空き家対策特別措置法とは？筑西市で家売るなら知っておきたい相談の重要性

放置する前に知っておきたい空き家の管理と売却、早めの相談が将来の負担を減らすための第一歩

「親から相続した家が空き家になっている」「現在は誰も住んでいない実家をどうすればいいのか分からない」「筑西市に所有している空き家を売却したいけれど、古い家なので売れるのか不安」といった悩みを抱えている方は少なくありません。

空き家は、誰も住んでいないからといって、そのままにしておいてよいものではありません。建物や敷地の適切な管理が行われない状態が続くと、老朽化による倒壊や外壁・屋根の破損、雑草の繁茂、害虫や害獣、不法侵入など、周辺の生活環境に影響を及ぼす可能性があります。

こうした空き家問題に対応するために制定された法律が「空家等対策の推進に関する特別措置法」、いわゆる空家法です。さらに、令和5年には法律が改正され、従来の「特定空家」への対応だけでなく、問題が深刻化する前の段階から空き家の管理や活用を促す仕組みが強化されています。改正法は令和5年12月13日に施行されています。

筑西市で空き家を所有している方にとっても、この法律は決して他人事ではありません。今回は、空家法とはどのような法律なのか、空き家を放置すると何が問題になるのか、そして「家を売る」という選択肢を含めて早めに相談することがなぜ重要なのかを、不動産売却の視点から分かりやすく解説します。

空家等対策の推進に関する特別措置法とは？

空家等対策の推進に関する特別措置法は、増加する空き家によって生じる防災、衛生、景観、生活環境などの問題に対応するために制定された法律です。空き家が適切に管理されないことで、地域住民の安全や生活環境に悪影響を及ぼすことがあるため、市区町村が空き家の状況を把握し、所有者に対して適切な管理や改善を促すための仕組みが設けられています。

もともとの空家法では、特に周辺に著しい悪影響を及ぼす可能性がある空き家を「特定空家等」として、市区町村が所有者に対して助言や指導、勧告、命令などを行う仕組みが整えられていました。さらに、必要な対応が取られない場合には、行政による措置が行われる場合もあります。

つまり、空き家を所有している場合には、「自分の財産だから、どのようにしても自由」というだけではなく、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう適切に管理することが重要になります。特に相続などによって突然空き家を所有することになった方は、法律や管理責任について知らないまま時間が経過してしまうことがあるため注意が必要です。

令和5年の法改正で「管理不全空家」への対応が強化された

空き家問題について知っておきたい大きなポイントが、令和5年に行われた空家法の改正です。改正法は令和5年12月13日に施行され、これまでのように問題が深刻化してから対応するのではなく、空き家が管理不全の状態になることを予防し、活用や管理を進める方向へと対策が強化されました。

その中でも所有者の方が知っておきたいのが「管理不全空家」という考え方です。これは、適切な管理が行われておらず、そのまま放置すれば将来的に特定空家になるおそれがある空き家を対象とする仕組みであり、特定空家になる前の段階から行政が所有者に管理を促すことが可能になりました。

これまで「まだ倒壊していないから大丈夫」「屋根や外壁が少し傷んでいるだけだから問題ない」と考えていた方も、現在はより早い段階で空き家の状態を見直すことが重要になっています。空き家を所有しているなら、問題が大きくなるまで待つのではなく、現在の状態を確認し、管理・活用・売却などを含めて今後の方向性を考えることが大切です。

「特定空家」に指定されると何が変わるのか

空家法について調べていると、「特定空家」という言葉を目にすることがあります。特定空家とは、倒壊など安全上の問題がある、衛生上有害となるおそれがある、著しく景観を損なっている、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切と認められる状態にある空き家を指します。

特定空家として行政から対応を求められた場合、所有者は必要な改善を行うことが求められます。状況によっては助言や指導、勧告、命令などの措置が行われる可能性があり、最終的には行政代執行などの対応につながる場合もあります。国土交通省も、空家法に基づく特定空家への対応について、所有者に改善を求める仕組みを示しています。

そのため、「空き家をいつか売ろうと思っているけれど、今は何もしていない」という状態を長期間続けることはおすすめできません。建物の劣化が進めば、売却時に修繕や解体などについて検討する必要が生じる可能性もあるため、早い段階で不動産会社などに相談し、現在の不動産価値や今後の選択肢を確認することが大切です。

空き家は「所有しているだけ」でも管理が必要になる

自宅として使用している住宅であれば、雨漏りや庭の雑草、設備の故障などに気づきやすいものですが、誰も住んでいない空き家の場合には、異常が発生しても発見が遅れやすくなります。

例えば、屋根から雨水が入り込んでいても、定期的に確認しなければ気づかないことがあります。また、窓ガラスの破損や外壁の劣化、庭木の繁茂なども、時間の経過とともに状態が悪化する可能性があります。さらに、長期間人が出入りしない住宅は、不法侵入や不法投棄などのリスクにも注意が必要です。

筑西市の空き家対策でも、空き家が防災や衛生、景観などの面で地域住民の生活環境に影響を及ぼすことが課題として位置づけられています。筑西市では空き家対策を総合的かつ計画的に進めるため、「第2期筑西市空家等対策計画」を策定しています。

筑西市でも空き家対策が進められている

筑西市では、空き家問題を地域の重要な課題の一つとして捉え、空き家の発生予防や適切な管理、活用などを含めた対策が進められています。市が公表している空き家・空き地に関する情報では、空き家等の適正な管理に関する情報のほか、空家等管理活用支援法人、空き家の解体支援、空き家バンクなどについて案内されています。

また、筑西市の空家等対策計画では、空き家の所在や管理状況、所有者などの情報を把握するための基盤整備や、空き家化を予防する取り組み、所有者に対する技術的な支援などが基本方針として示されています。

こうした行政の取り組みがあることを考えても、空き家を所有している方は「何年か先に考えればいい」と先送りするのではなく、自分の所有する住宅が現在どのような状態なのかを確認しておくことが重要です。

空き家を売るという選択肢を早めに検討するメリット

空き家を所有している方の中には、「いつか使うかもしれないから残しておきたい」と考えている方もいらっしゃいます。しかし、実際には何年も使用しないまま空き家になっているケースもあり、結果として建物の老朽化が進んでしまうことがあります。

住宅は人が住んでいなくても少しずつ劣化します。定期的な換気や清掃、通水、庭の管理などを行わなければ、建物や設備の状態を維持することが難しくなるため、所有し続ける場合には継続的な管理が必要になります。

一方で、今後も利用する予定がないのであれば、売却を選択肢の一つとして考えることには意味があります。売却によって空き家の管理負担から解放されるだけでなく、不動産を現金化することで、その後の生活や相続、資産整理などについて考えやすくなる場合があります。

「古い家だから売れない」と決めつけないことが大切

空き家の売却を考える際、「築年数が古いから買ってくれる人はいないだろう」と最初から諦めてしまう方もいます。しかし、中古住宅の価値は建物の築年数だけで決まるものではありません。

土地の広さや形状、道路との接道状況、周辺環境、駅や主要道路へのアクセス、住宅地としての需要など、さまざまな要素を総合的に判断する必要があります。建物自体が古くても、土地に価値があるケースや、購入後にリフォームして利用したいという需要が考えられるケースもあります。

また、所有者自身が「価値がない」と思っている不動産でも、不動産会社が市場の視点から確認すると、別の活用方法や売却方法が見えてくることがあります。そのため、売れるかどうかを自分だけで判断するのではなく、一度専門家に査定してもらうことが大切です。

空き家の無料査定は「売るかどうかを決める前」に利用できる

不動産会社に査定を依頼すると、「売却を決めなければならないのではないか」と心配される方もいますが、査定は必ずしも売却を決断するためだけのものではありません。

現在所有している空き家がどの程度の価値を持つのかを確認することで、「このまま管理し続ける」「修繕して活用する」「売却する」「建物を解体して土地として検討する」など、複数の選択肢を比較しやすくなります。

特に筑西市のように、住宅地だけでなくさまざまな土地・建物が存在する地域では、物件ごとの条件によって売却可能性が異なります。だからこそ、まずは現在の不動産価値を把握し、そのうえで今後の方針を考えることが重要です。

空き家を放置することで売却しにくくなる可能性もある

空き家を長期間放置すると、建物の状態が悪化し、売却時の選択肢が狭くなる可能性があります。例えば、雨漏りやシロアリ被害などが進行している場合、購入希望者から修繕費用を考慮した価格を求められることがあります。

また、庭木や雑草が伸び放題になっていたり、室内に大量の荷物が残されていたりすると、購入希望者が物件の状態を確認しにくくなり、第一印象にも影響する可能性があります。さらに、建物の劣化が進み、解体を含めた検討が必要になるケースでは、売却方法そのものを改めて考えなければならない場合もあります。

そのため、「売るのはまだ先だから」と考えるよりも、売却する可能性が少しでもあるのであれば、早めに現在の状態を確認しておくことが大切です。早い段階で相談しておけば、今後どのような対応が考えられるのかを把握しやすくなります。

相続した空き家は、所有者が複数になる前に話し合うことが重要

筑西市に実家があり、親が亡くなったことで空き家を相続したというケースでは、相続人同士で今後の方針を話し合うことが重要になります。

誰が住むのか、誰が管理するのか、将来的に売却するのか、所有を続けるのかなどを決めないまま時間が経過すると、建物の管理が十分に行われなくなる可能性があります。また、相続人が複数いる場合には、売却について全員の意思確認が必要になるケースもあるため、早い段階から話し合っておくことが大切です。

「実家だから、いつか誰かが使うかもしれない」と考えてそのままにしておくのではなく、現在の家族構成や今後の利用予定、管理の負担などを考慮して、空き家をどうするのかを具体的に検討することが重要です。

空き家を売るときは「建物」と「土地」の両方から考える

空き家の売却では、「古い家だから建物には価値がない」と単純に考えるのではなく、土地と建物を一体として考えることが重要です。

住宅が建っている土地には、立地や面積、形状、道路との接し方など、建物とは別の不動産としての価値があります。建物をそのまま中古住宅として売る方法が適している場合もあれば、建物の状態によっては土地としての売却や、解体を含めた方法を検討する必要がある場合もあります。

ただし、建物を解体すれば必ず高く売れるとは限らず、解体費用が発生することもあるため、自己判断で先に建物を取り壊すことは慎重に考える必要があります。まず不動産会社に相談し、現在の状態で売却できる可能性や、建物を残す場合・解体する場合の違いについて確認することが大切です。

空き家の売却では「何をするか」だけでなく「いつ相談するか」が重要

空き家問題を考えるうえで大切なのは、具体的な対策方法だけではありません。実は「いつ相談するか」というタイミングも非常に重要です。

建物の状態が比較的良い時期であれば、中古住宅として購入を検討する方を探せる可能性があります。一方、長期間放置して建物の劣化が進んでしまうと、修繕や解体などを含めた検討が必要になる場合があります。

もちろん、すべての空き家が早く売ればよいというわけではありません。思い出のある実家を残したい、将来的に自分で利用したい、賃貸など別の活用方法を検討したいという方もいるでしょう。

だからこそ、「売るべきかどうか」を決めてから相談するのではなく、「売る場合にはどのくらいの価値があるのか」「今後所有し続ける場合にはどのような管理が必要なのか」といった情報を集めるために相談することが大切です。

不動産会社への相談では、売却以外の可能性も含めて考える

空き家の相談をするときには、「売却してください」と一方的に話を進めるのではなく、所有者の事情に合わせて複数の選択肢を検討することが大切です。

例えば、現在は使っていなくても将来的に家族が住む予定があるなら、適切な管理を続けながら活用する方法を考えることができます。一方で、今後も誰も利用する予定がなく、管理する人もいないのであれば、売却によって不動産を整理する方法が現実的になる場合があります。

空き家の状態や立地によっては、リフォームやリノベーションによる活用、賃貸、土地としての売却など、さまざまな方向性が考えられます。そのため、最初から一つの方法に決めつけるのではなく、専門家に相談しながら自分に合った方法を考えることが重要です。

筑西市で空き家を所有している方こそ、地域の不動産事情を踏まえて相談する

空き家を売却する場合には、全国的な不動産相場だけで判断するのではなく、その地域の住宅需要や土地の特徴などを踏まえる必要があります。

筑西市内でも、駅への距離、主要道路へのアクセス、周辺施設、土地の広さ、住宅地としての環境などによって、不動産の評価は異なります。さらに、中古住宅を探している方がどのような条件を重視しているのかによっても、物件の魅力の伝え方は変わります。

そのため、筑西市で空き家を売ることを検討している場合には、地域の不動産市場を理解している会社へ相談し、物件の特徴を客観的に確認してもらうことが大切です。「古いから売れない」と判断する前に、土地と建物の両面から価値を確認することで、思っていなかった選択肢が見つかる可能性もあります。

空き家問題は「自分だけの問題」ではなく、家族や地域にも関係する

空き家を所有していると、つい「自分の財産だから自分だけの問題」と考えてしまいがちですが、管理されていない空き家は周辺環境にも影響する可能性があります。

建物の倒壊や外壁の落下、雑草や樹木の繁茂、害虫、不法侵入などが発生すれば、近隣住民とのトラブルにつながることも考えられます。そのため、空き家を所有することになった場合には、自分自身の資産管理という視点だけでなく、周辺の生活環境を守るという視点からも適切に管理する必要があります。

筑西市も空き家対策を継続的に進めており、空き家の適正管理や活用、解体などについてさまざまな情報を公開しています。空き家を所有している方は、市の制度や情報も確認しながら、自分の所有する不動産について早めに方向性を考えることが大切です。

「家を売るか迷っている」段階こそ不動産相談を活用したい

不動産売却の相談は、すでに売却を決めた方だけが利用するものではありません。むしろ、「売ったほうがいいのか分からない」「空き家をこのまま所有していて大丈夫なのか不安」という段階で相談することに大きな意味があります。

現在の不動産価値が分からなければ、売却した場合にどの程度の資金になるのかを考えることもできません。また、所有し続ける場合にも、今後どのような管理費用や修繕が必要になるのかを考える材料が不足してしまいます。

無料査定などを利用して現在の市場価値を確認し、不動産会社から物件の状態や売却可能性について説明を受ければ、その情報をもとに家族と今後について話し合うことができます。売却を急ぐためではなく、選択肢を増やすための相談として活用することが大切です。

空き家を放置する前に、まず「現在の価値」を知っておく

空き家について悩んでいる方にとって、最も避けたいのは「どうすればよいか分からない」という状態のまま時間だけが過ぎてしまうことです。

何年も使用していない住宅であれば、建物の状態や土地の価値を一度確認し、現在どのような選択肢があるのかを整理することが重要になります。売却するかどうかをその場で決める必要はありませんが、現在の価値を知っておけば、将来売却する場合の計画も立てやすくなります。

また、空き家の状態によっては、今のうちに売却を検討するほうが、建物の劣化が進んでから売却するよりも選択肢を持ちやすい場合があります。早めの相談は、必ずしも「すぐに売る」という意味ではなく、「今ならどのような方法を選べるのかを確認する」という意味でも重要なのです。

まとめ｜筑西市で空き家を所有しているなら、放置する前の相談が大切

空家等対策の推進に関する特別措置法は、空き家によって生じる安全、衛生、景観、生活環境などの問題に対応するための法律であり、令和5年の改正によって、特定空家になる前の「管理不全空家」への対応や、空き家の活用・管理を促す仕組みが強化されています。

筑西市でも空き家対策が進められており、所有者が空き家を適切に管理し、必要に応じて活用や売却などの方向性を検討することが重要になっています。

「相続した実家をどうすればいいか分からない」「誰も住んでいない家を長期間そのままにしている」「筑西市の空き家を売りたいけれど、古いので売れるか不安」といった悩みがある場合には、問題が大きくなるまで待つのではなく、まず不動産の現在価値を確認してみることをおすすめします。

空き家を売るか、残すか、活用するかという判断は、所有者の事情や不動産の状態によって異なります。だからこそ、最初から結論を決めるのではなく、専門家に相談して現在の状況を整理し、そのうえで自分や家族にとって納得できる方法を考えることが大切です。

筑西市で空き家を所有している方にとって、早めの相談は「すぐに家を売るため」のものではなく、「これから何を選択できるのかを知るため」のものです。空き家を長期間放置してしまう前に、不動産の価値や建物の状態、今後の管理・売却の可能性について一度確認しておくことが、将来的な負担を減らし、より多くの選択肢を残すことにつながります。

ひがの製菓株式会社　不動産部