筑西市の市街化調整区域でも諦めない！土地活用と不動産売却の成功ルート

――「建物を自由に建てられないから売れない」は本当？調整区域の土地を活かすために知っておきたい考え方

筑西市で土地を所有している方から、「この土地は市街化調整区域だから売れないのではないか」「家を建てられない土地なら、持っていても仕方がないのではないか」といったご相談をいただくことがあります。

特に、相続によって取得した土地や、以前は家族が利用していたものの現在は使っていない土地については、所有しているだけでも草刈りや管理、固定資産税などの負担が続くため、「できれば売却したい」「何か活用方法があるなら検討したい」と考える方も少なくありません。

しかし、市街化調整区域にあるからといって、すべての土地が同じように扱われるわけではなく、土地の場所や地目、これまでの利用状況、道路との関係、既存建物の有無、都市計画法上の許可の可能性などによって、検討できる方向性が変わってきます。

もちろん、市街化区域にある土地と比べると、建築や土地利用について確認すべき事項が多いことは事実ですが、「市街化調整区域＝何もできない土地」と最初から諦めてしまうのではなく、その土地にどのような利用可能性があるのかを一つずつ確認することが重要です。

今回は、筑西市で市街化調整区域の土地を所有している方に向けて、土地活用と不動産売却をどのように考えればよいのか、不動産業者の立場から分かりやすく解説します。

市街化調整区域とはどのような区域なのか

市街化調整区域とは、都市計画法上、市街化を抑制することを基本的な考え方として定められた区域であり、市街化区域のように住宅や店舗などを自由に建築して市街地を広げていくことを前提としていない区域です。

そのため、土地を購入した人が「この場所に新築住宅を建てたい」「事業用の建物を建てたい」と考えたとしても、市街化区域と同じように自由に建築できるとは限らず、一定の条件や許可が必要になる場合があります。

茨城県でも、市街化調整区域における開発許可や建築許可について、都市計画法に基づいた基準が定められており、土地の利用を検討する場合には、対象となる土地について具体的な確認が必要になります。

つまり、市街化調整区域では「何でも自由にできる土地ではない」という理解は必要ですが、それと「一切利用できない土地」ということは同じではありません。

土地の条件によっては、既存建物の利用や一定の用途での建築、農地としての利用など、さまざまな方向から活用方法を検討できる可能性があります。

「調整区域だから売れない」と決めつけないことが大切

市街化調整区域の土地を所有している方の中には、以前に誰かから「調整区域は売れないよ」と言われ、それ以来、売却について考えること自体を諦めてしまったという方もいらっしゃいます。

確かに、市街化調整区域の土地は購入後の利用について制限があるため、誰にとっても買いやすい土地というわけではなく、一般的な住宅用地より購入希望者を探すのに時間がかかる可能性があります。

しかし、不動産の価値は「誰でも自由に使えるかどうか」だけで決まるものではなく、その土地を必要とする人が存在するかどうか、どのような利用方法が考えられるか、周辺環境とどのように組み合わせられるかなどによって変わってきます。

たとえば、既存建物がある土地と更地では買主が見るポイントが異なりますし、広い敷地であれば一般的な住宅用地とは違った需要が生まれる可能性もあります。

そのため、まずは「売れるか売れないか」を決めるのではなく、「この土地にはどのような利用可能性があるのか」を調べることが、不動産売却の第一歩になります。

土地活用を考える前に「法的な条件」を確認する

市街化調整区域の土地活用を考える際、最初にやっておきたいのが、土地の法的な条件を確認することです。

土地の登記地目が何になっているのか、都市計画上どの区域にあるのか、農地法上の農地に該当するのか、接している道路はどのような道路なのか、過去に建築や開発に関する許可を受けているのかなど、確認する項目は多岐にわたります。

特に重要なのが、「現在その土地に何ができるのか」と「将来どのような利用が認められる可能性があるのか」を分けて考えることです。

現在は住宅が建っていても、その建物を取り壊した場合に同じ場所へ自由に新築できるとは限らないため、既存建物の建築経緯や過去の許可関係などを確認したうえで、活用方法を検討する必要があります。

この確認をせずに「広い土地だからアパートを建てよう」「古い家を壊して新築住宅用地として売ろう」と考えてしまうと、後になって計画を変更しなければならなくなる可能性があります。

既存の建物がある土地は「建物の履歴」が重要

筑西市の市街化調整区域には、古くから住宅として利用されてきた土地もあります。

こうした土地を売却するときには、現在建っている建物の築年数だけを見るのではなく、「なぜ、いつ、どのような形で建てられたのか」という建物の履歴を確認することが重要です。

市街化調整区域では、建築物の建築について一定の制限があるため、現在建物が存在しているからといって、同じ場所で将来的にどのような建築でも自由にできるとは限りません。

一方で、既存建物があることで、その土地について過去の利用状況を確認する手がかりになる場合もありますので、古家があるからといって最初から解体してしまうのではなく、まず建物と土地の関係を調査することが大切です。

特に相続した古家などでは、所有者自身が建築当時の事情を把握していないことも多いため、不動産会社や行政窓口などに確認しながら、現在の状態を正確に把握する必要があります。

古家付き土地として売るという選択肢

市街化調整区域の土地を売却するとき、「古い家があるから解体して更地にしたほうがよい」と考える方は少なくありません。

しかし、古家を解体すれば必ず土地が売りやすくなるとは限らず、特に市街化調整区域では、建物がなくなった後の建築可否について確認しておく必要があります。

そのため、古家を解体する前に、まず「現在の建物を残した状態で売却できないか」「既存建物を利用したいという購入希望者がいる可能性はないか」「解体費用をかけることで本当に売却条件が良くなるのか」といった点を考えることが重要になります。

もちろん、建物の老朽化が著しく、修繕が難しい場合や、買主側が土地として利用することを希望する場合には、更地にすることが有効なケースもありますが、解体は費用が発生するため、売却戦略を決める前に慎重に検討する必要があります。

農地が含まれている場合はさらに注意が必要

筑西市で市街化調整区域の土地を所有している場合、住宅地だけではなく田や畑などの農地が含まれているケースも考えられます。

農地については、一般の宅地とは異なり、農地法による許可や届出が関係する場合があり、「土地を持っているから自由に住宅地へ変更できる」と考えることはできません。

また、農地の中には農業振興地域制度などとの関係で、転用についてさらに確認が必要になる土地もあります。

そのため、住宅と農地をまとめて売却したい場合や、農地を別の用途へ変更して活用したい場合には、農地法だけでなく、都市計画法や地域の土地利用に関する制度も含めて確認することが重要です。

土地の一部だけが農地になっている場合でも、その部分をどう扱うかによって売却方法や買主の想定が変わる可能性がありますので、土地全体を一体として調査することが大切です。

市街化調整区域の土地活用は「何を建てるか」だけではない

土地活用というと、「建物を建てて賃貸する」というイメージを持つ方が多いかもしれませんが、市街化調整区域では、必ずしも建物を新築することだけが土地活用ではありません。

既存建物を維持しながら利用する方法や、農地として継続して利用する方法、土地の一部を別の形で利用できないか検討する方法など、土地の条件に応じてさまざまな可能性を考える必要があります。

もちろん、具体的にどのような利用が可能なのかは、土地ごとの法的条件や行政上の判断によって異なるため、「この活用方法なら必ずできる」と決めつけることはできません。

むしろ市街化調整区域では、最初から活用方法を決めてしまうのではなく、まず土地の条件を確認し、その条件の中で実現可能な選択肢を絞り込んでいくという順番が重要になります。

駐車場にすればよい、とは限らない

市街化調整区域の土地活用について相談されると、「建物が建てられないなら駐車場にすればいいのでは」と考える方もいます。

確かに、土地の立地によっては駐車場として利用する方法を検討できる場合がありますが、駐車場として整備するためには舗装や排水設備などの費用が必要になる場合があり、周辺に駐車需要がなければ十分な収益を得られない可能性もあります。

特に住宅地から離れた場所や、周辺に店舗や事業所が少ない地域では、「土地が広い」という理由だけで駐車場にしても利用者を確保することが難しい場合があります。

土地活用を考えるときには、単純に「できるかどうか」だけではなく、「その場所で需要があるのか」「整備費用に見合うのか」「将来的に売却する場合にどのような影響があるのか」といった視点も必要になります。

太陽光発電などの活用も土地ごとの確認が必要

市街化調整区域の土地活用として、太陽光発電設備などを思い浮かべる方もいるかもしれません。

しかし、太陽光発電設備を設置すればどの土地でも収益化できるというものではなく、土地の地目や農地法、周辺環境、各種法令、設備の設置条件などを確認する必要があります。

特に農地については、農地転用の問題が関係する場合があるため、「使っていない畑だから太陽光パネルを設置しよう」と簡単に判断することはできません。

また、事業として設備を設置する場合には、初期費用や維持管理費、契約条件なども含めて採算性を検討する必要がありますので、土地活用の候補の一つとして考えながらも、具体的な計画を進める前に専門家や関係行政機関へ確認することが重要です。

土地を「持ち続ける」ことも一つの選択肢だが負担もある

市街化調整区域の土地を売るか活用するか迷っている場合、「とりあえずそのまま持っておけばいい」と考えることもできます。

しかし、土地を所有している限り、固定資産税などの税負担が発生するほか、建物がある場合には建物の維持管理や草刈り、庭木の剪定、雨漏りなどへの対応も必要になります。

特に相続した空き家の場合には、所有者が遠方に住んでいると管理のために現地へ通うこと自体が負担になるケースもあります。

土地を保有し続けることが必ずしも悪いわけではありませんが、「何となく持ち続ける」のではなく、将来の管理費用や相続、家族への負担なども含めて、売却と活用のどちらが自分に合っているのかを考えることが大切です。

「売る」か「活用する」かは同時に考えてよい

不動産を所有していると、「売却するか、活用するか、どちらかを決めなければならない」と思ってしまう方もいます。

しかし実際には、最初からどちらか一方に決める必要はなく、まず土地の価値や利用可能性を調査したうえで、売却と活用の両方を比較するという考え方もできます。

たとえば、活用する場合にはどの程度の費用がかかるのか、その活用によってどの程度の収益が見込めるのか、将来的に売却する場合にはどのような状態になっているのかなどを考えれば、土地を保有し続けるメリットと負担を比較しやすくなります。

逆に、活用に多額の費用がかかるにもかかわらず、十分な需要が見込めないのであれば、売却を検討するほうが合理的な場合もあります。

重要なのは、「売るか活用するか」という二択を最初から決めるのではなく、土地の条件を調べたうえで、それぞれの選択肢を比較することです。

売却するときは「誰が買うのか」を考える

市街化調整区域の土地を売却する場合、一般的な住宅用地とは違った視点で買主を探すことが重要になります。

住宅を建てたい人だけを対象にするのではなく、既存建物を利用したい人、広い敷地を求めている人、土地の立地や形状を活かした利用を考えている人など、さまざまな購入目的を想定する必要があります。

もちろん、実際にどのような買主が見つかるかは物件によって異なりますが、「普通の住宅地と同じように売ればよい」と考えるのではなく、その土地の特徴に合った購入層を考えることが販売活動では重要になります。

また、購入希望者が土地をどのように使いたいのかによって必要な許可や確認事項も変わるため、買主の希望と土地の法的条件が合っているかを確認することも重要です。

売却価格は「土地の広さ」だけで決まらない

市街化調整区域の土地では、「これだけ広い土地なのだから、かなり高く売れるはず」と考える方もいらっしゃいます。

しかし、不動産価格は土地の面積だけで決まるものではなく、立地、形状、接道状況、インフラ、地目、建築可能性、周辺環境などを総合的に考える必要があります。

特に市街化調整区域では、建築や土地利用に関する制限が価格に影響する可能性があるため、単純に周辺の市街化区域にある土地の坪単価を掛けて価格を決めることは適切ではありません。

一方で、調整区域だからといって一律に価値が低いと判断することも適切ではなく、その土地ならではの条件や利用可能性を調査したうえで価格を考えることが重要になります。

不動産会社に相談するときは「売るつもりがなくてもいい」

土地活用について相談するとき、「まだ売ると決めていないから、不動産会社に相談しづらい」と感じる方もいらっしゃいます。

しかし、売却するかどうかを判断するために、まず不動産の現在の状況や市場価値を知ることには意味があります。

特に市街化調整区域の場合、所有者自身では判断しにくい都市計画法や農地法、建築に関する条件などが関係することがあるため、最初の段階で専門家に相談し、何を確認すればよいのかを整理するだけでも、その後の方向性を考えやすくなります。

「売るかもしれないけれど、まだ決めていない」「活用できるなら活用したいが、難しければ売却も考えたい」といった段階から相談することで、最初から選択肢を狭めずに検討できます。

行政への確認を省略しないことが重要

市街化調整区域の不動産を扱ううえで、不動産会社だけの判断で「建築できます」「この用途に使えます」と断定することは避けなければなりません。

都市計画法上の許可や建築に関する扱いは、土地の状況や過去の経緯などによって変わる場合があるため、必要に応じて市役所や県などの関係部署へ確認することが重要になります。

不動産会社は、売主様や買主様にとって分かりやすい形で情報を整理し、必要な確認先を案内する役割を担いますが、最終的な許可の可否については行政上の判断が関係する場合があります。

だからこそ、市街化調整区域の土地活用では、「不動産会社から聞いた話だけで計画を決める」のではなく、必要な行政確認を行ったうえで判断することが大切です。

ひがの製菓（株）不動産部が考える土地活用と売却

ひがの製菓（株）不動産部では、市街化調整区域にある土地について、「売れる・売れない」という二択だけで判断するのではなく、その土地が現在どのような状態にあり、どのような利用可能性があるのかを確認したうえで、売却と活用の両面から考えることが重要だと考えています。

特に筑西市では、住宅地だけでなく、農地や古家付き土地、広い敷地、市街化調整区域の不動産など、さまざまなタイプの土地が存在するため、それぞれの物件に応じた調査と販売方法を考える必要があります。

売主様が「できれば売りたい」と考えている場合でも、すぐに解体や造成などの費用をかけるのではなく、まず現在の状態でどのような売却可能性があるのかを確認することが重要です。

反対に、「売却するよりも土地を活用したい」と考えている場合には、建築や農地転用などの条件を確認し、実現可能な活用方法を検討したうえで、必要な費用と期待できる効果を比較することが大切になります。

「使っていない土地」をそのままにしないという考え方

現在ほとんど使っていない土地であっても、所有している以上、土地そのものの管理や税金などの負担は続いていきます。

特に空き家や古家がある場合には、建物の劣化が進むことで将来的な修繕費用が増えたり、管理の手間が大きくなったりする可能性があります。

相続した土地の場合には、次の世代へ引き継ぐことも考えなければならないため、「自分が使わないからそのままでいい」と考えるのではなく、将来的に家族がどのように管理するのかまで考えることが重要になります。

売却するにしても活用するにしても、早い段階で土地の状態を把握しておけば、選択肢を比較する時間を確保できます。

まとめ――市街化調整区域だからこそ「調べてから決める」

筑西市の市街化調整区域にある土地は、市街化区域の土地と比べて建築や土地利用について確認すべき事項が多く、誰でも自由に住宅や建物を建てられる土地ではない場合があります。

しかし、「市街化調整区域だから何もできない」「調整区域の土地は売れない」と最初から諦めてしまう必要はありません。

土地の地目、建物の有無、過去の利用状況、接道状況、都市計画法上の扱い、農地法との関係、上下水道などのインフラ、周辺環境などを一つずつ確認することで、その土地について検討できる売却方法や活用方法が見えてくる場合があります。

特に古家がある土地については、解体して更地にすることが必ずしも最善とは限らず、現在の建物を残した状態で売却する方法や、既存建物を活用する方法についても検討する価値があります。

また、農地が含まれている土地については、農地転用などの手続きが関係する可能性があるため、住宅用地と同じ感覚で判断せず、関係する法令や行政上の扱いを確認することが大切です。

土地活用についても、「駐車場にする」「建物を建てる」「太陽光発電を設置する」といった具体的な方法を最初から決めるのではなく、その土地で実現できることと、需要があることを分けて考える必要があります。

どれだけ魅力的な活用方法でも、法令上できなかったり、周辺に需要がなかったり、初期費用が大きすぎたりすれば、土地所有者にとって適切な活用方法とはいえません。

そのため、市街化調整区域の土地については、「売却」と「土地活用」を別々に考えるのではなく、両方の可能性を確認しながら、現在の所有者にとってどの方法が適しているのかを考えることが重要です。

ひがの製菓（株）不動産部では、筑西市の不動産売却について、市街化区域の住宅だけではなく、市街化調整区域の土地や古家付き不動産、相続した土地などについても、物件ごとの条件を確認しながら売却の可能性を考えることが大切だと考えています。

「調整区域だから売れないかもしれない」「古い家があるから無理かもしれない」「農地が含まれているから難しいかもしれない」と考えている土地でも、実際に調査してみなければ分からないことは少なくありません。

もちろん、調査した結果、希望する活用方法や建築が難しいという結論になることもありますが、それも土地の現状を正しく把握したからこそ判断できることです。

大切なのは、インターネットや人から聞いた一般論だけで土地の価値を決めつけるのではなく、その土地について具体的に調べ、「何ができるのか」「何が難しいのか」「売却するならどのような買主が考えられるのか」を整理することです。

筑西市で市街化調整区域の土地を所有していて、売却するか活用するか迷っている場合には、最初から一つの方法に決めるのではなく、土地の条件を確認しながら複数の選択肢を比較することから始めてみてはいかがでしょうか。

市街化調整区域の土地は、確かに一般的な宅地とは違った難しさがありますが、その難しさを理解し、法令上の条件と土地そのものの特徴を一つずつ確認していくことで、売却や活用について考えられる道筋が見えてくることがあります。

ひがの製菓株式会社　不動産部