誰も住まない戸建の空き家、貸家にする？それとも不動産売却で現金化？

～筑西市で考える、空き家の維持管理と賃貸活用・売却のメリットと注意点～

こんにちは、筑西市を中心に不動産売却をお手伝いしている、ひがの製菓（株）不動産部です。

親から相続した実家や、住み替えによって誰も住まなくなった戸建住宅について、「このまま空き家として所有していてよいのだろうか」「貸家にすれば家賃収入が得られるのではないか」「いっそのこと売却して現金化した方がよいのだろうか」と悩まれている方は少なくありません。長年暮らしてきた思い出のある家だからこそ、簡単には結論を出せないものです。

しかし、誰も住んでいない住宅は、使っていなくても維持管理の手間や費用がかかります。建物の老朽化が進めば修繕費用が増える可能性もあり、将来的に売却や賃貸を考えたとき、選択肢が狭まってしまうこともあります。

そこで今回は、筑西市で戸建住宅の空き家を所有されている方に向けて、貸家として活用する方法と、不動産売却によって現金化する方法について、それぞれのメリットや注意点を詳しく解説します。大切な不動産を今後どのように活用するべきか、ご自身やご家族の将来を考えるきっかけにしていただければ幸いです。

1．誰も住まない戸建住宅を空き家のまま所有するリスク

住んでいなくても維持管理の費用はかかる

戸建住宅は、人が住んでいないからといって、建物の劣化が止まるわけではありません。換気が不足すれば湿気がこもりやすくなり、カビや木材の傷みが発生することがあります。また、給排水設備の不具合や雨漏りなども、定期的に確認していなければ発見が遅れ、気付いたときには大規模な修繕が必要になっている場合もあります。

さらに、土地や建物を所有している限り、固定資産税や都市計画税などの税負担が発生することがあり、庭木の剪定、雑草の除去、建物の点検、清掃などにも費用や時間が必要です。遠方に住んでいる場合は、空き家の管理に通うための交通費まで負担になることもあります。

空き家の放置は近隣トラブルにつながることも

管理されていない住宅では、庭木や雑草が隣地にはみ出したり、害虫や小動物が発生したりすることがあります。屋根材や外壁などが劣化すれば、強風や台風の際に部材が飛散する危険も考えられます。こうした問題は、所有者自身の負担だけでなく、近隣に住む方々の生活にも影響を及ぼしかねません。

空き家の管理が不十分な場合、自治体から状況の確認や必要な対応を求められる可能性もあります。法律上の「管理不全空家等」や「特定空家等」に該当し、一定の要件のもとで勧告を受けると、住宅用地に対する固定資産税の特例が適用されなくなる場合もあります。空き家を所有している方は、単に使わない家を保有しているという認識だけでなく、適切に管理する責任があることも理解しておく必要があります。

将来使う予定がないなら早めに方向性を考える

「いつか家族が使うかもしれない」「今すぐ売る必要はないから、もう少し様子を見よう」と考えることは自然なことです。しかし、具体的な利用予定がないまま何年も経過すると、建物の状態が悪化し、修繕費用が増えたり、買主や借主が見つかりにくくなったりする可能性があります。

もちろん、すべての空き家をすぐに売却する必要があるわけではありません。大切なのは、今後その家を誰が使うのか、いつまで所有する予定なのか、維持管理にどのくらいの費用をかけられるのかを整理し、現実的な方針を決めることです。貸家として活用する場合も売却する場合も、建物の状態が比較的良好なうちに検討を始めることで、より多くの選択肢を比較しやすくなります。

2．空き家を貸家にするメリットとは？

毎月の家賃収入を得られる可能性がある

戸建住宅を貸家として活用する大きなメリットは、入居者が決まれば継続的な家賃収入を得られる可能性があることです。住宅を手放さずに収益を生み出せるため、将来的にご自身やご家族が住む可能性を残しながら、所有する不動産を活用したい方にとって有力な選択肢となります。

特に、立地や建物の状態、間取りなどが賃貸需要に合っていれば、戸建住宅ならではの魅力を生かせる場合があります。庭や駐車スペースがある住宅、複数の部屋を備えた住宅などは、家族で暮らす住まいを探している方にとって検討対象になることがあります。ただし、実際の需要や適切な家賃は物件ごとに異なるため、周辺の賃貸物件や地域の需要を確認したうえで判断することが重要です。

建物を活用しながら将来の選択肢を残せる

貸家として活用する場合、建物を取り壊さずに維持し、住宅として使い続けられることもメリットです。ご自身が将来戻って住む可能性がある場合や、家族が利用する予定がある場合には、売却して所有権を手放すよりも賃貸の方が希望に合うことがあります。

また、適切に管理され、入居者が日常的に生活することで、長期間まったく使用しない状態を避けられるという面もあります。ただし、入居者がいるからといって建物の管理が不要になるわけではなく、設備の故障や建物の劣化に対応する必要は残ります。将来の利用予定が明確であるほど、賃貸借契約の期間や契約条件についても慎重に検討することが大切です。

空き家を地域の住まいとして活用できる

誰も住まなくなった住宅を貸し出すことは、所有者の収益につながるだけでなく、地域にある住宅ストックを有効に活用することにもつながります。筑西市で新たに住まいを探している方や、戸建住宅での生活を希望する方にとって、既存住宅が賃貸物件として流通することは、住まいの選択肢を広げる意味があります。

一方で、地域に空き家が多いからといって、すべての住宅に十分な賃貸需要があるとは限りません。最寄り駅やバス停までの距離、日常の買い物環境、通勤や通学の利便性、駐車スペースの有無、建物の設備状況などによって、借主からの評価は変わります。貸家を検討する際には、社会的な意義だけでなく、実際に借りたい人がいるかどうかという視点を持つことが欠かせません。

3．空き家を貸家にする際に注意したいポイント

入居者を募集する前に修繕費用を把握する

長期間使用していない住宅を賃貸に出す場合、まず建物や設備が通常の居住に適した状態かどうかを確認する必要があります。雨漏りや給排水設備の故障、給湯器の不具合、電気設備の問題、床や壁の傷みなどがあれば、入居者を募集する前に修繕を検討しなければなりません。

内装をきれいに整えるだけでなく、安全性や日常生活に必要な設備の機能を確認することが大切です。築年数が古い住宅では、修繕を始めてから想定していなかった不具合が見つかることもあります。大規模なリフォームをすれば必ず家賃を高く設定できるとは限らないため、工事にかかる費用と、賃貸に出した場合に期待できる収入を比較し、必要な工事を見極めることが重要です。

家賃収入だけでなく実際に残る利益を考える

貸家の収益性を判断するときは、毎月の家賃だけを見てはいけません。固定資産税などの税負担、建物や設備の修繕費、火災保険料、管理会社へ支払う管理委託料、入居者募集に伴う費用など、賃貸経営にはさまざまな支出が発生します。

さらに、入居者が退去した後に次の入居者が決まるまで、家賃収入が得られない期間が生じる可能性もあります。将来的には外壁や屋根、給湯設備などの交換が必要になることも考えられます。そのため、想定家賃から必要経費を差し引いた金額を基準にして、長期的にどの程度の利益が見込めるのかを考えることが大切です。

入居者との契約や管理にも責任が伴う

貸家として運用する場合、入居者の募集や賃貸借契約の締結だけでなく、入居後の設備トラブル、修繕の手配、家賃の管理、退去時の原状回復などにも対応する必要があります。ご自身で管理することもできますが、仕事や日常生活と両立することが難しい場合には、管理会社への委託を検討する方法もあります。

また、将来その住宅を売却したいと考えていても、入居者がいる状態では、売却の進め方や購入を検討する方の範囲が変わることがあります。普通借家契約と定期借家契約では契約の仕組みや期間満了時の扱いが異なるため、将来の利用計画も踏まえて契約条件を決めることが重要です。賃貸を始める前に、いつまで所有するつもりなのか、将来売却する可能性があるのかも整理しておきましょう。

4．不動産売却で空き家を現金化するメリット

維持管理の負担から解放される

不動産売却の大きなメリットは、売買が成立して引き渡しが完了すれば、原則としてその住宅を所有し続けることによる維持管理の負担から離れられることです。遠方に住んでいる方や、仕事などの事情で空き家の管理に時間をかけられない方にとって、定期的な換気や清掃、庭木の手入れ、建物の点検などを続ける必要がなくなることは大きな利点といえます。

また、所有を続ける限り発生する固定資産税などの負担についても、売却後は所有者でなくなることにより、原則として翌年度以降の負担が変わります。ただし、税金の課税基準日や売買契約で定める固定資産税等の精算方法には注意が必要です。売却を検討する際は、売却代金だけでなく、所有を続ける場合にかかる将来の費用も含めて比較すると、判断しやすくなります。

売却代金を今後の生活や資金計画に活用できる

空き家を売却して得た資金は、今後の生活費、住宅ローンなどの返済、介護費用、住み替え資金、相続に関連する費用など、さまざまな用途に充てられる可能性があります。特に、相続によって取得した実家を利用する予定がない場合には、不動産という形で保有している資産を現金に換えることで、家族間の資産整理や今後の資金計画を進めやすくなることがあります。

ただし、不動産の売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。売却方法によっては仲介手数料や登記関連費用、測量費用、残置物の処分費用などが必要となり、売却によって利益が出た場合には譲渡所得税や住民税が発生する可能性もあります。住宅ローンが残っている場合には、その残債も考慮しなければなりません。最終的に手元に残る金額を把握することが、納得できる売却につながります。

建物が古くても売却できる可能性はある

「築年数が古いから売れないのではないか」「修繕してからでなければ売却できないのではないか」と不安を感じる方もいらっしゃいます。しかし、築年数が古い住宅であっても、土地の立地や広さ、周辺環境、道路との接道状況などによっては、購入を検討する方が見つかる可能性があります。

購入希望者の中には、既存住宅をリフォームして住みたい方や、建物を解体して新たに住宅を建てたい方、土地として活用したい方など、さまざまなニーズがあります。そのため、建物が古いという理由だけで売却を諦めるのではなく、現状の建物付きで売却する方法や、解体して更地として売却する方法などを比較することが大切です。なお、解体費用をかければ必ず高く売れるとは限らないため、工事費用と売却価格への影響を事前に確認する必要があります。

5．不動産売却で現金化する際に知っておきたい注意点

売却価格は立地や建物の状態によって変わる

不動産の価格は、築年数だけで決まるものではありません。土地の広さや形状、道路への接し方、周辺の生活環境、建物の維持状態、法令上の制限、近隣の取引事例など、さまざまな条件を踏まえて判断されます。同じ筑西市内の戸建住宅であっても、地域や土地の条件、建物の状態によって査定価格が異なることは珍しくありません。

特に、相続した住宅や長期間使用していない住宅では、所有者自身が建物の劣化状況や土地の法的条件を十分に把握していない場合があります。売却を検討する際には、現地の状況や権利関係、利用上の制限などを確認し、価格の根拠を理解したうえで売却計画を立てることが重要です。査定価格は売却を保証する金額ではないため、金額だけで判断せず、販売方針や想定される費用についても確認しましょう。

相続した空き家は名義や権利関係の確認が必要

親から相続した実家を売却する場合には、まず登記上の所有者や相続関係を確認することが大切です。相続人が複数いる場合は、誰が不動産を取得するのか、売却する方針について相続人全員の間で合意できているかなどを整理する必要があります。相続登記が済んでいない場合には、売却に向けて登記手続きを進めなければならないこともあります。

また、土地や建物が共有名義になっている場合には、売却手続きに関して共有者の意思確認が必要となります。相続人の中に遠方に住んでいる方がいる場合や、連絡を取りにくい方がいる場合には、話し合いや必要書類の準備に時間がかかることもあります。売却を急ぐ事情がある場合ほど、価格の査定だけでなく、名義や権利関係の確認を早めに行い、必要に応じて司法書士や税理士などの専門家に相談することが重要です。

売却にかかる税金や特例制度を確認する

空き家の売却では、取得したときの価格や取得時期、売却にかかった費用などをもとに譲渡所得が計算され、条件によって税金が発生することがあります。相続によって取得した住宅では、亡くなった方が購入した当時の資料が残っていない場合もあり、取得費の確認が難しいことがあります。売却価格だけを見て判断するのではなく、税金や諸費用を考慮した手取り額を把握することが大切です。

一定の要件を満たす相続空き家の売却では、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例が適用される場合があります。ただし、対象となる住宅の条件、相続の状況、売却期限、耐震性や解体に関する条件など、適用には細かな要件があります。特例が利用できるかどうかは個々の事情によって異なるため、売却を決める前に税務署や税理士などへ確認し、制度の適用可能性を把握しておくと安心です。

6．筑西市の空き家は、貸すべきか売るべきか？

賃貸と売却は目的によって向き不向きが異なる

貸家にする方法と売却する方法のどちらが適しているかは、住宅の状態だけでなく、所有者が今後どのような生活を送りたいかによっても変わります。毎月の家賃収入を得たい方や、将来その住宅を利用する可能性がある方には、賃貸という選択肢が合うことがあります。一方で、今後住む予定がなく、維持管理の負担を減らしたい方や、まとまった資金を生活や資産整理に活用したい方には、売却が現実的な選択となる場合があります。

また、賃貸に適した状態にするための修繕費用が高額になる場合には、その費用をかけて貸家にするべきか、現状のまま売却するべきかを慎重に比較する必要があります。反対に、建物の状態が良く、周辺に賃貸需要が見込める場合には、すぐに売却せず、収益物件として活用する方法にも検討の余地があります。大切なのは、最初からどちらか一方に決めつけず、具体的な収支や条件を比較して判断することです。

筑西市ならではの地域条件も判断材料になる

筑西市で戸建住宅の活用方法を考える際には、物件のある地域の特性を踏まえることも重要です。通勤や通学の利便性、最寄り駅や主要道路へのアクセス、買い物施設や医療機関までの距離、駐車スペースの有無などは、賃貸を希望する方にも購入を希望する方にも関係する条件です。土地が広い住宅や古い建物がある住宅でも、その特徴を評価する方がいる可能性はありますが、実際の需要は物件ごとに確認する必要があります。

さらに、市街化区域か市街化調整区域かといった都市計画上の区分や、接道状況、建築に関する制限などによって、将来の建て替えや土地活用の可能性が変わることがあります。特に古い住宅では、現在の建築基準や道路条件との関係を確認することが大切です。筑西市という同じ地域内であっても、個々の不動産が持つ条件は異なるため、一般的な相場だけではなく、対象となる住宅や土地の個別事情を踏まえて検討しましょう。

売却するか迷っている段階でも価格を知る意味がある

空き家の処分について考え始めたばかりの段階では、すぐに売却を決断する必要はありません。まずは不動産の現在の価値を把握し、貸家にした場合に見込める家賃収入や必要な修繕費用と比較することで、それぞれの方法の違いが見えやすくなります。価格の目安が分かれば、将来の資金計画や家族との話し合いを進める際にも、具体的な判断材料として活用できます。

また、売却価格だけでなく、売却にかかる費用や、売却までに必要となる期間についても確認しておくと、より現実的な計画を立てやすくなります。賃貸と売却のどちらが有利かは、家賃相場や空室期間、修繕費用、税負担、所有を続ける期間などによって変わるため、一律に結論を出すことはできません。所有している空き家の条件を整理し、複数の選択肢を比較することが、後悔の少ない判断につながります。

7．大切な空き家を将来につなげるために

誰も住まなくなった戸建住宅は、思い出の詰まった大切な財産である一方、所有し続けることで費用や管理の負担が発生する不動産でもあります。貸家として活用すれば家賃収入を得られる可能性がありますが、修繕や入居者管理などの手間が必要です。一方、不動産売却によって現金化すれば、維持管理の負担を減らし、売却代金を今後の生活や資金計画に活用できる可能性があります。

どちらの方法にもメリットと注意点があるため、建物の状態、地域の需要、必要な費用、将来の利用予定などを総合的に考えることが大切です。特に、長期間空き家となっている住宅や相続した実家については、時間が経過することで建物の状態や権利関係の整理が難しくなる場合もあるため、具体的な活用予定が決まっていない段階でも、現状を把握することから始めるとよいでしょう。

ひがの製菓（株）不動産部では、筑西市を中心に、不動産売却や空き家に関するご相談を承っております。戸建住宅を貸家にするか、それとも売却して現金化するかというお悩みは、所有者様のご事情や不動産の条件によって最適な方向性が異なります。大切な不動産を今後どのように活用していくべきか、維持管理の負担や将来の資金計画も含めて考え、ご自身やご家族にとって納得できる選択につなげていただければと思います。

空き家を所有しているものの、まだ具体的な方針が決まっていないという方も、まずは貸家と売却の違いを知り、現在の不動産の価値や活用の可能性を把握することから始めてみてはいかがでしょうか。早い段階から情報を集めて検討することが、大切な資産を無理なく次の段階へつなげるための第一歩となります。

ひがの製菓株式会社　不動産部

地図