住宅ローン返済中の家を売却したい！残債整理の進め方

〜筑西市で住宅ローン返済中の方へ〜

住宅ローンの返済が続く中で、さまざまな事情からマイホームを売却したいと考える方は少なくありません。転勤、離婚、収入減、住み替えなど、売却を検討する理由は人それぞれです。しかし、住宅ローンが残っている状態での売却は、現金で購入した物件の売却に比べて手続きが複雑になりがちです。

「住宅ローンがまだ残っているけど、売れるのだろうか？」
「売却代金でローンを完済できなかったらどうすればいい？」
「任意売却って聞くけど、どういう仕組み？」

この記事では、筑西市で住宅ローン返済中の家を売却したいと考えている方に向けて、残債整理の進め方や売却時の注意点を詳しく解説します。あくまで一般的な知識として、冷静な判断材料を提供します。

住宅ローン返済中でも家は売れるのか？

結論から言えば、住宅ローンが残っていても家を売却することは可能です。ただし、ポイントは **「抵当権の抹消」**です。

住宅ローンを組む際、金融機関は購入した家や土地に抵当権を設定します。ローンが完済されない限り、金融機関はその物件を自由に売却する権利を制限しているため、売却を成立させるには残債をすべて返済して抵当権を外す必要があります。

売却時にローン残高より高い金額で家が売れれば、売却代金で一括返済し、抵当権を抹消できます。しかし、売却額が残債より少ない場合は「オーバーローン」となり、別の方法を検討する必要があります。

筑西市の住宅ローン事情と売却傾向

筑西市は茨城県内でも比較的住宅価格が安定している地域ですが、エリアによって相場は大きく異なります。

• 下館駅周辺の市街地エリア
  マンション・戸建ともに需要が高めで、ローン残高を上回る価格で売れる可能性があります。
• 国道50号線沿いや工業団地周辺
  事業用や投資用として需要があるため、立地によっては高値売却が可能です。
• 郊外や農地近接エリア
  需要が限られるため、オーバーローンになりやすく、任意売却などを検討するケースもあります。

地域ごとの市場動向を把握しておくことで、住宅ローン残債をどう整理すべきか判断しやすくなります。

売却価格が残債を上回るケース（アンダーローン）

売却代金で完済できる場合

売却価格が住宅ローン残高より高ければ、売却代金で残債を一括返済し、抵当権を抹消した上で所有権を買主に移転できます。この場合、売却手続きは比較的シンプルです。

手続きの流れ

1. 不動産会社に査定依頼
2. 売却価格を決定
3. 売買契約締結
4. 売却代金で住宅ローンを完済
5. 抵当権を抹消して引き渡し

注意点

• 売却時の諸費用（仲介手数料、登記費用、印紙代など）も考慮する
• 諸費用を含めたトータルで残債を返済できるか確認する
• 引っ越し費用などの現金準備も忘れずに

アンダーローンの場合、売却の選択肢は広く、比較的スムーズに進むことが多いです。

売却価格が残債を下回るケース（オーバーローン）

一方で、売却価格が住宅ローン残高より低い場合は、売却代金だけではローンを完済できません。筑西市では築年数の古い戸建や郊外エリアでこのケースがよく見られます。オーバーローンの場合は、次のような対策を検討します。

１．自己資金で不足分を返済する

もっともシンプルな方法は、売却代金とローン残高の差額を現金で一括返済することです。
たとえば、住宅ローン残高が2,000万円で売却価格が1,700万円の場合、300万円を自己資金で用意すれば売却可能です。

メリット

• 金融機関との交渉が不要で、スムーズに売却できる
• 任意売却や競売を避けられる

デメリット

• まとまった資金が必要
• 生活資金を圧迫するリスクがある

２．住み替えローンを利用する

「住み替えローン」とは、売却しても完済できない残債を、新しい住宅ローンにまとめて借り換える方法です。

条件と特徴

• 金融機関の審査に通ることが前提
• 残債＋新居購入費用をまとめて借りられる
• 筑西市周辺の大手銀行・地方銀行でも取り扱いがある

注意点

• 審査が厳しい
• 将来的な返済負担が増える可能性がある
• 離婚や収入減などで返済能力が下がっている場合は利用が難しい

３．任意売却を検討する

自己資金を用意できない場合は「任意売却」という方法があります。任意売却とは、金融機関の同意を得て、残債が残ったまま家を売却する手続きです。

任意売却の流れ

1. 金融機関に相談
2. 任意売却に対応できる不動産会社を選定
3. 買主を探し、売買契約を締結
4. 売却代金を金融機関に返済
5. 残債は分割返済に切り替える

メリット

• 競売より高値で売れる可能性が高い
• 売却後の生活再建がしやすい
• 買主に事情を知られにくい

デメリット

• 金融機関の同意が必要
• 信用情報に一定期間記録が残る
• 専門知識が必要なため、対応可能な不動産会社を選ぶ必要がある

競売との違いを理解しておく

住宅ローンを滞納すると、最終的には金融機関によって「競売」にかけられることがあります。しかし、競売では市場価格より安い金額で落札されることが多く、売却後も多額の残債が残るケースが少なくありません。

そのため、競売に至る前に任意売却を検討することが推奨されます。筑西市でも近年は任意売却の相談件数が増えており、早めの対応が肝心です。

筑西市で住宅ローン残債整理を進める際の３つのポイント

１．売却前に金融機関へ相談する

ローン残高や滞納状況によって、金融機関が対応できる選択肢は変わります。早めに相談することで、任意売却や住み替えローンなど柔軟な対応を受けられる可能性が高まります。

２．複数の不動産会社に査定を依頼する

残債整理を進める上で、まずは売却可能額を正確に把握することが重要です。筑西市内の不動産相場はエリアごとに差があるため、複数社に査定を依頼して比較することをおすすめします。

３．売却にかかる諸費用も考慮する

住宅ローン残債整理では、売却価格だけでなく「手元にいくら残るか」が重要です。
仲介手数料、登記費用、引っ越し代なども含めて計算することで、無理のない資金計画を立てられます。

住宅ローン残債整理を成功させるための心構え

• 早めの情報収集が最優先
  ローン滞納が続くと選択肢が狭まります。問題が深刻化する前に動きましょう。
• 冷静な判断と専門家の活用
  自分で判断できない部分は、金融機関や不動産会社、司法書士などに相談することで、最適な選択肢を見つけやすくなります。
• 地域相場に詳しい会社を選ぶ
  筑西市内の需要や売却価格を正しく把握している会社ほど、より現実的な解決策を提案してくれます。

まとめ：住宅ローン返済中の売却は「早めの行動」がカギ

住宅ローンが残っている状態でも、家を売却する方法はあります。

• 売却価格が残債を上回る場合 → 売却代金で一括返済
• 売却価格が残債を下回る場合 → 自己資金補填・住み替えローン・任意売却を検討
• 滞納が続いている場合 → 競売になる前に早めに相談

筑西市はエリアごとに需要や価格が異なるため、地域に詳しい不動産会社へ相談することが重要です。早期に正しい情報を得ることで、無理なく残債整理を進めながら、次の生活へのステップを踏み出せます。

ひがの製菓株式会社　不動産部