家売るときの残置物処理は誰がする？不動産業者に相談すべき理由

― 買主とのトラブル回避と売却スムーズ化のための実務ポイント ―

中古住宅や空き家を売却する際、意外と大きな問題になるのが**「残置物」**です。
残置物とは、家具、家電、日用品、建築資材、庭木の鉢植えなど、売却時に物件内や敷地内に残っている動産のことを指します。

売主としては「そのままでもいいだろう」と思いがちですが、買主にとっては不要物であり、撤去費用や手間がかかるため、引渡し時のトラブルに発展するケースも珍しくありません。特に筑西市のように、敷地や住宅の広い物件では、残置物の量が多くなりやすく、その処理は軽視できません。

本記事では、残置物処理の基本的な考え方、売主がすべきこと、不動産業者に相談すべき理由を、実務の流れに沿って詳しく解説します。

1. 「残置物」とは何か？

残置物は、不動産そのもの（建物や土地）に付随しない動産全般を指します。
具体的には、次のようなものが典型例です。

• 家具（ソファ、ベッド、タンス、食器棚など）
• 家電（冷蔵庫、洗濯機、テレビ、エアコン※取り外し可の場合）
• カーテン、ラグ、照明器具（置き型タイプ）
• 食器、衣類、書籍
• 物置や倉庫内の工具、農機具
• 庭やガレージ内の鉢植え、自転車、廃材

法律的には「不動産の付属物ではないため、引渡し時には撤去が必要」とされるのが一般的です。
ただし、ビルトイン設備（キッチン、ユニットバス、ビルトインエアコンなど）は残置物ではなく建物の一部とみなされます。

2. 残置物をそのままにして売却するリスク

売主が残置物を処理せずに引き渡そうとすると、次のような問題が起きやすくなります。

トラブル1：契約不適合責任の発生

買主は契約内容通りの状態で物件を受け取る権利があります。
「残置物がない状態」で引き渡す契約だったのに撤去されていない場合、契約不適合として撤去や損害賠償を求められる可能性があります。

トラブル2：売却価格の減額交渉

残置物撤去に費用がかかる場合、買主から「その分値引きしてほしい」と交渉されることがあります。
相場では、一般的な3LDK戸建の残置物撤去費用は10〜30万円程度、荷物が多い場合は50万円以上になることもあります。

トラブル3：売却スピードの低下

買主側が「荷物が多い物件は面倒」と感じ、内覧での印象が悪化することで成約まで時間がかかります。

3. 残置物処理は誰が行うべきか？

原則として、売主が引渡し前に残置物を処理する責任があります。
ただし、売主と買主の合意があれば、残置物を含めて売却することも可能です。この場合は、契約書に明記しなければなりません。

売主が自分で行う場合

• メリット：費用を抑えられる可能性がある
• デメリット：時間と労力がかかる、分別や搬出が大変、処分先の手配が必要

業者に依頼する場合

• メリット：短期間で大量処理が可能、分別・運搬・廃棄まで任せられる
• デメリット：費用がかかる（数万円〜数十万円）

4. 残置物処理の具体的な流れ

1. 現地確認と量の把握
   家具・家電・雑貨・不用品の量と種類を確認。
2. 処分方法の選定
• 再利用（リサイクルショップや譲渡）
• 自治体の粗大ごみ回収
• 専門業者による一括撤去
3. 費用見積もり
   筑西市内では、専門業者による撤去費用は1トン車1台あたり約2〜4万円が目安です。
4. 処理作業
   家具解体、家電搬出、分別、廃棄施設への搬入。
5. 最終確認と清掃
   残置物が完全になくなったことを確認し、簡易清掃を行う。

5. 不動産業者に相談すべき理由

残置物処理は単に荷物を捨てる作業ではなく、売却スケジュールや契約内容にも深く関わります。
不動産業者に相談することで、次のようなメリットがあります。

理由1：売却スケジュールとの調整が可能

• 処理時期を売却活動と並行して組めるため、無駄な空白期間を作らない。

理由2：信頼できる処理業者の紹介

• 不動産業者は地元の廃棄物処理業者や遺品整理業者と提携していることが多く、価格や作業の質が安定している。

理由3：契約書への反映がスムーズ

• 残置物を残したまま引き渡す場合も、契約書に明確な条項を盛り込んでくれるため、トラブル防止になる。

理由4：写真・記録の管理

• 処理前後の状態を記録し、後々の契約不適合責任を回避できる。

6. 筑西市での残置物処理の特徴

筑西市の住宅事情では、次のような特徴があります。

• 敷地面積が広く、屋外にも残置物が多い
  農機具、倉庫内の資材、使わなくなった車両など。
• 古い大型家具が多い
  木製家具や婚礼家具セットは重量があり、解体・運搬に手間がかかる。
• 蔵や物置の存在
  中身を確認しないまま長年放置されているケースが多く、処理費用が増える要因になる。

7. 費用を抑えるための工夫

• 使えるものは譲渡・販売
  家電や家具が新しければ、リサイクルショップやネットオークションで処分費用を軽減可能。
• 自治体のサービス活用
  筑西市では事前申込制で粗大ごみ回収を行っている。大型品の数が少ない場合は有効。
• 業者比較
  同じ量でも業者によって価格差があるため、必ず複数見積もりを取る。

8. 契約段階での注意点

• 引渡し時の物件状態（残置物の有無）を契約書で明記
• 写真による現況記録を残す
• 買主と「残置物を残す合意」がある場合も、その内容を文書化する

まとめ ― 早めの相談で手間とリスクを減らす

残置物の処理は、売却活動の「最後のひと手間」ではなく、売却計画の初期段階から考えるべき重要な要素です。
特に筑西市の戸建や空き家では、量が多く作業が大がかりになるため、自分で処理するよりも不動産業者に相談し、スケジュールと契約内容を整えた上で進めることが、結果的に費用もリスクも減らします。

「売却活動はスムーズだったのに、残置物で最後にトラブルになった」という事態を避けるためにも、現状把握 → 処理計画 → 契約明記の3ステップを意識して進めましょう。

ひがの製菓株式会社　不動産部