古い建物を相続した場合の高値売却と残債対策

— 筑西市での相続物件を「資産化」するための現実的な手順と注意点 —

古い建物を相続した――喜びだけでは済まないのが現実です。思い出の詰まった家屋であっても、老朽化や維持費、固定資産税、そして残っている住宅ローン（残債）が利益を圧迫することがあります。本記事では、相続で取得した古家を「高く・早く・安全に」売るために押さえておくべき実務的な手順、残債（ローン）への対処法、税務・登記・解体に伴う落とし穴を整理し、具体的な検討フローを提示します。筑西市のような地方都市で実際に売却を検討する際に、現実的に役立つチェックポイント集としてお読みください。

1. 相続した不動産の“現況把握”が第一歩

相続物件をどう扱うか決める前に、まず次の点を正確に把握してください。

1. 所有権の登記状況（相続登記が済んでいるか）。
2. 建物の構造・築年・延床面積・劣化箇所（雨漏り、シロアリ、傾き等）。
3. 土地の用途・接道状況・公図・地目。
4. 抵当権や借入金（住宅ローン等）の有無と残高。
5. 固定資産税の課税内容と税額（固定資産税納税通知書の確認）。
6. 周辺の相場感（最寄り駅、バス便、買物や学校などの利便性）。

特に「相続登記」は令和6年（2024年）4月1日から申請義務化されており、相続で不動産を取得したら所定の期限内に登記を行う必要があります。登記の義務化や期限については法務局の案内を確認してください。

2. 相続放棄・限定承認の選択肢 — 残債が大きいときの検討

相続には「単純承認（そのまま相続）」「限定承認（負債がある場合に財産の範囲内で清算）」「相続放棄（最初から相続しない）」の選択肢があります。被相続人に多額の負債があるときは、相続放棄や限定承認の検討が重要です。

• 相続放棄を考える場合、原則として「自己が相続人となったことを知った時から3か月以内」に家庭裁判所へ申述を行う必要があります（熟慮期間）。これを過ぎると単純承認とみなされる可能性があるため、早めに家庭裁判所に相談することが大切です。

ただし、相続放棄や限定承認は手続き上の制約があり、相続人間の合意や既存の取引（たとえば既に売却交渉が進んでいる等）がある場合は慎重な判断が必要です。必ず弁護士や家庭裁判所での初動相談を受けましょう。

3. 残債（住宅ローン）が残っている物件を売る基本原則

住宅ローンが残っている場合でも不動産を売却することは可能です。ただし、売買決済時にローン残高を一括で弁済するのが一般的であり、抵当権（担保）は決済と同時に抹消される手続きを取ります。売却スケジュールは銀行対応の都合で左右されるため、売買契約後できるだけ早めに金融機関に連絡し、残債の一括返済額や必要書類、抹消手続きの日程を確認してください。金融機関によっては書類準備に数日〜10日程度かかることがあります。

ポイント：売買代金で残債を一括完済できる見込みがない場合は、売却価格の見直し、買取業者への相談、または所有者の買戻し（持分買い取り）など代替案を早期に検討する必要があります。

4. 売却前に検討する「４つの戦略」

古家を相続した場合にとりうる代表的な方針は次の4つです。それぞれ長所と短所があり、残債の有無や税・費用負担で最適解が変わります。

1. 現状のまま仲介で売却（現状有姿）
• 工事費を抑えられるが、内覧で印象が悪ければ値下げ圧力を受けやすい。
2. 最小限の補修・クリーニングで価値改善後に売却
• 写真映えや内覧反応が良くなれば高値で売れる可能性がある。費用対効果を慎重に試算すること。
3. 建物解体して更地で売却
• 更地は用途が明確で買い手が付きやすい場合があるが、解体費用とその後の固定資産税増加（住宅用地の特例が外れる場合）を試算する必要がある。解体後に固定資産税が大幅に上がるケースがあるため注意。
4. 買取業者に直接売却（仲介より早く売れるが安い）
• 即時性と手続きの簡便さが利点。ローン処理や抵当権抹消がワンストップで進むケースが多いが、買取価格は市場成約価格より低くなる傾向がある。

各戦略は「残債の大きさ」「急ぎ度合い」「解体や補修に回せる現金」「税負担見通し」によって選ぶべきです。

5. 解体のメリット・デメリットと税金の落とし穴

古い家を解体して更地にする選択はよくある判断ですが、思わぬコスト増につながる場合があります。

• メリット：建物が老朽化して買い手が限定される場合、更地にすることで用途が広がり買い手が付きやすくなる。
• デメリット：解体費用（木造でおおむね100万〜150万円が目安だが構造や敷地条件で変動）や廃材処理費が発生する。さらに重要なのは、住宅用地としての固定資産税軽減措置（小規模住宅用地の特例など）が受けられなくなることで、翌年度の固定資産税が大幅に上がる可能性がある点です。更地化によって固定資産税額が数倍になる事例もあるため、解体前に必ず税負担のシミュレーションを行ってください。

実務的には、解体費と増税分を合算して「更地化が本当に売却益を生むか」を検証する必要があります。自治体窓口や税理士に事前相談して影響を確認しましょう。

6. 売却時の税務（譲渡所得・相続税の基礎）と節税の視点

相続物件の売却には税務上の留意点が複数あります。

• 譲渡所得税（不動産売却益）：不動産を売って利益（譲渡所得）が出た場合、所有期間に応じて税率が変わります。居住用か非居住用か、保有期間が5年超かどうかなどで税額が変わるため、売却時期や登記時期が税負担に影響することがあります。特例や控除（例：居住用の特例や3,000万円控除など）については国税庁の案内を確認してください。
• 相続税との関連：相続税の申告・納付が発生している場合、売却代金の分配や税負担の確定が必要です。相続発生後に売却するタイミングによっては、相続税の申告と譲渡所得の申告が重なるため、税理士と事前にスケジュール調整してください。

節税面では、売却時に生じる費用（仲介手数料・解体費・修繕費・抵当権抹消費用など）は譲渡所得の計算上の控除対象になるため、領収書の保管と正確な計上が重要です。

7. 売却プロセスでの「抵当権抹消」と金融機関対応

残債がある場合、売買代金の決済と同時に抵当権抹消手続きを行うのが通常です。抹消手続きには金融機関の発行する「完済証明」や司法書士の登記申請が必要になります。売買契約後、決済日が確定したら速やかに金融機関に連絡して一括返済額や手続きの流れ、必要書類を確認しておくと決済当日のトラブルを避けられます。金融機関側の手続きには数営業日が要るため、余裕を持ったスケジュール管理が重要です。

また、複数の抵当権（第1順位・第2順位など）がある場合は優先順位に応じた弁済・抹消の調整が必要です。司法書士や決済専門の業者に依頼することで確実に手続きを進められます。

8. 相続登記の義務化に伴う注意事項

相続による不動産取得後の登記は義務化されており、義務を怠ると過料の対象になることがあります。相続登記が未了のまま売却手続きに入ると、名義の整理や必要書類の収集で想定外の遅延が生じるため、売却予定が決まった段階で登記手続きの準備を始めるのが得策です。登記手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、戸籍の収集など時間がかかるケースがあるので余裕を持って対応しましょう。

9. 実務的なチェックリスト（相続物件を売る前に必ずやること）

以下は、相続で古い建物を取得したときに売却前に必ず確認・実行すべき実務チェックリストです。

1. 相続人全員で「売却するか・残すか・放棄するか」を意思確認する。
2. 相続登記の必要書類（戸籍謄本、遺産分割協議書等）を収集し、司法書士に相談。
3. 残債の有無・残高と抵当権の登記状況を確認、金融機関に売却予定の旨を早めに伝える。
4. 建物の簡易点検（雨漏り、シロアリ、給排水）を行い、修繕の優先順位を決定。
5. 解体の検討がある場合は見積もりを複数社から取得し、固定資産税の変化を自治体や税理士と確認する。
6. 譲渡所得税・相続税の影響を税理士に相談し、売却タイミングと申告スケジュールを整理。
7. 販売戦略（オフマーケットで素早く売るか、リフォームして高値を狙うか、買取にするか）を決定。
8. 売買契約書に「抵当権の抹消方法」「代金の支払い条件」「引渡し時の現状有姿の扱い」などを明記する。
9. 決済日10日前程度に金融機関と最終確認、必要書類の準備を完了する。
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10. ケース別の簡単な意思決定フロー（現実的な目安）

残債の有無や資金力によって進め方が変わります。簡潔なフローチャートの考え方を示します。

• 残債ゼロ・建物軽度劣化 → 最小限のクリーニング・写真で仲介売却（高値を狙う）。
• 残債あり・売却で完済可能 → 仲介での売却を前提に、金融機関と連携して決済スケジュールを確保。
• 残債あり・売却で完済が難しい（赤字見込み） → 相続放棄や限定承認の検討、または買取業者に相談して即時現金化を検討。家庭裁判所・弁護士に初動相談。
• 建物が危険・瑕疵が深刻 → 解体＋更地売却か、買取業者に現状での買取相談（瑕疵を抱えたままの買取を想定）を比較。
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11. 最後に：情報を整理して専門家と「役割分担」すること

相続物件の売却は、多岐にわたる手続き（登記、金融機関対応、税務申告、解体やリフォームの判断、仲介や買取交渉）を短期間で整理する必要があります。重要なのは「何を自分でやり、どこを専門家に任せるか」を売主側で決め、各専門家（司法書士・弁護士・税理士・不動産仲介・解体業者）に明確な役割分担を依頼することです。

相続は感情面の負担も大きく、判断が遅れるほどリスクが増えます。まずは物件の現況と債務状況を整理し、早めに司法書士や税理士、売却を依頼する不動産会社と相談を始めましょう。残債の有無や税務面は売却方針に直結します。必要な情報と選択肢を揃えて冷静に判断すれば、古い建物でもより良い条件で処理できる可能性が高まります。

ひがの製菓株式会社　不動産部