相続した古家の不動産売却、成功するための相談

― 形見の家を次につなげるために。相続手続き・税務・売却戦略をやさしく整理 ―

相続で古家を相続した──。しかし、「住めない」「維持費がかかる」「遠方で管理できない」などの理由から売却を検討する方は少なくありません。古家は価値がゼロではなく、立地や土地の価値によっては有用な資産です。一方で相続絡みの売却は、名義・税務・遺産分割といった特殊な手続きが絡むため、事前に整理しておくべき点が多くあります。本稿では、筑西市で古家を相続した方向けに、売却を「成功させるための相談ポイント」を中心にわかりやすく解説します。実務的な注意点と手順、筑西市ならではの観点を中心にまとめました。

なぜ「相談」から始めるべきか

相続した古家の扱いは、単に「売る・売らない」の二択ではありません。名義が誰になっているか、住宅ローンや固定資産税の負担、共有名義の有無、相続税の課税状況、地域の不動産需要などを総合的に判断する必要があります。これらをひとつずつ整理せずに販売活動を始めると、契約後の法的トラブルや税務問題、思わぬ費用発生につながるリスクがあります。まずは専門家（不動産会社・司法書士・税理士・弁護士）の無料相談を活用して現状把握することが、最短で安全に売却を進める基本です。

相続登記の義務化とその影響（必ず確認）

令和6年4月1日から、相続により不動産を取得した相続人は、所有権移転の登記を知った日から3年以内に相続登記を行う義務が課されています。期限内に登記をしないと過料などの行政的な措置が生じる可能性があるため、まずは登記状況を確認して手続きを進めることが重要です。相続登記の義務化は、売却前に名義を整理しておく必要性を高めています。

相続税・譲渡所得の基礎（税務面での重要ポイント）

相続財産の総額が基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合、相続税の申告・納税義務が生じます。相続税の課税判断は遺産評価の合計額に基づいて行われるため、不動産の評価額（路線価や固定資産税評価額）も重要です。相続税の有無は、売却金額やキャッシュフロー、分割方法に大きく影響します。

さらに、売却時の譲渡所得に対しては「居住用財産の3,000万円特別控除」などの特例があり、適用条件を満たせば税負担を軽減できます。相続直後の売却か、それとも名義整理後に一定期間保有してから売るかで適用要件や税額が変わることもあるため、税務の専門家に早めに相談するのが安全です。

筑西市の地域事情（売却戦略に影響する点）

筑西市は県西地域に位置し、人口構造の変化や地域振興の施策が進む一方で、将来的な人口減少や高齢化の影響がデータで示されています。地域の人口動向や生活インフラ（駅・道路・公共施設）の状況は、古家の需要・価格に直結します。市の施策として空き家対策や空き家バンクの取り組みがあり、活用できる制度や窓口があるため、売却方法を考える際には市の支援制度も選択肢に入れてください。

売却前に必ず確認・整理すべき項目（チェックリスト）

所有権の名義：登記事項証明書（登記簿謄本）で名義と抵当権の有無を確認。相続登記が未了ならまず対応が必要。

1. 遺産分割の合意：共有相続人がいる場合は、遺産分割協議書で売却方法と売却代金の分配を明確にする。合意がないまま売却するとトラブルの元。
2. 固定資産税と都市計画税の状況：未納がないか、税額の負担は誰かを確認。
3. 建物の現況・法的制約：築年数、構造、耐震性、増改築の履歴、接道義務や建ぺい率・容積率の確認。古家でも土地の価値が高ければ売却しやすい。
4. 解体費用の見積り：解体が必要な場合、自治体の助成や解体費の相場を把握しておく。
5. 相続税の試算：基礎控除を含めた概算で相続税の申告要否を確認。
6. 瑕疵リスクの把握：雨漏り、シロアリ、土壌汚染などの有無。告知義務がある項目は事前に整理。
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これらを整理しておくことで、不動産会社との相談が具体的になり、買主に提示できる情報も揃うため、売却活動がスムーズになります。

売却の選択肢とそれぞれのメリット・デメリット

1. 仲介売却（通常の売却）

• メリット：市場価格に近い売却が期待できる。買主の幅が広い。
• デメリット：内覧対応や公開に伴う手間、売却までの期間が読みにくい。共有名義や登記未了では契約まで時間を要することがある。
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2. 不動産会社による買取（業者買取）

• メリット：売却期間が短く、内覧や公開を最小限にできる。老朽化や瑕疵がある物件でも引き取ってもらえる場合がある。
• デメリット：相場より低い価格になる傾向がある。税務上の扱いも考慮が必要。
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3. 解体して更地で売る

• メリット：更地は買主の用途が広がり売却しやすくなる場合がある。特に土地の利用価値が高ければ有利。
• デメリット：解体費用と期間がかかる。自治体の助成の有無を確認すること。
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4. 空き家バンクや地域の制度を利用した仲介

• メリット：地方自治体や地域の仲介でマッチングが図られる場合があり、地域再生につながるケースも。筑西市の空き家バンクを含め地域制度の活用を検討。
• デメリット：対象者や条件が限定される場合があるため、即時の現金化には向かないこともある。

選択は「いつまでに」「どれくらいの金額を」「どの程度の手間を許容するか」によって異なります。まずは無料査定と相談で、複数の選択肢を比較することが重要です。

遺産分割・共有名義の整理（トラブルを避けるポイント）

共有名義のまま売却することは可能ですが、実務上は全相続人の同意が必要です。売却代金の配分や、売却に伴う費用（解体費・仲介手数料等）をどう負担するかを明確にしておかないと、売却後に紛争になりかねません。遺産分割協議書を作成し、必要に応じて弁護士・司法書士に確認してもらうことで、後のトラブルを回避できます。また、共有者の中に相続放棄を考えている人がいる場合は手続きのタイミングにも注意が必要です。

解体・補修の判断基準（費用対効果を考える）

古家を解体して更地にすると売れやすくなることもありますが、解体費用が高額になる場合、売却金額との差額で損失が生じる可能性があります。解体の判断は以下を基準に検討します。

• 土地の利用可能性（住宅用地として需要があるか、建築制限はないか）。
• 解体費用の見積りと売却想定価格の差額試算。
• 建物に法令違反や崩壊の危険がある場合は、むしろ早めに解体して安全性を確保する必要性。

複数業者から見積りを取り、自治体の助成制度（解体補助や空き家対策の補助金）を確認すると判断しやすくなります。筑西市でも空き家に関する情報や支援制度があるため、利用可否をチェックしてみてください。

必要書類と資料（相談時に準備するとスムーズ）

• 被相続人の戸籍（出生から死亡までの連続した戸籍）
• 遺産分割協議書（すでに合意がある場合）
• 登記事項証明書（登記簿謄本）
• 固定資産税納税通知書・評価証明書
• 建築図面・検査済証（あれば）や増改築の履歴
• 住宅ローン残高証明（抵当権がある場合）
• 解体見積り（検討中であれば）

これらを揃えて相談に臨むことで、不動産会社や税理士、司法書士とのやり取りが短縮され、適切な売却プランが立ちやすくなります。

売却の流れ（相続物件に特有の注意点を含む）

1. 現状把握と相談：相続関係、登記状況、税務状況を整理して専門家に相談。
2. 査定と売却方針決定：複数社の査定を比較し、仲介か買取か、解体するかを決める。
3. 遺産分割協議の実施（必要時）：共有者間で売却条件と金銭配分を明文化。
4. 販売活動（仲介の場合）：広告・内覧・交渉。瑕疵は正直に開示する。
5. 売買契約と決済：名義の最終整理、抵当権抹消、決済手続き。相続登記が未了の場合はその対応を確定させる。
6. 税務申告：相続税の申告（必要時）と、売却後の譲渡所得申告（特例適用の有無確認）。
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相続登記の義務化により、登記に関わる手続きは早めに済ませることを強くおすすめします。登記が未了のまま売却手続きを進めると、手続きが複雑化するケースがあります。

よくある疑問（FAQ）

Q：古家の価値がよく分からない。査定してもらうべき？
A：はい。土地の条件や周辺相場は地域によって差が大きく、古家自体の建物価値と土地価値は別に評価されます。複数社による査定で相場感を掴みましょう。

Q：共有名義で一部の相続人が売却に反対しています。どうすれば？
A：原則として全員の同意が必要です。話し合いで合意を得られない場合、家庭裁判所に分割の申し立てを行う選択肢もありますが、時間とコストがかかるため早めの専門家相談を推奨します。

Q：相続税がかかるか分からない。誰に相談すれば良い？
A：相続税の判定は税理士が専門です。財産目録を作り、基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人数）との比較で申告要否を確認してください。

筑西市で相続古家を売るときの地域的なヒント

• 市が運営する空き家バンクのような地域マッチング制度を確認すると、地域への移住希望者や事業者との接点が見つかる可能性があります。自治体の窓口やサイトで条件や登録方法を確認しておくと良いでしょう。
• 筑西市内の交通状況、学校区、生活利便性（スーパーや医療機関）を買主目線で整理し、広告資料に分かりやすくまとめると内覧率が上がります。
• 地域の将来人口や住宅需要の傾向を踏まえて、短期売却（買取）と中長期戦（仲介で相場価格）を比較検討してください。市の人口ビジョンや統計資料をチェックすると、市場の見通しを立てやすくなります。
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最後に：相談は早めに、情報は正確に

相続した古家の売却は、感情面・法務面・税務面が絡む繊細なプロセスです。現状の整理ができるほど選べる選択肢が増え、リスクを抑えた売却が可能になります。まずは必要書類を揃え、複数の専門家に相談して「あなたの状況で最も合理的な売却の道筋」を描くことが成功への近道です。

ひがの製菓株式会社　不動産部