貸家の入居者がいる状態で売る？収益物件売却のポイント

入居者がいる収益物件を安全かつ有利に売るための実務チェックリストと法律・税務の基本

賃貸中の貸家を「入居者がいるまま」売却するか、それとも「明け渡してから」売るか――投資家やオーナーにとって悩ましい選択です。実務上はどちらも可能ですが、それぞれリスクと利点があり、法律・税務・実務的な整理を怠るとトラブルや価格低下につながります。本記事では、筑西市をはじめとする地方都市で貸家（戸建賃貸・一棟アパートなど）を売る際に押さえておきたい法律面・税務面・手続き上の注意点、買主目線での評価ポイント、そして売却時に実務的に行うべきチェック項目を詳しく解説します。実務的な注意点とリスク回避を中心にまとめます。

１）まず結論：入居者がいるままでも売れるが、準備が重要

入居者がいる状態（オーナーチェンジ）での売却は一般的に可能です。入居者の住居権（賃貸借契約）は物件に付随するため、買主はその契約関係を引き継ぐことが前提になります。ただし「入居者を立ち退かせてから売る」場合と比較すると、買主の属性（投資家向け／自己居住向け）や売却価格、取引期間に違いが出ます。賃料が安定している投資家にとってはむしろ魅力となる一方、リノベーションして売り切りたい買主には敬遠されることがあります。査定時には現状の賃料、入居者の属性、契約書の内容（更新・特約・敷金・保証金等）を明確にしておくことが重要です。

２）法律面の最重要ポイント：立ち退き（明け渡し）は簡単ではない

貸家に入居中の借主に立ち退きを求める（明け渡し）には、借地借家法や判例に基づく「正当の事由」が必要です。単に「売却したい」「建て替えたい」というだけでは裁判で認められない場合があります。自己使用（オーナーやその親族が居住するための必要）や耐震性の問題など、客観的に「貸主が物件をどうしても必要とする事情」が認められることが求められます。立ち退きを前提に売却計画を立てる場合は、専門家（弁護士や不動産の専門家）に相談し、書面での根拠を揃えておくことが必須です。立ち退き交渉や明け渡し請求は時間と費用がかかり、最悪の場合訴訟になることもあります。

また、立ち退きを求める場合には通知期間や交渉記録、代替住宅の提示など実務的配慮も必要です。裁判所が「正当の事由」を判断する際には、貸主と借主の生活事情・契約の経緯・代替手段の有無など、総合的に判断されます。したがって「売却＝すぐに明け渡し」という前提は危険です。早急に現状のまま売りたい場合は「オーナーチェンジ（賃貸付きでの売却）」を前提に営業するのが現実的な選択となります。

３）契約書類と情報開示（重要事項）の整備は必須

賃貸中の物件を売る際、売主は買主に対して賃貸契約の重要事項を正確に説明する義務があります。特に以下は必ず整理・提示しておきましょう。

• 賃貸借契約書（現行契約のコピー、更新履歴、特約の有無）
• 敷金・保証金の金額と預かり場所・運用状況の証跡（返還義務の所在）
• 家賃の入金状況（滞納の有無・過去の滞納履歴）
• 原状回復に関する合意や負担ルール（修繕履歴、工事の履歴）
• 連帯保証人の有無・保証契約の内容
  買主はこれらを基に利回り計算やリスク評価を行います。家賃滞納や口頭合意での減額など、契約書に明記されていない事実がある場合は、売主の説明義務違反となり後から契約不適合として責任が生じる可能性があるため、隠さず開示してください。
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４）敷金・保証金の取扱い：精算と引継ぎ

オーナーチェンジでは敷金・保証金は原則として買主に引き継がれます（賃借人が退去したときの返還義務は基本的に現オーナー→次オーナーへ移転）。売買時に敷金の所在や金額、預り金残高を明確にしておき、精算方法（売買代金からの清算／買主による負担確認等）を契約書で定める必要があります。敷金精算でトラブルになるケースは多いので、精算ルールは必ず書面で合意しましょう。

５）家賃滞納・契約内容の「瑕疵」リスクと開示義務

賃貸中物件を売る際、家賃滞納や入居者との合意で家賃を口頭で減額しているなど、買主にとって重要な情報は開示義務の範囲に入ります。事前に把握していながら伝えなかった場合、売買契約後に契約不適合責任（旧・瑕疵担保）を追及される可能性があります。査定や広告に出す数値（利回り等）も実態に即したものとし、誇大表示は避けてください。

６）税務面の基礎：譲渡所得と所有期間（重要）

不動産売却で避けて通れないのが譲渡所得税の問題です。譲渡所得は「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分かれ、税制上の取り扱いが異なります。一般に、譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得として扱われます。税額計算や特例適用（居住用物件の特例など）には細かい規定がありますので、売却前に税理士や税務署のタックスアンサー等で確認してください。具体的な計算式や控除額は国税庁の公式資料が最も確実です。

注意点：賃貸用の収益物件は「居住用の特例（3,000万円の特別控除など）」が使えないケースがほとんどであり、税金面では一般的な居住用売却よりも不利になりやすいです（ただし適用要件に該当するかどうかは個別判定）。税負担を軽減する手段（譲渡タイミング、損益通算、取得費の証拠保全など）は複雑なので、早めに税理士に相談してください。

７）価格設定と査定のポイント（投資家目線での評価）

入居者がいる収益物件は「利回り評価（表面利回り・実質利回り）」で査定されることが多く、現行の家賃水準・空室リスク・修繕履歴・管理状況・築年数などが価格に直結します。具体的には：

• 現行家賃を基に表面利回りを算出し、相場の利回りと比較する
• 将来の修繕費（屋根・外壁・設備更新など）を反映して実質利回りを試算する
• 入居者属性（法人借上げか個人か、入居年数、退去率の傾向）を評価する
• 建物の耐震・法適合性（再建築不可や用途地域の制約があれば価格調整）
  投資家は「将来のキャッシュフロー」を重視しますから、リスクが明瞭であればあるほど売りやすくなる点を意識しましょう。
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８）売却方法の選択肢：オーナーチェンジ（賃貸付き） vs 明け渡し後の売却

• オーナーチェンジ（賃貸付き売却）：即時の賃料収入が継続されるため投資家ニーズに合致しやすく、売却までの時間が短縮されることが多い。だが、居住用買主やリフォーム再販を目的とする買主にとってはマイナス評価となる。
• 明け渡し後売却：リフォームや事業転換（用途変更）を行いやすく、住替え希望の一般買主に売りやすい。だが、立ち退き交渉や代替住居手配に時間とコストがかかり得る。
  どちらを選ぶかは「売却の優先度（即金性か、価格最大化か）」「物件の性質（戸建てか、アパートか）」「入居者の協力度」によります。
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９）買主目線でのチェック項目（売主はこれを用意する）

買主（特に投資家）が確認する代表的な資料は以下です。売却準備としてこれらを整えておくとスムーズです。

• 賃貸借契約書一式、重要事項説明書の写し
• 家賃の入金履歴（過去1〜3年）と滞納履歴
• 修繕履歴・見積もり（屋根、外壁、設備など）
• 固定資産税・都市計画税の納税証明書、管理費・修繕積立金の明細（該当する場合）
• 建築確認・検査済証、耐震診断結果（あれば）
• 敷金の残高・保証金の管理状況
  買主はこれらを基に想定キャッシュフローやリスクを計算します。情報が不十分だと買い手が離れる、または値引き交渉が強まります。
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１０）トラブルを避けるための実務的手順（チェックリスト）

1. 賃貸契約書・重要書類をデジタルで整理・コピー化する。
2. 敷金・保証金の所在を明確にし、引継ぎ方法を売買契約で明記する。
3. 家賃滞納や特別合意がないか入居者とオーナー双方の記録を確認する。
4. 立ち退きが必要ならば、弁護士に相談して「正当の事由」が認められるか確認する。立ち退き交渉は書面を基本に。
5. 税務面は税理士に相談。譲渡所得・取得費の証拠保全（領収書、登記事項証明等）を準備する。
6. 不動産会社と媒介契約を結ぶ際は「広告方法」「オーナーチェンジ表示」「明け渡しの有無」を明確に合意する。
7. 売買契約書には敷金の引継ぎ方法、鍵の引渡し時期、精算方法などを厳密に記載する。
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１１）ローカル（筑西市）で考慮すべき点

地方都市では空室リスクや家賃相場が都市部と異なります。築古物件でも土地の潜在価値や周辺の需要（駅からの距離、車社会かどうか、学校・商業施設の有無）で評価が変わります。査定は筑西市近隣の取引事例や類似物件の利回りを参考に、地元に強い不動産業者と相談することをお勧めします。地方物件は「空室になったときの回復力（賃貸需要）」を慎重に見る必要があります。

１２）よくある質問（簡潔に）

Q. 入居者を説得して立ち退かせれば高く売れる？
A. 立ち退き成功＝高値とは限りません。立ち退きに伴う工事・代替住宅負担・訴訟リスクを考慮すると費用がかさむことがあります。無理に立ち退きを求めるよりも、オーナーチェンジで市場に出した方が早く売れる場合も多いです。

Q. 売却時に入居者の承諾は必要？
A. 原則として入居者の事前承諾は必須ではありません（オーナーチェンジは可能）。ただし、契約上の特約や重要事項で別途合意がある場合はそのルールに従います。売却後には入居者に向けてオーナー変更の通知を行うのが一般的です。

１３）まとめ：計画的に進めることが成功の鍵

入居者がいるまま売却するか、明け渡してから売るか。どちらが正解ということはなく、物件の性格と売主の目的（スピード・価格・リスク回避）で最適解が変わります。大事なのは以下の三点です。

• 法律・判例の制約（立ち退きのハードル）を理解し、無理な計画を立てないこと。
• 契約書・賃料履歴・敷金の記録など、必要書類を整えて透明性のある情報開示を行うこと。
• 税務（譲渡所得）や大規模修繕の見積もりを事前に確認し、売却後の手取りを正確に想定すること。

売却は「法律」「税務」「実務（現場）」の三位一体で進めることが何より重要です。入居者がいる状態での売却は準備次第でスムーズに進みますが、準備不足は後のトラブルを招きます。必要に応じて弁護士・税理士・経験ある不動産会社に早めに相談し、書面化された合意を積み上げながら進めましょう。

ひがの製菓株式会社　不動産部