残置物がある空き家は不動産売却できる？

— 空き家・残置物と売却の現実と手続き —

筑西市で不動産の売却を検討されている皆さまへ。空き家に残された家具・家電・生活ゴミ、いわゆる「残置物（ざんちぶつ）」がある物件は、売却できるのか、売却するときにどんな手続きやリスクがあるのか──。ひがの製菓（株）不動産部の視点で、法律的な基本、筑西市における空き家対策の背景、契約時の書き方、実務的な処理フロー、そして売却時に注意すべき点をできるだけ分かりやすく整理してお伝えします。事実と実務上の対処法に絞って解説します。

残置物が残る空き家でも、売却そのものは可能です。ただし「誰が所有権を持つか」「撤去費用は誰が負担するか」「契約書にどのように明記するか」をめぐってトラブルになりやすく、事前の整理と明確な特約が重要になります。原則として、建物内に残された動産（家具・家電等）の所有権は売主にあり、撤去や処分の責任は所有者にあります。したがって売主が引渡しまでに撤去するのが基本的なルールです。国土交通省が示すモデル条項や実務上のガイドラインにも、残置物に関する特約の重要性が示されています。

なぜ残置物は問題になるのか（法律と実務の視点）

残置物は法律的には「動産」であり、不動産（建物や土地）と分離して所有権が扱われます。売買では「建物・土地をある状態で引き渡す」ことが主要な義務ですが、引渡し時に残置物があると、買主は想定外の処分費用や衛生・安全面の問題を負う可能性があり、結果として契約不成立や解除、買主からの価格交渉（値引き）につながることがあります。したがって、売主が残置物を置いたままにする場合は、契約書（特約）で処理方法や費用負担を明確にしておく必要があります。国や業界でも、残置物をめぐるトラブル防止のための契約条項例や手順が示されています。

筑西市の空き家事情と公的支援の可能性

筑西市は「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、空き家対策を計画的に実施しています。空き家が地域の防災・衛生・景観に与える影響を軽減するため、同市では空家等対策計画を策定しており、場合によっては「特定空家等」に認定されると市が改善命令を出すこともあり得ます。売却前に放置状態が続くと、そうした行政対応の対象になり得ることを念頭に置いてください。さらに、解体や撤去に対する補助制度（解体支援補助金など）が自治体で設けられている場合もあるため、該当要件に当てはまるかどうかは自治体窓口で確認しておくとよいでしょう。筑西市も空家等対策計画や解体支援制度の案内を出しています。

売却を進める上での選択肢（5つのパターン）

残置物がある空き家を売る際の実務的な選択肢を整理します。どれを選ぶかで売却のしやすさ、価格、手間が変わります。

1. 売主が撤去してから売却する（最もクリーン）
   　売主が自ら（または業者に依頼して）残置物を撤去し、きれいにしてから売り出す方法です。買主への心理的抵抗が最も少なく、流通（売れやすさ）でも有利になりますが、撤去費用や手間は売主負担となります。
2. 残置物特約を契約に入れて「現状有姿」で引き渡す
   　契約書に「現状有姿（現状のまま引き渡す）」や「残置物は買主が所有し、処分費用は買主負担とする」といった特約を入れることで、売主の撤去義務を免れる方法です。ただし買主が限定される（買主の選択肢が減る）ため、売却期間が長引くか、価格を下げる必要が出ます。モデル条項や明確な記載が重要です。
3. 撤去費用を売却価格から差し引いて交渉する
   　売主は残置物を処分せず、あらかじめ見積もりを取って処分費用相当額を売買価格で調整する方法です。費用算定が甘いと後で買主と揉めるため、具体的な見積書を添付し、契約書に費用精算方法を記載することが大切です。業者によっては目安費用（家一軒なら数万円〜十数万円、量によってはそれ以上）を示しています。
4. 専門業者に一括処分・再販業者へ売却
   　大量の残置物がある場合、片付けを専門に行う業者や「残置物あり物件」を専門に買い取る業者に一括売却する方法があります。スピードが出やすい反面、買取価格は相場より下がることが通常です。
5. 遺産相続の対応として相続人間で処理を整理してから売却
   　相続物件の場合、残置物の所有権や処分費用負担は相続人間の問題になります。相続人らで合意（処分方法・費用分担）をしてから売却手続きを進めるのがトラブルを避ける近道です。
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契約書に必ず入れるべき「残置物関連」の記載例と注意点

実務では、口頭の約束やあいまいな表現がトラブルを招きます。以下は契約書（売買契約）に入れておくべき代表的項目です。

• 残置物の明確な定義：何が残置物に該当するのか（家具、家電、可燃ゴミ、庭木、物置の中身など）を可能な限り具体的に列挙する。
• 撤去の有無と責任者：引渡し前に売主が撤去するのか、買主が引き取るのか、あるいは業者に委託するのかを明記する。
• 費用負担の明確化：撤去費用の見積もりを添付し、過不足があった場合の精算方法を規定する。
• 期限の設定：撤去を売主が行う場合、いつまでに完了させるか（引渡し日まで等）を期限で定める。
• 所有権放棄と現状有姿特約：売主が残置物の所有権を放棄する旨や、現状有姿での引渡しに関する同意を明文化する。ただし所有権放棄が法的にどの程度有効かはケースバイケースなので慎重に扱う必要があります。

契約書にこれらを盛り込んでも、「実際に残置物が疫病・汚染・有害物質を含む」「行政が危険物と認定した」等のケースでは別途対応が必要になることがあるため、状況によっては専門家（弁護士・司法書士・税理士）への相談も検討してください。

具体的な処分手順と業者選びのポイント

売主自ら撤去する場合でも、業者に依頼する場合でも、基本の手順は共通しています。

1. 現地調査と写真の記録：残置物の種類・量・危険性を確認し、写真で記録しておきます。売却活動や将来の紛争を避けるため、現状を記録しておくのは有効です。
2. 見積もりの取得（複数社）：撤去業者から複数の見積もりを取り、内容（運搬費・処分費・作業日数・特殊処理費等）を比較します。
3. 産業廃棄物と一般廃棄物の区分確認：家屋内の廃棄物には一般廃棄物と産業廃棄物が混在する場合があり、処理方法や費用が変わります。業者が適切な処理ルートを持っているか確認してください。
4. 作業日の立会いと完了報告：作業日は可能であれば立会い、完了後は処分証明や領収書、処分先の記録を受け取り保存します。これが将来のトラブル回避に役立ちます。

業者選びのポイントは「許可・届出の有無」「処分実績」「見積りの明瞭さ」「保険加入の有無」です。安価すぎる見積は不適切処理や追加費用のリスクがあるため注意してください。

相続物件や孤独死など特殊事情がある場合の注意

遺品整理や孤独死などの事情がある場合、心理的・衛生的な配慮だけでなく、法的・行政的な手続き（死亡届、相続手続き、除籍謄本の取得など）が必要です。また、特殊清掃が必要なケースでは一般の撤去費用より大幅に高くなることがあります。こうしたケースは市や社会福祉の支援、専門業者の利用を検討してください。状況によっては筑西市の空き家対策窓口で相談できる場合もあります。

売主が知っておくべき費用の目安

残置物撤去費用は物量・種類・現場状況で幅がありますが、一般的な目安を示すと以下のようになります（あくまで参考例）。

• 小規模な家（少量の家具・家電程度）……数万円〜数十万円。
• 家一軒分の大量撤去（大きなゴミや大量の不用品）……数十万円〜場合によっては百万円近く。
• 特殊清掃や産業廃棄物処理が必要な場合……別途高額になる可能性。

見積りは必ず複数社で比較し、内訳（運搬費、処理費、分別作業、人件費、特殊処理費）を確認してください。

売却活動での実務的な流れ（残置物ありのケース）

1. 現地調査・写真記録を実施。
2. 物件の流通性（買主がどの程度いるか）を不動産業者と検討。
3. 撤去するか特約で処理するか、売主の意思を決定。
4. 撤去する場合は業者見積り→作業実施→処分証明を取得。
5. 契約書に残置物に関する条項を明記（または現状有姿の合意）。
6. 引渡し・精算。

売却活動をスムーズに進めるためには、不動産業者と連携し、買主候補に対して誠実に現状を開示することが重要です。隠蔽が後で発覚すると、解除や損害賠償に発展するリスクがあります。

まとめ（売り手としての実務的なアドバイス）

• 残置物があっても売却は可能ですが、処分責任・費用負担・契約書での明確化が肝心です。国や自治体のガイドラインやモデル条項を参考に、曖昧さを残さない契約にしましょう。
• 筑西市では空き家対策を進めており、必要に応じ自治体の制度や補助が使える可能性があります。放置を長引かせると行政対応の対象になる恐れもあるため、早めに対応方針を固めることをおすすめします。
• 撤去費用の見積りは複数社で取り、内訳を確認。不明瞭な業者は避け、処分証明を必ず受け取ること。
• 契約書では残置物の範囲・費用負担・期限を明確に。現状有姿や所有権放棄の特約を使う場合も、文言は慎重に作成してください。
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以上が、ひがの製菓（株）不動産部が整理した「残置物がある空き家の売却」に関する実務ガイドです。空き家や残置物の状況によって最適解は変わりますので、まずは現地を正確に把握し、見積りと契約書の書面化を重視して進めてください。必要に応じて専門家（遺産相続の整理、特殊清掃、法的判断）にも相談することをおすすめします。

ひがの製菓株式会社　不動産部