住宅ローン完済前の引越しと家売る流れ

― 筑西市で住み替えを考える際に知っておきたい現実的な手順と注意点 ―

茨城県筑西市で住宅を所有している方の中には、「住宅ローンがまだ残っているけれど、引越しや住み替えを考えたい」「家族構成や仕事の変化で、今の家が合わなくなってきた」と感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。住宅ローンが完済していない状態で家を売ることに対して、不安や疑問を持つのは自然なことです。

実際、「ローンが残っている家は売れないのではないか」「引越しのタイミングはいつが正しいのか」「先に新居を決めるべきなのか」といった声は多く聞かれます。しかし、住宅ローン完済前であっても、適切な流れを理解し、事前に整理を行えば、売却と引越しを進めること自体は珍しいことではありません。

この記事では、筑西市で不動産売却を扱う「ひがの製菓（株）不動産部」の視点から、住宅ローンが残っている状態で家を売り、引越しをする際の基本的な流れや考え方、注意点について、実務に即した形で詳しく解説します。

住宅ローンが残っていても家は売却できる

まず大前提として、住宅ローンが完済していなくても家を売却することは可能です。多くの方が誤解しがちですが、「ローン完済＝売却可能」というわけではありません。実際には、売却時に住宅ローンを完済できるかどうかが重要なポイントになります。

住宅ローンを利用して購入した不動産には、金融機関の抵当権が設定されています。この抵当権は、ローンを完済しない限り抹消できません。そして、抵当権が残ったままでは、原則として不動産を第三者に引き渡すことはできません。

そのため、家を売却する際には、「売却代金で住宅ローンを完済できるか」「不足が出る場合は自己資金で補えるか」を事前に確認する必要があります。これが、住宅ローン完済前の売却を考える際の最初の確認事項です。

まず確認すべき住宅ローンの残債額

引越しや売却を考え始めたら、最初に行うべきことは、住宅ローンの残債額を正確に把握することです。金融機関から送付される返済予定表や、残高証明書などで確認できます。

ここで重要なのは、「今すぐ完済した場合の残債額」を確認することです。将来の返済予定額ではなく、売却時点で一括返済する場合の金額を把握しておかなければなりません。これには、元金だけでなく、場合によっては繰上返済手数料などが含まれることもあります。

残債額を把握することで、「いくら以上で売れればローンを完済できるのか」という最低ラインが見えてきます。この金額は、その後の売却計画や引越し計画を考える上での重要な基準になります。

次に行うのは不動産の現実的な売却価格の把握

住宅ローンの残債額を確認したら、次に必要なのは「自宅がいくらで売れる可能性があるのか」を知ることです。これは希望や購入時の価格ではなく、現在の市場における現実的な売却価格を把握することが重要です。

筑西市の不動産市場では、築年数や立地、周辺環境、道路条件などによって価格の幅があります。特に中古住宅の場合、建物の状態や管理状況が評価に影響します。

この段階で重要なのは、「売却価格＝手取り額」ではないという点です。仲介手数料や登記費用、場合によっては測量費用など、売却にかかる諸費用を差し引いた後に、住宅ローンを完済できるかどうかを考える必要があります。

売却代金でローンを完済できるかの判断

売却価格の目安とローン残債額が分かれば、「売却代金でローンを完済できるかどうか」を判断できます。ここで状況は大きく二つに分かれます。

一つは、売却代金で住宅ローンを完済できるケースです。この場合、売却と同時に抵当権を抹消し、引越しや次の住まい探しへと比較的スムーズに進めることができます。

もう一つは、売却代金だけではローンを完済できないケースです。この場合、不足分を自己資金で補う必要があります。自己資金で補えるかどうかによって、売却を進めるか、時期を見直すかといった判断が必要になります。

重要なのは、この判断を曖昧なまま売却活動を始めないことです。後になって資金計画が合わなくなると、引越しや売却の流れが止まってしまう可能性があります。

引越しのタイミングは「売却」と「新居」の関係で変わる

住宅ローン完済前の引越しでは、「いつ引越すのか」というタイミングが大きなテーマになります。これは、売却と新居の契約をどの順番で進めるかによって変わります。

売却を先行する場合、現在の家が売れてから新居を探すことになります。この方法は、資金計画が立てやすい反面、一時的に仮住まいが必要になる可能性があります。

一方で、新居を先に決める場合は、引越しのスケジュールを組みやすい反面、売却が予定通り進まない場合のリスクも考慮しなければなりません。特に住宅ローンが残っている場合、二重ローンにならないよう慎重な判断が求められます。

どちらが正解というわけではなく、資金状況や家族の事情によって適した方法は異なります。

売却中も住宅ローンの返済は続く

意外と見落とされがちなのが、「売却活動中も住宅ローンの返済は続く」という点です。売却を決めたからといって、ローンの支払いが止まるわけではありません。

そのため、売却にある程度の期間がかかることも想定し、返済を続けられる余裕があるかどうかを確認しておく必要があります。特に、すでに引越しをして別の住居に住んでいる場合、家賃と住宅ローンの両方が発生する可能性もあります。

このような状況を避けるためにも、売却と引越しのスケジュールは慎重に組み立てる必要があります。

抵当権抹消と売却手続きの流れ

実際に売却が決まった場合、引渡しのタイミングで住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する手続きを行います。これは通常、売買代金の決済と同時に行われ、司法書士が関与することが一般的です。

売却代金の一部または全額が、金融機関への返済に充てられ、ローン完済が確認された後に抵当権が抹消されます。この一連の流れは、事前に金融機関や不動産業者と調整して進める必要があります。

売却理由や状況整理も重要な要素

住宅ローン完済前の売却では、「なぜ売るのか」「いつまでに引越したいのか」といった売主側の状況整理も重要です。これらは価格交渉や引渡し条件の調整に影響します。

不動産業者は、物件だけでなく、売主の事情も踏まえた上で売却計画を立てます。状況を整理せずに進めてしまうと、後から条件変更が難しくなることもあります。

まとめに代えて

住宅ローン完済前の引越しと家の売却は、決して特別なケースではありませんが、事前の確認と計画が非常に重要です。ローン残債の把握、現実的な売却価格の確認、引越しのタイミング調整など、一つひとつを丁寧に整理することで、無理のない流れを作ることができます。

筑西市で住み替えや売却を検討する際には、「ローンが残っているから難しい」と考えるのではなく、「どのような流れで進めれば現実的か」という視点を持つことが大切です。ひがの製菓（株）不動産部では、地域性と実務を踏まえた冷静な整理を重視しています。

住宅ローンと引越し、売却は密接に関係しています。感情や勢いだけで判断せず、情報を整理しながら進めることが、将来の安心につながると言えるでしょう。

ひがの製菓株式会社　不動産部