住宅ローン完済前でも大丈夫！筑西市で失敗しない不動産売却の手順

～「ローンが残っているから売れない」と諦める前に、知っておきたい売却の進め方～

マイホームを購入したものの、転勤や住み替え、家族構成の変化、相続、離婚、資産整理など、さまざまな事情から住宅ローンの返済途中で家を売却することを検討するケースがあります。

「住宅ローンを完済していないけれど家を売れるのだろうか」「売却したお金でローンを返済できるのか」「ローンの残りが売却価格より多かったらどうすればいいのか」といった疑問を持つ方も少なくありません。

結論からいうと、住宅ローンが残っているからといって、必ずしも不動産を売却できないわけではありません。

ただし、住宅ローンが設定されている不動産を売却する場合には、ローンの残高や抵当権、売却価格、諸費用などを確認しながら手続きを進める必要があります。

筑西市で住宅ローン返済中のマイホームを売却するなら、焦って販売価格を決めるのではなく、まず現在の不動産価値と住宅ローン残高を把握し、その差額を確認するところから始めることが大切です。

1．住宅ローンが残っていても不動産売却はできる

住宅ローンを返済している途中の住宅であっても、売却を検討すること自体は可能であり、「完済するまで絶対に売れない」というわけではありません。

ただし、住宅ローンを利用して購入した不動産には、一般的に金融機関による抵当権が設定されていますので、売却して所有権を買主へ移す際には、この抵当権を抹消できる状態にする必要があります。

そのため、住宅ローンが残っている住宅を売却する場合には、売却代金などを利用してローンを完済できるかどうかが重要なポイントになります。

たとえば、住宅ローンの残高が2,000万円で、家が2,500万円程度で売却できる見込みであれば、売却代金からローンを返済し、さらに売却に必要な費用を差し引いた後に資金が残る可能性があります。

一方、住宅ローンの残高が2,500万円なのに対して売却価格が2,000万円程度しか見込めない場合には、単純に売却するだけではローンを完済できないため、別途資金を準備するなどの対応を検討する必要があります。

2．最初に確認したいのは住宅ローンの残高

不動産売却を考え始めたら、最初に確認しておきたいのが現在の住宅ローン残高です。

住宅ローンの残高は、金融機関から発行される返済予定表や残高証明書などで確認できる場合がありますので、まずは現在いくら程度のローンが残っているのかを把握しましょう。

住宅ローンを借りた当初の金額だけを見ていると、現在の返済状況と大きく異なる可能性がありますので、売却を検討する時点での正確な残高を確認することが大切です。

また、住宅ローンが夫婦の共有名義になっている場合や、ペアローン、連帯保証などを利用している場合には、単純な残高だけでなく契約内容についても確認しておく必要があります。

「家を売ればローンもなくなる」と考えるのではなく、売却によってどのように住宅ローンを返済するのかという資金計画まで考えることが、失敗を避けるための重要なポイントになります。

3．次に「今の家がいくらで売れるのか」を調べる

住宅ローン残高が分かったら、次に確認したいのが現在の不動産価値です。

不動産価格は、購入したときの価格や住宅ローンの残高によって決まるものではなく、現在の市場環境や土地・建物の状態、周辺の取引状況などによって変わってきます。

そのため、購入時に3,000万円だった住宅が、現在も3,000万円で売れるとは限りませんし、反対に周辺の相場や土地価格の変化などによって、想定していたより高い価格になる可能性もあります。

筑西市でマイホームを売却する場合にも、土地の広さや形状、建物の築年数、延床面積、間取り、道路条件、駐車場の状況、周辺環境などを総合的に考えて売却価格を検討することになります。

まずは不動産会社に査定を依頼し、現在の市場においてどの程度の価格が見込まれるのかを把握することが、住宅ローン返済中の売却では特に重要です。

4．「ローン残高」と「査定価格」を比較する

住宅ローン残高と不動産の査定価格が分かったら、二つの数字を比較してみましょう。

この比較によって、売却代金で住宅ローンを完済できる可能性があるのか、それとも売却代金だけでは不足する可能性があるのかを、おおまかに判断できるようになります。

たとえば、住宅ローン残高が1,800万円で査定価格が2,300万円程度であれば、単純計算では500万円程度の差がありますが、実際には仲介手数料などの売却費用も考慮しなければなりません。

反対に、住宅ローン残高が2,500万円で査定価格が2,000万円程度であれば、売却価格だけではローンを完済できない可能性が高くなります。

この段階で重要なのは、査定価格をそのまま「手元に残るお金」と考えないことです。

売却に伴う諸費用や住宅ローンの返済額などを含めて、最終的にどのくらいの資金が必要になるのかを考えることが、不動産売却を安全に進めるための基本になります。

5．売却価格が住宅ローン残高を上回るケース

不動産の売却価格が住宅ローンの残高を上回る場合は、売却代金を利用して住宅ローンを完済できる可能性があります。

たとえば、住宅ローンが1,800万円残っていて、2,300万円程度での売却が見込まれる場合には、売却代金から住宅ローンを返済し、仲介手数料などの諸費用を差し引いたうえで残った資金を今後の生活や住み替えなどに活用できる可能性があります。

ただし、査定価格はあくまでも不動産会社が算出する売却価格の目安であり、その金額で必ず売れることを保証するものではありません。

実際の売却価格は、販売期間や購入希望者との交渉、市場の動向などによって変わる可能性があるため、ローン残高ぎりぎりの価格で売却できると考えて資金計画を立てるのではなく、余裕を持って検討することが大切です。

6．売却価格が住宅ローン残高を下回る場合

住宅ローン残高よりも不動産の売却価格が低くなるケースでは、より慎重な資金計画が必要になります。

たとえば、住宅ローンが2,500万円残っている住宅を2,000万円で売却する場合、売却代金だけでは500万円のローンが残ってしまうことになります。

さらに、売却時には仲介手数料などの費用が発生する場合があるため、実際に必要となる資金は単純な500万円の差額だけではありません。

このような場合には、不足する金額を自己資金などで補えるのかを確認するほか、住宅ローンを利用している金融機関に相談し、売却に伴うローンの取り扱いについて確認する必要があります。

住宅ローン残高を下回る価格で売却できるかどうかは個別の事情によって異なるため、自己判断で手続きを進めず、金融機関や不動産会社などに早めに相談することが重要です。

7．抵当権が設定されている不動産を売るときのポイント

住宅ローンを利用して購入したマイホームには、一般的に金融機関が抵当権を設定しています。

抵当権は、住宅ローンの返済ができなくなった場合などに、金融機関が担保となっている不動産から債権を回収するための権利であり、住宅ローンを完済する際には抹消手続きを行うことになります。

通常の不動産売却では、売却代金などによって住宅ローンを完済し、決済と同時に抵当権を抹消する流れが基本になります。

そのため、住宅ローン返済中のマイホームを売却するときには、売却価格だけでなく、決済時にローンをどのように完済するのかという部分まで確認しておく必要があります。

不動産会社と売却について相談するときにも、住宅ローンが残っていることを最初に伝えておくことで、より具体的な売却計画を立てやすくなります。

8．筑西市の不動産売却では地域の相場を知ることが大切

筑西市で住宅を売却する場合、全国的な不動産価格の動きだけを見るのではなく、筑西市周辺の市場状況を確認することが重要です。

同じ市内であっても、駅への距離や周辺施設、土地の広さ、住宅地としての環境などによって購入希望者から見た物件の魅力は異なります。

また、戸建住宅の場合には建物の築年数や状態も価格に影響するため、土地価格だけを参考にして売却価格を決めることはできません。

インターネットで周辺の販売物件を調べることも相場を知るための一つの方法ですが、販売価格と実際の成約価格は異なる場合があるため、できるだけ地域の取引事情を把握している不動産会社へ相談することが大切です。

筑西市で長く暮らしてきたマイホームだからこそ、「購入したときはいくらだったか」だけではなく、「現在の市場ではどのように評価されるのか」という視点から価格を確認してみましょう。

9．最初から売却価格を高く設定しすぎない

住宅ローンが残っていると、「できるだけ高く売ってローンを返済したい」と考えるのは自然なことです。

しかし、売却価格を必要以上に高く設定してしまうと、購入希望者から選ばれにくくなり、結果として販売期間が長期化する可能性があります。

不動産売却では、「高く売り出すこと」と「高く売れること」は必ずしも同じではありません。

周辺の競合物件や市場の需要を考慮しながら、購入希望者から見て検討しやすい価格を設定することが、スムーズな売却につながる場合があります。

特に住宅ローンの返済中で、売却時期に一定の期限がある場合には、売却価格だけにこだわるのではなく、販売期間や市場の状況も含めて総合的に判断することが大切です。

10．売却には不動産価格以外の費用もかかる

不動産売却では、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。

売却を依頼する不動産会社への仲介手数料をはじめ、抵当権抹消に関する費用、司法書士への報酬、契約書に関係する費用など、売却の状況に応じてさまざまな費用が発生する可能性があります。

また、住宅を売却して住み替える場合には、新居への引っ越し費用や新しい住宅に関する諸費用なども考える必要があります。

そのため、「査定価格から住宅ローン残高を引けば手元に残る金額が分かる」と考えるのではなく、売却に伴う費用まで含めて資金計画を立てることが重要です。

特に住宅ローン残高と売却価格の差が小さい場合には、諸費用によって資金計画が変わる可能性もありますので、事前に確認しておきましょう。

11．住み替えをする場合は「売る」と「買う」の順番も考える

住宅ローン返済中のマイホームを売却して、新しい住宅へ住み替える場合には、現在の家を売るタイミングと新居を購入するタイミングについても考える必要があります。

先に新居を購入すると、現在の住宅ローンと新しい住宅ローンが重なる可能性があり、資金面で負担が大きくなる場合があります。

一方で、先に現在の家を売却すると、新居が決まるまでの間に仮住まいが必要になる可能性があるため、引っ越しの回数や費用などを考慮しなければなりません。

どちらの方法にもメリットと注意点があるため、現在の住宅ローン残高や売却価格、新居の購入予算、家族の生活スケジュールなどを総合的に考えて計画することが大切です。

12．売却を急ぐ前に「いつまでに売りたいか」を決める

不動産売却では、「できるだけ早く売りたい」という希望だけでなく、「いつ頃までに売却したいのか」という具体的な時期を考えることも重要です。

転勤や住み替え、相続、離婚など、売却理由によって希望するスケジュールは異なりますが、売却活動を始めてすぐに買主が見つかるとは限りません。

購入希望者が見つかった後も、売買契約、住宅ローン審査、決済、引き渡しなどの手続きが必要になるため、実際に住宅を手放すまでには一定の期間が必要になります。

住宅ローンの返済予定や新居への引っ越し時期などが決まっている場合には、余裕を持って売却準備を始めることが大切です。

13．売却前に家の状態を確認しておく

住宅の売却価格を考える際には、土地だけでなく建物の状態も重要な要素になります。

築年数が経過した住宅では、外壁や屋根、給湯設備、水回りなどの状態によって購入希望者が受ける印象が変わる可能性があります。

ただし、売却前だからといって、必ず大規模なリフォームを行えば高く売れるというわけではありません。

リフォームに多額の費用をかけても、その費用を売却価格に十分反映できない場合があるため、修繕やリフォームを行うかどうかについては、地域の市場や物件の状態などを踏まえて慎重に判断することが重要です。

まずは現状のまま査定を受け、不動産会社から物件の状態についてどのように評価されるのかを確認してから、必要な対応を考える方法もあります。

14．不動産会社選びでは「査定価格の根拠」を確認する

住宅ローンが残っている家を売却するときには、査定価格の高さだけで不動産会社を選ばないことも大切です。

査定価格が高ければ、それだけ住宅ローンを返済しやすくなるように思えますが、実際にその価格で売却できる根拠がなければ、販売期間が長くなる可能性があります。

査定を受けた際には、「なぜこの価格になるのか」「周辺ではどのような物件が売買されているのか」「現在の市場で購入希望者からどのように見られる物件なのか」などについて、分かりやすく説明してもらうことが大切です。

特に筑西市で売却する場合には、地域の住宅市場を踏まえて価格を判断できるかどうかという点も、不動産会社を選ぶ際の重要なポイントになります。

15．住宅ローン返済中の売却は早めの相談が安心につながる

住宅ローンの完済前にマイホームを売却する場合、売却価格だけではなく、ローン残高、抵当権、金融機関との手続き、売却費用など、さまざまな要素を確認する必要があります。

そのため、「もう少し価格が上がってから売ろう」「ローンが減るまで待とう」と考えているうちに、転勤や住み替えなどの予定が近づいてしまうと、十分な準備期間を確保できなくなる可能性があります。

売却を決断していない段階でも、現在の不動産価値を知るために査定を受けることはできますので、まずは情報収集から始めるという方法もあります。

今すぐ売る予定がなくても、住宅ローンの残高と不動産価格を把握しておけば、将来売却するときの資金計画を考えやすくなります。

16．筑西市で住宅ローン返済中の家を売却するなら

筑西市で住宅ローンが残っているマイホームを売却する場合、まず確認したいのは「現在の家はいくらくらいで売れるのか」ということと、「住宅ローンはあといくら残っているのか」という二つの数字です。

この二つを比較することで、売却代金によってローンを完済できる可能性があるのか、それとも不足する可能性があるのかを判断するための材料が得られます。

売却価格がローン残高を上回る場合でも、仲介手数料などの諸費用が発生する可能性があるため、最終的に手元へ残る金額については別途計算する必要があります。

反対に、売却価格がローン残高を下回る場合には、自己資金で不足分を補うことができるのか、金融機関へどのような相談が必要なのかなどを早めに確認することが重要です。

ひがの製菓（株）不動産部では、筑西市周辺で不動産売却を検討される方が、現在の不動産価値を把握したうえで今後の住まいや資金計画について考えられるよう、売却の最初の段階から不動産について整理していくことを大切にしています。

17．まとめ｜住宅ローン完済前だからこそ、まずは現在の価値を知る

住宅ローンが残っているマイホームでも、ローン返済中であることだけを理由に売却を諦める必要はありません。

ただし、売却するためには住宅ローンをどのように返済するのか、抵当権をどのように抹消するのか、売却価格とローン残高の差額をどうするのかなど、事前に確認しておくべきポイントがあります。

特に重要なのは、「住宅ローン残高」と「現在の不動産価値」をそれぞれ把握し、二つの金額を比較することです。

筑西市でマイホームを売却する場合にも、購入時の価格やローン残高だけを基準にするのではなく、現在の市場でその住宅がどの程度の価格で売却できる可能性があるのかを確認することが大切です。

そして、査定価格から住宅ローン残高を引くだけではなく、仲介手数料などの売却費用についても考慮し、実際の資金計画を立てる必要があります。

もし売却価格が住宅ローン残高を下回る可能性がある場合には、自己資金などによる不足分の補填が必要になるケースもありますので、金融機関への相談を含めて早めに対応方法を検討することが重要です。

不動産売却は、「売ると決めてから考える」のではなく、まず現在の家の価値を知り、住宅ローンの残高と比較してみることから始められます。

「まだローンが残っているから売却は無理かもしれない」と考えている方も、まずは現在の状況を数字で整理することで、売却できる可能性や今後の選択肢が見えてくる場合があります。

筑西市で住宅ローン返済中のマイホームを売却する際には、焦って判断するのではなく、不動産価格、ローン残高、売却費用、売却時期などを一つずつ整理し、自分に合った売却計画を考えていきましょう。

ひがの製菓株式会社　不動産部