貸家を空き家にしてから売る？不動産業者が解説

筑西市で賃貸中の住宅を手放す前に知っておきたい考え方

貸家として人に貸してきた住宅を、「そろそろ売却したい」と考え始めたとき、多くの方が悩むのが
「借主が住んだまま売るべきか、それとも空き家にしてから売るべきか」
という点です。

賃貸経営を続けてきた方にとって、貸家は収益を生む不動産である一方、将来的な管理負担や建物の老朽化、相続などをきっかけに「売却」という選択肢が現実味を帯びてくることがあります。

この記事では、筑西市で不動産売却の相談を受けてきた**ひがの製菓（株）不動産部**の視点から、
貸家を空き家にしてから売却する場合と、賃貸中のまま売却する場合の違いについて、不動産業者の立場で解説します。

なお、考え方や判断材料を中心にお伝えします。

貸家売却を考え始めるきっかけとは

貸家を所有している方が売却を考える理由はさまざまです。
代表的なものとしては、
・築年数が古くなり修繕費が増えてきた
・今後の管理が負担に感じるようになった
・相続を見据えて整理したい
・賃貸需要の変化を感じている
といった背景が挙げられます。

特に長年貸してきた物件ほど、「まだ家賃収入はあるが、この先どうするべきか」という悩みを抱えやすくなります。その中で浮かび上がるのが、「売るなら今なのか」「売り方はどうするのか」という問題です。

「貸家」と「空き家」では売却の前提が違う

まず理解しておきたいのは、貸家と空き家では、不動産としての性質が異なるという点です。

貸家は「賃借人が居住している状態の不動産」であり、購入する側もその前提で検討します。一方、空き家は「いつでも使える不動産」として見られ、居住用としてのイメージがしやすくなります。

どちらが良い・悪いという話ではなく、どのような買主を想定するかによって、適した状態が変わってくるのです。

賃貸中のまま売却するという考え方

貸家を空き家にせず、賃貸中のまま売却する方法は、一般的に「オーナーチェンジ物件」として扱われます。この場合、購入する人は「住む人」ではなく、「貸し続ける人」、つまり投資目的の買主になります。

この売り方の特徴は、
・家賃収入がある状態で売却できる
・退去を待つ必要がない
・売却までの期間も賃料収入が継続する
といった点にあります。

一方で、購入検討者は利回りや将来の修繕リスクを重視するため、建物の築年数や管理状態が価格に反映されやすくなります。

空き家にしてから売却するという選択

一方、借主が退去した後、空き家にしてから売却する方法もあります。この場合、物件は「居住用不動産」として見られやすくなり、購入希望者の幅が広がる可能性があります。

自分で住むために家を探している人にとっては、
・室内を自由に見られる
・入居のタイミングを自分で決められる
という点が大きな魅力になります。

ただし、空き家にするまでの間は家賃収入がなくなり、固定資産税や管理費用などの負担は所有者がすべて負うことになります。この期間をどう考えるかが、判断の分かれ目になります。

借主の存在が与える心理的な影響

賃貸中の物件は、内覧ができない、もしくは制限されるケースがほとんどです。そのため、購入希望者は室内の状態を想像しながら判断することになります。

この点を不安に感じる買主も一定数おり、「実際に中を見てから決めたい」という層は、自然と空き家を選ぶ傾向があります。逆に、投資目的の買主は、室内よりも家賃条件や契約内容を重視するため、必ずしも内覧を必要としない場合もあります。

つまり、どの層に売りたいかによって、借主の存在がプラスにもマイナスにも働くのです。

空き家にする際に見落としがちな点

貸家を空き家にしてから売却する場合、単に「退去してもらえば終わり」ではありません。空き家になった瞬間から、管理の責任はすべて所有者に戻ってきます。

人が住まなくなると、
・換気不足による湿気
・設備の不具合
・庭や外構の荒れ
といった問題が一気に表面化することがあります。

そのため、「空き家にしてから売る」という選択は、売却までの管理期間をどう乗り切るかも含めて考える必要があります。

すぐに売れない可能性も考慮する

空き家にして売却を始めたとしても、必ずしもすぐに買い手が見つかるとは限りません。市場の状況や物件の条件によっては、一定期間、空き家のままになることもあります。

その間も、建物は少しずつ劣化していきます。
「空き家にした方が売りやすい」というイメージだけで判断すると、想定以上に負担が増えることもあるため、慎重な見極めが必要です。

貸家を売るタイミングと築年数の関係

貸家の売却を考える際、築年数は非常に重要な要素です。築年数が浅い場合は、賃貸中でも比較的評価されやすい傾向がありますが、築年数が進むにつれて、修繕リスクや空室リスクが意識されやすくなります。

その結果、
・賃貸中のまま売る方が評価されやすいケース
・空き家にして土地としての価値を重視した方が良いケース
と、選択肢が分かれてきます。

築年数だけで判断するのではなく、建物の状態や周辺環境も含めて総合的に考えることが大切です。

感情面と現実面のバランス

長年貸してきた家には、思い入れがある方も多いでしょう。「まだ住める」「もったいない」という気持ちがある一方で、将来の負担を考えると売却を選びたいという葛藤が生まれます。

また、借主に対して遠慮があり、売却の話を切り出しにくいと感じる方も少なくありません。こうした感情面の整理も、貸家売却においては重要な要素です。

無理に急ぐ必要はありませんが、「どういう形なら自分が納得できるか」を整理することが、後悔しない判断につながります。

「空き家にしてから売る」が正解とは限らない

不動産売却において、「これが正解」という答えは一つではありません。
貸家を空き家にしてから売る方法は、確かに分かりやすく、選択肢も広がりやすいですが、必ずしもすべての物件に当てはまるわけではありません。

一方、賃貸中のまま売却する方法も、「売りにくい」と決めつけられがちですが、条件次第では合理的な選択になることもあります。

大切なのは、「今の状態」「今後の負担」「自分の希望」を整理し、その物件に合った形を選ぶことです。

筑西市で貸家売却を考える方へ

筑西市においても、貸家を含む住宅の在り方は年々変化しています。賃貸需要や購入層の動きは、エリアや時期によっても異なります。

その中で、
・空き家にしてから売るのか
・賃貸中のまま手放すのか
を考えることは、単なる手順の違いではなく、将来の負担やリスクをどう減らすかという問題でもあります。

貸家売却は「状態を変える前」に考えるのが重要

貸家を空き家にしてから売るかどうかは、退去が決まってから考えるのではなく、退去する前に考えるべきテーマです。状態を変えてしまうと、元には戻せません。

だからこそ、売却を少しでも意識した段階で、今後の選択肢を整理することが大切です。それによって、余計な負担や迷いを減らすことができます。

貸家を空き家にしてから売るかどうかは、多くの方が悩むポイントですが、その答えは物件ごとに異なります。重要なのは、「なんとなく」で決めるのではなく、自分の状況と不動産の特性を理解したうえで判断することです。

筑西市で貸家の不動産売却を検討している方にとって、この記事が考えを整理するきっかけとなり、納得のいく一歩を踏み出す助けになれば幸いです。

ひがの製菓株式会社　不動産部