残置物がある家でも売れる？空き家の不動産売却で気をつけたいこと

―物件価値を損なわず、スムーズに売却するためのポイント―

所有する空き家に残置物（不要な家具・家電、生活ゴミなど）が大量に残っていると、「売却は難しいのでは」「何から手をつけたらいいかわからない」といった不安を抱く方は少なくありません。特に地方都市である筑西市では、築年数の経過した空き家が増加しており、残置物の多い物件はさらに売れにくい傾向があります。しかし、正しい手順や注意点を押さえれば、残置物がある家でも売却自体は十分に可能です。本記事では、筑西市を拠点に不動産売却をサポートする「ひがの製菓（株）不動産部」が、残置物のある空き家を売却するときに気をつけたいポイントと具体的な進め方を詳しく解説します。

1. 「残置物」とは？空き家売却で直面する現状

1.1. 残置物とは何か

残置物とは、家主が退去した後に置き去りにされている家具や家電、布団類、衣類、食器、生活ゴミ、不用品などの総称です。とくに相続で引き継いだ実家や、長期間放置されていた空き家では、以下のような物が大量に残っているケースがよく見られます。

• 古い家具・家電：タンス、ソファ、食器棚、テレビ、エアコン、冷蔵庫など。
• 生活ゴミ・雑多なゴミ：ペットボトル、缶、新聞紙、段ボール、古着など。
• 生活用品・日用品：調理器具、食器、布団、カーテン、衣類など。
• ごみ以外の粗大ゴミ：ベッドフレーム、机、学習机、スポーツ用品など。
• 思い出品・遺品など：昔の写真アルバム、日記、本、家族の遺品など感情的に処分しづらい品。

これらの残置物がそのまま放置されたままでは、建物の内部が劣化しやすく害虫の温床にもなりかねません。また、内覧時に「生活感が強すぎて物件の魅力を伝えにくい」「衛生状態が悪く、購入希望者に敬遠される」など、売却を妨げる要因になります。

1.2. 残置物が売却に与える影響

1. 内覧時の印象低下
   内覧希望者は、部屋を見て「どれだけ手入れがされているか」「実際に生活できる状態か」を敏感にチェックします。大量の残置物があると、「掃除が行き届いていない」「建物自体もメンテナンスされていないのでは」とネガティブに受け取られやすく、購入意思を後退させる可能性があります。
2. 価格査定額の減額要素
   不動産査定では建物の状態や周辺相場、設備状況などを総合的に評価しますが、残置物が大量にあると「引渡しの際に売主・買主双方で手間がかかる」「荷物撤去費用・クリーニング費用がかかる」と判断され、査定額が相場よりも下がってしまうケースがあります。買主目線では「残置物処分費用を差し引いて購入価格を提示してもいい」と考えるため、最初から低めの価格で交渉されるリスクが高まるのです。
3. 契約や引き渡し時のトラブル発生リスク
   売買契約書に「建物内の残置物はすべて売主が撤去して引き渡す」と明記していたにもかかわらず、引渡し期限直前になって残置物が残っていると、追加の撤去費用を負担したり、契約解除を求められたりするトラブルに発展しかねません。残置物に関する取り決めをあいまいにしておくと、契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）の論点にもなり得ます。

2. 残置物のある空き家でも売却できる理由と選択肢

2.1. 売却前に残置物を一切処分しなければ売れないわけではない

確かに、残置物が大量にあると売却活動は難航しがちですが、残置物を完全に撤去しなくても売却できるケースもあります。具体的には以下のような選択肢があります。

1. 「現状渡し（土地建物現状有姿）」で売却する方法
   不動産売買契約のなかで「現状有姿（げんじょうゆうし）」という条件を付けることがあります。これは「建物や敷地にある残置物、防犯設備、劣化箇所などをすべて買主が了承したうえで購入する」ことを意味し、売主は最低限のクリーニングや維持管理だけ行い、残置物のすべてを買主へ引き渡す形を取ります。ただし、現状有姿で売却する場合は、次に挙げるデメリットもあるため注意が必要です。
2. 「残置物処分費用を売却価格から差し引く」方法
   契約段階で買主と「売主が残置物を撤去する費用として○○万円を売却価格から差し引く」という取り決めを取り交わすことで、どちらの負担がいくらになるかを明確にできます。買主は「残置物を撤去する手間と費用を含めて、この価格なら購入の意思がある」と判断でき、売主も事前に負担額を把握したうえで売却を進められます。
3. 買主に「エージェント」として残置物処分を依頼する方法
   近年は「残置物処分サービス付き物件」として売りに出す手法もあります。売却依頼を受けた不動産会社が片付けや買取業者と提携し、「売買契約と同時に残置物を撤去し、売主は契約成立後に業者へ清算する」というスキームです。この場合、売主は自分で回収業者を探す手間が省け、買主は「引渡し後すぐにきれいな状態で使える」というメリットが得られます。ただし、不動産会社の業務量が増えるため、仲介手数料が若干上乗せされたり、提携業者手数料が発生したりする可能性があります。

3. 残置物あり物件を売却する際のメリットとデメリット

3.1. メリット：売却のスピードアップとコスト負担の軽減

1. 早急に売りたい場合に手間が省ける
   どうしても早く売りたい事情（相続対策、離婚や転勤など）があるとき、残置物の撤去に時間をかけると販売活動自体が長引きます。残置物をあえてそのままにした「現状渡し」で売り出すことで、清掃業者や行政ごみ収集のスケジュール調整の手間を省き、すぐに物件写真を撮影して広告を開始できます。結果として、売却活動のスピードアップが図れ、早期に買主が見つかる可能性が高まります。
2. 撤去費用を抑えられる
   業者に依頼して残置物を一括撤去すると、家財量が多いほど費用が嵩みます。数十万円～百万円単位の出費が当たり前です。しかし、現状渡しや差し引き価格での売却を選べば、売主が先に業者へ高額の支払いをする必要がなくなります。買主へ残置物処分を任せつつ、その分を売却価格に反映して負担を共有することで、手元資金が足りない売主でも売却を実現しやすくなります。

3.2. デメリット：査定額の低下と買主ニーズの限定化

1. 査定額が大きく下がる可能性がある
   残置物の量があまりにも多い場合、不動産会社は「買主が残置物を処分する費用がかかる」「買主の心理的抵抗が大きい」と判断し、査定額を大きく下げるケースがあります。たとえば、残置物撤去に約50万円かかると見込まれれば、査定額からその金額を差し引くか、さらに値下げ交渉に応じる前提で査定を行うため、相対的に実際の流通価格が周辺相場よりも低くなるリスクがあります。
2. 購入希望者層が限定される
   残置物あり物件は、「リフォームして自分で直す」意思のある投資家や不動産会社、DIYが得意な買主でないと魅力が感じられにくいです。実需で住み替えを検討しているファミリー層や定年後のシニア層など、すぐに生活をスタートさせたい買主は残置物のある物件を避ける傾向があります。そのため、買主の母数が限定され、売却活動が長期化する可能性が高まることを念頭に置いておくべきです。
3. トラブル発生リスクの増大
   「現状有姿」で売却し、契約時には「残置物はすべて買主に譲渡する」と取り決めても、買主が引渡し後に残置物の一部を「不法投棄されたゴミだ」として訴訟を起こすケースもあります。たとえば、建築廃材や薬品が残っている場合、環境汚染問題に発展し、売主へ原状回復責任を追及することもあるため、売却に先立って残置物の種類・量を正確に把握し、契約書に明確な免責条項を盛り込む必要があります。

4. 売却前にやっておきたい残置物の整理ステップ

残置物をどこまで減らしてから売却に臨むかは売主の判断ですが、以下のステップを参考にして進めるとトラブルを回避しながらスムーズに売却活動を行えます。

4.1. 残置物の量と種類を「見える化」する

1. 現地調査と写真撮影
   不動産会社へ訪問査定を依頼した段階で、残置物の状況を確認してもらいましょう。業者が現地で物件内部をチェックし、残置物がある場所・量・種別（可燃ゴミ、粗大ゴミ、家電、家具、思い出品など）をリスト化します。同時にスマートフォンで写真を撮り、売却資料や査定資料に添付しておくと、買主候補にも「残置物の状況」を事前に理解してもらえます。
2. 残置物の分類作業
• ①すぐに処分できるもの：壊れた家電、ボロボロになった布団、破損した家具、明らかなゴミ類など。
• ②リサイクル・リユース可能なもの：まだ使えそうな家具・家電、本・食器・衣類など。
• ③処分をためらう思い出品・遺品：写真アルバム、書籍、手紙、日記、骨董品など。

この分類を売主自身が行うことで、「どの程度費用をかけずに処分できるのか」「どのアイテムについては買主へ同意を得て現状渡しにするのか」を判断しやすくなります。遺品などは専門の遺品整理業者へ相談し、売主の意思を尊重しながら供養や買取が可能かどうかを検討することをおすすめします。

4.2. 自分でできる範囲で残置物を減らす

1. 不用品回収業者への依頼
   まとめて回収してもらう場合、不用品回収業者へ見積もりを依頼し、量と種類に応じた費用を算出してもらいます。一般的に、軽トラック１台分で3万円～6万円程度の費用がかかるケースがありますが、市内の相場を比較して安価な業者を選ぶことが大切です。また、家電リサイクル法や粗大ごみ処理券が必要なものは、市役所に確認し、自己搬入や回収券購入の手配をしましょう。
2. リサイクルショップ・フリマアプリの活用
   まだ使える家具・家電は、リサイクルショップやフリマアプリ（メルカリ、ヤフオク、ラクマなど）で売却すると、処分費用を稼ぐことも可能です。売却価格はそれほど高くない場合が多いですが、「捨てるよりは誰かに使ってもらいたい」という思いがある品はリサイクルに回しましょう。メルカリでは大型家具の取引が難しいケースもあるため、家具専門のリサイクルショップに持ち込むか、出張買取サービスを利用すると手間が軽減できます。
3. 自治体の粗大ゴミ回収を利用する
   市の「粗大ゴミ回収」制度を利用する場合、数百円～数千円の処理券を貼って指定日に回収を依頼できます。ただし、収集日が限られるため、売却スケジュールに合わせて余裕を持って申込みを行いましょう。家具１点につき1,000円～2,000円程度、家電はリサイクル券と処分費用が必要です。

4.3. 「現状渡し」で売却する場合の準備

1. 残置物リストと確認書類の作成
   「現状渡し」で売却する場合は、残置物の量や種類を明示したリストを作成し、売買契約書に添付します。買主にも「このリストは契約の一部であり、引き渡し後はこれらをすべて買主が処分する」という趣旨を合意してもらったうえで契約を締結すれば、売買後のトラブルを未然に防ぎやすくなります。
2. 免責条項・瑕疵担保責任の範囲を明確にする
   売買契約書には、「残置物に関する瑕疵（欠陥）については売主は責任を負わない」旨を明文化し、買主が「残置物の撤去や清掃は自ら行う」ことを契約条項に盛り込みます。ただし、危険物や有害物が残っている場合（たとえば室内に異臭がする薬品や衛生状態が極端に悪いゴミの山など）は、売主が事前に報告し、場合によっては撤去してから売却する必要があります。

5. 不動産会社選びと契約時のポイント

5.1. 残置物対応に理解のある業者を選ぶ

1. 残置物あり物件の取り扱い実績があるか
   すべての不動産業者が残置物ありの物件に積極的に対応できるわけではありません。残置物があると「販売活動が難航する」「見栄えのある広告が作れない」などの課題があるため、実績豊富な地元業者を選びましょう。筑西市の地元ネットワークを持つ「ひがの製菓（株）不動産部」では、残置物あり物件の査定・販売を数多く手掛けており、適切な販売戦略を提案できます。
2. 残置物処分業者との連携があるか
   売却と同時に残置物撤去を依頼できる提携業者がある不動産会社を選ぶと、売主の手間を大きく軽減できます。見積もり取得から撤去作業までワンストップでサポートできる業者であれば、「査定から販売、残置物撤去、引き渡しまでの一連の流れ」がシームレスに進み、契約後の追加費用トラブルを回避しやすくなります。

5.2. 媒介契約時に確認すべきポイント

1. 広告方法と現状渡しの明確化
   媒介契約を結ぶ際、依頼先の不動産会社に「残置物ありのまま現状渡しで売却したい」という意思を必ず伝えましょう。そのうえで、査定価格の算出根拠や「残置物処分に必要な目安金額」をどの程度想定しているかをヒアリングします。媒介契約書に「残置物の現状渡しによる価格調整を行う」旨を明文化しておくことで、後々の価格交渉トラブルを防ぐことができます。
2. 媒介契約の種類と販売方針
   残置物あり物件は買主が限定されるため、販売期間が長期化しやすいのが実情です。一般媒介契約では複数社に依頼できるものの、販売状況の統一管理が難しくなる場合があります。販売活動をしっかり可視化し、価格交渉や残置物処分のスケジュール調整を円滑に行いたいなら、専任媒介契約を結んで「この1社に任せる」ほうが安心です。

6. 売却価格と交渉で気をつけたい残置物に伴うコスト

6.1. 残置物処分費用の概算を事前に把握する

1. 残置物撤去にかかる一般的な費用相場
• 軽トラック1台分（おおよそ1DK～1LDK相当の家具・家電・ゴミ量）：3万～5万円
• 2トントラック1台分（2LDK～3LDK相当）：5万～10万円
• 粗大ゴミや家電リサイクル品（冷蔵庫・洗濯機・テレビなど）はリサイクル料金が別途必要（1台あたり5,000円～1万5,000円程度）
• 自治体回収（筑西市の場合）は、粗大ゴミは指定券購入後、指定日に自己搬入または戸別収集（1点につき500円～1,000円）
• ジャンク家電や不用品が大量にある場合は、遺品整理業者や不用品回収業者の「一括見積」を手配し、複数社比較でコストを抑える

これらをもとに、売却査定時に「残置物撤去に要するであろうコストを○○万円と見込んで査定する」よう依頼先の不動産会社に伝えましょう。査定額がいくらになるのかを把握し、減額要素を折り込んだうえで販売価格を最終決定します。

6.2. 売却価格交渉の留意点

1. 価格交渉時に「残置物費用」を明確に伝えられるか
   買主が価格を下げたい理由として、「残置物を処分する手間と費用がかかる」という認識がある場合、その想定金額を査定書や販売資料に明示し、「実際にはこの金額で対応するので、ここまでなら価格を下げられます」という根拠を示しましょう。単に「残置物が邪魔だから安くして欲しい」と買主が主張するのを放置すると、売主側が交渉で不利になります。逆に、残置物費用を客観的に示し、双方に納得感のある価格調整を行うことで早期に合意に至りやすくなります。
2. 残置物撤去を売主負担か買主負担かを明確にする
   最も多い取り決めは、「売主が契約後○日以内に残置物をすべて撤去し、現状を更地に近い状態で引き渡す」というものです。しかし撤去ができない場合は、「売主が残置物処分費用を精算し、買主が自ら撤去する」という取り決めを契約書に記載します。買主負担にする場合は、残置物の中に故意に有害物を残されていたり、廃棄が法律違反となる遺留品があったりするとトラブルに発展する可能性があるため、売買契約前に残置物リストを細かく提示しておくことが不可欠です。

7. 契約後～引き渡しまでに行う最終チェック

7.1. 契約後の残置物整理スケジュール策定

1. 契約締結後の具体的な進捗管理
   売買契約を締結した後、買主の住宅ローン審査期間（約2～3週間）を見越して、売主は残置物を撤去するスケジュールを組む必要があります。たとえば契約から引き渡しまで60日を確保した場合、以下のように分けます。
• ①契約後1週間：撤去業者への最終見積もりと発注
• ②契約後2～4週間：実際に撤去業者に依頼して残置物をすべて撤去・分別処理
• ③契約後5～7週間：ハウスクリーニングと簡易リフォーム（必要に応じて）
• ④契約後8～9週間：最終確認・設備チェック、引き渡し書類の準備
• ⑤契約後10週目以降：買主立ち会いのもと引き渡し

これにより、残置物処分と内装クリーニングが完了した状態で引き渡しでき、買主に安心感を与えやすく、引き渡し当日のトラブルを防止できます。

2. 残置物撤去後の補修と点検
   残置物を撤去したあと、廃棄作業により壁や床、天井に傷がついている場合があります。特に大きな家具や家電を運び出した跡で跡が残ることがあるため、必要に応じてクロス補修や床フローリングのキズ補修を行い、最低限の原状回復を実施しておきましょう。追加の修繕が必要な箇所は、売買契約の「瑕疵担保責任」条項で明確に線引きしておくと安心です。

7.2. 引き渡し当日の立ち会いと設備引継ぎ

1. 引き渡し当日の流れを確認する
• 残代金精算・決済：買主の融資実行を受けて、売主はローン残債を一括返済し、司法書士立ち会いのもと抵当権を抹消します。残代金が振り込まれたことを確認してから、鍵と書類を引き渡します。
• 鍵・設備マニュアル・保証書の引き渡し：浴室給湯器の取り扱い説明書、エアコンや給湯器の保証書、リモコン類などをすべてまとめて買主に渡します。鍵は玄関から物置、ガレージ、ポスト、車庫の鍵まで、すべて揃えて引き渡すようチェックリストを作成して漏れを防ぎましょう。
• 公租公課の精算：固定資産税・都市計画税は引き渡し日を基準に日割り清算を行います。買主へ譲渡する部分の税金を明確に算定し、その分を残代金決済日に清算金としてやり取りします。
2. 最終確認と防犯対策
• 引き渡し直前に空室状態を確認し、窓やドアの鍵がすべて施錠されているか、防犯センサーや防犯カメラがあればその解除手順を買主に説明します。また、引き渡し後に売主が残していった不要な物が残っていないか、ダメ押しで再度目視確認しておきましょう。万一、契約時に取り決めた残置物が残っている場合は、その費用を当日精算する条項に基づき対応します。

8. まとめ：残置物をクリアしてスムーズに売却を成功させるために

空き家に残置物が大量にあると、「売れない」「売却価格が下がる」「トラブルが起きる」など不安要素が多くなりがちです。しかし、以下のポイントを押さえておけば、残置物ありの物件でも売却自体は十分に可能です。

1. 売却前に「残置物の量・種類」を見える化し、費用イメージを把握する
• 不動産会社による査定時に残置物の状況を正確に把握しておき、処分費用を査定額へ反映してもらう。自分でできる範囲の不用品処分は自ら行い、リサイクルショップや自治体回収を活用してコストを抑える。
2. 「現状渡し」や「差し引き価格方式」を活用しながら販売戦略を立てる
• 売却を急ぐ場合や費用が不足している場合は、「現状渡しで価格を下げて買主に撤去を任せる」「売却価格から撤去費用を差し引く」などの方法を検討し、売主・買主双方が納得できる条件を設定する。
3. 残置物対応に強い不動産会社を選ぶ
• 地元ネットワークを持ち、残置物あり物件の取り扱い実績が豊富な業者を選び、広告および販売戦略を最適化する。提携する撤去業者と連携し、ワンストップで対応できる体制を整えておくと安心。
4. 契約時には「残置物リスト」「免責条項」「原状回復範囲」を明確に定める
• 契約書に残置物の扱いを明文化し、買主がどこまで負担するのか、売主がどこまで行うのかをはっきりさせる。不要なトラブルを防ぐため、引き渡し時点での完了状態を具体的に取り決める。
5. 引き渡しまでのスケジュールを綿密に管理し、残置物処分→クリーニング→引き渡しを漏れなく完了させる
• 売買契約締結後に残置物処分や内装クリーニングの段取りを逆算し、引き渡し当日までに必要作業をすべて完了させる。引き渡し直前の最終チェックリストを用意し、鍵の引き渡しや書類の準備を万全に整える。

これらのポイントを押さえたうえで、残置物のある空き家でも売却活動を着実に進めれば、思わぬトラブルを防ぎながら希望価格での成約が目指せます。特に筑西市のような地方都市では、空き家の流通量が限られるため、残置物あり物件をうまく価格設定し、適切に販売活動を行うことで買主の注目を集められるケースもあります。

「ひがの製菓（株）不動産部」では、残置物の有無に関わらず、あらゆる空き家売却の相談に対応しております。物件調査から査定、残置物撤去業者の手配、売買契約、引き渡しまで一貫してサポートいたしますので、お困りの際はぜひお気軽にご相談ください。残置物のあるままでも売れる可能性は十分にあります。しっかりと準備を行い、最大限の手取りを実現して新たな一歩を踏み出しましょう。

ひがの製菓株式会社　不動産部