筑西市の空き家特例とは？相続不動産を早く売るための税金対策

相続した実家を「そのうち売ろう」と考えている方へ

筑西市で親御さまやご家族から実家を相続したものの、「今は誰も住んでいない」「管理する人がいない」「遠方に住んでいるので頻繁に見に行けない」といったお悩みを抱えている方は少なくありません。相続した家を空き家のまま所有していると、建物の老朽化や庭木の管理、固定資産税、近隣への配慮など、さまざまな負担が少しずつ積み重なっていきます。

さらに、相続した不動産を売却すると、売却によって得られた利益に対して譲渡所得税などがかかる場合があります。しかし、一定の要件を満たした相続空き家については、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」により、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる可能性があります。筑西市で相続した実家の売却を検討している方にとって、非常に重要な税金対策の一つです。

ただし、この特例は「相続した空き家なら何でも使える」という制度ではありません。建築時期、相続から売却までの期間、建物の利用状況、売却価格、売却方法など、複数の条件を確認する必要があります。そのため、相続した不動産を売る予定がある場合には、売却直前になってから調べるのではなく、できるだけ早い段階から特例を利用できる可能性があるか確認しておくことが大切です。

筑西市の相続不動産で知っておきたい「空き家特例」とは

いわゆる「空き家特例」とは、正式には「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」と呼ばれる制度です。相続や遺贈によって取得した、亡くなった方が住んでいた家屋やその敷地などを一定の条件のもとで売却した場合に、譲渡所得の金額から最高3,000万円を控除できる制度となっています。国税庁によると、現行制度では2027年12月31日までの譲渡が対象となる仕組みです。

たとえば、相続した実家を売却した結果、取得費や売却にかかった費用などを差し引いた後の譲渡所得が2,000万円だった場合、その他の条件を満たしていれば、この特例によって譲渡所得から2,000万円を控除できる可能性があります。譲渡所得が3,000万円を超える場合でも、一定の条件を満たせば最高3,000万円まで控除できるため、相続不動産を売却する際には非常に大きな意味を持つ制度です。

一方で、3,000万円という数字だけを見て「売却すれば必ず税金が安くなる」と考えるのは危険です。実際には、対象となる建物の条件や相続人の状況、売却時期、建物を取り壊すのか耐震改修するのかといった売却方法まで確認する必要があります。特例を使えるかどうかによって売却後の手取り額が変わることもあるため、不動産会社へ相談する際には税金についても意識しておくことをおすすめします。

どのような空き家が特例の対象になるのか

空き家特例の対象となる家屋には、いくつかの重要な条件があります。まず基本となるのが、相続開始の直前において、亡くなった方が実際に居住していた家屋であることです。また、原則として昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることや、区分所有建物登記がされた建物ではないことなどの条件があります。古い一戸建ての実家を相続したケースでは検討対象になることがありますが、建物の登記や建築年月日を確認することが重要です。

また、相続してから売却するまでの間に、その家屋を誰かが住居として使用したり、事業用として利用したり、賃貸物件として貸し出したりすると、特例の適用に影響する可能性があります。つまり、「とりあえず相続してから数年間は賃貸にして、後から空き家特例を使って売ろう」という考え方は、必ずしも成り立つわけではありません。

そのため、相続した実家を将来的に売却する可能性が高いのであれば、相続後にどのように管理・利用するかを決める段階から、空き家特例を意識することが大切です。筑西市のように、親世代が住んでいた住宅を子世代が相続したものの、子世代自身は別の地域で生活しているというケースでは、相続後の不動産の扱いを早めに決めておくことが、税金面だけでなく管理面でも重要になります。

相続から「3年」が重要になる理由

相続した空き家を売却する際、特に注意しておきたいのが「売却時期」です。空き家特例には、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却するという期限があります。単純に「相続してから3年以内」と覚えるだけではなく、実際には相続開始日と売却予定日から期限を確認する必要があります。

たとえば、相続が発生してから「まだ急いで売らなくてもいい」「家財道具を片付けてから考えよう」「もう少し地価が上がるかもしれない」と売却を先延ばしにしていると、気が付いたときには特例の期限が迫っている可能性があります。特に相続人が複数いる場合は、誰が不動産を取得するのか、売却するのか、必要な書類を誰が集めるのかなどを決めるだけでも時間がかかります。

空き家特例を利用できるかどうかは、売却価格だけで判断するものではありません。「いつまでに売る必要があるのか」「売却前に何をしなければならないのか」を早い段階で確認することが、結果的に相続不動産をスムーズに手放すことにつながります。

「古い家だから壊してから売る」は正しいのか

筑西市には築年数が経過した一戸建ても多く、相続した実家について「建物が古いので、解体して土地として売ったほうがいいのではないか」と考える方もいらっしゃいます。空き家特例では、一定の条件のもとで、家屋を取り壊した後の敷地を売却する場合も対象となる仕組みがあります。そのため、古い建物を残すのか、解体して更地として売るのかは、税金だけでなく不動産としての売りやすさも含めて検討する必要があります。

ただし、ここで重要なのは「先に解体すれば必ず特例が使える」という意味ではないことです。解体の時期や売却までの流れ、買主による利用状況など、制度上の条件を確認したうえで判断する必要があります。また、解体にはまとまった費用がかかるため、「税金が安くなるから」という理由だけで先に解体してしまうと、結果として売却全体の収支が悪くなる可能性もあります。

そのため、解体を検討する場合は、土地として売却した場合の価格、建物付きで売却した場合の価格、解体費用、測量費用、仲介手数料などを含めて総合的に考えることが大切です。売却を依頼する不動産会社には、解体する前に相談し、どの売却方法が現実的なのかを確認しておくと安心です。

2024年以降は制度の使い方にも変化があります

空き家特例については、2024年1月1日以後の譲渡から重要な変更があります。従来の制度では、売主側で家屋の耐震改修や取り壊しを行ったうえで売却することが基本的な考え方でしたが、現在は一定の要件のもとで、譲渡した後、譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修や家屋の全部の取り壊しなどを行う場合にも対応できる仕組みが設けられています。

この変更によって、古い家を相続した方にとって売却方法を検討する際の選択肢が広がりました。ただし、売買契約の内容や買主側が行う工事、実際の工事完了時期などが制度上の要件に関係するため、単に「買主が後で壊してくれるから大丈夫」と考えるのではなく、契約前の段階から特例の条件を確認しておくことが重要です。

特に古家付き土地として売却する場合は、買主が建物を残すのか、解体するのか、耐震改修をするのかによって、売買条件や必要な手続きが変わることがあります。税制上の特例と不動産取引の条件を別々に考えるのではなく、売却全体の流れとして整理することが大切です。

相続人が3人以上の場合は控除額に注意

空き家特例について、もう一つ知っておきたいのが、相続人の人数による控除額の違いです。2024年1月1日以後の譲渡について、被相続人居住用家屋とその敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上の場合、特別控除額は最高3,000万円ではなく、最高2,000万円となる場合があります。

相続人が一人だけの場合と、兄弟姉妹など複数の相続人が共有する場合では、不動産売却の進め方も大きく異なります。共有名義になっている不動産を売却する場合には、原則として関係する所有者全員の意思確認が必要となるため、「売りたい人はいるけれど、ほかの相続人と話がまとまっていない」という状態では、売却までに時間がかかることがあります。

相続した不動産を早く売ることを考えるのであれば、相続人同士で早めに売却方針を話し合い、必要に応じて司法書士や税理士などの専門家にも相談しながら手続きを進めることが重要です。不動産会社だけですべての相続問題や税務問題を解決できるわけではありませんので、それぞれの専門分野を上手に活用することが、スムーズな売却につながります。

売却価格が「1億円以下」という条件にも注意

空き家特例には、売却価格についても条件があります。対象となる不動産の売却代金が1億円以下であることが基本的な要件の一つです。さらに、一度にすべて売却するのではなく、家屋や敷地の一部を分けて売却した場合や、ほかの相続人が関連する不動産を売却した場合などには、一定期間内の売却代金を合算して判定する場合があります。

そのため、「今回売る土地は1億円以下だから問題ない」と単純に判断するのではなく、相続した不動産全体の売却状況や、ほかの相続人による売却の有無についても確認する必要があります。土地を分筆して売却する場合や、複数の土地を別々のタイミングで売却する場合などは、特に注意が必要です。

筑西市の不動産売却では、土地の形状や接道状況、農地との関係、隣接地との境界などによって、売却方法が変わるケースもあります。税制上の条件だけでなく、不動産そのものの権利関係や利用状況も含めて確認しながら売却計画を立てることが重要です。

取得費が分からない相続不動産はどうする？

相続した実家を売却するときに、多くの方が悩まれるのが「親がいくらで購入した土地なのか分からない」という問題です。特に築年数が何十年も経過した住宅では、購入時の売買契約書や領収書などが見つからず、取得費を正確に把握できないケースがあります。

譲渡所得は基本的に、売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いて計算します。そのため、取得費が分からない場合には税額計算に影響することがあります。国土交通省の資料でも、取得費が不明の場合には譲渡価額の5％を取得費として計算する考え方が示されています。

たとえば、相続した土地と建物を売却する場合、購入時の資料が残っているかどうかを確認するだけでも意味があります。古い権利証、売買契約書、領収書、住宅ローン関係の資料など、取得費を確認できる可能性のある書類をできるだけ探しておくとよいでしょう。

空き家特例を使うためには確定申告が必要

「3,000万円控除が使えるなら、不動産会社が自動的に手続きしてくれる」と思われる方もいますが、空き家特例を利用するためには、原則として売却した翌年に確定申告を行う必要があります。国税庁では、確定申告書に譲渡所得の内訳書や登記事項証明書、自治体から交付を受ける「被相続人居住用家屋等確認書」など、条件に応じた書類を添付することが必要とされています。

不動産会社は売却活動や売買契約、物件調査などをサポートできますが、所得税の申告そのものは税務手続きになります。そのため、空き家特例を利用する予定がある場合には、売却が決まってから慌てるのではなく、必要書類を早めに確認しておくことがおすすめです。

また、相続登記がまだ済んでいない場合には、売却活動と並行して相続登記の手続きを進める必要があります。相続登記については2024年4月1日から申請が義務化されており、相続した不動産を長期間そのままにしておくことは、手続き上の負担を大きくする可能性があります。

老人ホームに入所していた場合も対象になる可能性があります

「亡くなった親は最後まで実家に住んでいたわけではないので、空き家特例は使えないのでは」と考える方もいますが、一定の要件を満たす場合には、被相続人が老人ホーム等へ入所していたケースでも特例の対象となる可能性があります。

国税庁によると、要介護・要支援認定など一定の条件を満たした被相続人が老人ホーム等へ入所したことにより、相続開始直前には実家に住んでいなかった場合でも、入所前まで居住していた家屋について特例の対象となる場合があります。

ただし、この場合も老人ホームへの入所理由や入所時期、家屋の利用状況など、細かな要件を確認する必要があります。「老人ホームに入っていたから対象外」「実家を離れていたから対象外」と自己判断せず、相続した家について特例が利用できる可能性があるかを確認してみることが大切です。

相続した空き家を早く売るために大切なこと

相続不動産の売却を早く進めるためには、「高く売れるまで待つ」という考え方だけではなく、「期限のある制度を意識して準備する」という視点が重要になります。空き家特例には相続から売却までの期限があるため、相続した直後から不動産の状態や権利関係を確認し、売却する場合の選択肢を整理しておくことが大切です。

特に、相続人が複数いる場合には、売却するかどうかを決めるまでに時間がかかることがあります。また、家財道具が大量に残っている場合、庭木が伸びている場合、建物の老朽化が進んでいる場合、境界が明確になっていない場合などは、売却前に整理しなければならないことが増えていきます。

そのため、筑西市で相続した実家の売却を検討しているのであれば、まず現在の不動産の状態を把握し、「そのまま売るのか」「解体して土地として売るのか」「耐震改修などを検討するのか」を整理することから始めるとよいでしょう。売却方法によって費用や期間、空き家特例の適用条件が変わる可能性があるため、最初から一つの方法に決めつけないことがポイントです。

「税金対策」と「不動産売却」を一緒に考えることが大切

相続不動産の売却では、「できるだけ高く売る」ことだけを目標にするのではなく、「売却後にいくら残るのか」という視点も重要です。たとえば、売却価格が高くても、解体費用や測量費用、残置物の処分費用、仲介手数料、税金などの負担が大きくなれば、最終的な手取り額は変わってきます。

空き家特例を利用できる場合には、譲渡所得から最高3,000万円を控除できるため、条件に該当するかどうかを確認する価値は十分にあります。ただし、空き家特例にはさまざまな要件があり、他の税制上の特例との関係もあるため、個別の税額については税理士や税務署への確認が必要です。国税庁も、特例の適用には一定の書類を添えて確定申告する必要があると案内しています。

不動産会社としては、物件の価格査定や市場状況、売却方法、解体の必要性、買主側のニーズなど、不動産売却に関する部分を整理しながら、必要に応じて司法書士や税理士などの専門家と連携することが重要だと考えています。

筑西市で相続した実家は「早めの相談」が売却のポイント

相続した実家を売却する場合、「まだ売ると決めたわけではないから相談しにくい」と感じる方も多いと思います。しかし、空き家特例のように期限や条件がある制度を考えると、売却を決めてから相談するよりも、「将来的に売却するかもしれない」という段階で不動産の状態を確認しておくほうが安心です。

筑西市で相続した不動産の場合、建物の築年数や土地の形状、道路との接し方、周辺環境などによって売却方法が変わることがあります。また、相続登記や共有名義、境界、残置物、解体など、売却価格以外にも確認しておきたいポイントがあります。

特に空き家特例を利用できる可能性がある不動産については、「いつまでに売る必要があるのか」「建物をどうするのか」「どの書類が必要なのか」を早めに整理しておくことが大切です。国税庁の制度では、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までという期限が設けられているため、時間に余裕があるように見えても、相続人同士の話し合いや片付け、査定、売却活動などを考えると、早めの準備が安心につながります。

まとめ：相続空き家は「いつ売るか」と「どう売るか」が重要

筑西市で相続した空き家を売却する際には、売却価格だけでなく、空き家特例を利用できるかどうかを確認することが重要です。一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる可能性があり、相続した実家を売却するときの大きな税金対策になります。

一方で、対象となる建物の建築時期、相続後の利用状況、売却期限、売却価格、耐震改修や取り壊し、相続人の人数など、確認しなければならない条件は少なくありません。特例を利用できると思って売却を進めたものの、後になって要件を満たしていないことが分かると、売却計画そのものを見直す必要が生じる可能性があります。

だからこそ、筑西市で相続した不動産の売却を考えている方は、まず不動産の現状を確認し、相続関係や登記状況を整理したうえで、売却方法と税金について早めに検討することをおすすめします。空き家を長期間そのままにしておくのではなく、「売るならいつがよいのか」「建物を残すのか、解体するのか」「空き家特例を利用できる可能性があるのか」という視点から計画を立てることで、相続不動産をよりスムーズに手放すための準備ができます。

ひがの製菓（株）不動産部では、筑西市周辺の不動産売却を検討される方が、相続した実家や空き家をどのように整理していけばよいのかを考える際に、不動産の査定や売却方法について分かりやすくご案内しています。税金については個々の事情によって判断が異なるため、税理士や税務署などの専門機関への確認も大切にしながら、不動産の売却については早めに準備を進めていきましょう。

ひがの製菓株式会社　不動産部