古家になった実家を高く売るための不動産相場の考え方

― 思い出の詰まった家だからこそ、感情と相場を切り分けて考える ―

親が住んでいた実家を相続し、気が付けば誰も住まないまま年月が経ち、「古家」と呼ばれる状態になってしまった――こうした状況は決して珍しいものではありません。思い出が多い場所だからこそ簡単に判断できず、売却を考えながらも「いくらくらいで売れるのか分からない」「相場が低そうで不安」と悩まれる方は多いのではないでしょうか。
**筑西市**でも、古家となった実家の売却相談は年々増えており、その多くが「相場の考え方が分からない」というところで立ち止まっています。

この記事では、地域で不動産売却の相談に向き合ってきた**ひがの製菓（株）不動産部**の視点から、古家になった実家を高く売るために欠かせない「不動産相場の考え方」について、できるだけ噛み砕いて解説します。考え方と判断軸そのものに焦点を当ててお伝えします。

「古家＝安い」という思い込みが生まれる理由

古家になった実家を売ろうと考えたとき、多くの方が最初に感じるのが「もう古いから値段は期待できないのでは」という不安です。築年数が古い、長年空き家だった、設備も古い――こうした要素が重なると、どうしてもネガティブなイメージが先行します。

確かに、建物としての評価は築年数とともに下がっていく傾向があります。しかし、不動産の価格は「建物」だけで決まるものではありません。土地の価値、立地条件、周辺環境、需要の有無など、複数の要素が重なって相場が形成されます。「古家だから安い」と一括りにしてしまうと、本来評価されるべき部分を見落としてしまう可能性があります。

不動産相場は「感情」ではなく「市場」で決まる

実家の売却で難しいのは、売主の感情と市場の評価が一致しにくい点です。長年家族が暮らしてきた家には、金額では測れない価値があります。しかし、不動産市場での相場は、あくまで「第三者がいくらで購入したいか」という視点で決まります。

このギャップを理解せずに売却を進めると、「安く見られている気がする」「思っていた金額と違う」と不満が生じやすくなります。高く売るためには、まず感情と相場を切り分けて考えることが欠かせません。

古家の相場を考える際の基本的な視点

古家になった実家の不動産相場を考える際、最初に押さえておきたいのは「建物としての評価」と「土地としての評価」は別物だという点です。

築年数が相当経過している場合、建物の評価はゼロ、あるいはマイナスとして見られることもあります。その一方で、土地の立地や形状、接道条件によっては、土地そのものにしっかりとした価値があるケースも少なくありません。この場合、相場は「古家付き土地」として形成されます。

「古家付き土地」という考え方を理解する

古家になった実家の売却では、「建物を売る」というよりも「土地をどう評価するか」が中心になることが多くなります。このとき重要になるのが、「古家付き土地」という考え方です。

古家付き土地とは、建物が残っている状態のまま土地として売却する形です。買主は、建物をそのまま使う場合もあれば、解体して新たに建て直す前提で購入する場合もあります。このため、建物の状態が悪くても、必ずしも売却価格が極端に下がるとは限りません。

解体すべきかどうかは相場を見て判断する

古家の売却を考えると、「先に解体した方が高く売れるのでは」と悩む方は多くいらっしゃいます。しかし、解体には費用がかかり、その費用が必ずしも売却価格に上乗せされるとは限りません。

相場を考える際には、「解体費用をかけて更地にした場合」と「古家付きのまま売却した場合」を比較する視点が重要です。地域の需要や買主の傾向によっては、古家が残っている方が選択肢が広がるケースもあります。

周辺相場を見るときの注意点

不動産相場を調べる際、多くの方がインターネットで周辺の売出価格を参考にします。しかし、ここには注意が必要です。売出価格は「売りたい価格」であり、「実際に売れた価格」とは異なることが多いからです。

特に古家の場合、売出価格だけを見て判断すると、「このくらいで売れるはず」と期待値が高くなり過ぎてしまうことがあります。相場を考える際は、あくまで「市場で受け入れられやすい価格帯」を意識することが大切です。

古家の状態が相場に与える影響

同じ築年数の古家であっても、管理状態によって印象は大きく変わります。雨漏りの有無、シロアリ被害、外観の荒れ具合などは、買主が最初に気にするポイントです。

ただし、ここで重要なのは「完璧に直すこと」ではありません。高額な修繕をしても、その分が相場に反映されるとは限らないためです。相場を考える上では、「致命的なマイナス要因があるかどうか」という視点で状態を見ることが現実的です。

立地条件が相場を左右する理由

古家になった実家の相場を考える上で、最も影響が大きいのが立地条件です。駅からの距離、生活利便施設へのアクセス、周辺の住宅状況などは、建物の新しさ以上に重視されることがあります。

立地が良い場合、建物が古くても「建て替え前提」での需要が見込めるため、相場が底堅くなる傾向があります。一方、立地条件が厳しい場合は、建物の状態に関わらず、相場が伸びにくくなることもあります。

相場は「一つの数字」ではない

不動産相場というと、「いくら」と一つの数字で示されるものだと考えがちですが、実際には幅があります。売却を急ぐ場合の価格、時間をかけた場合の価格、条件を付けた場合の価格など、状況によって現実的なラインは変わります。

古家になった実家を高く売るためには、「最高額」だけを見るのではなく、「どの条件で、どの価格帯が現実的か」を考える視点が重要になります。

相場を無視した価格設定のリスク

思い入れが強い実家ほど、「できるだけ高く売りたい」という気持ちが先行しがちです。しかし、相場とかけ離れた価格設定は、結果的に売却期間を長引かせる原因になります。

売れ残った期間が長くなると、「何か問題があるのでは」と市場から見られ、価格調整を余儀なくされることもあります。高く売るためには、相場を無視しない冷静な価格設定が欠かせません。

古家の相場を考えることは「妥協」ではない

相場を受け入れることに対して、「妥協しているようで嫌だ」と感じる方もいます。しかし、不動産相場を理解することは、妥協ではなく戦略です。

市場を理解した上で価格や条件を考えることで、無理のない売却計画を立てることができます。その結果、精神的な負担を減らしながら、納得のいく形で手放すことが可能になります。

相場を知ることが「高く売る」第一歩

古家になった実家を高く売るために、特別な裏技があるわけではありません。重要なのは、「今の市場でどう評価されるのか」を正しく知ることです。

相場を知らずに売却を進めることは、地図を持たずに目的地を目指すようなものです。まずは現状を把握し、そこからどう進めるかを考えることが、結果的に高く売るための近道になります。

実家と向き合う時間も大切に

古家になった実家の売却は、単なる不動産取引ではありません。家族の歴史や思い出と向き合う時間でもあります。だからこそ、焦って決断するのではなく、相場という客観的な軸を持ちながら、納得できる形を探ることが大切です。

相場を理解した上で選択するということ

古家になった実家をどうするか、その答えは人それぞれ異なります。しかし、どの選択をするにしても、不動産相場を理解しているかどうかで、結果の納得度は大きく変わります。

感情だけでも、数字だけでもなく、その両方を整理した上で判断すること。それが、思い出の詰まった実家を「後悔なく」手放すための、最も大切な考え方だと言えるでしょう。

ひがの製菓株式会社　不動産部