住宅ローン中でも家売ることはできる？

筑西市で後悔しない不動産売却のために知っておきたい基本知識と注意点

「まだ住宅ローンが残っているけれど、家を売ることはできるのでしょうか？」

筑西市で不動産売却のご相談を受ける中で、この質問は非常に多く寄せられます。転勤や住み替え、家族構成の変化、離婚、収入状況の変化など、さまざまな事情により、ローン返済中の住宅を手放さなければならないケースは決して珍しくありません。

結論から申し上げると、住宅ローンが残っていても家を売ることは可能です。ただし、いくつかの重要な条件や手続きがあります。ローンの残債額、売却価格、抵当権の扱いなどを正しく理解していなければ、思わぬトラブルにつながることもあります。

本記事では、筑西市で住宅ローン返済中の不動産売却を検討されている方に向けて、基本的な仕組みから注意点、売却の流れまでを詳しく解説いたします。

住宅ローン中の売却が可能な理由

住宅ローンを利用して家を購入した場合、金融機関はその不動産に「抵当権」を設定します。これは、万が一ローンが返済できなくなった場合に、金融機関がその不動産を担保として回収できる権利です。

そのため、「抵当権が付いている家は売れない」と誤解されることがあります。しかし実際には、売却時にローンを完済し、同時に抵当権を抹消すれば問題なく売却できます。

つまり重要なのは、「売却代金で住宅ローンを完済できるかどうか」という点です。

まず確認すべきはローン残高

売却を考え始めたら、最初に確認するべきことは住宅ローンの残高です。金融機関から届く返済予定表や、インターネットバンキングなどで現在の残債額を確認できます。

次に、不動産の市場価格を把握します。筑西市のエリアや築年数、土地の広さ、周辺環境などによって価格は異なります。不動産会社に査定を依頼し、おおよその売却見込み額を把握することが重要です。

このとき、

・売却見込み額がローン残高を上回る場合
・売却見込み額がローン残高を下回る場合

の2つのパターンに分かれます。

売却価格がローン残高を上回る場合（アンダーローン）

売却価格がローン残高より高い状態を「アンダーローン」と呼びます。この場合、売却代金でローンを完済し、残りの金額が手元に残ります。

このケースでは、通常の売却手続きと大きな違いはありません。買主から受け取った代金でローンを一括返済し、金融機関から抵当権抹消書類を受け取り、所有権移転登記を行います。

筑西市でも、購入から年数が経過し、ローン残高が減っている物件や、土地の評価が安定しているエリアでは、この形でスムーズに売却できることが多く見られます。

売却価格がローン残高を下回る場合（オーバーローン）

問題となるのは、売却価格がローン残高を下回る「オーバーローン」のケースです。

例えば、ローン残高が2,000万円あるのに対し、売却見込み額が1,700万円だった場合、300万円不足します。この不足分を自己資金で補えれば、売却は可能です。

しかし、自己資金で補填できない場合は、金融機関と相談のうえで対応を検討する必要があります。任意売却という方法もありますが、これは通常の売却とは異なる手続きが必要になります。

まずは正確な査定を受け、どの状況に該当するのかを把握することが重要です。

売却の具体的な流れ

住宅ローン中の売却も、基本的な流れは通常の売却と同じです。

1. ローン残高の確認
2. 不動産査定の依頼
3. 売出価格の決定
4. 販売活動開始
5. 売買契約締結
6. 引渡しと同時にローン完済

引渡し当日は、買主からの売買代金が支払われ、その資金をもとに金融機関へローンを一括返済します。その後、抵当権抹消手続きを行います。

筑西市での売却でも、金融機関との事前調整が非常に重要です。売却が決まってから慌てないよう、早い段階で相談しておくことが安心につながります。

住み替えの場合の注意点

住宅ローン中の売却理由として多いのが住み替えです。新しい家を購入するために、現在の家を売却するケースです。

この場合、「売り先行」と「買い先行」という2つの方法があります。

売り先行は、現在の家を売ってから新居を購入する方法です。資金計画が立てやすい反面、仮住まいが必要になる可能性があります。

買い先行は、新居を先に購入する方法です。しかし、現在の家のローンが残っている状態で新たなローンを組むため、金融機関の審査が厳しくなる場合があります。

筑西市内での住み替えでも、タイミングと資金計画が重要です。無理のない計画を立てることが必要です。

離婚や収入減少による売却

住宅ローン中の売却理由として、離婚や収入減少もあります。

離婚の場合、名義やローン契約の名義人が誰かによって対応が変わります。共有名義の場合は双方の合意が必要です。

収入減少により返済が困難になった場合は、早めに金融機関へ相談することが重要です。返済条件の見直しや、任意売却の検討など、状況に応じた選択肢があります。

放置して滞納が続くと、競売に進む可能性があります。競売になると市場価格より低い金額になる傾向があるため、早期の対応が大切です。

売却時にかかる費用も考慮する

住宅ローン中の売却では、売却価格だけでなく諸費用も考慮しなければなりません。

・仲介手数料
・抵当権抹消費用
・司法書士報酬
・印紙税
・引越し費用

これらを差し引いたうえで、ローン完済が可能かどうかを判断する必要があります。

筑西市の不動産価格帯では、諸費用の割合が意外と大きく感じられることもあります。事前に資金シミュレーションを行うことが重要です。

税金の確認も忘れずに

売却によって利益が出た場合、譲渡所得税が発生する可能性があります。ただし、居住用財産の3,000万円特別控除などの制度が利用できる場合もあります。

適用条件や所有期間によって税率が変わるため、事前確認が必要です。税金まで含めて計画を立てることで、手取り額を正確に把握できます。

まとめ

住宅ローン中でも家を売ることは可能です。しかし、ローン残高の確認、売却価格の見込み、抵当権抹消の手続き、資金計画など、理解しておくべきポイントが数多くあります。

筑西市で売却をご検討の方は、まずは現状を正確に把握し、無理のない計画を立てることが大切です。特にオーバーローンの可能性がある場合は、早めの相談が重要になります。

不動産売却は人生の大きな決断です。住宅ローンが残っているからといって諦める必要はありません。正しい知識と適切なサポートがあれば、状況に応じた最善の方法を見つけることができます。

将来の安心のためにも、冷静に準備を進め、納得のいく形で次のステップへ進んでいきましょう。

ひがの製菓株式会社　不動産部