古い建物付き土地の売却、相続問題と不動産業者選び

～遺産整理から最適な不動産パートナーを見つけるポイント解説～

筑西市にお住まいの皆さま、そして県外にお住まいながら筑西市内の不動産売却をご検討中の皆さまへ。古い建物が残ったままの土地を相続したが、手放し方がわからない――そんなお悩みをお持ちの方は多いのではないでしょうか。当社「ひがの製菓（株）不動産部」は、地元に根ざした信頼と実績を活かし、相続不動産の整理や売却をサポートしております。本記事では、古い建物付き土地の売却を進めるにあたり知っておきたい相続問題の基礎知識と、不動産業者選びのポイントを分かりやすく解説いたします。

1. 古い建物付き土地売却の基本的な流れ

まずは、売却までに必要なステップを簡単に確認しましょう。

相続登記（名義変更）の完了

相続発生後、土地・建物の名義が相続人に移っているかを確認します。名義変更が未了の場合、売却手続き自体が進められないため、まずは法務局で相続登記を行いましょう。

現況調査と活用可否の判断

建物の老朽化状況や法令上の制限（建築基準法・都市計画法・景観条例など）をチェックします。解体が必要か、あるいはリフォームを活用して価値向上が見込めるかを判断し、その後の売出し方針を検討します。

敷地境界と測量の検討

長年放置された土地では、隣地との境界が不明瞭になっているケースもあります。トラブル回避のため、測量業者に依頼して正確な敷地図を作成することをおすすめします。

売却価格の査定

古い建物を更地として扱うのか、現状渡しとするのか、不動産会社に査定を依頼し、適正価格を把握します。査定方法は「事例比較法」「原価法」「収益還元法」などがあり、土地と建物の状況に合わせた方法を選択します。

媒介契約と販売活動開始

査定価格に合意したら、不動産会社と媒介契約を締結。専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の違いを理解し、ご自身に合った契約形態を選びましょう。そのうえで、広告活動やオープンハウスを通じて買主を探します。

売買契約締結～引き渡し

買主が決まれば売買契約を締結し、手付金受領、決済・引き渡しという流れになります。引き渡し時には債務関係や残置物の処理、境界明示などを適切に行い、トラブルなく完了させます。

2. 相続時に注意したい法律・税金のポイント

相続不動産を売却するときには、法律的・税務的な注意点が数多くあります。トラブルを避け、適正に手続きを進めるためにも、以下のポイントを押さえておきましょう。

2.1 相続登記の義務化

2024年4月から相続登記が義務化され、登記を怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。早めに必要書類（遺産分割協議書、被相続人の戸籍謄本、相続人全員の戸籍謄本など）をそろえ、法務局で手続きを行いましょう。

2.2 遺産分割協議の進め方

相続人が複数いる場合、遺産分割協議が整わないと名義変更も、売却もできません。生前に遺言書があれば話は早いですが、ない場合には相続人全員の合意が必須。円滑な協議を進めるには、専門家である司法書士や弁護士、税理士のアドバイスを受けるのが近道です。

2.3 相続税と譲渡所得税の関係

不動産を相続時の評価額で取得し、その後売却した場合、譲渡所得には相続税の控除が適用される可能性があります。ただし譲渡所得税の計算は「譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－相続税の取得費加算額」と複雑なので、税理士に相談して正しい申告手続きを行いましょう。

3. 古い建物付き土地ならではの課題

古い建物付き土地の売却には、以下のような独自の課題がつきまといます。

解体費用の負担

建物の解体には数十万円～百万円単位の費用がかかることも。売主負担とすると手取り金額が減少するため、解体費用を買主負担とする条件設定や、現状渡し価格の調整などが必要です。

無断転用・越境物の有無

長らく放置された建物では、境界を越えて庭木や建物の一部が隣地にはみ出しているケースも少なくありません。境界トラブルを避けるため、早めに測量と境界立会いを行いましょう。

耐震・安全性の問題

築年数が経過した建物は、耐震基準が現在のものと異なり、倒壊リスクがあります。現状での売却を検討する場合、「耐震診断書」の有無を明示したり、診断結果を広告に載せたりすることで、買主側に安心感を与えることができます。

インフラ・法令制限

古い建物は上下水道や電気などインフラ接続が未整備の場合もあります。また、都市計画道路の予定地にかかっている土地は開発制限が厳格化されることもあるため、役所での事前調査が欠かせません。

4. 不動産業者選びの５つのポイント

豊富な実績を持つ業者に依頼すれば、これらの課題をスムーズにクリアできる可能性が高まります。業者選びの際に注目したいポイントを５つご紹介します。

地元・地域密着型かどうか

地元の市場動向や買主ニーズを熟知している業者は、適正価格での早期売却をサポートします。筑西市の事情に詳しいかどうかをチェックしましょう。

古家付き土地の取り扱い実績

古い建物を有する不動産の売却経験が豊富かどうか。解体見積もりや法令調査、境界調整まで一貫して対応できる業者が望ましいです。

税務・法務のワンストップ対応

相続税申告や遺言書作成サポート、登記手続きなど、司法書士・税理士と連携しているか。複数の手続きをまとめて依頼できれば、手間とコストを軽減できます。

査定の根拠が明確か

土地と建物それぞれの査定根拠（比較事例、再建築費用、将来収益見込みなど）を丁寧に説明してくれるかを確認しましょう。根拠があやふやな業者は価格設定に不安が残ります。

報酬体系と媒介契約条件

仲介手数料やその他の費用が明確か、媒介契約の期間や解約条件が分かりやすいかを事前に確認。契約後に追加費用が発生しないか、口頭だけでなく書面での説明を受けることが大切です。

5. まとめ：円滑な売却に向けての心構え

古い建物付き土地の売却は、解体費用や法令制限、相続手続きなど複数の課題が重なりがちです。しかし、ポイントを押さえた事前準備と、地域に精通した不動産業者の力を借りることで、スムーズに売却を進めることが可能です。

相続登記は速やかに完了させる

専門家のアドバイスを受けて遺産分割協議を円滑化する

老朽建物の解体・耐震調査は適切に実施し、リスクを説明する

地元密着・古家売却実績のある業者を選ぶ

費用・契約条件は書面で確認する

当社「ひがの製菓（株）不動産部」では、筑西市およびその近隣地域の古い建物付き土地売却に精通したスタッフが対応いたします。相続に関するご相談から売却手続きまで、一貫してサポートいたしますので、お気軽にお問い合わせください。お客様一人ひとりの状況に合わせた最適プランをご提案し、ご納得いただける形での売却実現を目指します。ぜひ、私たちにお任せください。

ひがの製菓株式会社　不動産部