高く売るために！古家付き土地の不動産査定を依頼するコツ

筑西市で「古家あり」の物件を少しでも有利に売りたい人のための現実的アプローチ

「空き家になって久しい実家を売りたいけど、古家があるままじゃ値段がつかないんじゃないか」
「更地にして売ったほうが高くなるんじゃないか」
「そもそも、この状態で査定を依頼していいのか…？」

筑西市をはじめとする地方都市で増加している「古家付き土地」の不動産売却では、こうした不安の声が多く聞かれます。特に建物が築30年以上経っている場合、売主にとっては「家」としての価値を期待できない一方で、買主側からは「解体費用がかかる土地」と見なされがちです。

しかし、実際には「古家付き土地」だからこそ工夫次第で査定額が上がる可能性があります。
本記事では、理論と実務の観点から「古家付き土地の査定を高く・正しく受けるためのコツ」を詳しく解説します。

「古家付き土地」はネガティブ要素だけじゃない

築年数が古く、劣化が進んだ建物は、一般的な不動産査定のなかでは「建物の価値なし」とされることが多くなります。実際に、古家の部分には評価額がゼロ円とされ、土地の価格にのみ査定が出されるケースは少なくありません。

ですが、古家がある＝必ずマイナスとは限らないのが不動産の面白いところ。たとえば…

• 建物を利用したまま住みたいという買主が現れる可能性
• 建物があることで「住宅地としての用途」が明確になる
• 更地にしてしまうと再建築が難しくなる地域もある

といった理由から、「解体しないほうがよかった」というケースも多々存在します。

よって、査定を依頼する前に「古家の扱い方」をきちんと整理しておくことが、査定額の向上にもつながるのです。

査定を依頼する前に確認しておくべき７つの項目

不動産会社に査定を依頼する前に、以下の７つのポイントを自分自身で確認・整理しておくことで、無駄のない査定依頼が可能になります。

1. 土地の法的制限（用途地域・建ぺい率・容積率）

市街化区域か調整区域か、用途地域の種類、建ぺい率と容積率などの制限により、建てられる建物の大きさや種類が異なります。
調整区域の場合、再建築が不可能な土地もあるため、あらかじめ市役所の都市計画課で情報を取っておくと良いでしょう。

2. 古家の築年数と構造

「築40年・木造」と「築30年・軽量鉄骨」では建物の耐久性や査定上の印象が異なります。登記簿謄本や固定資産税課税明細書から、正確な築年数・構造を確認しておきましょう。

3. 建物の図面や間取り図の有無

間取り図が残っているだけで、建物の活用可能性をイメージしやすくなり、一定のプラス材料になります。古い図面でも構いませんので、残っていれば準備しましょう。

4. 接道状況と前面道路の幅

道路に2m以上接しているか、建築基準法上の「道路」に面しているかは、再建築可能性に直結する重要ポイントです。
「私道持分」や「セットバックの要否」も含め、境界標や測量図があるかどうかも確認しておきましょう。

5. 水道・下水道・ガス等のインフラ状況

給排水やガスの整備状況は、購入希望者にとっては「購入後の追加工事費用」につながるため、査定にも影響します。
「井戸水使用」「浄化槽使用」など、インフラが都市部と違う場合は、それを正確に伝える準備が必要です。

6. 建物の状態（屋根・外壁・内装・シロアリ・雨漏り）

古家がある場合、買主はリフォーム費用や修繕費用を必ず想定します。
「どの程度傷んでいるか」「今すぐ住めるかどうか」をざっくりでも把握しておくことで、査定担当者に正しく現況を伝えられます。

7. 所有者・権利関係の整理

相続登記が未完了、共有名義、持分だけの所有など、権利関係が整理されていないと査定が進まない場合があります。
早めに法務局で登記簿謄本を取得し、名義の確認と相続手続きの要否をチェックしておくことをおすすめします。

査定依頼のときに「やってはいけないこと」

● 建物の状態を隠す・ごまかす

雨漏り、シロアリ、傾きなどの重大な欠陥があるにもかかわらず、それを意図的に伝えない場合、後々の契約解除や損害賠償の対象となりかねません。不利に思える情報も、必ず開示しましょう。

● 査定依頼を１社だけに絞る

相場を知るためには、最低でも2〜3社から査定を取ることが大切です。特に古家付きの場合、不動産会社ごとに評価の仕方が異なるため、複数の意見を比較することで、より納得感のある売却が可能になります。

● 「解体したら高くなるだろう」と自己判断で更地にする

前述の通り、再建築ができなくなる可能性や、古家付きのほうが売れる層も存在します。解体には100万円〜200万円以上の費用もかかるため、事前にプロに相談することが不可欠です。

査定アップのために「今からできること」

古家付きの不動産を少しでも高く売るためには、見せ方・情報の伝え方も重要です。

◆ 整理整頓・簡易清掃をしておく

ホコリまみれの室内、ゴミの散乱した庭では、どんなに立地がよくても悪い印象を与えてしまいます。
最低限の清掃や、使わない家具の処分をしておくだけでも「ちゃんと管理されている物件」という印象になります。

◆ 外観の写真を撮っておく

査定依頼時に、現在の外観や周辺の様子が分かる写真を添えると、不動産会社側も判断しやすく、見積もりの精度が上がります。

◆ 建物・土地の履歴をまとめる

「誰がいつから住んでいたのか」「どんな修繕を行ってきたか」「浸水・火災・地震被害はあったか」など、物件の履歴を簡潔にまとめておくと、査定時の信頼性が高まります。

筑西市ならではの査定ポイントとは

筑西市には、市街化区域と市街化調整区域が混在しており、地形やインフラ状況もエリアごとにばらつきがあります。

特に以下のようなポイントは、筑西市特有の事情として査定額に影響します：

• 旧町村部（協和・明野・関城など）では調整区域が多く、建築規制が厳しい
• 農地や山林を含む複合地目の土地が多い
• 道路幅が狭く、車の乗り入れが困難な立地も多い
• インフラ整備が遅れているエリアでは水道引き込みや浄化槽設置が前提になる

このような要因をあらかじめ考慮しておくことで、不動産会社とのやり取りもスムーズになり、査定額に対する納得感も高まります。

査定は「金額」よりも「過程と説明」に注目すべき

不動産査定というと「いくらで売れるか」という金額にばかり目が行きがちですが、本当に重要なのは「なぜその金額になるのか」という根拠です。

信頼できる査定では、以下のような要素がきちんと説明されます：

• 土地の相場と売出し事例との比較
• 建物評価の根拠（もしくはゼロ査定の理由）
• 接道やインフラに関する減点要因
• 解体の有無による価格差の試算
• 売却ターゲット層の予測と販売戦略

こうした説明をしっかり受けられる不動産会社こそが、売主にとって心強いパートナーとなるでしょう。

まとめ：古家付き土地こそ、査定前の準備で差がつく

古家付きの土地を売るのは、たしかに簡単ではありません。
しかし、建物を正確に把握し、土地の法的条件や買主ニーズに応じた見せ方を工夫すれば、査定額は着実に変わってきます。

必要なのは、「家が古いから無理」とあきらめるのではなく、
「今の状態を正しく伝え、的確に評価してもらうための情報整理」を怠らないことです。

筑西市においても、高齢化・空き家増加のなかで「古家付き土地」の売却ニーズは今後ますます増えていきます。
早めに現状を把握し、信頼できる不動産会社に相談することが、後悔のない売却への第一歩です。

ひがの製菓株式会社　不動産部