引越しと同時に家売るスケジュール！筑西市でローン残債を綺麗にする方法

～住み替え前の準備から売却代金での住宅ローン完済まで、無理なく進める段取りを解説～

「新しい家への引越しが決まったけれど、今住んでいる家の住宅ローンがまだ残っている」「引越しと家の売却を同時に進めたいけれど、どちらを先にすればよいのかわからない」とお悩みではありませんか。筑西市で住み替えを検討されている方にとって、現在の住まいの売却と住宅ローンの整理は、新しい生活を安心してスタートするための大切な準備です。

住宅ローンが残っている家でも、適切な手順を踏めば売却できる可能性があります。ただし、売却代金でローンを完済できるかどうか、引越しの時期をどのように調整するか、売却に必要な費用をどれくらい見込んでおくかによって、進め方は大きく変わります。今回は、ひがの製菓（株）不動産部が、筑西市で家の売却と引越しを並行して進める際のスケジュールや、住宅ローンの残債を整理するための考え方について詳しく解説します。

1．まずは住宅ローンの残債を正確に把握する

現在のローン残高と売却予定時の残高を確認する

家の売却を考え始めたら、最初に取り組みたいのが住宅ローンの残債確認です。毎月の返済額や購入時の借入金額を把握していても、現時点であといくら返済する必要があるのか、売却予定日には残高がいくらになるのかまでは、正確に把握していない方もいらっしゃいます。まずは金融機関のインターネットサービスや返済予定表などを確認し、必要に応じて住宅ローンの残高証明書を取得するなどして、現状を整理しましょう。

特に重要なのは、単純なローン残高だけでなく、売却時に一括返済する場合の金額を確認しておくことです。繰上返済に関する手数料や金融機関所定の手続きなどによって、実際に必要となる金額が変わる場合がありますので、売却の見通しが立った段階で金融機関に相談し、決済日に必要な金額や手続きの期限を確認しておくことが大切です。

筑西市での売却価格を査定してもらう

住宅ローンの残債を確認したら、次に現在の家がどれくらいの価格で売却できるのかを把握します。不動産の価格は、土地の広さや形状、建物の築年数、室内の状態、道路との接し方、周辺の生活環境など、さまざまな条件によって変わります。筑西市内でも、下館駅周辺の住宅と郊外の住宅では、立地条件や購入希望者の需要が異なるため、購入時の価格だけを基準に売却価格を決めることはできません。

不動産会社に査定を依頼する際は、査定価格だけでなく、その価格を算出した根拠や想定される販売期間についても確認しましょう。引越しの日程が決まっている場合には、いつまでに売却したいのかを伝えることで、希望するスケジュールに合った販売計画を検討しやすくなります。高い査定価格だけを重視するのではなく、売却できる可能性や住宅ローンの完済計画まで含めて考えることが重要です。

2．引越しと家の売却を同時に進める基本スケジュール

売却開始の3～6か月前を目安に準備する

引越しと家の売却を無理なく進めるには、できるだけ早い段階から準備を始めることが大切です。一般的には、引越し予定日の3～6か月前をひとつの目安として、住宅ローンの残債確認、不動産査定、売却方法の検討などを始めると、選択肢を比較しながら計画を立てやすくなります。ただし、物件の条件や販売価格、購入希望者の状況によって売却にかかる期間は異なり、必ずしもこの期間内に売れるとは限りません。

売却を始める前には、新居への入居日と現在の家を引き渡す時期についても考えておきましょう。新居の購入を先に進めるのか、現在の家の売却を優先するのかによって、必要となる資金や引越しの段取りは変わります。転勤や家族の進学など、動かしにくい日程がある場合には、その事情も踏まえて売却活動を計画することで、住まいを失う期間や余分な住居費が発生するリスクを抑えやすくなります。

売却活動中に引越しの準備を並行して進める

不動産の売却活動が始まったら、購入希望者による内覧への対応と、引越し準備を並行して進めていきます。内覧とは、購入を検討している方が実際に建物や室内の状態を確認することです。室内を整理整頓し、必要に応じて清掃を行うことで、購入希望者が住まいの広さや使い勝手をイメージしやすくなります。引越しの準備を早めに始めておけば、不要な家具や荷物を整理しながら、内覧に適した環境を整えることもできます。

ただし、売却活動が始まったからといって、すぐに引越し先を確定させたり、大量の荷物を処分したりする必要があるとは限りません。売却契約が成立しても、実際の残代金決済や引渡しまでには一定の期間が設けられることが一般的です。買主の住宅ローン審査や契約条件によって日程が変わることもあるため、引越し業者の正式な手配や退去日の確定は、売買契約の内容と決済予定日を確認しながら進めると安心です。

3．売却と引越しの順番を決める「売り先行」と「買い先行」

売り先行は資金計画を立てやすい方法

現在の家を先に売却し、その売却代金を住宅ローンの返済や新居の購入資金に充てる方法を「売り先行」といいます。売却価格が決まることで、ローン返済後に手元へ残る金額や、新居に使える資金を把握しやすくなる点が大きなメリットです。住宅ローンの残債が気になっている方や、住み替えによる借入負担をできるだけ抑えたい方にとって、資金計画を明確にしやすい進め方といえるでしょう。

一方で、現在の家を売却してから新居へ入居するまでに時間が空くと、仮住まいが必要になる可能性があります。賃貸住宅の家賃や敷金、礼金、引越し費用が二重にかかる場合もあるため、売買契約の段階で引渡し時期を調整できるかどうかを確認しておくことが大切です。売却代金を受け取るタイミングと新居の購入代金を支払うタイミングも考慮し、資金不足が起きないように計画しましょう。

買い先行は新居をじっくり探しやすい方法

新居を先に購入し、その後で現在の家を売却する方法は「買い先行」と呼ばれます。新しい住まいをじっくり探せるほか、先に新居へ引越しを済ませてから旧居を売却できるため、荷物の整理や内覧の準備を進めやすいというメリットがあります。現在の家を空き家にしてから売却活動を行えば、購入希望者の内覧日程にも対応しやすくなる場合があります。

ただし、現在の住宅ローンが残っている状態で新居の住宅ローンを組む場合には、金融機関による審査が必要となり、希望する融資を受けられるとは限りません。旧居と新居の住宅ローンを一時的に並行して返済することになれば、家計への負担も大きくなります。買い先行を検討する場合は、旧居の売却が予定より遅れた場合も想定し、二重の返済や維持費に無理なく対応できるかを事前に確認しましょう。

4．住宅ローンの残債を綺麗にするための資金計画

売却価格ではなく手取り金額で考える

住宅ローンの残債を整理する際に気を付けたいのが、売却価格のすべてをローン返済に使えるわけではないという点です。不動産の売却では、仲介手数料、抵当権抹消に関する登記費用、司法書士への報酬などの費用が発生することがあります。また、引越し費用や不要品の処分費用、新居の購入費用なども必要になるため、売却価格からこれらの支出を差し引いた金額を基準に考えることが重要です。

例えば、住宅ローンの残高が1,500万円で、家が1,900万円で売却できたとしても、売却に伴う諸費用や引越し費用が必要になります。実際に残る金額は個々の条件によって異なるため、単純に売却価格からローン残高を差し引いた金額が、そのまま自由に使える資金になるとは限りません。売却前に費用の概算を確認し、ローン完済に必要な金額と引越し後の生活資金を分けて考えることが、無理のない住み替えにつながります。

売却代金で完済できる場合は決済日に合わせて準備する

売却にかかる費用を差し引いても、売却代金で住宅ローンを完済できる見込みがある場合は、売却代金を返済に充てる計画を立てます。一般的な不動産売買では、買主から残代金を受け取る決済日に、住宅ローンの一括返済と抵当権抹消に必要な手続きを進め、所有権の移転と物件の引渡しを行います。これらの手続きは関係者間で連携して進めるため、金融機関や司法書士との事前調整が欠かせません。

決済日が決まったら、金融機関に一括返済の申し込み期限や必要書類、返済金額の確定時期などを確認しておきましょう。住宅ローンを完済しただけで登記上の抵当権が自動的に消えるわけではなく、通常は抵当権抹消登記の申請が必要になります。必要書類の準備が遅れると、決済や引渡しの日程に影響する可能性もあるため、売買契約の成立後は早めに手続きを進めることが大切です。

売却代金だけでは完済できない場合の対処法

家を売却しても住宅ローンの残債が残る状態は、一般に「オーバーローン」と呼ばれます。この場合、売却代金だけではローンを完済できないため、不足額を預貯金などの自己資金で補えるかどうかを検討する必要があります。ただし、手元の資金をすべて返済に使ってしまうと、引越し後の生活費や予期せぬ支出への対応が難しくなることもあるため、返済額だけでなく生活全体の収支を考慮することが重要です。

自己資金で不足分を補うことが難しい場合は、売却価格や売却時期を見直すほか、金融機関に今後の対応について相談しましょう。返済が難しい状況では、金融機関の同意を得て売却を進める「任意売却」などが検討対象になる場合もありますが、通常の売却とは異なる条件や手続きがあるため、早い段階で専門家に相談することが大切です。新たな借入によって不足分を補う方法についても、将来の返済負担を十分に検討したうえで判断しましょう。

5．筑西市で家を売るときに考えておきたい地域事情

物件の立地や状態に合わせて販売計画を立てる

筑西市で不動産を売却する場合は、市内全体の相場だけでなく、対象となる物件の立地や周辺環境を踏まえて販売計画を立てることが重要です。通勤・通学の利便性、最寄り駅やバス停までの距離、スーパーや医療機関などの生活施設、駐車スペースの有無、土地の広さといった条件は、購入希望者が物件を検討する際の判断材料になります。また、建物の築年数や維持管理の状況によっても評価が変わるため、物件の特徴を整理して適切に伝えることが大切です。

引越しの日程が決まっている方は、売却価格だけでなく、いつまでに売却したいのかという希望も不動産会社に共有しましょう。高い価格で売り出すことを優先するのか、引越しの予定に合わせて売却成立を目指すのかによって、販売開始価格や価格の見直し方針なども変わります。地域の需要や物件の特性を踏まえながら、住宅ローンの残債と売却期限の両方に配慮した計画を立てることが、安心して住み替えを進めるためのポイントです。

引越し後に売却する場合は維持費にも注意する

新居へ引越しを済ませてから旧居を売却する場合、空き家になった家の維持管理についても考えておく必要があります。人が住まなくなった建物は、換気不足による湿気やカビ、排水設備の不具合、庭木の繁茂などが起こることがあり、定期的な確認や清掃が必要になる場合があります。また、売却が完了するまでは固定資産税などの負担が続くほか、契約内容や状況によっては電気・水道などの維持費が発生することもあります。

空き家の管理が十分に行われていないと、建物の状態が悪化して購入希望者への印象に影響する可能性があります。引越し後に売却活動を続ける場合には、内覧に対応できる状態を保ち、必要に応じて管理方法を検討しましょう。旧居の維持費が長期間にわたって発生することも想定し、売却までに必要な資金をあらかじめ確保しておくことで、新居での生活と旧居の売却を落ち着いて進めやすくなります。

6．売買契約から引越し、ローン完済までの流れ

売買契約後は引渡し日から逆算して準備する

購入希望者が決まり、売買契約を締結したら、契約書に記載された引渡し日から逆算して具体的な準備を進めます。売買契約では、手付金の授受や残代金の支払い時期、物件の引渡し条件などが定められるのが一般的です。契約内容によっては、買主の住宅ローン審査などを経てから決済に進むため、契約した時点ですべての手続きが完了したわけではありません。売主として必要な準備や引越しの時期について、不動産会社と確認しながら進めましょう。

引渡しまでには、家財道具の搬出、公共料金や各種契約の変更、鍵や関係書類の整理などを行います。引越し業者の手配は早めに検討しつつ、買主への引渡し日が確定する前に変更しにくい予約を入れる場合には、日程変更の条件も確認しておくと安心です。引越しと決済のタイミングを調整することで、荷物が残ったまま引渡し日を迎えるといったトラブルを防ぎやすくなります。

決済日に住宅ローンの返済と抵当権抹消を進める

不動産売却の決済日には、買主から残代金を受け取り、売主側の住宅ローンを完済するための手続きを進めるのが一般的です。金融機関や司法書士などの関係者が必要書類を確認し、抵当権抹消や所有権移転に関する登記手続きを行える状態であることを確認したうえで、残代金の支払いと物件の引渡しを進めます。具体的な資金の流れや手続きは契約条件によって異なるため、事前に担当者と確認しておきましょう。

住宅ローンの完済後には、金融機関から抵当権抹消に必要な書類が交付されるなど、登記手続きに向けた準備が必要になります。書類の取り扱いや申請方法に不安がある場合は、司法書士に相談して手続きを進めると安心です。家の売却代金を住宅ローンの返済に充て、必要な登記手続きを済ませることで、売却に伴う重要な手続きを整理できます。なお、売却後に資金が残る場合も、住み替え先の費用や税金などを考慮して使い道を検討しましょう。

7．住宅ローンを整理した後の暮らしまで見据える

売却後に必要な生活資金を確保する

住宅ローンを完済できる見込みが立つと、家の売却に関する不安が少しずつ解消されるかもしれません。しかし、住み替えを安心して進めるためには、ローンを完済することだけでなく、引越し後の生活資金を確保することも大切です。新居の敷金や礼金、仲介手数料、家具や家電の購入費用、住宅の修繕費など、引越し前後にはさまざまな支出が発生する可能性があります。売却後に残る資金をすべて新居の費用に充てるのではなく、当面の生活費や予備資金を考慮して計画しましょう。

また、家の売却によって利益が生じた場合には、譲渡所得に関する税金が発生する可能性があります。実際の税額は、売却価格だけでなく取得費や譲渡費用、適用できる特例などによって変わります。居住用財産の売却に関する税制上の特例が利用できる場合もありますが、適用には一定の要件があるため、国税庁の案内を確認し、必要に応じて税務署や税理士に相談することが大切です。税金も含めた資金計画を立てることで、住み替え後の家計を安定させやすくなります。

まとめ｜引越しと家の売却は、順序と資金計画が大切

筑西市で引越しと同時に家の売却を進める場合、最初に住宅ローンの残債を把握し、現在の家の売却価格と諸費用を確認することが重要です。そのうえで、売り先行と買い先行のどちらが自分の状況に合っているかを検討し、売却活動、引越し、売買契約、決済、ローン完済、抵当権抹消という流れを見通して準備を進めましょう。

住宅ローンが残っているからといって、必ずしも家の売却や住み替えを諦める必要はありません。ただし、売却代金で完済できるかどうかによって必要な対応は異なり、引越しの時期や新居の資金計画も密接に関係します。予定どおりに売却が進まない可能性も考慮し、無理のない資金計画を立てておくことが大切です。

ひがの製菓（株）不動産部では、筑西市で不動産の売却を検討されている方に向けて、物件の査定や売却の進め方、住宅ローンが残っている場合の考え方など、状況に応じたご相談に対応しています。現在の家を売却して新しい生活へ踏み出したいとお考えの方は、まずはご自身の住宅ローン残高と売却価格の見通しを整理し、引越しと売却を無理なく両立できる計画づくりから始めてみてはいかがでしょうか。

ひがの製菓株式会社　不動産部

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