市街化調整区域の土地でも諦めない！筑西市での土地活用と相談

――「売れない・使えない」と決めつける前に、土地の可能性を一緒に見つけてみませんか？――

筑西市には、住宅地として利用されている土地だけでなく、農地や山林、広い敷地、古くから住宅が建っている土地など、さまざまな土地があります。その中には「市街化調整区域だから売却は難しいのではないか」「家を建てられない土地なら、持っていても仕方がないのではないか」と悩まれている所有者様も少なくありません。しかし、市街化調整区域にある土地だからといって、すべての土地に利用価値がないわけではありません。土地の場所や面積、これまでの利用状況、周辺環境、区域指定の有無、接道状況、農地法などを一つずつ確認することで、その土地に合った活用方法や売却方法を検討できる場合があります。

筑西市では、市街化区域と市街化調整区域が指定されており、市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」とされています。一方で、市街化調整区域の中にも一定の条件のもとで住宅などを建築できる区域や、特定の用途で開発が認められるケースがあります。だからこそ、最初から「調整区域だから無理」と判断するのではなく、まずは土地そのものを調査してみることが大切です。

そもそも市街化調整区域とは？

市街化調整区域とは、都市計画区域の中で、無秩序に市街地が広がっていくことを抑え、計画的な土地利用を図るために指定されている区域です。一般的な住宅地と同じ感覚で自由に建物を建築できる区域ではなく、建築や開発を行う際には、都市計画法をはじめとするさまざまなルールを確認する必要があります。

筑西市は下館・結城都市計画区域に含まれており、令和7年11月1日現在の市の都市計画概要によると、都市計画区域のうち市街化区域が3,238ヘクタール、市街化調整区域が41,874ヘクタールとなっています。また、筑西市内の区域区分では、市街化区域が1,522ヘクタール、市街化調整区域が19,008ヘクタールとされており、市街化調整区域は決して珍しいものではありません。

つまり、筑西市で土地を所有されている方にとって、市街化調整区域の問題は一部の特殊なケースだけではなく、土地を相続した方や長年所有している方にとって身近な問題といえます。

「市街化調整区域＝何もできない土地」ではありません

市街化調整区域についてご相談を受ける際に多いのが、「調整区域だから建物は建てられないですよね」「調整区域なら売却もできないですよね」というご質問です。しかし、実際には土地ごとに条件が異なるため、区域だけを見て判断することはできません。

もちろん、市街化調整区域では市街化を抑制するという制度上の目的があるため、住宅地と同じように自由な建築や開発ができるわけではありません。茨城県も、市街化調整区域では開発行為について原則として許可が必要であり、さらに都市計画法上の立地基準を満たす必要があるとしています。

しかし、一定の条件に該当する場合には、住宅や店舗などの建築が認められる可能性があります。また、筑西市には「区域指定制度」があり、市があらかじめ指定した区域では、市街化調整区域であっても一定の条件のもとで住宅などを建築できる制度があります。したがって、「市街化調整区域」という情報だけで土地の価値を判断するのではなく、その土地がどのような区域に位置し、どのような許可や制度の対象となるのかを確認することが重要です。

筑西市で土地活用を考えるときに重要な「区域指定」

市街化調整区域の土地を考えるうえで、特に確認しておきたいのが区域指定の有無です。区域指定制度とは、市街化調整区域の中でも、市があらかじめ指定した区域について、一定の条件を満たす場合に住宅などの建築を認める制度です。

一般的な市街化調整区域では、「そこに家を建てたい」という希望だけで建築できるとは限りません。しかし、区域指定の対象となっている土地であれば、通常の市街化調整区域とは異なる取り扱いになる可能性があります。そのため、土地を売却したい場合にも、「市街化調整区域だから価値が低い」と一律に考えるのではなく、区域指定の対象になっているかどうかを調べることが非常に重要になります。

特に、土地の所有者様ご自身が長年その土地を所有している場合、購入した当時には詳しい都市計画制度を意識していなかったり、相続によって取得したため土地の詳しい経緯が分からなかったりすることがあります。そのような場合でも、所在地をもとに行政上の区域や法規制を確認することで、これまで気づかなかった土地の可能性が見えてくることがあります。

建物を建てる場合には「開発許可」の確認が必要です

市街化調整区域の土地活用を考える際には、都市計画法上の開発許可について理解しておくことも大切です。筑西市では、市街化調整区域内で開発行為を行う場合、面積にかかわらず市長の許可が必要とされています。

ここでいう開発行為とは、単に土地を売買することだけを指しているわけではありません。建築物の建築などを目的として土地の区画形質を変更する行為などが対象となります。そのため、「小さな土地だから大丈夫」「少し造成するだけなら問題ない」と自己判断してしまうのは危険です。

土地活用を検討する場合には、具体的にどのような建物を建てるのか、どのような造成をするのか、道路や排水はどうするのか、周辺の土地利用との関係はどうなのかといった点まで含めて確認する必要があります。

筑西市も、開発計画の段階で立地の適合性や技術基準などを確認できる「事前相談」を案内しています。土地活用を思いついた段階で行政への事前相談を行うことは、その後の計画をスムーズに進めるためにも重要なポイントです。

「売却」と「土地活用」は別々に考えることも大切です

市街化調整区域の土地を所有している方の中には、「活用できないなら売るしかない」と考えてしまう方もいらっしゃいます。しかし、土地活用と土地売却は必ずしも別々の問題ではありません。

例えば、現在の所有者様が土地を利用する予定がない場合でも、その土地を必要としている方が存在する可能性があります。住宅建築を検討している方、事業用地を探している方、既存の建物や土地を活用したい方など、買主が土地を取得する目的によって必要となる条件は変わります。

そのため、不動産売却では「この土地は何に使えるのか」という視点と、「どのような買主がこの土地を必要とする可能性があるのか」という視点を合わせて考えることが重要です。市街化調整区域の土地は、一般的な宅地とは売却の進め方が異なることがありますが、法的な条件を整理したうえで適切な買主層を想定することで、売却の可能性を検討しやすくなります。

土地の価値は「面積」だけでは決まりません

不動産の価格を考えるとき、土地の面積や坪単価だけを見てしまいがちですが、市街化調整区域では特に、土地の法的な条件や利用可能性が価格に大きく関係します。

同じ500坪の土地であっても、一方は建築の可能性があり、もう一方は建築に厳しい制限があるという場合、買主から見た価値は大きく異なる可能性があります。また、道路にどのように接しているのか、上下水道などのインフラが整っているのか、農地として扱われているのか、既存の建物があるのか、過去にどのような利用をされていたのかといった情報も、売却を考えるうえで重要です。

さらに、土地の一部だけを売却するのか、隣接する土地と一緒に売却するのか、建物を残したまま売却するのか、土地を整地してから売却するのかによっても、検討すべき内容は変わります。

だからこそ、市街化調整区域の土地については、単純に「坪単価×面積」という計算だけで売却価格を判断するのではなく、土地の個別条件を調査したうえで、現実的な売却方法を検討することが大切です。

農地の場合は、さらに確認することがあります

筑西市には農地も多く、市街化調整区域の土地を相続した方から、「昔から畑として使っている土地をどうしたらいいのか」というご相談をいただくことも考えられます。農地の場合には、都市計画法だけでなく農地法などについても確認が必要になるため、単純な宅地売却とは考え方が異なります。

農地を宅地などへ変更したい場合には、農地転用に関する手続きが関係することがありますが、市街化調整区域では都市計画法上の制限と合わせて検討しなければならない場合があります。そのため、「農地を買って家を建てたい」「畑を資材置場にしたい」といった具体的な計画がある場合には、土地の所在地と利用目的を整理したうえで、関係する行政窓口に確認することが重要です。

土地所有者様から見れば、「長年使っていない畑だから売りたい」という単純な話に思えるかもしれませんが、実際には複数の法律や制度が関係することがあります。こうした複雑な部分こそ、不動産会社に相談していただく意味があると私たちは考えています。

古い家が建っている土地も、慎重な調査が必要です

市街化調整区域には、昔から住宅や店舗などの建物が存在している土地もあります。このような土地では、「現在建物が建っているから、同じように建て替えができるだろう」と考えてしまいがちですが、建物が存在していることだけを理由に、将来も自由に建築できるとは限りません。

建物がいつ、どのような許可や手続きによって建てられたのか、現在の用途は何なのか、建て替えや用途変更を行う場合にどのような許可が必要になるのかなど、個別に確認する必要があります。

特に中古住宅として売却する場合には、「今住める」という現在の状態だけでなく、買主が将来どのように利用できるのかという点も重要になります。購入後に増築したい、建て替えたい、事業用途に変更したいといった希望が出てきた場合に、必要な許可や制限を把握しておくことが、トラブルを防ぐうえで大切です。

土地を「負動産」にしないために、早めの相談を

相続した土地や長年使っていない土地について、「固定資産税を払っているだけ」「草刈りをするのも大変」「誰も使っていないから、そのままにしている」という方もいらっしゃるかもしれません。

土地は所有しているだけでも管理が必要になります。特に遠方に住んでいる相続人の場合、定期的な草刈りや境界の確認、近隣との管理上の問題などが負担になることがあります。そのため、将来的に利用する予定がない土地については、「いつか考えよう」と先延ばしにするのではなく、早い段階で専門家に相談しておくことをおすすめします。

すぐに売却するかどうかを決める必要はありません。まずは現在の土地の状況を知り、「売却する場合にはどのような方法が考えられるのか」「活用するならどんな選択肢があるのか」「何か手続きをする必要があるのか」を整理するだけでも、今後の方向性は見えやすくなります。

市街化調整区域の土地は「調べること」から始まります

不動産売却で最も避けたいのは、土地について十分に確認しないまま、「たぶん売れるだろう」「たぶん建てられるだろう」と判断してしまうことです。

市街化調整区域の土地では、都市計画法上の区域だけでなく、区域指定、開発許可、建築許可、接道状況、上下水道、農地法、既存建物の経緯など、複数の情報を整理する必要があります。茨城県の制度でも、市街化調整区域では開発行為について立地基準が適用され、建築物を建築する場合には、開発許可とは別に建築許可が必要となるケースがあります。

だからこそ、「売れるかどうか」を考える前に、「この土地はどのような土地なのか」を調べることが第一歩になります。

筑西市の土地だからこそ、地域の事情も含めて考える

筑西市は、下館地区、関城地区、明野地区、協和地区など、それぞれ異なる地域特性を持っています。市街地に近い土地と、農地や住宅が混在する地域の土地では、同じ市街化調整区域であっても土地を探している方のニーズが異なる可能性があります。

また、幹線道路へのアクセス、周辺の住宅状況、工場や事業所の立地、農地の広がり、最寄り駅や生活施設との距離など、土地そのものだけでは判断できない周辺環境も売却を考えるうえで重要です。

土地の所有者様からすると、「昔から持っている土地なので、周辺のことはよく分かっている」と思われるかもしれません。しかし、土地を購入する側から見ると、どのような利用ができるのか、どのような手続きが必要なのか、将来的にどこまで利用できるのかという情報が非常に重要になります。

その情報を整理して伝えることも、不動産会社の大切な役割です。

「売るか迷っている」という段階でもご相談ください

不動産会社への相談というと、「売却を決めてから問い合わせるもの」と考えている方も多いかもしれません。しかし、市街化調整区域の土地については、むしろ売却を決める前の段階で相談していただくことに意味があります。

「相続した土地が調整区域らしいけれど、何に使えるのか分からない」「昔の住宅が建っているけれど、売却できるのか知りたい」「農地として使っていない土地をどうすればいいのか知りたい」「将来売却するなら、今のうちに何を調べておけばいいのか知りたい」など、具体的な売却意思がまだ固まっていない段階でも、土地の状況を整理することはできます。

土地の状態を把握することで、今すぐ売却するのか、しばらく所有するのか、活用を検討するのかといった判断もしやすくなります。

ひがの製菓（株）不動産部では、土地の状況から一緒に考えます

ひがの製菓（株）不動産部では、筑西市を中心に、不動産の売却や土地に関するご相談を承っています。ひがの製菓㈱ 不動産部 LOVE&PEACE

特に市街化調整区域の土地については、一般的な住宅地とは異なる確認事項が多いため、「売れる・売れない」をすぐに決めるのではなく、まず土地の所在地や現在の利用状況などを確認し、その土地にどのような可能性があるのかを考えることを大切にしています。

市街化調整区域という言葉だけを聞くと、「建物が建てられない」「買い手が見つからない」「売却するのは難しい」と感じてしまうかもしれません。しかし、筑西市には区域指定制度などもあり、土地によって条件は大きく異なります。

だからこそ、土地を手放すことを諦める前に、一度その土地の情報を整理してみませんか。

最初の一歩は「自分の土地を知ること」

市街化調整区域の土地活用や売却を考えるとき、最も大切なのは、最初から答えを決めつけないことです。「調整区域だから無理」「農地だから売れない」「古い家だから価値がない」と考えるのではなく、その土地がどの区域にあり、どのような法規制があり、現在どのように利用され、周辺にどのような需要があるのかを確認することから始めましょう。

土地には、一筆ごとに異なる歴史と条件があります。地図上では同じように見える土地でも、道路との接し方や区域指定、既存建物の状況などによって、活用方法や売却の可能性が変わることがあります。

「何年も使っていない土地だから、もう価値がない」と諦める必要はありません。まずは土地の現状を知り、そのうえで売却するのか、活用するのか、所有を続けるのかを考えていけばよいのです。

筑西市で市街化調整区域の土地についてお悩みの方は、どうぞお気軽にひがの製菓（株）不動産部へご相談ください。土地の所在地や現在の状況を伺いながら、必要な確認事項を整理し、土地所有者様にとってより良い方向を一緒に考えてまいります。

「売却するかまだ決めていない」「土地活用について知りたい」という段階でも構いません。市街化調整区域の土地だからこそ、早めに情報を整理しておくことが、将来の選択肢を広げる第一歩になります。

ひがの製菓株式会社　不動産部