相続・空き家・古家をまとめて相談！不動産売却の流れ

はじめに ― 地域の不動産課題を見つめて

筑西市をはじめとする茨城県西部では、近年「相続」「空き家」「古家」という３つのテーマが、地域の不動産に関する大きな関心事となっています。人口の減少や高齢化が進む中で、「親から相続した家をどうすればいいか分からない」「長年使っていない空き家が傷んでいる」「古家を解体すべきか、そのまま売るべきか悩んでいる」といったご相談が増えています。

こうした問題は、放置しておくと固定資産税の負担増や、建物の老朽化による近隣トラブルなどに発展する可能性もあります。しかし、実際には「どこから手を付けていいのか分からない」という方がほとんどです。

そこで今回は、筑西市で地域密着型の不動産サービスを展開しているひがの製菓（株）不動産部が、不動産売却の基本的な流れをわかりやすくご紹介します。相続や空き家、古家といった複雑な状況にも対応できるよう、整理の仕方や注意点を解説していきます。

不動産売却を考えるきっかけとは

不動産を売却する理由は人それぞれですが、多くの方に共通するのは「資産を有効に活かしたい」「将来の負担を減らしたい」という思いです。

特に筑西市のように古くから住宅地が広がる地域では、次のようなきっかけで売却を検討されるケースが多く見られます。

• 親の家を相続したが、自分は別の地域に住んでいる
• 管理できなくなった空き家が老朽化してきた
• 建物が古く、賃貸やリフォームでは採算が合わない
• 土地の一部を整理して資金に変えたい
• 相続人同士で共有している土地を整理したい

こうした背景がある場合、まず大切なのは「今ある資産の現状を正確に知ること」です。不動産売却は、ただ「売る」だけでなく、現状把握・整理・査定・販売・契約・引渡しといういくつものステップを踏むことで、安心して進めることができます。

ステップ①　現状の把握と整理から始める

相続・空き家・古家のいずれの場合でも、最初に行うべきは現状の確認です。
家の状態や登記内容、土地の境界、所有者の名義など、基本的な情報を整理していきましょう。

登記簿の確認

法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、現在の所有者や面積、地目などを確認します。相続登記が未了の場合は、相続人全員の協力のもとで名義変更の手続きを進める必要があります。

2024年からは、相続登記の義務化が始まりました。筑西市でも多くのご相談が寄せられており、放置してしまうと過料の対象となることもあります。売却を検討している場合は、まずこの手続きを終えることが大切です。

建物の状態確認

空き家や古家の場合、屋根や外壁、給排水設備などに劣化が見られることが多いです。
専門家による建物診断（インスペクション）を受けることで、修繕の必要性や安全性を把握できます。売却前にリフォームするか、現況のままで販売するかの判断材料にもなります。

不要物の整理

長年使っていない家には、家具や家電、思い出の品などが残っていることがほとんどです。整理や処分には時間と費用がかかりますが、片付けを進めることで家の印象が大きく変わります。
最近では「遺品整理」「空き家整理」を専門に行う業者もあり、不動産会社と連携して進めることで効率的に対応できます。

ステップ②　査定を依頼する

現状を把握したら、次は不動産査定を行います。査定とは、売却価格の目安を知るための重要なステップです。

査定には「机上査定」と「訪問査定」の２種類があります。

• 机上査定：登記情報や周辺の成約事例などから概算の価格を算出する方法。
• 訪問査定：実際に現地を確認し、建物の状態や周辺環境を踏まえて詳細に評価する方法。

筑西市のようにエリアごとに土地の形状や道路状況が異なる地域では、訪問査定のほうが実情に即した価格を算出できます。査定の際は、複数の会社に依頼することで相場感を掴むことも可能です。

ただし、査定価格は「売れる価格」ではなく「販売を始めるための目安」です。市場の動向や地域の需要によって実際の成約価格は変動します。そのため、信頼できる不動産会社と相談しながら、価格設定を慎重に決めることが大切です。

ステップ③　売却方法を選ぶ

査定結果をもとに、どのような形で売却を進めるかを決めます。主に次の３つの方法があります。

1. 仲介による売却
   不動産会社に販売活動を依頼し、買主を探してもらう方法です。
   市場価格に近い金額で売却できる可能性が高く、もっとも一般的です。広告や案内、契約手続きまで不動産会社がサポートします。
2. 買取による売却
   不動産会社が直接買い取る方法です。即現金化が可能で、早く手放したい場合に向いています。
   ただし、仲介よりも売却価格は低くなる傾向があります。
3. 分割・活用を検討する売却
   土地が広い場合は一部を売却したり、古家を活用して賃貸に出すなどの方法もあります。
   売却だけでなく「資産活用」の視点で検討することも、今後の選択肢になります。
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ステップ④　販売活動の開始

売却方法が決まったら、いよいよ販売活動のスタートです。

不動産会社は、ポータルサイト掲載、現地看板設置、チラシ配布、来店顧客への紹介など、多角的に販売を行います。筑西市のように地域性が強いエリアでは、地元密着型の販売ルートが成約に直結することも少なくありません。

また、空き家の場合は見学希望者が訪れるため、最低限の清掃や換気を行っておくと印象が良くなります。
古家のまま販売する場合も、「現況渡し」であることを明記することで、トラブルを防げます。

ステップ⑤　売買契約と引渡し

購入希望者が現れ、条件が合意に達すると売買契約を締結します。
契約の際には、売主・買主の双方が重要事項説明書の内容を確認し、手付金の授受を行います。

契約後は、残金の受領・登記の移転・物件の引渡しといった流れに進みます。
この段階では、税金や書類関係の確認も必要になります。特に相続や古家の場合、名義の整理や建物の解体が関係してくるため、不動産会社・司法書士・税理士などの専門家と連携して進めると安心です。

相続・空き家・古家の特有の注意点

1. 相続登記が未了のままでは売却できない

相続人全員の同意と登記手続きが必要です。放置していると相続人が増え、手続きが複雑化するため、早めの対応をおすすめします。

2. 空き家は固定資産税が上がる可能性も

「特定空家等」に指定されると、固定資産税の優遇がなくなります。老朽化が進む前に、解体または売却を検討することが大切です。

3. 古家付き土地の扱い

「古家付き土地」として販売するか、「更地」として販売するかによって、価格や購入者層が変わります。
解体費用の負担をどちらが持つか、条件を明確にすることがトラブル防止になります。

不動産売却で後悔しないために

不動産を売却する際、多くの方が「もっと早く相談すればよかった」と話されます。
不動産の状態や市場の動きは時間とともに変わっていくため、迷っている間に価値が下がってしまうこともあります。

大切なのは、「売る」と決める前に相談することです。
相続の整理、家財の片付け、登記の確認など、段階を踏んで準備していけば、心にも時間にも余裕を持って進められます。

まとめ ― 筑西の不動産を次の世代へ

相続・空き家・古家の問題は、単なる「不動産取引」ではなく、「家族の歴史」と「地域の未来」に関わるテーマです。
筑西市の街並みの中には、長く大切にされてきた家や土地が数多く残っています。それらをどのように引き継ぎ、活かしていくかは、これからの地域づくりにとっても重要な課題です。

不動産を手放すことは、決して「終わり」ではありません。
新しい活用や再生のきっかけとなる一歩でもあります。

ひがの製菓（株）不動産部では、地域密着の視点から、相続・空き家・古家といった複雑な案件にも丁寧に対応しています。
筑西で生まれ、筑西の土地を知る会社として、地元の方々の不動産の悩みをひとつずつ整理し、安心して次のステージへ進めるようお手伝いしています。

もし今、「どうすればいいかわからない」と感じている方がいらっしゃれば、まずは現状を整理し、信頼できる専門家に相談してみてください。
それが、不動産を守り、活かすための第一歩です。

ひがの製菓株式会社　不動産部