土地活用の筑西市の高値や相続をどう活かすかプロが収益物件の相談に乗ります

― 相続した土地・空き家・遊休地の可能性を見極め、売却と収益化の両面から資産価値を考える ―

1．筑西市で土地活用を考えるなら、まずは不動産の可能性を知ることから

所有している土地をそのままにしていませんか？

茨城県筑西市には、住宅用地や事業用地、農地、空き家の敷地など、さまざまな不動産が存在しており、相続や住み替えをきっかけに、今後の使い道が決まらないまま所有されている土地もあります。土地は所有しているだけでも固定資産税などの負担が発生し、敷地の草刈りや建物の維持管理が必要になる場合もあるため、利用予定のない不動産については、売却するのか、貸すのか、あるいは自ら活用するのかを早めに検討することが大切です。

土地活用というと、アパートやマンションを建築して家賃収入を得る方法を思い浮かべる方も多いかもしれませんが、実際には月極駐車場、事業用地、資材置き場、土地の賃貸、売却による資産整理など、複数の選択肢があります。どの方法が適しているかは、土地の広さや立地、接道状況、法令上の制限、周辺の需要、所有者の資金計画によって異なるため、建物を建てることだけを前提にせず、土地の条件に合った活用方法を比較することが重要です。

筑西市の地域特性に合わせた活用方法

筑西市では、下館駅周辺などの市街地と、住宅地、郊外の土地、農業を中心とした地域などで、不動産に求められる条件が異なります。駅や商業施設に近い土地であれば、周辺環境や需要に応じて住宅用地や店舗用地、駐車場などの利用を検討できる場合がありますが、郊外の土地では道路へのアクセスや周辺の事業所、土地の広さなどが活用の方向性を左右することがあります。

また、同じ筑西市内であっても、市街化区域、市街化調整区域、用途地域の指定状況などによって、建築や土地利用に関する条件は変わります。土地の所在地だけを見て活用方法を決めるのではなく、都市計画上の区分や道路、上下水道などの整備状況を確認し、その土地で実現できる利用方法を把握することが、無理のない土地活用の第一歩です。

2．土地を高値で売却するために大切な考え方

高値売却を目指すなら、土地の価値を正しく把握する

土地をできるだけ高く売却したいと考える場合、まずは周辺の取引状況や売り出し物件の条件を調べ、所有している土地の価格がどの程度の水準にあるのかを把握することが重要です。土地の価格は面積だけで決まるものではなく、駅や主要道路へのアクセス、生活施設との距離、土地の形状、道路との接し方、上下水道の状況、建築の可否などによって変わります。そのため、単純に近隣の坪単価を当てはめるのではなく、対象となる土地の特徴を踏まえて評価する必要があります。

さらに、売り出し価格と実際に売買が成立した価格は異なる場合があるため、広告に掲載されている価格だけを基準にすることは避けたいところです。国土交通省の不動産情報ライブラリなどで取引価格に関する情報を確認しながら、立地や面積などの条件が近い土地を比較することで、相場をより具体的に把握しやすくなります。ただし、公開情報だけでは確認できない個別の条件もあるため、価格を判断する際には土地の現況や法的条件も併せて確認することが大切です。

土地の魅力を整理することが売却価格の検討につながる

購入希望者が土地を検討するときには、価格だけでなく、購入後にどのような使い方ができるのかという点にも注目します。例えば、住宅を建てることを想定する購入者であれば、接道状況や日当たり、敷地の形状、生活環境などが重要になり、事業用地を探す購入者であれば、車両の出入りや道路幅員、周辺施設との位置関係などが判断材料になります。

土地の特徴や利用上の条件を事前に整理し、購入希望者が検討に必要とする情報をわかりやすく提示することは、不要な不安を減らし、売却活動を進めるうえでも役立ちます。一方で、土地の条件によっては建築や転用に制限がある場合もあるため、実際に利用できる範囲を確認せずに、住宅用地や事業用地として自由に使えるといった説明をすることは避けなければなりません。

売却価格と売却までの期間をバランスよく考える

不動産の売却では、できるだけ高い価格を希望することは自然ですが、相場から離れた価格で販売を始めると、購入希望者からの問い合わせが少なくなり、売却までに時間がかかる可能性があります。土地の売却を急いでいる場合には、希望する売却時期や必要な資金の額を整理し、周辺の取引状況と購入希望者の需要を踏まえて、現実的な価格を設定することが重要です。

また、売却の方法には、不動産会社を通じて一般の購入希望者を探す仲介と、不動産会社などに直接買い取ってもらう買取があります。仲介は市場での需要を探りながら販売できる一方、買主が決まるまでの期間を見通しにくいことがあり、買取は条件が合えば比較的短期間で売却を進められる場合があるものの、一般的な仲介による売却より価格が低くなる傾向があります。高値を重視するのか、売却時期を重視するのかを明確にし、複数の方法を比較して判断することが大切です。

3．相続した土地や空き家をどう活かすか

相続不動産は所有者の状況に合わせて方向性を決める

親や親族から土地や住宅を相続した場合、すぐに利用する予定がなければ、売却や賃貸、土地活用などの選択肢を比較することが必要になります。相続した不動産は、所有者本人が長年住んでいた場所ではないことも多く、周辺の相場や建物の状態、土地の法的条件が十分に把握されていないケースもあります。そのため、まずは登記上の所有者や権利関係、敷地の境界、建物の状態、固定資産税などの負担を整理し、現在の不動産がどのような状態にあるのかを確認することが大切です。

相続人が複数いる場合には、売却するか保有するかという方針だけでなく、管理費用や収益の分配、将来の利用予定についても話し合っておく必要があります。相続人間で意見がまとまらないまま管理を続けると、修繕や草刈りなどの対応が遅れたり、売却のタイミングを逃したりする可能性があるため、早い段階から情報を共有し、それぞれの希望や負担を踏まえて方向性を検討することが望まれます。

空き家を活用するか、売却するかを見極める

相続した住宅が空き家になっている場合には、建物を修繕して賃貸住宅として活用する方法や、建物を残したまま売却する方法、解体して土地として売却する方法などが考えられます。ただし、建物の築年数が古い場合には、屋根や外壁、給排水設備などの修繕費用がかかることがあり、賃貸住宅として活用する場合には、入居者募集や管理、退去後の修繕などの運営負担も発生します。

そのため、空き家を活用する場合には、見込まれる家賃収入だけで判断せず、改修費用、管理費、空室期間、将来の修繕費などを含めて収支を考えることが重要です。一方、売却する場合には、住宅として利用できる状態なのか、土地としての需要が見込めるのかを確認し、建物の修繕や解体にかかる費用と売却価格への影響を比較することで、所有者の負担を抑えられる方法を検討しやすくなります。

相続した農地は一般の土地と同じようには活用できない

筑西市では農地を相続するケースも考えられますが、田や畑は一般的な宅地と異なり、自由に住宅や駐車場、事業用地などへ転用できるとは限りません。農地を売買したり貸し借りしたりする場合には農地法に基づく手続きが必要となることがあり、農地以外の用途に転用する場合にも、土地の区域や利用目的に応じて許可や届出が必要になります。

さらに、農業振興地域内の農用地区域に指定されている土地では、農業上の利用を優先するため、ほかの用途への変更が制限される場合があります。相続した農地を売却する場合も、貸し出す場合も、まずは対象地の区域区分や農地としての扱いを確認し、農業委員会や関係窓口で必要な手続きを把握することが大切です。転用できることを前提に価格や収益を計算するのではなく、実現可能な利用方法を確認したうえで判断する必要があります。

4．筑西市で検討したい主な土地活用の方法

月極駐車場として活用する

駅周辺や住宅地、事業所などが集まる地域では、土地の条件によって月極駐車場として活用できる可能性があります。駐車場は、アパートや店舗などの建物を建築する方法と比べて、初期投資を抑えられる場合があり、将来の売却や別の用途への変更を考えている所有者にとっても検討しやすい選択肢です。ただし、実際の需要は周辺の駐車場の数、利用料金、車両の出入りのしやすさ、土地の形状などによって変わるため、立地がよいという理由だけで安定した収入を見込むことはできません。

駐車場として活用する場合には、舗装や区画線、排水設備、出入口の整備などにかかる費用を確認するとともに、利用者の募集や契約管理、清掃などの運営面も考慮する必要があります。月々の収入から維持管理費や税金などを差し引いた収支を把握し、初期投資を回収するまでの期間を検討することで、売却した場合と保有を続けた場合の違いを比較しやすくなります。

アパートや賃貸住宅による収益化

住宅需要が見込める地域では、土地にアパートや賃貸住宅を建築し、家賃収入を得る方法も選択肢となります。しかし、賃貸住宅は建築費用が大きくなりやすく、建物完成後も入居者の募集、空室への対応、建物の修繕、設備の更新など、継続的な管理が必要になります。家賃収入を長期的に確保できるかどうかは、周辺の賃貸需要や競合物件の状況、交通の利便性、間取り、駐車場の有無などによって変わるため、建築会社から提示された収支計画だけで判断することは避けたいところです。

収益物件の計画を立てる際には、満室を前提とした収入だけでなく、空室率や家賃の変動、修繕費、管理委託費、借入金の返済などを考慮した資金計画が欠かせません。また、将来的に売却する可能性がある場合には、建物の維持管理や築年数が資産価値に与える影響も考える必要があります。土地を保有して収益物件を建てることが最善とは限らないため、土地のまま売却する方法や賃貸する方法とも比較し、無理のない投資計画を検討することが大切です。

事業用地や資材置き場として貸す

土地の広さや道路へのアクセス、周辺の事業所の立地などによっては、事業用地や資材置き場として貸し出す方法を検討できる場合があります。建物を新築する活用方法とは異なり、利用目的や契約内容によっては大規模な建築投資をせずに土地を貸せる可能性がありますが、すべての土地が事業用地として需要を持つわけではありません。車両の出入りや搬入作業に適した道路条件があるか、近隣住宅への騒音や安全面の影響がないか、土地の利用に必要な許可を取得できるかなど、複数の条件を確認する必要があります。

また、賃貸契約を結ぶ際には、土地の利用目的、契約期間、賃料、原状回復の範囲、設備の管理責任などを明確にしておくことが重要です。土地を貸すことで継続的な収入を得られる可能性がある一方、契約内容によっては将来の売却や所有者自身による利用が制限される場合もあります。短期的な収益だけでなく、将来の資産整理や相続も視野に入れ、契約条件と土地の利用計画を慎重に検討することが求められます。

5．収益物件を検討するときに押さえておきたいポイント

表面利回りだけで判断しない

収益物件を検討する際には、年間家賃収入を物件価格で割って算出する表面利回りが参考にされますが、この数字だけで投資の良し悪しを判断することはできません。実際には、固定資産税や都市計画税、建物の管理費、修繕費、保険料、入居者募集の費用、空室による収入減少などが発生するため、家賃収入から必要な支出を差し引いた実質的な収支を把握することが重要です。

さらに、金融機関から融資を受けて建物を取得または建築する場合には、借入金の返済額や金利の変動も資金計画に影響します。想定どおりに入居者が集まらない場合や、設備の故障などで予定外の支出が発生した場合でも資金繰りを維持できるかを確認し、複数の条件を想定した収支計画を立てることが、長期的に安定した不動産経営を目指すうえで欠かせません。

土地の法的条件を確認してから計画を立てる

土地活用では、所有者が自由に用途を決められるとは限らず、都市計画法や建築基準法、農地法などの規制を確認する必要があります。筑西市では、市街化区域や市街化調整区域、用途地域などの指定によって建築や土地利用の条件が異なるため、住宅や店舗、事業用施設などを計画する場合には、対象地でその用途が認められるかどうかを事前に確認することが重要です。

特に、市街化調整区域内の土地や農地では、建築や転用に関して追加の許可や手続きが必要になる場合があります。土地の価格が比較的安いことや敷地が広いことだけを理由に購入や投資を決めると、想定した建物を建てられなかったり、必要な手続きに時間や費用がかかったりする可能性があります。土地活用の計画を立てる段階で、法的な利用条件と必要な費用、手続きにかかる期間を確認し、実現可能性を踏まえて判断することが大切です。

6．相続不動産の売却と税金について知っておきたいこと

売却代金と手取り額は異なる

相続した土地や住宅を売却する際には、売却価格だけでなく、諸費用や税金を差し引いた後にどの程度の資金が残るかを把握することが重要です。不動産会社に仲介を依頼する場合の仲介手数料、境界確認や測量にかかる費用、建物の解体費、残置物の処分費などは、物件の状況や契約条件によって発生する可能性があります。売却代金をそのまま自由に使える資金として考えるのではなく、必要となる支出を見込んで資金計画を立てることが大切です。

また、不動産の売却によって譲渡所得が生じる場合には、取得費や譲渡費用、所有期間などに応じて税金が計算されます。相続した不動産では、取得費を確認するための資料が残っていない場合もあるため、売却を検討する段階から登記関係の書類や過去の購入資料などを整理しておくことが望まれます。税金の計算や特例の適用は個々の事情によって異なるため、具体的な売却条件が決まったら税理士などの専門家にも確認すると安心です。

相続した空き家や土地の税制上の特例

相続した不動産を売却する場合には、一定の条件を満たすことで、譲渡所得に関する税負担を軽減できる特例が適用される可能性があります。例えば、被相続人が居住していた一定の空き家やその敷地を売却する場合には、制度で定められた要件を満たすことで譲渡所得から特別控除を受けられる場合があります。ただし、建物の建築時期や相続後の利用状況、売却期限、売却方法などの条件があるため、相続した空き家であれば必ず適用できるというわけではありません。

また、相続税が課税された方が一定期間内に相続財産を売却する場合には、相続税額の一部を取得費に加算できる特例が適用される可能性もあります。これらの制度は適用要件や申告手続きが定められており、物件の状況や相続の内容によって判断が変わります。売却を急いでから税制上の条件を調べるのではなく、売却時期や必要書類を検討する段階から、国税庁の最新情報や税理士などの専門家の助言を参考にすることが重要です。

7．土地活用と売却のどちらが適しているかを考える

保有を続ける場合と手放す場合を比較する

土地を所有していると、将来の値上がりや賃貸収入への期待から、売却を決断しにくいことがあります。しかし、利用予定がない土地を長期間保有すると、固定資産税などの負担に加え、草刈りや建物の維持管理、境界や近隣への対応などが必要になる場合があります。そのため、土地を保有することによって得られる収入や将来的な利用価値と、継続して発生する費用や管理の負担を比較し、現在の所有者にとって合理的な選択肢を考えることが大切です。

一方、土地を売却すれば、維持管理の負担を減らし、売却代金を生活資金や別の資産運用、相続人間の資産整理などに充てられる可能性があります。ただし、売却後には土地を再び取得することが難しくなる場合もあるため、将来的に利用する予定があるのか、家族が引き継ぐ意思があるのかなども含めて検討する必要があります。目先の収益だけで判断せず、今後の生活設計や相続の見通しも踏まえて選択することが重要です。

地域と不動産の条件に合った判断を

土地活用や収益物件の計画は、どの土地でも同じ方法が適しているわけではありません。駅周辺の土地、住宅地の空き家、郊外の広い土地、農地など、それぞれの不動産には異なる特徴があり、利用できる用途や期待できる需要、必要となる初期費用も変わります。筑西市で土地や相続不動産を活かすには、地域の相場だけでなく、土地の法的条件や周辺環境、所有者の資金計画を総合的に確認することが大切です。

ひがの製菓（株）不動産部では、不動産を売却するという選択肢だけでなく、土地活用や収益物件の検討にあたっても、物件の条件や所有者のご希望に応じた方向性を考えることが重要だと考えています。相続した土地や空き家の扱いに迷っている場合も、まずは不動産の現状を把握し、売却、賃貸、活用それぞれのメリットと注意点を比較することで、将来を見据えた判断につなげることができます。

土地は、所有しているだけで価値が決まるものではなく、立地や法的条件、需要、活用方法によって、その可能性が変わります。高値での売却を目指す場合も、収益化を検討する場合も、現状を正確に把握し、無理のない計画を立てることが重要です。筑西市の土地や相続不動産をどのように活かすかを考える際には、短期的な利益だけにとらわれず、維持管理の負担や将来の資産価値まで見据えながら、所有者に合った選択肢を検討していきましょう。

ひがの製菓株式会社　不動産部