相続と土地活用！空き家を高く売る不動産業者相談の流れ

筑西市の空き家問題に直面したら？放置の前に知っておくべき売却戦略と専門家活用のポイント

筑西市の皆様、こんにちは。「ひがの製菓（株）不動産部」です。

近年、私たちの元には、ご実家やご親族が所有していた空き家に関するご相談が増えています。特に、相続をきっかけに、どうしてよいか分からずに困惑されている方が少なくありません。

「この空き家をこのままにしておくとどうなるのだろう？」 「どうせ古いから、売ることはできないだろうか？」 「売るにしても、どこから手をつけたらいいのか？」

このようなお悩みを抱えている方に向け、今回は、相続で取得した空き家をただ手放すのではなく、その価値を最大限に引き出し、より良い形で次の世代へ繋ぐための不動産売却の具体的な流れと、専門家である不動産会社を上手に活用するポイントについて、詳しく解説していきます。

1. 相続で空き家を取得したら、まず最初にやるべきこと

相続で空き家を取得した場合、まず最初にやるべきことは、**「所有権の明確化」と「現状の把握」**です。

1-1. 法務局での所有権移転登記

故人（被相続人）の名義のままでは、売却手続きを進めることができません。まずは、法務局にて、相続人全員で**「相続登記」**を行い、法的にご自身の名義に変更する必要があります。

この手続きは、司法書士に依頼するのが一般的です。相続人が複数いる場合は、遺産分割協議書を作成し、誰が空き家を相続するのかを明確にする必要があります。この段階を怠ると、売却活動が始まっても契約締結に至ることができません。

1-2. 空き家の現状調査とリスクの洗い出し

所有権が明確になったら、空き家の物理的な状態を把握しましょう。ご自身でできる範囲で、以下の点を確認してみてください。

• 建物の劣化状況：屋根や外壁のひび割れ、雨漏りの跡、シロアリ被害の有無、床下の湿気、給排水管の詰まりなど。
• 境界線の確認：隣地との境界杭がどこにあるか、越境しているものはないか。
• 不用品の状況：建物内にどれくらいの不用品が残っているか、処分にかかる費用と時間。
• 法的な制限：前面道路が建築基準法上の道路に該当するか、再建築が可能か、都市計画上の制限（市街化区域か、市街化調整区域かなど）は何か。

これらのリスクを事前に把握しておくことで、不動産会社への相談がスムーズになり、より正確な査定と売却プランの提案を受けることができます。

2. 不動産会社選びが空き家売却の成否を分ける

空き家売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社を見つけることが最も重要です。しかし、どこに相談すればよいか迷う方も多いでしょう。

2-1. 複数の会社に「査定」を依頼する

まずは、3社程度の不動産会社に**「机上査定」**を依頼することをお勧めします。机上査定とは、建物の内部を見ることなく、立地条件や登記簿の情報などをもとに概算の査定額を提示してもらう方法です。

この段階では、査定額の高さだけで判断してはいけません。大切なのは、以下の点です。

• 査定額の根拠：なぜその金額になるのか、具体的にどういった市場動向や近隣の取引事例をもとに算出されたのかを丁寧に説明してくれるか。
• 対応の丁寧さ：専門用語を避け、分かりやすく説明してくれるか。こちらの質問に真摯に耳を傾けてくれるか。
• 空き家や土地売却の実績：相続や空き家の売却、土地活用に関する実績が豊富にあるか。

査定依頼を通じて、各社の対応を見極め、信頼できると感じた会社を絞り込んでいきましょう。

2-2. 査定額だけで判断しない！重要なのは「売却戦略」

査定額が一番高い会社に売却を依頼したくなる気持ちは理解できます。しかし、大切なのは、「どのように売るか」という具体的な売却戦略です。

古い空き家の場合、買主様の候補は「リフォームして住みたい人」「解体して新築を建てたい人」に分かれます。

• 建物を残して売る戦略：解体費用を抑えたい買主様向け。ただし、買主様が住宅ローンを組む際には、金融機関から建物の状態について厳しい審査が入る可能性があります。
• 解体して更地で売る戦略：建物に価値を見出さない買主様向け。売主様が解体費用を負担する必要があり、固定資産税も増額するリスクがあります。

良い不動産会社は、これらのリスクとメリットを丁寧に説明し、売主様の状況や希望に合わせて、最適な戦略を提案してくれます。

3. 「媒介契約」の種類を理解する

売却を依頼する不動産会社が決まったら、**「媒介契約」**を締結します。媒介契約には以下の3種類があります。

1. 専属専任媒介契約：1社の不動産会社にのみ売却を依頼します。売主様ご自身で買主様を見つけることもできません。しかし、不動産会社は熱心に活動し、報告義務も厳格です。
2. 専任媒介契約：1社の不動産会社にのみ売却を依頼します。売主様ご自身で買主様を見つけることは可能です。報告義務は専属専任よりも緩やかです。
3. 一般媒介契約：複数の不動産会社に同時に売却を依頼できます。報告義務もなく、売主様ご自身で自由に活動できます。

早く売却したい、確実に売却活動の報告を受けたいという方は、専属専任媒介契約か専任媒介契約を選択するのが一般的です。

4. 売却活動中の注意点：空き家をより魅力的に見せる工夫

媒介契約を締結し、売却活動が開始されたら、以下の点に注意することで、よりスムーズに売却を進めることができます。

4-1. 空き家の整理と清掃

内見に来られた方が、建物の状態を正確に判断できるよう、不要な家財道具はできる限り処分しておきましょう。特に、カビ臭や異臭の原因となるものは徹底的に排除します。

「片付けが大変だから」とそのままにすると、その分の費用を売却価格から差し引かれるか、そもそも買主様が見つからない原因になります。

4-2. 建物の「現状」を正確に伝える

雨漏りの履歴や、過去のリフォーム箇所、設備の不具合など、把握している欠陥はすべて不動産会社に伝えましょう。

「言わないでおこう」は絶対にNGです。 買主様は、建物の「告知事項」を理解した上で契約を締結します。後から発覚した欠陥は、**「契約不適合責任」**として売主様が損害賠償などを求められる可能性があります。正直に情報を開示することが、トラブルを回避し、安心して売却を終えるための最善策です。

5. 売却価格の交渉と最終的な契約締結へ

売却活動が順調に進み、買主様が見つかったら、価格や引き渡し条件の交渉に入ります。

5-1. 価格交渉の受け止め方

買主様は、提示された価格から値下げ交渉をしてくるのが一般的です。不動産会社から交渉の連絡が入った際には、査定時の根拠や、物件の強み・弱みを再度確認し、冷静に判断しましょう。

• **「少しでも高く売りたい」**という気持ちは当然ですが、無理な強気の姿勢は買主様を遠ざけ、契約破棄につながる可能性もあります。
• **「交渉に応じる金額」**をあらかじめ不動産会社に伝えておくことで、スムーズな交渉が可能です。

5-2. 不動産売買契約書の確認

価格や引き渡し日などの条件が合意に至ったら、**「不動産売買契約書」**を締結します。

この契約書には、売却価格、引き渡し日、手付金の額、契約不適合責任の範囲、その他特約事項など、重要な内容が細かく記載されています。契約締結の前に、不動産会社の宅地建物取引士から重要事項説明を必ず受け、不明な点は納得がいくまで質問しましょう。

6. 税金と相続手続き、そして土地活用

空き家売却後には、税金や相続手続きが残っています。

6-1. 譲渡所得税の確認

不動産を売却して利益が出た場合、**「譲渡所得税」が課税されます。譲渡所得は、（売却価格－取得費－譲渡費用）**で計算されます。

相続した不動産の**「取得費」**を把握していない方も多いですが、その場合は売却価格の5%とみなされるため、税金が高くなる可能性があります。

この譲渡所得税には、一定の要件を満たすことで適用できる**「3000万円特別控除」**や、相続した空き家を売却した場合の特例などがあります。これらの特例を適用できるかどうかは、専門的な知識が必要なため、税理士や不動産会社に相談することをお勧めします。

6-2. 土地活用の選択肢も視野に

売却を検討する一方で、**「土地活用」**という選択肢もあります。

• アパート・マンション経営：相続税対策や安定した家賃収入が期待できます。ただし、初期投資が大きく、空室リスクも存在します。
• 駐車場経営：少ない初期投資で始められます。アパート・マンションよりも管理の手間が少ないのがメリットです。
• トランクルーム経営：近年需要が増えている土地活用方法です。

ご自身の空き家が、どのような土地活用に向いているかは、その土地の広さ、立地、周辺の需要によって異なります。売却と合わせて、複数の選択肢を比較検討することが、将来の資産形成にとって大切です。

7. 最後に：放置しないことが最大の「価値」を守る第一歩

筑西市の皆様、いかがでしたでしょうか。

相続した空き家は、放置すればするほど、その価値は下がり、税金や管理の手間といった負の財産となってしまいます。

しかし、適切な知識と、信頼できる不動産会社のサポートがあれば、空き家は単なる負の遺産ではなく、新たな価値を生み出す資産へと生まれ変わります。

私たちは、空き家に関するお悩みを持つ皆様に寄り添い、最適な売却プランをご提案いたします。まずは、お気軽にご相談ください。

ひがの製菓株式会社　不動産部