古家付き空き地の活用・売却で得する土地活用法

～そのまま放置して損をしないために考えるべき選択肢～

古くなった住宅が建ったままの空き地、いわゆる「古家付き土地」を相続・所有している方にとって、扱いは非常に悩ましいものです。更地にするには費用がかかる、活用方法が思いつかない、売却しようにもどう進めていいかわからない——。
こうした悩みは、特に筑西市のような地方都市でよく見られます。

「ひがの製菓（株）不動産部」では、日々さまざまな古家付き空き地についての相談を受けています。その中で共通しているのが、「何もせずに時間だけが経ってしまっている」という状況です。
しかし、不動産は「所有しているだけ」で思わぬ損失を生む資産でもあります。

本記事では、古家付き空き地の現状、活用・売却時の注意点、そして得するための選択肢について、実例を交えず客観的な視点からご案内します。
「どうしたらよいかわからないまま放置している」方こそ、ぜひお読みください。

古家付き空き地とは？なぜ問題視されやすいのか

「古家付き土地」とは、建物の価値がすでにない、あるいは居住に適さないほど老朽化した住宅が建ったままの土地のことを指します。売却や活用を前提とした際、この状態がさまざまな問題を引き起こします。

● 利用価値が曖昧になる

建物を活かして活用するには修繕費がかかりすぎ、かといって解体して更地にすると費用が発生する——。この「中途半端な状態」が判断を難しくしています。

● 固定資産税が割高になることも

建物がある土地は、住宅用地の特例により固定資産税が軽減されています。
しかし、空き家が老朽化して倒壊の危険があるなど「特定空き家」に指定された場合、固定資産税の軽減措置が解除され、結果として税負担が増すこともあります。

● 周辺住民とのトラブル

放置された古家は、景観の悪化・不法侵入・火災リスク・動物被害などを招きやすく、ご近所トラブルの火種になることがあります。行政指導を受けることもあり、社会的責任も無視できません。

古家付き土地の主な選択肢と、それぞれの特徴

古家付き土地を有効に活用するには、現状を整理し、目的や条件に合った選択肢を選ぶことが重要です。主な選択肢は以下の通りです。

【1】そのまま売却する（現況渡し）

建物の状態が悪くても、「現況渡し」で売却できる場合があります。これは、「建物の解体・撤去は買主が行う」前提で販売する方法です。

メリット：

• 売主側で解体費用を負担しなくてよい
• 早く現金化できる可能性がある
• 建物の処分責任を負わずに済む

デメリット：

• 売却価格は相場より低くなる傾向
• 買い手が限定され、売れるまでに時間がかかることも

この方法は、手持ち資金に余裕がなく、「すぐに手放したい」という方に適していますが、価格に関してはある程度の割り切りが必要です。

【2】解体して更地にして売却

老朽化した建物を解体し、更地にして売却する方法です。

メリット：

• 土地としての価値が明確になり、買い手が増える
• 相場に近い価格で売れる可能性がある
• 長期的な管理の負担が減る

デメリット：

• 解体費用がかかる（木造住宅で約80万～150万円程度）
• 固定資産税が増額する場合がある
• 解体のタイミングや業者選定に注意が必要

買主側にとっては、自由な建築が可能になるため需要が高まりますが、売主としては解体費用の負担を考慮しなければなりません。

【3】リフォームして賃貸に出す

建物の状態が修繕可能な場合は、リフォームして賃貸物件として活用する方法もあります。

メリット：

• 安定的な家賃収入を得られる
• 売却しなくても収益化できる
• 空き家を有効活用する地域貢献にもつながる

デメリット：

• リフォーム費用がかかる（物件次第で数百万円単位も）
• 入居者募集・管理の手間や費用
• 賃貸がつかないリスクもある

リフォーム投資が必要になるため、将来の収支シミュレーションをしっかり立てる必要があります。

【4】土地活用として月極駐車場や資材置き場に

更地にした土地を活用し、月極駐車場や倉庫、資材置き場などとして貸し出す方法もあります。特に、筑西市の一部エリアでは「郊外型の事業用途」がニーズとして見込まれることも。

メリット：

• 活用次第では収益化が可能
• 建物建築より低コストで始められる
• 活用の自由度が高い

デメリット：

• 立地によってはニーズが限定的
• 利回りは比較的低くなる
• 事業性の見極めが必要

事業利用を考える場合、周辺の土地利用状況や交通アクセス、法的規制（都市計画区域・用途地域など）の確認が欠かせません。

古家付き空き地の売却・活用における注意点

選択肢を絞るにあたって、以下のような点にも注意が必要です。

● 建物の登記と法的状況の確認

古家付き土地は、「建物の登記情報」が残っていることがほとんどです。登記簿上での所有者や面積、築年数を確認することで、解体・売却の手続きがスムーズになります。登記情報が古く、所有者の死亡などで更新されていない場合は、相続登記が必要です。

● 住宅ローンや抵当権の有無

相続した場合でも、被相続人が住宅ローンを完済していないケースでは、抵当権が残っていることがあります。この場合は、金融機関との調整が必要になります。

● 不動産会社の査定を複数受ける

古家付き空き地は、物件としての評価が難しいため、不動産会社によって査定額に差が出やすいという特徴があります。複数の会社に見積もりを依頼し、現地調査を受けることが重要です。

筑西市における古家付き土地の市場と傾向

筑西市は、県西地域に位置する自然と暮らしが調和した地域であり、住宅地としても一定の需要があります。一方で、都市部に比べて不動産価格は低めに設定される傾向があり、土地を「いかに魅力的に見せるか」が重要なポイントになります。

具体的には、

• 主要駅やバス停からのアクセス
• 学校・スーパーなど生活利便施設との距離
• 前面道路の幅員や接道状況
• 法令上の建築制限

などが大きく影響します。こうした点を整理したうえで、「古家をどう活用・処分すればよいか」を判断する必要があります。

まとめ：古家付き土地は“眠れる資産”である

一見、扱いに困る古家付きの空き地ですが、正しい知識と手順で対応すれば、資産としての価値を引き出すことが可能です。
ただし、「なんとなく」で進めてしまうと、解体費用の負担や固定資産税の増加、売却機会の損失といったリスクを抱え続けることになります。

重要なのは、

• 今の土地が「どんな状態」なのかを知ること
• その土地を「どうしたいのか」を考えること
• 選択肢に対して「かかる費用と得られる効果」を比較すること

そして、これらを進めるにあたり、地域の不動産事情に精通した専門家のサポートを得ることが、最大の近道です。

「ひがの製菓（株）不動産部」では、筑西市を中心に、古家付き土地の査定・活用・売却について中立的な視点からご相談を承っております。
「この家、どうすればいいの？」と迷ったら、まずは現状の把握と無料相談からスタートしてみてはいかがでしょうか。

ひがの製菓株式会社　不動産部