古家付き土地の境界確定。土地活用しにくい狭小地の売却相談

― 境界の不安と面積の制約をどう整理するか、売却前に知っておきたい実務のポイント ―

茨城県西部に位置する筑西市では、相続や住み替えをきっかけに「古家付き土地」を売却したいというご相談が年々増えています。私たちひがの製菓（株）不動産部にも、築年数の経過した建物が残ったままの土地や、間口が狭く奥行きが長い、いわゆる狭小地に関するご相談が多く寄せられています。

とくに近年目立つのが、「境界がはっきりしていない古家付き土地」と「土地活用がしにくい狭小地」の組み合わせです。こうした不動産は、売主様にとっては長年所有してきた大切な資産である一方で、買主様の立場から見ると不安材料が多く、価格や条件の面で調整が必要になるケースが少なくありません。本記事では、あくまで実務上の課題や注意点に焦点を当て、売却を検討する際に押さえておきたい論点を丁寧に解説いたします。

古家付き土地とは何か ― 解体せずに売るという選択

古家付き土地とは、築年数の古い建物が残ったままの状態で売却される土地のことを指します。売主様の中には、「建物はもう使えないから解体して更地にしてから売ったほうがよいのでは」とお考えになる方もいらっしゃいます。しかし、必ずしも解体が最適解とは限りません。

解体には相応の費用がかかります。木造住宅であっても数十万円から百万円単位の費用が発生することがあり、アスベストの有無や付帯工作物の状況によってはさらに増額する可能性もあります。また、解体後に固定資産税の住宅用地特例が外れることによって、税額が上がる点も見逃せません。

一方で、古家付きのまま売却する場合、買主側が「建物を利用する」「リノベーションを前提に検討する」「自らのタイミングで解体する」といった選択肢を持てるため、需要の幅が広がる可能性もあります。ただし、ここで大きな問題となるのが「境界の確定」です。

境界確定がなぜ重要なのか

土地の売買において、境界は極めて重要な要素です。境界とは、隣接地との所有権の範囲を示す線であり、通常は境界標（杭や金属プレートなど）によって現地に表示されています。しかし、古くから所有している土地では、境界標が見当たらなかったり、位置が不明瞭であったりするケースが少なくありません。

境界が曖昧なまま売却を進めると、以下のような問題が生じる可能性があります。

・買主が融資を受けにくくなる
・将来的に隣地とのトラブルが発生するおそれがある
・契約条件として「境界確定」が求められ、売却までに時間がかかる

特に狭小地の場合、わずかな面積の違いが建築計画に大きく影響します。建ぺい率や容積率の算定、セットバックの有無、接道義務の充足など、数十センチの差が致命的になることもあります。そのため、境界確定測量は売却準備の中でも重要度の高い工程といえます。

境界確定測量の実務的な流れ

境界を確定させるためには、土地家屋調査士に依頼し、隣接地所有者の立会いを得たうえで測量を行うのが一般的です。公図や登記簿、過去の測量図面などをもとに現地を確認し、隣地所有者と合意のうえで境界確認書を取り交わします。

ここで課題となるのが、隣地所有者との連絡や合意形成です。相続により所有者が変わっている、遠方に住んでいる、あるいは境界について独自の見解を持っているなど、状況はさまざまです。境界確定は法的にも慎重な手続きであり、時間と労力を要する場合があります。

また、古家が建っている場合、建物や塀、樹木などが境界線をまたいでいる可能性もあります。越境が判明した場合、その是正や覚書の取り交わしが必要となり、売却スケジュールに影響することがあります。

狭小地が抱える構造的な課題

狭小地とは、一般的に面積が小さい、あるいは間口が狭い土地を指します。明確な定義はありませんが、建築基準法上の接道義務を満たしていても、建物の配置や駐車スペースの確保が難しいケースが多く見られます。

筑西市内でも、旧来の住宅地や農家住宅の分筆によって生まれた細長い土地が存在します。間口が2メートル台ぎりぎりであったり、旗竿地であったりすると、建築可能な建物の規模が制限されます。さらに、道路幅員が4メートル未満の場合にはセットバックが必要となり、有効宅地面積がさらに減少することもあります。

こうした条件は、買主にとって慎重な検討材料となります。結果として、売却活動に時間がかかる、価格交渉が厳しくなるといった現実的な課題が生じます。

古家と狭小地が重なる場合の留意点

古家付きで狭小地という条件が重なると、検討すべき事項はさらに増えます。たとえば以下のような点です。

・建物が現行法規に適合しているか
・再建築が可能かどうか
・解体時に隣地へ影響を与えないか
・インフラ（上下水道、ガス）の引込状況

とくに再建築の可否は重要です。接道条件を満たしていない場合、原則として建物の新築ができません。古家が建っているからといって、必ずしも建て替えが可能とは限らないのです。こうした法的制限は、売却価格に直接的な影響を与えます。

また、解体工事を行う場合、重機の搬入経路が確保できるかどうかも問題になります。狭い通路しかない場合、小型重機での作業となり、工期や費用が増加することがあります。

売主としての心構え

古家付きの狭小地を売却する際には、「条件が多い」という現実を冷静に受け止めることが大切です。市場では、広くて整形な更地が好まれる傾向にあるのは事実です。しかし、すべての土地が同じ条件で比較されるわけではありません。

重要なのは、現状を正確に把握し、情報を開示したうえで検討してもらうことです。境界が未確定であればその旨を明示し、確定に向けた方針を示す。建物の状態についても、把握している範囲で説明する。こうした積み重ねが、後のトラブル防止につながります。

不動産取引は高額であるがゆえに、些細な不安が大きな障害となることがあります。だからこそ、事前準備と現実的な見通しが重要です。

地域性を踏まえた検討

筑西市は、住宅地と農地が混在する地域特性を持っています。市街化区域と市街化調整区域の区分、農地転用の可否など、都市計画上の制限も確認が欠かせません。狭小地であっても、市街化区域内であれば住宅需要が見込める場合がありますが、用途地域によって建築可能な建物の種類や規模は異なります。

また、周辺環境も価格や需要に影響します。駅からの距離、学校や商業施設へのアクセス、前面道路の交通量など、多角的な視点で評価する必要があります。単に面積が小さいという理由だけで判断するのではなく、地域の文脈の中で位置づけることが求められます。

境界確定と売却時期のバランス

境界確定には時間がかかることがあるため、「先に売り出すべきか、確定してから売るべきか」という悩みも生じます。これはケースバイケースですが、少なくとも測量の準備状況や見込み期間を整理しておくことが望ましいといえます。

売却活動と並行して境界確定を進める方法もありますが、買主が安心して判断できる材料を整えるという意味では、可能な範囲で事前に進めておくことが理想です。ただし、費用や隣地との関係性など、現実的な制約もありますので、無理のない計画が必要です。

最後に ― 課題を整理することが第一歩

古家付き土地の境界確定、そして土地活用しにくい狭小地の売却は、決して簡単なテーマではありません。測量、法規制、建物の状態、周辺環境など、多くの要素が絡み合います。しかし、難しいからこそ、ひとつひとつの論点を整理し、順序立てて対応することが重要です。

売却は「急ぐこと」よりも「整えること」が大切です。境界の確認、法的条件の把握、費用の見通しの整理。これらを丁寧に積み重ねることで、不要な誤解やトラブルを避けることができます。

私たちは、地域に根ざした立場から、こうした課題に向き合っています。派手な成功談ではなく、地道な確認と調整の積み重ねこそが、不動産取引の土台になると考えています。古家付き土地や狭小地でお悩みの方は、まずは現状を正確に把握することから始めてみてはいかがでしょうか。問題点を見える化することが、次の一歩につながります。

ひがの製菓株式会社　不動産部