筑西市で共有持分の不動産売却は可能？空き家トラブルを防ぐ相談

― 相続した実家や共有名義の住宅を円満に整理するために知っておきたい売却方法と注意点 ―

はじめに｜共有名義の不動産、売りたくても話が進まない？

筑西市で親から相続した実家や、兄弟姉妹で共同購入した住宅などが共有名義になっており、「自分の持分だけでも売却できるのだろうか」「ほかの共有者が売却に賛成してくれない」「誰も住んでいない実家をこのまま放置して大丈夫なのか」と悩んでいる方はいらっしゃいませんか。

不動産が共有名義になっている場合、所有者それぞれに一定の権利がある一方で、建物の管理や修繕、賃貸、売却などを進める際には、共有者間での話し合いや合意が必要になることがあります。特に相続によって兄弟姉妹や親族が共有者になったケースでは、住んでいる人と遠方に住んでいる人で不動産に対する考え方が異なり、話し合いがまとまらないことも珍しくありません。

しかし、共有名義だからといって、不動産の売却が必ずしも不可能になるわけではありません。共有者全員で不動産全体を売却する方法だけでなく、自分が所有している共有持分だけを売却する方法や、共有者の一人がほかの共有者の持分を買い取る方法など、状況に応じた選択肢があります。

大切なのは、現在の所有関係や共有者それぞれの意向を整理し、空き家の維持管理による負担や将来的なトラブルを防ぎながら、適切な解決方法を検討することです。今回は、筑西市で共有名義の不動産を所有している方に向けて、共有持分の売却方法や注意点、空き家問題への対処方法について詳しく解説します。

1．共有持分とは？まずは不動産の所有関係を理解しよう

共有持分とは、一つの土地や建物を複数の人で所有している場合に、それぞれの所有者が持っている権利の割合を指します。例えば、親が亡くなり、実家を長男と長女の二人で相続した場合、それぞれが2分の1ずつの持分を取得することがあります。また、夫婦で住宅を購入し、夫が3分の2、妻が3分の1という割合で登記されているケースも共有名義の一例です。

ここで理解しておきたいのは、共有持分は建物の特定の部屋や土地の一部分を直接所有しているという意味ではないことです。例えば、土地と建物を2分の1ずつ共有している場合でも、建物の右半分を一人が所有し、左半分をもう一人が所有しているということではありません。不動産全体に対して、それぞれが一定割合の所有権を持っている状態です。

共有持分の割合は、売買契約や相続、贈与などの経緯によって異なり、必ずしも共有者全員が均等な割合で所有しているとは限りません。そのため、不動産の売却を検討する際には、登記事項証明書などを確認し、誰がどのくらいの持分を所有しているのかを正確に把握することが重要です。

また、相続によって共有名義になった不動産では、亡くなった方の名義がそのまま残っていたり、過去の相続が重なって共有者が増えていたりする場合もあります。現在の所有者と持分割合を明確にすることが、売却や共有関係の整理を進めるための第一歩になります。

2．共有名義の不動産全体を売却することは可能？

共有名義の不動産を売却する方法として、最も一般的なのが共有者全員の合意を得て、不動産全体を第三者に売却する方法です。土地と建物を一体として売却できるため、購入希望者にとっても所有権関係が分かりやすく、通常の中古住宅や土地の売買と同じような形で取引を進めやすくなります。

例えば、筑西市内にある実家を兄弟三人で相続し、それぞれ3分の1ずつの持分を所有している場合、三人全員が売却に賛成すれば、不動産全体を売りに出すことができます。売却代金については、原則として各自の持分割合に応じて分配することになりますが、実際の精算方法や諸費用の負担については事前に話し合っておくことが大切です。

不動産全体の売却では、共有者全員が売買契約や必要書類の準備に協力する必要があります。売却の意思が一致していても、遠方に住んでいる共有者がいたり、仕事の都合で手続きに時間がかかったりする場合があるため、早い段階から売却の流れや必要な手続きを共有しておくとよいでしょう。

一方、共有者のうち一人でも売却に反対している場合には、通常の任意売却を全員の合意で進めることは難しくなります。そのような場合でも、ほかの方法によって共有関係を整理できる可能性があるため、最初から売却を諦める必要はありません。

3．自分の共有持分だけを売却することもできる？

共有名義の不動産については、共有者全員の同意がなくても、自分が所有している共有持分だけを第三者に売却することが原則として可能です。民法上、各共有者は自分の持分を処分する権利を持っているため、ほかの共有者が売却に反対している場合でも、自分の持分について売却を検討することができます。

例えば、兄弟二人で相続した筑西市内の住宅について、兄は売却したいと考えているものの、弟は思い出のある実家を手放したくないと考えている場合、兄は自分の2分の1の共有持分を売却するという選択肢を検討できます。この方法であれば、弟の持分まで勝手に売却することにはならず、兄自身の権利の範囲で取引を行うことができます。

ただし、共有持分だけの売却には注意点もあります。購入者は不動産全体を自由に利用できるわけではなく、ほかの共有者との関係や将来的な共有物分割などを考慮しなければならないため、一般的な中古住宅や土地と比べて購入希望者が限られる傾向があります。

また、共有持分だけを取得した第三者が新たな共有者になることで、残された共有者との関係が複雑になる可能性もあります。そのため、単に自分の持分を手放せばすべての問題が解決するとは限りません。売却後の共有関係や価格、取引条件などを十分に理解したうえで判断することが大切です。

4．共有持分だけの売却価格はどう決まる？

共有持分を売却する場合、一般的な不動産全体の売却価格に持分割合を掛けた金額で、そのまま売却できるとは限りません。例えば、不動産全体の市場価値が1,000万円で、所有している持分が2分の1だからといって、必ず500万円で売却できるわけではないということです。

その理由は、共有持分を購入した人が不動産全体を自由に使用したり、単独で売却したりできるわけではないからです。共有者との協議が必要になることや、実際に不動産を利用するまでに時間や費用がかかる可能性があるため、持分だけの取引では購入希望者が慎重になる傾向があります。

査定では、不動産全体の市場価値だけでなく、持分割合、共有者の人数、現在の利用状況、共有者同士の関係、建物の状態、土地の立地などを総合的に考慮する必要があります。また、共有者の一人が実際に居住している場合と、誰も住んでいない空き家の場合では、購入希望者の判断も異なる可能性があります。

筑西市内の共有不動産についても、下館地区周辺の住宅と郊外の広い敷地を持つ住宅では、立地や土地の利用方法によって市場評価が変わります。共有持分の価格を検討する際には、一般的な住宅査定とは異なる視点が必要になるため、共有不動産の取引に詳しい不動産会社に相談することが重要です。

5．相続した実家が共有名義になると空き家トラブルが起こりやすい

親が亡くなった後、実家を兄弟姉妹で相続して共有名義にするケースは少なくありません。しかし、相続した当初は問題がなくても、時間が経過するにつれて、それぞれの生活環境や考え方が変わり、実家の管理や処分について意見が分かれることがあります。

例えば、一人は売却して現金化したいと考えているのに対し、別の共有者は将来住む可能性があるため残しておきたいと考えている場合、売却についての話し合いが進まなくなることがあります。また、遠方に住んでいる共有者が多い場合には、定期的な草刈りや建物の換気、雨漏りの確認などを誰が担当するのかという問題も発生します。

空き家は、人が住まなくなると換気や清掃が十分に行われなくなり、湿気やカビ、木材の腐食、設備の故障などが進行しやすくなります。庭木や雑草が伸びれば、近隣の住宅や道路に影響を与える可能性もあり、防犯面や景観面でも問題が生じることがあります。

こうした管理の負担を共有者の一人だけが負っていると、不公平感が生まれ、親族間の関係が悪化する原因にもなりかねません。共有名義の空き家は、所有者全員が自分たちの問題として考え、早めに今後の管理や売却について話し合うことが大切です。

6．空き家の維持管理費用は誰が負担する？

共有名義の不動産では、建物を誰も利用していなくても、所有している限り一定の維持管理費用が発生します。代表的なものとして固定資産税や都市計画税、火災保険料、建物の修繕費、庭木の剪定費用、草刈り費用などが挙げられます。

民法では、共有者は共有物に関する管理費用などの負担を、それぞれの持分に応じて負うことが原則とされています。例えば、兄弟二人で2分の1ずつ共有している住宅であれば、固定資産税や必要な維持管理費用についても、それぞれの持分に応じた負担を基本として考えることになります。

しかし、実際には共有者の一人が固定資産税を立て替えていたり、遠方の共有者が管理にほとんど関わっていなかったりするケースもあります。こうした状態が長く続くと、費用の精算をめぐってトラブルが発生する可能性があります。

また、共有者の一人が単独で建物を使用している場合には、使用の状況によって他の共有者との間で使用料に関する問題が生じることもあります。管理費用や使用状況については、曖昧なままにせず、共有者間で負担方法や管理の役割を話し合っておくことが重要です。

空き家を所有し続けることによる負担が大きくなっている場合には、売却によって共有関係そのものを解消することも一つの選択肢になります。

7．共有者の一人が売却に反対している場合はどうする？

共有名義の不動産を売却する際に最も難しい問題の一つが、共有者の間で意見が一致しないことです。特に相続した実家では、家族の思い出や感情が関係するため、単純に不動産の価格だけでは判断できないことがあります。

売却に反対する共有者がいる場合には、まず反対している理由を確認することが大切です。将来自分や家族が住む予定があるのか、売却価格に納得できないのか、思い出のある家を残したいのかによって、解決方法は異なります。

例えば、売却価格に不満がある場合には、複数の不動産会社に査定を依頼し、相場や査定の根拠を共有することで、話し合いが進みやすくなる可能性があります。また、一人が住み続けたいという希望がある場合には、その人がほかの共有者の持分を買い取る方法も考えられます。

それでも合意が難しい場合には、法律上の共有物分割請求という方法があります。民法では、原則として各共有者が共有物の分割を請求できるとされており、協議がまとまらない場合には裁判所に分割を求めることも可能です。

ただし、裁判による共有物分割は、費用や時間がかかる可能性があり、親族間の関係にも影響することがあります。まずは話し合いや専門家への相談によって、できるだけ円満な解決方法を検討することが望ましいでしょう。

8．共有者の一人がほかの持分を買い取る方法もある

共有名義の不動産を整理する方法として、共有者の一人がほかの共有者の持分を買い取り、単独所有にする方法があります。例えば、兄弟三人で相続した実家について、長男がその住宅を今後も利用したいと考えている場合、長男が弟と妹の持分を買い取ることで、単独名義に整理できる可能性があります。

この方法のメリットは、不動産そのものを第三者に売却せずに済み、住み慣れた実家を残したいという希望にも対応しやすいことです。また、共有者が複数いる状態を解消できれば、将来的な修繕や賃貸、売却などについても所有者一人で判断しやすくなります。

ただし、持分を買い取るには資金が必要になるため、買い取る側に十分な資金力があるかどうかを検討しなければなりません。また、売却する側と買い取る側で価格に対する考え方が異なる場合には、金額の調整が必要になります。

持分の価格は、不動産全体の市場価値や持分割合、物件の状態などを考慮して検討することが大切です。親族間での取引であっても、価格が著しく低い場合などには税務上の問題が生じる可能性もあるため、不動産会社や税理士、司法書士などの専門家に相談しながら進めると安心です。

9．共有名義の不動産売却では2023年施行の民法改正も知っておきたい

共有名義の不動産に関するルールについては、2023年4月1日に施行された改正民法によって、共有物の管理や変更、共有関係の解消に関する制度が見直されています。この改正は、所有者が分からない土地や共有者の所在が分からない不動産などが増え、共有状態のまま利用や処分が進まなくなる問題に対応するためのものです。

例えば、共有物の管理に関する事項は、原則として各共有者の持分価格に応じた過半数で決定する仕組みが明確化されています。一方で、不動産全体を第三者に売却するような重要な処分については、基本的に共有者全員の同意が必要です。

また、共有物の形状や効用に著しい変更を伴う行為についても、原則として共有者全員の同意が必要になります。したがって、共有名義の住宅を取り壊して更地にする場合などには、法律上の取り扱いや必要な合意について確認することが重要です。

さらに、所在が分からない共有者がいる場合には、一定の要件のもとで裁判所の決定を得て、共有物の管理や変更、持分の取得や譲渡を進める制度も設けられています。ただし、こうした制度には申立てや供託などの条件があるため、単純に他の共有者の同意が不要になるという意味ではありません。

共有名義の不動産を売却する際には、現在の法律に基づいてどのような方法が利用できるのかを確認することが大切です。

10．筑西市で共有名義の空き家を売却するときの地域特性

筑西市は、下館地区を中心とする市街地だけでなく、関城地区、明野地区、協和地区など、住宅地と農地、昔からの集落が広がる地域で構成されています。そのため、共有名義の不動産を売却する場合にも、所在地や周辺環境によって購入希望者の需要や売却方法が異なります。

例えば、駅や商業施設に近い住宅であれば、交通の利便性や日常生活のしやすさを重視する購入希望者が考えられます。一方、郊外にある住宅では、敷地の広さや駐車スペース、静かな住環境などが評価される場合があります。

また、筑西市内には敷地の広い住宅や農地が隣接する物件もあり、土地の利用状況によっては都市計画法や農地法などの確認が必要になることがあります。特に相続した実家に宅地以外の土地が含まれている場合には、土地全体をどのように売却できるのかを事前に調べておくことが重要です。

共有名義の不動産では、こうした土地の条件に加えて、共有者間の合意形成も必要になるため、一般的な中古住宅の売却以上に事前の整理が求められます。筑西市の地域事情に詳しい不動産会社に相談し、物件の立地や土地の条件を踏まえた売却方法を検討することが大切です。

11．相続による共有名義は登記と権利関係の整理が重要

親から実家を相続した際に、兄弟姉妹など複数人の共有名義にする場合には、相続登記を適切に行う必要があります。2024年4月1日から相続登記が義務化されており、不動産を相続によって取得したことを知った日から原則3年以内に登記を申請しなければなりません。

相続登記が行われていない不動産では、登記簿上の所有者が亡くなった親のままになっていることがあり、その後の売却や持分の移転を進めるために、まず相続関係を整理する必要があります。

さらに、共有者の一人が亡くなった場合には、その人の共有持分が相続の対象となり、新たな相続人が共有者として加わることがあります。このような相続が何度も繰り返されると、共有者の人数が増え、連絡先が分からない人や面識のない親族が関係することもあります。

共有者が増えるほど、売却や管理について全員の意見をまとめることは難しくなります。そのため、相続した不動産については、所有者や持分割合を早い段階で確認し、将来的な共有関係の複雑化を防ぐことが重要です。

12．不動産会社に相談するときは共有状態を正確に伝える

共有名義の不動産について不動産会社に相談する際には、通常の売却相談とは異なり、共有者の人数や持分割合、現在の利用状況、売却に対するそれぞれの意向などを整理して伝えることが大切です。こうした情報が分かることで、どのような売却方法が現実的なのかを検討しやすくなります。

例えば、共有者全員が売却に賛成している場合には、不動産全体の査定を行い、仲介による売却を検討できます。一方、一人だけが売却を希望している場合には、共有持分の売却やほかの共有者による持分の買い取りなど、別の方法を考える必要があります。

また、共有者の一人が居住している場合や、建物の管理を特定の人が担当している場合には、現在の利用状況も売却方法に影響します。空き家の場合でも、家財道具が残っているのか、修繕が必要なのか、土地と建物の権利関係が一致しているのかなど、個別に確認すべき事項があります。

ひがの製菓（株）不動産部では、筑西市の不動産売却に関する情報を発信し、地域の不動産事情を踏まえた売却の考え方をお伝えしています。共有名義の不動産についても、まずは現在の所有関係や物件の状況を整理し、どのような方法が考えられるのかを把握することが大切です。

まとめ｜共有名義の不動産は早めの相談で空き家トラブルを防ぎましょう

共有名義の不動産は、所有者それぞれに権利がある一方で、売却や管理について意見が一致しない場合には、問題が長期化することがあります。特に相続した実家が空き家になっている場合には、固定資産税や維持管理費用の負担が続くだけでなく、建物の老朽化や近隣への影響など、さまざまな問題が発生する可能性があります。

しかし、共有名義だからといって売却できないわけではありません。共有者全員で不動産全体を売却する方法、自分の共有持分だけを売却する方法、共有者の一人がほかの持分を買い取る方法など、状況に応じた選択肢があります。大切なのは、それぞれの方法のメリットや注意点を理解し、将来的なトラブルを防げる形で共有関係を整理することです。

筑西市で共有名義の住宅や相続した空き家についてお悩みの方は、問題を先送りにせず、まずは不動産の所有状況や現在の価値を把握することから始めてみてはいかがでしょうか。

ひがの製菓（株）不動産部では、筑西市の地域特性を踏まえながら、不動産売却に関する情報を分かりやすくお伝えしてまいります。共有者同士で話し合いが難しい場合や、相続した実家の処分方法が分からない場合にも、不動産の状況を整理することで、解決に向けた道筋が見えてくることがあります。大切な不動産を将来の負担として残さないためにも、早めに情報を集め、納得できる方法を検討していきましょう。

ひがの製菓株式会社　不動産部

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