住宅ローンが残っていても家を売ることはできる？解決策をご紹介

ローン残債と向き合いながら、最適な売却プランを選ぶためのステップバイステップガイド

■はじめに
住宅ローンの返済が残っている状態で「家を売りたい」と考えたとき、多くの人が「ローンが残っていると売却できないのでは？」と不安を抱きます。しかし実際には、住宅ローン返済中の物件でも売却は可能です。ただし、抵当権の抹消手続きやローン残債の清算方法、売却価格の設定など注意すべきポイントが多数あるため、事前に準備を進めておくことが成功への鍵となります。本記事では、筑西市エリアを中心に不動産売却をサポートする「ひがの製菓（株）不動産部」が、住宅ローン返済中でもスムーズに売却を進めるための具体的なステップと解決策をご紹介します。

■住宅ローン返済中の物件売却が可能な理由
普通、住宅ローンを組む際に金融機関は物件に「抵当権」を設定します。抵当権とは、ローン返済が滞った際に金融機関が物件を強制売却できる権利です。そのため、抵当権が設定されたままでは登記簿上、所有者が自由に物件を売却できないように見えます。しかし実際には、売却代金によってローン残債を一括返済すれば、抵当権は抹消できます。売主は売却代金を金融機関に充当し、抵当権を外してから買主へ所有権を移転登記するため、ローン返済中物件の売却が可能となるのです。

■抵当権抹消の手続きとタイミング
抵当権抹消には以下の流れを踏みます。

1. 売買契約締結：売主と買主の間で売買契約を結びます。この段階で「代金の配分表」を作成し、売却代金のうちいくらをローン返済に充てるかを明確化します。
2. 物件引き渡し・決済：引き渡し日に司法書士立会いのもと、買主が売却代金を支払い、その代金から金融機関への一括返済手続きが行われます。
3. 抵当権抹消登記：ローン完済を証明する「抵当権抹消証明書」をもとに、司法書士が法務局へ登記申請を行います。抹消登記が完了すると、初めて買主への所有権移転登記が可能となります。

※注意点：金融機関によっては「完済までに一定の期間を要する」ケースがあります。売却スケジュールと金融機関の手続き期間をすり合わせ、余裕をもって契約日・決済日を設定しましょう。

■売却方法のバリエーション
ローン返済中の物件売却には、主に以下の３つの方法があります。

• 一般売却：不動産仲介会社と媒介契約を結び、一般的な売却活動を行う方法。買主からの購入資金でローンを完済し、抵当権抹消後に鍵引き渡し・所有権移転を実施します。
• 買取保証付き売却：仲介会社が一定期間内に買い手がつかなければ、仲介会社自身が物件を買取るプラン。売却価格は市場価格より若干低めに設定されますが、確実に換金できます。
• 任意売却（※要相談）：ローン返済が困難な場合に、金融機関と交渉して残債超過分の一部免除や分割返済を認めてもらいながら売却する方法。競売よりも高値での売却が期待でき、債務整理としての効果もあります。

■任意売却の流れとメリット・デメリット
任意売却は「競売を回避しつつ、債務負担を軽減しながら売却したい」方に選ばれる手法です。流れは以下のとおりです。

1. 任意売却の相談：金融機関へ「売却を前提に返済が厳しい状況」を相談し、同意書を取得。
2. 仲介会社による売却活動：通常の仲介活動と同様ですが、「任意売却物件」として取引価格帯が決まります。
3. 売却代金によるローン返済：金融機関と協議した条件に従い、売却代金を充当。残債が残る場合は分割返済や免除の条件に基づき精算。
4. 抵当権抹消と所有権移転：任意売却後に抵当権を抹消し、買主への権利移転手続きを行います。

【メリット】

• 競売と比べて高値売却が期待できる
• 売却までの期間を調整しやすい
• 契約締結後のローン交渉で残債減額可能性もある

【デメリット】

• 金融機関の同意が得られないと実施困難
• 買主の資金調達条件（融資審査）に影響する場合がある
• 弁護士や専門業者への依頼費用が発生

■売却準備で押さえるべきポイント

書類の整理

• 登記事項証明書（登記簿謄本）
• ローン返済予定表（返済残高・支払期間）
• 建築確認済証・検査済証
• 固定資産税評価証明書
  これらをあらかじめ揃えておくことで、仲介会社や金融機関、買主からの書類提出要請にスムーズに対応できます。

物件の現状把握

• 建物状況調査（インスペクション）の実施：瑕疵や劣化箇所を把握し、売却条件に反映します。
• リフォーム履歴・修繕履歴の整理：どの程度の瑕疵担保責任を設定するか、買主への説明資料として活用します。
• 周辺環境の確認：道路幅員、用途地域、将来の都市計画道路予定など、買主に伝えるべき情報をピックアップ。

売却価格設定の考え方

• 周辺の類似物件成約事例（築年数・面積・立地条件）
• インスペクション結果に基づく修繕費控除額
• 抵当権抹消や登記費用、仲介手数料などの諸費用見込み
• 売却スケジュールと市場動向（売り出し時期による価格変動リスク）
  これらを総合的に勘案し、「売却代金－ローン残債＝手取り予想」を明確化。売主自身が納得できる「売り出し価格レンジ」を設定します。

■税金・費用面の注意点

譲渡所得税

売却益が発生した場合、譲渡所得税が課税されます。所有期間が５年を超えると長期譲渡所得となり、税率が軽減されますが、住宅ローン残債があるからといって特別控除が適用されるわけではありません。ただし自宅として登録されている場合、所有期間や居住期間に応じて３,０００万円特別控除を利用できる可能性があります。

抵当権抹消費用・登記費用

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は「不動産１件につき１,０００円」です。司法書士に依頼する場合は別途報酬が発生しますが、自ら法務局へ申請することも可能です。

仲介手数料

宅地建物取引業法に定められる上限額は「売却価格×３％＋６万円（税抜）」です。売却価格が高額になるほど手数料総額も膨らむため、手取り予想の際には必ず計上しておきましょう。

■売却後のローン精算プラン
売却による手取り金がローン残債を上回る場合は、差額を手元資金として確保できます。しかし、売却代金だけではローン残債に届かない「オーバーローン」のケースもあります。以下の方法で不足分を補います。

• 代替ローンの借り換え：別の金融機関で残債分だけ短期融資を受け、分割で返済
• 親族間貸し付け：家族からの一時的な融資を受け、残債を精算
• 売却条件の調整：買主に解体更地渡しを条件とし、売却価格を高めに設定

※いずれの方法も金融機関や専門家と十分に相談し、返済計画をシミュレーションしたうえで採用してください。

■まとめ
住宅ローンが残っている物件であっても、抵当権の抹消手続きやローン残債の精算方法を正しく理解し、適切な売却方法を選択すれば売却は十分に可能です。「一般売却」「買取保証付き売却」「任意売却」といったプランの中から、自身の状況・目的に合った方法を検討し、信頼できる仲介会社や専門家のサポートを活用しましょう。また、税金や諸費用、売却後の返済プランまで含めたシミュレーションを事前に行うことが、トラブル回避と納得のいく売却価格獲得のポイントです。筑西市での不動産売却なら、ひがの製菓（株）不動産部がお客様一人ひとりの状況に合わせた最適プランをご提案いたします。安心してご相談ください。

ひがの製菓株式会社　不動産部