住宅ローン返済中の家を売るには？無料相談で不安を解消

残債と売却価格のギャップをクリアにし、安心して新生活を迎えるためのステップガイド

■はじめに
マイホームの住宅ローンを返済中でも「家を売りたい」と考える方は少なくありません。転勤や家族構成の変化、ライフプランの見直しなど、さまざまな理由で住み替えを検討するタイミングは訪れます。しかし、ローン残債と売却価格のバランスが取れなければ、自分の貯蓄から不足分を補填しなければならず、不安が大きくなるのも無理はありません。
筑西市を拠点に不動産売却をサポートする「ひがの製菓（株）不動産部」では、住宅ローン返済中の家でも「無料相談」で不安を一つ一つ解消しながら、最適な売却プランをご提案しています。本記事では、ローン返済中でも安心して家を売るために押さえておきたいポイントと、無料相談を活用するメリット、具体的な売却の流れをご紹介します。

■なぜ住宅ローン返済中でも売却できるのか？
住宅ローン契約時に設定される「抵当権」は、借入金の返済が済むまで物件を担保にする仕組みです。一見、抵当権付きでは売却ができないように思えますが、実際には売却代金を利用してローン残債を一括返済し、抵当権を抹消したうえで買主へ所有権を移転します。
このため、担保権が設定されたままでも、売却代金が残債を上回る金額であれば、自己資金を使わずにローンを完済し、手元に残る差額を次の資金に回すことができます。もし売却代金が残債に届かない場合でも、金融機関と交渉して「任意売却」という手法を選ぶことで、競売より高い価格での売却や残債減額の相談が可能です。

■無料相談を利用するメリット

1. 専門家による残債・価格シミュレーション
   無料相談では、現在のローン残高と市場相場をもとに「売却価格－残債＝手取り額」を試算。売却後に必要な自己資金の有無や、任意売却の要否を明確化します。
2. 売却方法の選択肢整理
   一般売却、買取保証付き売却、任意売却など、状況に応じた複数プランを比較。リスクとメリットを整理し、ご家庭の事情に合わせて最適な方法を選べます。
3. スケジュールと手続きの見える化
   契約から登記、決済までのステップと所要期間を提示。金融機関や司法書士との連携スケジュールを可視化することで、見通しを立てやすくなります。
4. 費用と税金負担の確認
   抵当権抹消登記費用、仲介手数料、譲渡所得税の概算を事前に把握。売却手取り資金から諸費用を差し引いた「純手取り額」を示します。

■売却の具体的なステップ

1．ローン残高と担保状況の確認

• 最新の返済予定表を取得し、残債額・利率・返済期間を正確に把握。
• 登記事項証明書（登記簿謄本）を法務局で取得し、抵当権設定の有無や設定金融機関名を確認。

2．相場把握と査定依頼

• 机上査定（インターネット一括査定）でおおよその売却価格帯を把握。
• 現地査定で建物状況、周辺環境、法令制限を踏まえた詳細査定を実施。

3．売却方法の選択

• 一般売却：仲介会社と媒介契約を結び、買主からの購入代金でローン一括返済。
• 買取保証付き媒介：一定期間内に買主が見つからなければ、仲介会社が直接買取。
• 任意売却：ローン返済が困難な場合、金融機関と交渉し、残債超過分の返済条件緩和を取り付ける。

4．媒介契約と売却活動

• 媒介契約（一般・専任・専属専任）を選び、物件PRプランを決定。
• 写真撮影、広告作成、オープンハウスや個別内覧を実施し、買主を募る。

5．売買契約・決済・引き渡し

• 売買契約締結時に手付金を受領。代金配分表で「売却代金⇒ローン返済⇒自己資金」の流れを確認。
• 決済日には買主が代金を支払い、司法書士立会いのもと抵当権抹消登記と所有権移転登記を同時に行い鍵を引き渡し。

■任意売却を検討する場合のポイント
ローン残債が売却価格を上回るオーバーローンのケースでは、任意売却が競売を回避し、より高い回収を目指せる手段となります。

• 金融機関との交渉：残債一部免除や分割返済条件の緩和を申し入れ。
• 売却価格設定：市場相場よりやや低めに設定し、短期売却を優先。
• 債務整理との連携：弁護士・司法書士と協力し、任意売却と債務整理を同時進行可能。

任意売却には金融機関の同意が必要で、相談から合意まで1〜2ヵ月を要する場合があります。早めに無料相談を利用し、スケジュール調整を行いましょう。

■費用と税金の留意点

• 仲介手数料：売却価格×3％＋6万円＋消費税が上限。
• 抵当権抹消登録免許税：不動産1件につき1,000円。
• 司法書士報酬：抹消登記・所有権移転登記合わせて数万円～数十万円。
• 譲渡所得税：所有期間が5年超で長期譲渡所得（税率約20％）、5年以下で短期譲渡所得（税率約39％）。居住用3,000万円特別控除の適用要件を確認。

これらを加味した「売却純手取りシート」を作成し、売主ご自身で納得してから売却を進めることが重要です。

■まとめ
住宅ローン返済中の家を売却する場合、ローン残債と売却価格のバランスを正確に把握し、一般売却・買取保証・任意売却など複数の選択肢を比較検討することが成功の鍵です。ひがの製菓（株）不動産部の無料相談を活用すれば、不安を解消しながら最適な売却プランを描けます。筑西市での住み替えや資産整理をお考えの際は、ぜひ安心してご相談ください。

ひがの製菓株式会社　不動産部