放置された貸家の処分に困ったら？相続専門の不動産業者へ

― 相続後の空き家・賃貸住宅を放置せず、将来の負担まで考えた不動産整理の進め方 ―

はじめに｜相続した貸家をそのままにしていませんか？

親や祖父母から貸家を相続したものの、自分自身は住んでおらず、現在は空き家になっているため、どう処分すればよいのか分からないという方が増えています。

特に、筑西市内にある実家や貸家を相続したものの、相続人が遠方に住んでいたり、仕事などの事情で定期的に現地を確認できなかったりすると、建物の管理が次第に難しくなってしまうことがあります。

相続した直後は「とりあえずそのままにしておこう」と考えていても、時間が経過するにつれて建物の老朽化が進み、庭木が伸びたり、室内の設備が劣化したり、雨漏りなどの不具合が発生したりする可能性があります。

また、貸家であれば本来は家賃収入を得るための不動産ですが、空室状態が長く続くと収入がないまま固定資産税や維持管理費などの負担だけが発生することになります。

相続した貸家を今後利用する予定がないのであれば、単純に放置するのではなく、売却や賃貸継続、建物の解体、土地としての活用など、現在の状況に合った方法を早めに検討することが大切です。

今回は、筑西市で相続した貸家の処分に困っている方に向けて、放置することで生じる問題や、不動産会社に相談する際のポイント、相続不動産を売却するまでの考え方について詳しく解説します。

1．相続した貸家を放置すると、少しずつ管理負担が増えていきます

相続した貸家を使用していない場合、「誰も住んでいないのだから、しばらく何もしなくても大丈夫だろう」と考えてしまうことがあります。

しかし、住宅は人が住んでいない状態でも自然に劣化していくため、長期間放置すると建物の状態が悪化し、将来的な修繕費や管理費用が大きくなる可能性があります。

特に雨漏りや屋根、外壁、給排水設備などの不具合は、発見が遅れるほど被害が広がる場合があるため、定期的な確認が必要になります。

また、庭木や雑草が伸びることで近隣に迷惑をかける可能性もあり、空き家を所有するということは、単に固定資産税を支払うだけではなく、建物や周辺環境を適切に維持する責任も伴うという点を理解しておくことが重要です。

2．「貸家」なのに家賃収入がない状態には注意が必要です

相続した物件がもともと貸家として利用されていた場合、所有者としては「いずれまた入居者を募集すれば家賃収入を得られる」と考えるかもしれません。

しかし、築年数が古くなっていたり、設備が現在の入居者ニーズに合わなくなっていたりすると、入居者を募集するためにリフォームや設備交換などの費用が必要になることがあります。

さらに、地域の賃貸需要や周辺の家賃相場によっては、修繕に多額の費用をかけても、それに見合う家賃収入を得られない可能性もあります。

そのため、相続した貸家を再び賃貸物件として活用するのか、それとも売却して管理負担から離れるのかを判断する際には、今後必要となる修繕費と期待できる家賃収入を比較して考えることが大切です。

3．相続不動産は「誰のものなのか」を整理することから始まります

相続した貸家を売却する場合、最初に確認しておきたいのが所有権の状態です。

相続人が一人であれば比較的整理しやすいものの、兄弟姉妹など複数の相続人がいる場合には、不動産を誰が取得するのか、売却する場合にはどのように売却代金を分けるのかなど、相続人同士で話し合う必要があります。

相続登記が済んでいない状態では、売却手続きを進めることが難しくなるため、遺産分割協議や必要な登記手続きについても確認しておく必要があります。

特に長期間相続手続きをしないままにしていると、さらに相続が発生して権利関係が複雑になる可能性がありますので、「まだ売る予定がないから」と先送りせず、現在の所有関係を整理しておくことが重要です。

4．相続した貸家は「家」ではなく「不動産資産」として考えましょう

相続した物件について考えるとき、親が住んでいた家や祖父母が所有していた貸家という思い入れから、感情的に判断してしまうことがあります。

もちろん、長年家族が大切にしてきた不動産であれば、簡単に手放したくないという気持ちになるのは自然なことです。

一方で、不動産を所有している以上、固定資産税や管理費、修繕費などの経済的負担が発生するため、思い入れだけではなく、資産として現在どの程度の価値があるのかを客観的に確認することも必要になります。

「残すことが家族にとって本当に良いのか」「売却して現金化した方が相続人にとって管理しやすいのか」を考えるためにも、まずは現在の不動産価値を知ることが大切です。

5．古い貸家でも土地に価値がある場合があります

相続した貸家が古くなっていると、「建物の価値はほとんどないから、売却するのは難しい」と思ってしまうかもしれません。

しかし、不動産の価値は建物だけで決まるわけではなく、土地の面積や形状、道路との接道状況、周辺環境、交通アクセスなども重要な判断材料になります。

建物が老朽化していても、土地としての利用価値がある場合には、建物付きの状態で売却できる可能性があります。

購入者によっては、現在の建物をリフォームして利用することを考えたり、建物を解体して新しい住宅を建築することを考えたりする場合もありますので、所有者自身が「古いから価値がない」と判断せず、不動産全体として査定を受けることが重要です。

6．「更地にしてから売る」は慎重に判断しましょう

相続した貸家が古くなっている場合、「建物を取り壊して更地にすれば売りやすくなる」と考える方もいます。

確かに、建物の状態によっては更地にすることで土地として販売しやすくなる場合もありますが、解体工事にはまとまった費用が必要になります。

さらに、建物を解体した後の土地が必ずしも高く売れるとは限らないため、解体費用を支払う前に、現在の状態で売却した場合と更地にした場合のそれぞれについて不動産価値を比較することが重要です。

特に相続した貸家の場合、所有者自身が現地の状況を詳しく把握していないケースもありますので、自己判断で解体を決めるのではなく、不動産会社に現地や市場性を確認してもらったうえで判断することをおすすめします。

7．空き家になった貸家は、建物の状態を把握することが大切です

長期間空室になっている貸家を売却する場合、建物の現在の状態を把握しておくことが重要です。

雨漏りやシロアリ、給排水設備の故障、屋根や外壁の劣化などは、長期間人が住んでいない住宅ほど発見が遅れる可能性があります。

また、相続した物件の場合には、所有者が建物の状態を詳しく知らないまま売却を進めることもありますが、購入者とのトラブルを避けるためにも、分かっている不具合や過去の修繕履歴などはできるだけ正確に伝えることが大切です。

不動産会社に相談する際には、分かる範囲で建物の築年数や修繕履歴、空室期間などを伝えることで、より実態に近い売却方法を検討しやすくなります。

8．遠方に住んでいる相続人ほど、早めの相談が重要です

筑西市にある貸家を相続したものの、相続人自身は東京や他県など遠方に住んでいるというケースも考えられます。

遠方に住んでいる場合、定期的に現地へ行って庭の管理をしたり、雨漏りや設備の故障を確認したりすることが難しくなるため、空き家の管理負担が大きくなります。

また、何らかの不具合が発生してもすぐに確認できないため、気がついたときには修繕費が大きくなっている可能性もあります。

今後も自分で利用する予定がないのであれば、所有を続けることによる負担と、売却して管理から離れることによるメリットを比較し、早い段階から専門家に相談しておくことが大切です。

9．相続専門の不動産業者に相談するメリット

相続した貸家の処分について相談する場合、一般的な不動産売買だけでなく、相続不動産についての事情を理解している不動産会社に相談することが重要です。

相続不動産の場合、通常の売却とは異なり、相続人が複数いるケースや、相続登記が済んでいないケース、取得した経緯が複雑なケースなどがあります。

また、売却するか賃貸を続けるか、建物を解体するか、土地として売るかなど、所有者によって適した選択肢も変わります。

そのため、単純に「この価格で売れます」と査定するだけではなく、相続後の資産整理という視点から不動産の活用方法や売却方法を一緒に考えてくれる業者へ相談することが、相続不動産を整理するうえで大切なポイントになります。

10．査定を受けることで「売却するかどうか」を考えやすくなります

「相続した貸家を売るかどうかまだ決めていない」という方でも、査定を受けて現在の市場価値を知っておくことには意味があります。

現在の価値が分からなければ、所有し続けた場合のメリットと売却した場合のメリットを比較することが難しいためです。

たとえば、今後5年間所有すると仮定した場合、得られる家賃収入だけではなく、固定資産税、管理費、修繕費、空室による収入減少なども考慮する必要があります。

一方、売却すれば管理負担から離れられる反面、売却時には仲介手数料や税金などの費用が発生する可能性がありますので、双方を比較したうえで自分にとって納得できる方法を選択することが重要です。

11．相続した貸家の売却価格は、購入したときの価格とは違います

親から相続した貸家について、「親が昔購入したときはかなり高かったので、そのくらいの価格で売れるのではないか」と考える方もいらっしゃいます。

しかし、不動産の現在価値は、過去の購入価格ではなく、現在の土地価格や建物の状態、周辺の取引状況、賃貸需要などによって判断されます。

特に築年数が経過した貸家では、建物の価値が相続時点からさらに変化している可能性がありますので、現在の市場環境に基づいて査定を受けることが大切です。

過去の購入価格や家族から聞いていた金額にこだわりすぎると、現在の市場とかけ離れた価格で売り出してしまい、売却まで長期間かかる可能性があります。

12．売却価格が高ければ良いとは限りません

不動産を売却するとき、「できるだけ高く売りたい」と考えるのは当然ですが、相続した貸家については、単純に価格を高く設定することが最善とは限りません。

特に空き家期間が長くなっている物件では、売却活動が長期化するほど建物の劣化が進む可能性があり、結果として追加の修繕費が必要になることもあります。

また、相続不動産を複数の相続人で共有している場合には、売却まで時間がかかることで相続人同士の話し合いが長期化する可能性もあります。

そのため、価格だけを重視するのではなく、物件の状態や市場性、売却までにかかる期間、所有し続けるコストなどを総合的に考えて、現実的な売却価格を検討することが重要です。

13．相続人が複数いる場合は、売却方針を共有しておきましょう

相続した貸家を売却する場合、相続人が複数いると、それぞれに希望や考え方があるため、売却方針を早めに共有することが大切です。

「売却したい人」と「残したい人」がいる場合、意見がまとまらないまま不動産だけが長期間放置されてしまうことがあります。

また、売却価格についても、ある相続人は「多少安くても早く処分したい」と考え、別の相続人は「時間をかけても高く売りたい」と考えるなど、意見が分かれることがあります。

こうした場合には、まず現在の不動産価値や今後発生する維持費などの客観的な情報を共有し、そのうえで相続人全員が納得できる方向性を話し合うことが重要です。

14．相続した貸家を売るときは税金についても確認しましょう

相続不動産を売却する際には、売却価格だけでなく税金についても確認しておく必要があります。

不動産を売却して利益が生じた場合には、譲渡所得に対する税金が発生する可能性がありますが、相続によって取得した不動産の場合、取得費や所有期間の考え方などが一般的な購入不動産とは異なる場合があります。

また、相続した空き家については、一定の条件を満たす場合に税制上の特例が利用できる可能性がありますが、適用条件は不動産の状態や相続時期、売却方法などによって異なります。

税制については個別の事情によって判断が変わりますので、不動産会社への相談とあわせて、必要に応じて税理士などの専門家へ確認することが大切です。

15．相続した貸家を「賃貸に戻す」という選択肢もあります

相続した貸家をすぐに売却するのではなく、修繕して再び賃貸物件として利用する方法も考えられます。

ただし、築年数が古い場合には、内装や水回り、給湯器、エアコンなどの設備を更新する必要がある可能性があり、修繕費をかけた後にどの程度の家賃を設定できるのかを慎重に検討しなければなりません。

周辺の賃貸物件と比較して十分な需要があり、修繕費を回収できる見込みがあるのであれば賃貸を継続する意味もありますが、需要が弱い地域や老朽化が著しい物件では、売却した方が所有者の負担を軽減できる場合もあります。

「相続したからそのまま賃貸経営を続ける」のではなく、現在の市場環境と将来的な収支を確認したうえで判断することが重要です。

16．売却するなら、空き家になる前から考えることも重要です

まだ入居者がいる貸家であっても、建物の老朽化が進み、今後の修繕費が大きくなりそうであれば、早めに売却について検討することも一つの方法です。

入居者が退去してから売却を考えるのではなく、現在の収益状況や建物の状態をもとに、今後も賃貸経営を続けるのか、それとも売却するのかを考えておくことで、将来的な選択肢を増やすことができます。

特に相続した貸家については、所有者自身が不動産経営を続けたいのか、それとも相続をきっかけに資産を整理したいのかを明確にすることが大切です。

17．「放置してから売る」のではなく「価値があるうちに考える」

空き家の問題では、「使わないからそのうち売ればいい」と考えているうちに、建物の劣化や周辺環境の変化によって売却条件が悪くなる可能性があります。

もちろん、すべての物件を急いで売却する必要があるわけではありませんが、現在の価値を把握していない状態で所有し続けることにはリスクがあります。

不動産の価値を一度確認しておけば、「この価格なら売却を検討しよう」「この程度の家賃収入が見込めるなら賃貸を続けよう」など、将来の判断を具体的に行えるようになります。

相続した貸家について何となく不安を感じているのであれば、まずは不動産会社に相談し、現在の市場価値と今後の選択肢を整理することから始めることをおすすめします。

18．筑西市の相続不動産は地域事情を踏まえて考えることが大切です

相続した貸家を売却する場合、全国的な不動産相場だけではなく、実際に物件が所在する地域の市場状況を確認することが重要です。

筑西市内でも、駅へのアクセスや周辺の商業施設、住宅地としての環境、道路状況、土地の規模などによって、不動産としての評価は変わります。

特に古い貸家の場合には、「建物付き中古住宅」として売るのか、「収益物件」として売るのか、「土地の活用を前提とした不動産」として売るのかによって、購入を検討する層も変わってきます。

そのため、筑西市の地域事情を把握し、相続不動産のさまざまな可能性を考慮して査定・売却方法を検討できる不動産会社に相談することが大切です。

まとめ｜放置された貸家の処分は、まず「現在の価値」を知ることから

相続した貸家を使う予定がないまま長期間放置してしまうと、建物の劣化や庭の管理、固定資産税、修繕費など、所有者の負担が少しずつ大きくなる可能性があります。

特に遠方に住んでいる相続人の場合、現地の状態を定期的に確認することが難しく、気がついたときには修繕や管理に大きな費用が必要になっているケースも考えられます。

だからこそ、相続した貸家を今後どうするのかについて、できるだけ早い段階から考えておくことが大切です。

売却するのか、リフォームして賃貸を続けるのか、建物を解体して土地として活用するのか、それとも別の方法を検討するのかは、物件の状態や立地、相続人の事情によって変わります。

重要なのは、所有者だけで「古いから売れない」「空き家だから価値がない」と決めつけず、まず専門家に現在の不動産価値を確認してもらうことです。

相続した貸家の価値を把握することで、所有を続ける場合に必要となる費用や、売却した場合に得られる資金などを比較できるようになり、今後の資産整理についても具体的に考えられるようになります。

筑西市で相続した貸家や空き家の処分にお悩みの場合には、相続不動産の事情を踏まえて、土地・建物・賃貸需要などを総合的に確認できる不動産会社へ相談してみることをおすすめします。

ひがの製菓（株）不動産部では、筑西市を中心とした不動産について、相続によって取得した土地・建物や、長期間使用していない貸家などの売却についても相談することができます。

大切なのは、「相続したから所有し続けなければならない」と考えることでも、「古いからすぐに解体しなければならない」と考えることでもありません。

現在の不動産価値と将来的な管理負担を客観的に把握したうえで、ご自身やご家族にとって無理のない方法を選択することが、相続不動産を適切に整理するための第一歩になります。

ひがの製菓株式会社　不動産部