整：共有者のうち一部が既に別の居住場所に移っており、売却代金をローン完済に充てる際の折半負担割合をどうするかを明確にしておく必要があります。財産分与としてローン残債分を分担できるのか、一括して一名が返済し、後日精算するのかなど、事前に取り決めを行っておきましょう。
• 売却価格と任意売却価格のズレ：任意売却では一般市場価格よりも低い価格での売却が一般的です。そのため、共有者間で「任意売却の時点でいつまでに離婚相手や相続人に残債残額を清算するか」といった金銭的調整をしっかり行っておかないと、後のトラブルに発展する恐れがあります。

3. 名義変更によって発生する税金・手数料

共有名義のまま売却する場合は問題ありませんが、離婚や相続後に一旦「単独名義」に変更してから売却するケースでは、以下のような税金や手数料が発生します。

• 不動産取得税：共有名義から単独名義へ変更する際、贈与や財産分与として取り扱われるとき、不動産取得税が課税される可能性があります。ただし、離婚や相続を契機とする所有権移転の場合は非課税扱いとなることがあるため、都道府県の税事務所に確認を行いましょう。
• 登録免許税：所有権移転登記には登録免許税がかかります。固定資産税評価額に応じて税率が変わり、一般的に住宅用家屋の場合は0.4％（2025年時点）が目安です。また、相続や離婚を原因とする名義変更は軽減措置が適用され、税率が0.1％に引き下げられるケースがあります。
• 贈与税：共有持分を一方に贈与すると、その贈与額に応じて贈与税が課税される可能性があります。ただし、離婚時の財産分与や相続時の遺贈であれば、所定の要件を満たせば贈与税は非課税になる場合がありますので、税理士や専門家に早めに相談しましょう。

円滑に売却を進めるための実務上の工夫

1. 専門家への早期相談と連携

共有名義の売却には、司法書士・税理士・弁護士・不動産会社など複数の専門家の協力が必要です。問題が生じやすい相続・離婚のケースでは、以下のポイントで専門家を活用するとトラブルを防ぎやすくなります。

• 司法書士：相続登記や名義変更、抵当権抹消などの登記手続きを依頼します。相続登記については「相続登記義務化」が2024年4月に施行されており、相続開始から一定期間内に登記を行わないと過料の対象となる可能性があるため、早めに相談しましょう。
• 税理士：譲渡所得税の計算や特例適用可否の判断、相続した際の取得費加算の適用などに関してアドバイスを受けます。また、離婚時の贈与税や譲渡所得税の負担を試算してもらうことで、あとで想定外の税負担に悩まされるリスクを軽減できます。
• 弁護士：共有者間で遺産分割協議書や離婚協議書を作成する際に法的な客観性を担保してもらえます。特に共有物分割請求を防ぎたい場合や、離婚協議の段階で住宅の処分方法を明確化したい場合は、弁護士に依頼して「合意内容に法的な抜け道がないか」チェックしてもらうと安心です。
• 不動産会社：物件査定や売却プランの提案、買主との価格交渉を代理するため、不動産会社選びも重要です。共有名義の物件売却実績が豊富な会社を選ぶことで、スムーズに手続きを進めることができます。

2. 共有者間コミュニケーションの円滑化

相続人や元配偶者など、関係者が多岐にわたる共有名義のケースでは、コミュニケーションが滞ることで売却自体が難航することがあります。以下のような工夫をすると、合意形成が進みやすくなります。

• 代表者の選定と情報共有の仕組みづくり：複数人の共有者がいる場合、代表者をあらかじめ選定し、売却に関する一次調整役を担ってもらいます。代表者からメールやチャットツールで進捗を共有し、全員が最新情報を共有できるようにします。
• 定期的な進捗会議の設定：遠方に住む共有者がいる場合や意見調整に時間がかかる場合は、定期的にオンライン会議の場を設け、売却スケジュールや市場動向を共有します。
• 合意内容の文書化：口頭でのやり取りだけでなく、合意事項は必ず議事録や契約書形式で文書化し、各共有者が署名・押印した書面を保管します。これにより、後日「聞いていなかった」「認識と違う」といったトラブルを回避できます。

3. 税金や手数料の事前試算とスケジュール管理

売却に関わる税金や手数料については、あらかじめ概算を出して共有者全員に説明しておくことで印象の齟齬を防ぎます。税金や手数料は以下のように多岐にわたるため、事前に検討しましょう。

• 譲渡所得税の概算試算：売却予定価格から取得費や譲渡費用（仲介手数料、測量費用、修繕費用など）を差し引いた譲渡所得金額に対し、所得税・住民税が課税されます。長期譲渡か短期譲渡かにより税率が異なるため、所有期間を確認し、共有者間で税金負担額を共有します。
• 登記手数料・司法書士報酬：所有権移転登記や抵当権抹消登記の際にかかる登録免許税や司法書士報酬をシミュレーションし、各共有者の負担割合を検討します。特に抵当権抹消手続きがある場合は、銀行提出書類の手配などに時間がかかるケースがあるため、スケジュールを逆算して準備しましょう。
• 仲介手数料：不動産会社に対して支払う仲介手数料は、売却価格の3%＋6万円（消費税別）が上限となります。共有者間で「仲介手数料を含めた総コストをどのように負担するか」を合意しておくと、売却時の混乱を防げます。

相続や離婚後に共有名義の売却で陥りがちな代表的トラブルと回避策

1. 共有者の一部が売却に消極的な場合

相続人のうち一部が「今すぐ売却したくない」と主張し、他の共有者が売却を強く希望しているケースは少なくありません。この場合、以下のような対策が考えられます。

• 売却猶予期間の設定：共有者の間で「売却を希望する者が一旦持分を買い取る」「数年間は共有住宅に住み続ける」などの取り決めを行い、実際に売却を始める時期を明確に定める。
• 賃貸利用による収益分配：売却そのものを先送りにし、共有住宅を賃貸に出して賃料収入を分配することで、売却への合意形成のための時間を稼ぐ方法もあります。ただし、賃貸管理の手間や賃料収入に対する税務計算が発生するため、専門家に相談しながら進めると安心です。

2. 売却価格に対する認識のずれ

市場価格に対して期待値が高すぎたり、築年数や立地条件を過小評価して売り急いだりすることで、売却価格を巡るトラブルが起こることがあります。これを回避するためには、以下の点を意識しましょう。

• 複数の不動産会社による査定を取得：一社の査定結果だけでなく、複数社から査定を取ることで価格のバラツキを把握し、共有者に説明しやすくなります。また、査定額に大きな乖離がある場合は、査定方法や根拠を確認し相場観を共有します。
• 相場価格帯を定期的に確認：不動産市況は時期によって変動するため、売却を検討する段階と実際に媒介契約を結ぶタイミングで再度査定を受け直すことを推奨します。共有者間で「市場が冷え込む時期は避けたい」「春先は需要が高まるから狙い目」など具体的に説明し、合意形成を図ります。

3. 売却後の資金分配に関する不満

売却代金から諸費用を差し引いた後の実質的な分配額を巡ってトラブルになるケースもあります。以下のように事前にシミュレーションを行い、共有者に説明しておくと、売却完了後のトラブルを未然に防げます。

• シミュレーション例の提示：仮に売却価格が3,000万円、諸費用（仲介手数料・測量費・登記費用など）が計150万円、譲渡所得税が支払総額の5%程度だった場合、手取額はいくらになるのかを簡易試算し、各共有者の持分割合に応じた受取額をイメージしやすい資料を作成します。
• 費用負担の取り決め：仲介手数料、測量費用、リフォーム費用、税金など、売却にかかるコストを「どのように分担するのか」を事前に共有者間で決めておきましょう。費用を誰が立て替えるのか、後日どのように清算するかを明確化しておくと、売却後の金銭トラブルを防ぎやすくなります。

共有名義の家を売却するメリットとデメリットを再確認

メリット

1. 相続税・贈与税の最適化：相続時や離婚時に共有持分を取得することで、相続税評価額や贈与税評価額の節税効果を得られるケースがあります。
2. 権利関係の整理が容易：共有名義を売却前に解消することで、売却後の名義や利用状況を明確化し、相続人間のトラブルを防ぎやすくなる。
3. 売却後の資金分配が公平：持分割合通りに売却代金を分配できるため、相続人や元配偶者間での公平性を担保しやすい。

デメリット

1. 合意形成に時間がかかる：共有者全員の同意を得る必要があるため、意見対立があると売却自体が数か月～数年単位で停滞するリスクがある。
2. 売却価格の下落リスク：共有物分割請求に発展した場合、競売によって市場価格よりも大幅に低い価格で売却される恐れがある。
3. 税務手続き・登記手続きが煩雑：相続登記や離婚協議に関わる書類作成、登記手続費用、譲渡所得税・贈与税など、手続きと費用が複雑になる点に注意が必要。

まとめ：共有名義の家を売却するためのポイント

1. 共有者全員の同意を最優先に
   共有名義の家を売却するには、共有者全員の売却同意が不可欠です。相続や離婚などで共有者が多岐にわたる場合は、代表者を選定して意思統一を図ったり、オンラインで定期的に情報共有の場を設けたりするなど、コミュニケーションの円滑化を最優先に考えましょう。
2. 専門家と連携して手続きを進める
   相続登記、離婚協議書の作成、税務申告、売却媒体の選定など、共有名義の売却には複数の専門家が関与します。司法書士・税理士・弁護士・不動産会社といった専門家と早い段階で連携し、手続きスケジュールや税務・法務上のリスクを整理しておくことが、トラブルを未然に防ぐカギです。
3. 費用や税金を事前にシミュレーションし共有する
   売却にかかる諸費用（仲介手数料、登記費用、測量費用など）や譲渡所得税、相続税申告費用などの必要経費を、共有者全員に示せる形でシミュレーションしておきましょう。売却後の手取額や分配額を明確にしておくことで、共有者間の誤解や紛争を防ぐことができます。
4. 共有物分割請求は最終手段と心得る
   共有者間の合意がどうしても得られない場合、共有物分割請求を裁判所に申し立てることになりますが、実用価値が低い市場価格とは異なる競売価格で売却されるリスクがあるため、必ず最終手段として考えましょう。できる限り共有者間で話し合いによる解決を図ることが重要です。
5. タイミングを見極めて売り出す
   相続や離婚のタイミングに合わせて、適切な時期に売り出すことも大切です。相続登記が完了していない状態や離婚協議が紛糾している段階で売却を急ぐと、買い手との契約トラブルや価格交渉の際に不利になる可能性があります。市場動向を見ながら最適なタイミングで売り出しましょう。

共有名義の家を売却するには、相続や離婚といった背景によって多様な留意点があります。しかし、法的手続きや税務面を専門家に確認しつつ、共有者全員で透明性ある合意形成を図ることで、円滑かつ適正価格での売却が可能です。特に相続登記や離婚協議書の整備、売却価格のシミュレーション、共有者間コミュニケーションを重視し、信頼関係を維持しながら進めることが成功のポイントとなります。

本記事が「共有名義の家を売却しよう」と検討されている皆様の参考になれば幸いです。

ひがの製菓株式会社　不動産部