相続したアパートを高く売るための不動産業者活用法

築年数が古くても、入居者がいても大丈夫！相続アパートの価値を最大限に引き出す売却戦略

「親からアパートを相続したけれど、どうすればいいか分からない…」

「空室が目立つし、古い建物だから売れるか不安…」

「家賃収入はあるけれど、管理の手間を考えると手放したい…」

近年、アパートやマンションなどの収益物件を相続する方が増えています。しかし、一般の住宅とは異なる専門的な知識が必要となるため、売却に際して多くの不安や疑問を抱えることになります。特に、築年数が古い、空室が多い、入居者がいるといった状況では、**「高く売る」**ことは難しいと感じられるかもしれません。

しかし、ご安心ください。専門の不動産業者を上手に活用することで、相続したアパートの価値を最大限に引き出し、より良い条件で売却することは十分に可能です。この記事では、相続したアパートを高く売却するための不動産業者活用法について、筑西市に根ざした私たち、ひがの製菓（株）不動産部が詳しく解説します。

なぜ相続アパートの売却には専門知識が必要なのか？

一般の住宅売却と、相続したアパートの売却は、似ているようで全く異なります。アパート売却には、以下の特有の事情が絡んでくるからです。

1. 「事業」としての価値を判断する必要がある

アパートは、家賃収入という「事業」を生み出す収益物件です。買い手は、単に建物の価値だけでなく、**「将来どれくらいの収益が見込めるか」**を重視します。そのため、現在の入居状況、家賃設定、修繕履歴、将来的な修繕計画など、多角的な視点での価値判断が求められます。

2. 借地借家法の知識が必要となる

入居者がいる場合、その入居者の権利（借地借家法）を考慮した売却活動が必要です。入居者に退去を求めたり、賃貸借契約を引き継いだり、といった複雑な手続きが伴います。これらの法的な知識がなければ、思わぬトラブルに発展するリスクがあります。

3. 税金対策や特例の活用

相続した不動産の売却には、相続税や譲渡所得税が課税されます。税金の特例や控除を上手に活用することで、手元に残る金額を大きく変えることができます。こうした税務に関する専門的な知識も欠かせません。

これらの専門的な知識を持たないまま売却活動を進めると、アパートの潜在的な価値を正しく評価できず、買いたたかれてしまう可能性があります。だからこそ、専門的な知識と経験を持つ不動産業者の存在が不可欠なのです。

高く売るための不動産業者活用法：査定依頼から始める3つのステップ

相続したアパートを高く売るためには、まず信頼できる不動産業者を見つけ、その専門性を最大限に活用することが重要です。ここでは、その具体的なステップを解説します。

ステップ1：複数業者への「査定依頼」でアパートの価値を知る

相続したアパートの売却を考え始めたら、まずは複数の不動産業者に査定を依頼しましょう。

この段階で重要なのは、**「収益物件に強い業者」**を選ぶことです。一般の住宅売買を中心に扱っている業者では、アパートの事業性を正しく評価できない可能性があります。ホームページで「投資用物件」「収益物件」の取り扱い実績を確認したり、「アパート売却専門」を謳っている業者を探したりすることで、専門性の高い業者を見つけられます。

査定依頼時には、以下の情報を正確に伝えましょう。

• 物件情報: 所在地、築年数、構造、間取り、戸数など
• 入居状況: 現在の入居者数、空室数、家賃収入、共益費など
• 修繕履歴: これまでの修繕内容と時期（外壁塗装、屋根の修繕、水回りの交換など）
• 売却理由: 相続、管理の負担、現金化など

査定額は、業者によって異なる場合があります。単純に金額が高いからという理由だけで選ぶのではなく、なぜその金額になったのか、その根拠をしっかりと説明してくれる業者を選びましょう。

ステップ2：査定を通じて「アパートの課題」と「改善策」を洗い出す

査定は、単に金額を知るためのものではありません。アパートを**「高く売る」ための課題と改善策**を洗い出すための重要なステップです。

訪問査定の際、担当者から以下の点について詳しくヒアリングしてみましょう。

• 「このアパートの強み・弱みは何ですか？」 立地、日当たり、部屋の広さなど、アパートの魅力を客観的に評価してもらいます。同時に、空室が多い、設備が古い、内装が汚いなど、改善すべき点も正直に指摘してもらいましょう。
• 「売却価格を上げるために、どのような対策が考えられますか？」 空室のリフォーム、共有部分の清掃、家賃設定の見直しなど、具体的な改善策を提案してもらいます。この改善策が、売却価格にどう影響するのか、その効果も合わせて確認しましょう。
• 「現在入居されている方への対応はどうなりますか？」 賃貸借契約を引き継ぐ「オーナーチェンジ」として売却するのか、退去を求めて「空き家」として売却するのか。それぞれのメリット・デメリットを詳しく聞き、適切な売却方法を検討しましょう。

この段階で、アパートの課題を的確に把握し、現実的な解決策を提示してくれる業者は、お客様の強力なパートナーとなります。

ステップ3：最適な「販売戦略」を練り、アパートの魅力を伝える

信頼できる不動産業者が見つかったら、いよいよ具体的な販売戦略を練ります。

相続アパートを高く売るためには、**「誰に、何を、どう伝えるか」**という視点が非常に重要です。

1. ターゲット層の明確化

アパートの特性によって、ターゲットとなる買い手は異なります。

• 築年数が古いアパート 家賃収入を目的とする投資家がターゲットとなります。高い利回り（家賃収入÷物件価格）をアピールポイントとします。
• 立地が良い、駅近のアパート 将来的に自身で住むことも視野に入れている方や、資産価値の上昇を期待する層がターゲットとなります。

不動産業者は、アパートの特性を分析し、最適なターゲット層に合わせた広告戦略を提案してくれます。

2. 物件の魅力を引き出す広告活動

アパートの魅力を最大限に引き出すためには、広告活動が欠かせません。

• 写真や動画の活用 外観、共有部分、空室の写真をプロに撮影してもらうことで、物件の印象が格段に上がります。
• キャッチコピーの工夫 「高利回り」「駅近」「再生可能」など、買い手の心に響く言葉でアパートの魅力を伝えます。
• 募集媒体の選定 投資家向けの専門サイトや、不動産業者間のネットワーク（レインズなど）を最大限に活用します。

私たちひがの製菓（株）不動産部は、筑西市の不動産市場の特性を熟知しているため、地域に特化した最適な販売戦略をご提案できます。

相続アパート売却で注意すべきこと

相続税の申告期限と売却のタイミング

相続したアパートの売却には、相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月以内）が絡んでくる場合があります。この期間内に売却を完了させることで、税金の特例を適用できるケースもあります。不動産業者に相談する際は、相続税の申告期限についても伝えておきましょう。

入居者への配慮

入居者がいる場合、売却活動は慎重に進める必要があります。内覧時には事前に日程調整を行い、入居者に不快感を与えないよう配慮しましょう。また、売買契約が成立した後の賃貸借契約の引き継ぎについても、不動産業者を通じてスムーズに進めてもらうことが重要です。

費用と税金

売却には、仲介手数料や測量費用、登記費用などの諸費用がかかります。また、売却益が出た場合は譲渡所得税が課税されます。これらの費用や税金を事前に把握しておくことで、手元に残る金額のシミュレーションができます。

筑西市で相続アパートの売却をお考えの方へ

相続したアパートの売却は、専門的な知識と経験が不可欠です。焦って行動するのではなく、まずは信頼できる不動産業者に相談し、アパートの価値を正しく把握することから始めましょう。

私たち、ひがの製菓（株）不動産部は、筑西市に根ざした不動産のプロフェッショナルとして、お客様一人ひとりの状況に寄り添った最適な売却プランをご提案します。

「古いアパートだから売れないかも…」と諦める前に、ぜひ一度ご相談ください。お客様の大切な財産であるアパートの価値を最大限に引き出し、納得のいく売却を実現するために、全力でサポートいたします。

ひがの製菓株式会社　不動産部