筑西市の不動産業者が教える！住宅ローンと不動産売却の相談

―「ローンが残っているけれど売れる？」そんな疑問から始める、無理のない不動産売却と住み替えの考え方―

住宅ローンが残っていても不動産は売却できる？

筑西市でマイホームの売却を考えている方から、「まだ住宅ローンが残っているのですが、家を売ることはできますか？」というご相談をいただくことがありますが、住宅ローンが残っているからといって不動産を売却できないわけではなく、現在の住宅ローン残高と不動産の売却価格、売却にかかる諸費用などを確認しながら、どのようにローンを整理して売却するのかを考えることが重要になります。

住宅を売却する場合には、一般的に売却代金などを利用して住宅ローンを返済し、金融機関の抵当権を抹消したうえで買主へ所有権を移転する流れになりますので、まずは現在の住宅ローンがいくら残っているのかを確認し、そのうえで現在の住宅が市場でどの程度の価格で売却できる可能性があるのかを不動産査定によって把握することから始めると、具体的な資金計画を立てやすくなります。

まず確認したいのは「住宅ローンの残高」です

不動産売却を検討するとき、最初に確認しておきたい重要な情報の一つが、現在の住宅ローン残高ですが、購入したときの価格や当時の借入額だけを見て判断するのではなく、現在の時点であとどれくらい返済する必要があるのかを確認することが、売却可能性を考えるうえで非常に重要になります。

住宅ローンの残高については、金融機関から発行される返済予定表や残高証明書などで確認できる場合がありますので、売却を具体的に考え始めた段階で一度確認しておくと、その後の不動産査定や売却計画をスムーズに進めることができます。

たとえば住宅ローンの残高が2,000万円で、不動産査定によって2,700万円前後の売却価格が見込まれるのであれば、そこから売却に必要な費用などを差し引いたうえでローンを完済できる可能性を検討できますが、査定価格がローン残高を下回る場合には別の資金計画が必要になるため、早めに状況を把握しておくことが大切です。

不動産査定では「いくらで売れるか」を現実的に考える

不動産査定とは、現在所有している土地や建物が市場でどの程度の価格になる可能性があるのかを、不動産会社が周辺の取引事例や物件の状態、土地の条件、立地などを確認しながら判断するものですが、査定価格は住宅ローンの残高とは関係なく、不動産そのものの市場価値を基準として算出される点を理解しておく必要があります。

筑西市の不動産を査定する場合にも、土地の面積や形状、建物の築年数、間取り、前面道路、駐車場の状況、周辺の生活環境など、さまざまな条件を総合的に確認することになりますので、「購入したときはいくらだったか」や「住宅ローンがあといくら残っているか」だけで売却価格を判断することはできません。

また、不動産査定で提示された価格は「その金額で必ず売却できる」という保証された金額ではありませんので、査定価格の根拠や周辺の市場状況について説明を受けながら、実際に販売を開始した場合にどの程度の価格が現実的なのかを考えることが、住宅ローンを含めた資金計画を立てるうえで大切になります。

「査定価格－ローン残高」だけで計算しないことが重要です

不動産売却の資金計画を考えるとき、「査定価格が2,500万円で住宅ローン残高が1,800万円なら、700万円が手元に残る」と単純に考えてしまうことがありますが、実際には不動産を売却する際にも仲介手数料などの費用が発生する可能性がありますので、売却価格とローン残高だけを比較するのではなく、売却に伴う諸費用まで含めて計算する必要があります。

さらに、売却する不動産に関する税金が発生する可能性もありますので、物件の所有期間や売却理由、取得時の価格などによって税務上の取り扱いが変わる場合があることを理解しておき、必要に応じて税理士などの専門家へ相談しながら、最終的に手元へ残る金額を考えることが重要になります。

不動産会社へ査定を依頼するときには、「査定価格はいくらですか」という質問だけではなく、「現在の住宅ローン残高を考えると、売却後の資金はどのように考えればよいですか」と相談することで、売却価格だけでは見えにくい資金の流れについても整理しやすくなります。

筑西市では地域の特徴を踏まえた査定が大切です

不動産の価格は全国どこでも同じように決まるものではなく、同じ筑西市内であっても地域によって土地の広さや住宅の種類、交通事情、周辺施設、賃貸需要などが異なるため、自分の所有している不動産について具体的な売却価格を考える場合には、筑西市の地域事情を踏まえて査定してもらうことが大切になります。

特に戸建住宅の場合には、土地の面積が広いことや駐車場の台数が確保されていることが魅力になるケースもあれば、駅や幹線道路へのアクセス、学校や買い物施設への距離などが購入希望者の判断材料になることもありますので、単純に建物の築年数だけで価格を判断するのではなく、その物件がどのような方に求められるのかという視点も必要になります。

また、古い住宅であっても土地そのものに価値がある場合や、リフォーム・リノベーションによって活用方法を検討できる場合もありますので、「築年数が古いから売却価格も低いだろう」と最初から決めつけず、土地と建物をそれぞれの視点から確認してもらうことが、適正な査定につながります。

住み替えをする場合は「売却」と「購入」を同時に考えましょう

現在の住宅を売却して、新しい住宅への住み替えを検討している場合には、現在の家の売却だけを考えるのではなく、新居を購入するために必要な資金や住宅ローンについても同時に考えることが重要になりますので、売却査定を受ける段階から「住み替えを予定している」ということを不動産会社へ伝えておくと、その後の計画を立てやすくなります。

現在の住宅を売却して手元に残る資金がどの程度になるのかを把握し、その資金を新居の購入費用や頭金、諸費用などにどの程度充てるのかを考えたうえで、住宅ローンの借入額を検討すれば、自分の家計に合った購入予算を設定しやすくなります。

反対に、現在の住宅を売却する前に新居を購入する場合には、新しい住宅ローンの返済が始まる一方で現在の住宅ローンが残る期間が発生する可能性もありますので、売却が予定どおり進まなかった場合の資金負担についても考慮しながら、金融機関や不動産会社とスケジュールを確認しておくことが大切です。

「先に売る」場合と「先に買う」場合の違い

住み替えでは、現在の住宅を先に売却してから新居を購入する方法と、新居を先に購入してから現在の住宅を売却する方法がありますが、それぞれにメリットと注意点があるため、自分の住宅ローン残高や自己資金、希望する引っ越し時期などを考慮しながら、どちらの方法が適しているのかを検討する必要があります。

現在の住宅を先に売却する場合には、売却価格とローン残高を確定させたうえで新居の購入予算を決められるため、資金計画を立てやすいというメリットがありますが、売却後に希望する新居が見つからなければ、一時的に賃貸住宅などへ移る必要が生じる可能性があります。

一方、新居を先に購入する場合には、現在の住まいから新居への引っ越しをスムーズに進めやすく、気に入った物件を見つけたタイミングで購入できるというメリットがありますが、現在の住宅が想定していた価格や時期で売却できなかった場合には、住宅ローンの負担が重くなる可能性がありますので、資金面について十分に確認することが重要です。

住宅ローンの「借入可能額」と「無理なく返せる金額」は違います

新しい住宅を購入する際には、金融機関へ住宅ローンの相談をすることになりますが、そこで確認したいのは「最大でいくら借りられるか」だけではなく、「毎月いくらなら無理なく返済できるのか」という視点であり、借入可能額いっぱいまで住宅ローンを利用することが必ずしも安心できる住まい選びにつながるとは限りません。

住宅を購入すると、住宅ローンの返済以外にも固定資産税、火災保険、建物の修繕費、設備交換費用などが必要になる可能性があり、さらに日常生活では自動車、教育費、保険、通信費などさまざまな支出がありますので、住宅ローンだけを基準に購入予算を決めるのではなく、将来の家計まで考えて返済額を設定することが大切になります。

特に筑西市で生活する場合には、通勤や買い物などで自動車を利用する家庭も多く、自動車の購入や維持にかかる費用も家計の重要な部分になりますので、「金融機関が認めてくれる金額」と「自分の家庭が安心して返済できる金額」を分けて考えることが重要です。

住宅ローンが残った状態で売却価格が低い場合はどうする？

不動産査定を受けた結果、現在の住宅の査定価格が住宅ローン残高を下回っている場合には、売却代金だけで住宅ローンを完済できない可能性がありますので、その場合には不足する金額をどのように準備するのか、あるいは売却時期を見直すのかなど、複数の選択肢を検討する必要があります。

自己資金によって不足分を補える場合もありますが、住み替えを伴う場合には新居購入の資金も必要になりますので、現在の住宅ローンだけを見て判断するのではなく、新居購入に必要な資金や今後の生活費まで含めた全体的な資金計画を考えることが重要になります。

また、住宅ローンの残高が多いからといって、すぐに売却をあきらめる必要があるとは限りませんので、現在の市場価格を確認したうえで、今後の住宅ローン残高がどのように減っていくのか、将来的に売却する場合にはどの程度の価格が期待できるのかなどを比較しながら、自分にとって適切なタイミングを考えることも一つの方法になります。

不動産売却のタイミングは住宅ローンだけで決めない

「住宅ローンがまだ残っているから、ローンが終わるまで売却しないほうがよい」と考える方もいらっしゃいますが、不動産売却のタイミングは住宅ローン残高だけで決めるものではなく、家族構成の変化、転勤、子どもの進学、住宅の維持管理費、修繕の必要性、地域の不動産市場など、さまざまな事情を総合して判断することが大切です。

たとえば家族が増えて現在の住宅が手狭になった場合には、ローンが残っていても住み替えを検討する必要が生じることがありますし、反対に家族構成が変わって住宅が広すぎる状態になった場合には、現在の住宅を売却してよりコンパクトな住宅へ移ることで、住宅費や維持管理の負担を見直せる可能性があります。

不動産は所有しているだけでも固定資産税や維持管理などの費用がかかりますので、「ローンが終わるまで待つ」という考え方だけではなく、現在の住まいを維持する場合と売却して住み替える場合の両方を比較し、自分の生活にとってどちらが適しているのかを考えることが重要になります。

空き家になった実家にも住宅ローンとは違った売却の考え方があります

筑西市では、相続などによって実家を取得したものの、自分自身は住んでおらず、空き家として所有しているというケースも考えられますが、このような不動産については住宅ローンの残高という問題とは別に、固定資産税や建物の管理、庭木の手入れ、老朽化などの負担が発生する可能性がありますので、早い段階で不動産価値を確認しておくことが大切です。

相続した住宅を売却する場合には、現在の住宅ローンがないケースも多い一方で、相続登記や相続人間の意思確認、取得時の資料、過去の修繕履歴など、一般的なマイホーム売却とは異なる確認事項が生じる場合がありますので、物件だけではなく権利関係や相続手続きの状況も整理しながら進める必要があります。

空き家についても、不動産査定を受けることで現在の市場価値を確認できるため、「使う予定がないけれど、このまま所有しておいたほうがよいのか、それとも売却したほうがよいのか」と迷っている場合には、まず資産価値を把握したうえで今後の方向性を考えることができます。

リフォームしてから売るべきか、そのまま売るべきか

住宅を高く売却したいと考えると、「売る前にリフォームしたほうが高く売れるのではないか」と考えることがありますが、リフォーム費用をかけた分だけ売却価格が上がるとは限らず、購入希望者によっては自分の好みに合わせてリフォームしたいと考えることもありますので、大規模な工事を行う前に不動産会社へ査定を依頼し、現在の状態での市場価値を確認することが大切です。

一方で、室内の清掃や庭の整理、壊れている設備の簡単な修繕など、比較的少ない費用で物件の印象を改善できる場合には、購入希望者が内覧した際の印象を良くする効果が期待できるため、売却前にどこまで手を入れるべきなのかについて、不動産会社と相談しながら判断するとよいでしょう。

特に住宅ローンが残っている状態で売却する場合には、リフォーム費用も含めて売却にかかる支出が増えることになりますので、「高く売るためなら何でも工事する」という考え方ではなく、売却価格への影響と工事費用のバランスを考えながら対応することが重要です。

不動産会社に住宅ローンの状況を伝えても大丈夫？

住宅ローンの残高や住み替えの事情について、「不動産会社に伝えると売却価格を低くされるのではないか」と心配する方もいますが、住宅ローン残高は不動産そのものの市場価値を決めるものではありませんので、売却を具体的に検討している場合には、現在のローン残高や売却希望時期などを不動産会社へ正確に伝えたほうが、現実的な売却計画を立てやすくなります。

不動産会社が査定するときには、住宅ローンの残高とは別に、土地や建物の条件、周辺の取引状況などをもとに物件の市場価値を判断しますので、「いくら借りているか」と「いくらで売れる可能性があるか」を混同せず、それぞれの数字を把握したうえで売却計画を考えることが大切です。

また、「できれば〇月までに売却したい」「新居の購入を考えている」「住宅ローンの残債をできるだけ整理したい」など、売主側の事情を伝えることで、売却スケジュールや販売方法を検討するときの条件を共有しやすくなりますので、無理のない範囲で現在の状況を相談することをおすすめします。

筑西市で不動産売却を考えるなら早めの査定がおすすめです

不動産売却を考えているものの、「まだ売るかどうか決めていないので査定を依頼するのは早い」と感じる方もいらっしゃいますが、査定を受けたからといって必ず売却しなければならないわけではなく、現在の資産価値を知ることで、今後の住み替えや住宅ローンについて具体的に考える材料を得ることができます。

特に住宅ローンが残っている場合には、「現在の家を売ったらローンを完済できるのか」「売却後にどの程度の資金が残るのか」という情報がなければ、新しい住宅を購入するための予算を考えることが難しくなりますので、できるだけ早い段階で査定を受けておくことで、売却する場合と現在の住宅に住み続ける場合を比較しやすくなります。

また、不動産の売却には物件の査定から販売活動、購入希望者との条件調整、契約、引き渡しなど複数の段階がありますので、希望する時期に住み替えを完了したい場合には、直前になって慌てるのではなく、余裕を持って不動産会社へ相談することが重要になります。

住宅ローンと不動産売却は「別々の問題」ではありません

住宅ローンについて考えるときは金融機関との相談、不動産売却について考えるときは不動産会社との相談というように、それぞれ別の問題として考えてしまいがちですが、現在の住宅を売却して新しい住宅へ住み替える場合には、売却価格、住宅ローン残高、新居の購入価格、自己資金、毎月の返済額などがすべてつながっていますので、一つの資金計画として考えることが大切です。

たとえば現在の住宅を売却することで住宅ローンを完済でき、さらに新居購入に使える資金が残るのであれば、住宅ローンの借入額を抑えられる可能性がありますし、反対に売却価格がローン残高を下回る場合には、購入予算や住み替え時期そのものを見直す必要が生じる可能性がありますので、早い段階で数字を確認しておくことが重要になります。

不動産売却と住宅ローンについて一緒に考えることで、「売れるかどうか」だけではなく、「売ったあとにどのような生活をしたいのか」「新しい住宅を購入する場合にどの程度の返済なら安心なのか」という、より長期的な視点から住まいについて考えられるようになります。

まとめ｜筑西市の不動産売却は住宅ローンとのバランスが重要です

筑西市で住宅ローンが残っている不動産を売却する場合には、まず現在の住宅ローン残高を確認し、そのうえで不動産査定を受けて現在の土地・建物が市場でどの程度の価格になる可能性があるのかを把握することが、売却計画を立てるための第一歩になります。

査定価格が住宅ローン残高を上回る場合でも、実際には売却に伴う諸費用などが発生する可能性がありますので、単純に「売却価格からローン残高を引いた金額」が手元に残ると考えるのではなく、実際の売却に必要となる費用まで含めて資金計画を考えることが重要になります。

反対に、査定価格が住宅ローン残高を下回る場合には、自己資金などによる不足分の補填が必要になる可能性がありますので、すぐに売却を決めるのではなく、今後の住宅ローン残高の変化や不動産市場の状況、現在の住宅を維持するための費用なども含めて、売却する時期を検討することが大切です。

また、住み替えを予定している場合には、現在の住宅を売却してから新居を購入するのか、新居を先に購入するのかによって資金の流れや住宅ローンの負担が変わる可能性がありますので、売却と購入を別々に考えるのではなく、最初から一つの住み替え計画として検討することをおすすめします。

住宅ローンについては金融機関へ相談し、不動産の価格や売却方法については不動産会社へ相談することで、それぞれの専門的な判断を取り入れながら、無理のない資金計画を考えることができますので、「ローンが残っているから売却できない」と決めつけず、まず現在の不動産価値を確認するところから始めてみてはいかがでしょうか。

ひがの製菓（株）不動産部では、筑西市を中心とした不動産売却について、住宅ローンが残っている住宅や住み替えを検討している不動産など、それぞれの事情を踏まえながら売却方法を考えることを大切にしていますので、「今の家がいくらくらいになるのか知りたい」という段階からでも、現在の状況を整理し、今後の不動産売却について検討していくことができます。

不動産売却は、単に家を手放して代金を受け取るだけではなく、住宅ローン、税金、売却費用、新居購入、今後の生活設計など、さまざまな要素が関係する大きな決断になりますので、筑西市で売却や住み替えを考えている方は、早い段階から現在の不動産価値を確認し、住宅ローンとのバランスを考えながら、自分や家族にとって無理のない方法を検討することが大切です。

ひがの製菓株式会社　不動産部