住宅ローン返済中でも売れる？不動産業者と相談すべきタイミング

〜返済負担を抱えたままでも、キャッシュアウトと手続き負担を最小化するステップガイド〜

住宅ローンの残債を抱えながら「家を売却したい」と考える方は少なくありません。転勤やライフスタイルの変化、相続による住み替えなど、事情はさまざまですが、返済中の物件売却はシビアな資金計画が求められます。売却によって得られる売却代金がローン残高を上回るか下回るかによって手元資金も変わり、返済計画の再構築や税務処理、手続きの進め方にも大きな差が生じます。そこで本記事では、筑西市の不動産売却をサポートする「ひがの製菓（株）不動産部」がお伝えする、住宅ローン返済中の売却が可能なケースと、不動産会社へ相談すべき最適なタイミング、押さえておきたい注意点を詳しく解説します。

１｜住宅ローン返済中の売却が“そもそも”可能な理由

1-1. 抵当権付き不動産の売却は特別ではない

住宅ローンを借り入れる際、融資実行と同時に物件に抵当権が設定されます。抵当権は「ローン返済が止まったときに、金融機関が物件を競売にかけられる権利」を担保するものであり、売却そのものを禁止するものではありません。売却代金からローン残高を弁済し、残った金額を売主が受け取る「残債処理」の仕組みが確立されているため、返済中でも売却は可能です。

1-2. 売却方法の２大パターン

1. 仲介売却：不動産会社に買主を探してもらい、相場に近い価格で売却する方法。
2. 直接買取：不動産会社が直接物件を買い取り、スピーディに現金化できる方法。

仲介売却は高値成約が期待できる一方で、契約・決済までに時間を要し、ローンの利息負担が続きます。直接買取は価格が抑えられるものの、最短１〜２週間で売却を完了でき、残債処理を迅速に終えたい場合に有効です。

２｜返済中のまま売却する際の資金シミュレーション

2-1. 残債証明書を取り寄せる

金融機関から「残債証明書」を取り寄せ、正確な返済残高・最終返済期日・一部繰上返済手数料などを把握します。これがないと「売却代金で完済できるか」を見積もれません。

2-2. 諸費用の概算

• 仲介手数料：売買価格の3.3％＋6万6,000円（税別）
• 抵当権抹消登記費用：登録免許税＋司法書士報酬
• 印紙税：売買契約書に貼付
• 引越し費用・立ち退き費用（借家の場合）

これらのコストを売却代金から差し引いたうえで、残債との差額を計算します。場合によっては追加の自己資金投入が必要です。

2-3. 残債超過（オーバーローン）のケース

売却代金が残債を下回る「オーバーローン」状態の場合、売却と同時に不足金を補う資金計画が必要です。

• 自己資金で補填
• 他ローンの借り換え・つなぎ融資の活用
• 売却価格の引き上げ交渉（修繕リフォーム等で評価アップ）

売却前に不動産会社や金融機関へ相談し、資金計画を固めましょう。

３｜相談すべきタイミングとプロセス

3-1. 「机上査定」段階で早めに相談

まずは複数社の机上査定（書類・データベースのみで算出する概算査定）を依頼し、相場感を掴みます。この段階でおおよその売却想定額とローン残高との差額を把握し、売却可能性の初期判断を行います。複数社比較で査定額の幅や根拠を確認し、「この価格帯なら売却できる」「これ以上は自己資金が必要」といった前提条件を固めましょう。

3-2. 「訪問査定」前の事前準備

机上査定の結果を受け、具体的な売却検討フェーズに進む際には訪問査定を依頼します。訪問査定をスムーズに行うため、以下を準備しておくと良いでしょう。

• 建築図面・設備図面
• 過去のリフォーム履歴・見積書
• 賃貸稼働状況（賃貸アパートの場合）
• 近隣の売買事例や賃料相場情報のメモ

これらを揃えることで、査定士は精度の高い査定額を算出しやすくなり、売主も立会い時の情報提供がスムーズです。

3-3. 売却スケジュールの設定

訪問査定の報告を受けたら、実際の売却スケジュールを組みます。ローン返済状況に応じて、以下のタイミングを検討しましょう。

• ボーナス返済後：ローン残高が一時的に下がる翌月に売り出し。
• 金利見直し期間前：変動金利の見直しタイミングを避け、固定金利切替前に決済。
• 夏季・年末閑散期を避ける：購入活動が活発な春・秋の繁忙期を狙う。

売り出し時期の選定と買い手ニーズに合わせた内覧日程設定が、スムーズ成約の鍵です。

４｜金融機関との交渉ポイント

4-1. 一部繰上返済の検討

一部繰上返済で残高を減らせば売却代金とのギャップを縮められます。金融機関によっては手数料が無料・割引になるプランを用意していることもあるため、離れずに返済相談を掛け合わせましょう。

4-2. つなぎ融資の活用

買い替えローンを利用して新居購入と同時に旧居を売却する場合、売却代金が決済前に必要になるケースがあります。つなぎ融資を活用すれば、売却代金を受け取る前に次の住宅ローンを組めるため、資金ショートを防げます。

4-3. ローン残高証明書の提出タイミング

売買契約の際、金融機関から発行される残高証明書が必要です。契約締結直前に最新の残高証明書を入手し、決済時に正確な残債弁済を行えるよう準備します。

５｜法務・税務手続きの留意点

5-1. 抵当権抹消登記の事前手配

決済後すぐに抵当権を抹消するため、司法書士へ抹消登記の依頼を売買契約締結時に行い、書類の寸断や再提出を避けます。

5-2. 譲渡所得税のシミュレーション

所有期間や取得費用を整理し、譲渡所得が発生する場合の税額を事前に試算。売却後の手取り額イメージを固め、追加納税資金の手配が必要か確認します。

5-3. 住民票移動と転居登録

売却後に実際に転居する場合、住民票の移動や転出届・転入届の手続きを忘れず行いましょう。これを怠ると「未利用者への課税」として住民税の課税ベースに影響する恐れがあります。

６｜売却完了後のフォローアップ

6-1. ローン完済証明書の取得

抵当権抹消が完了したら、金融機関から完済証明書を発行してもらい、大切に保管します。将来、新たなローン申請や資産証明に必要となる書類です。

6-2. 税務申告・確定申告の実施

譲渡所得が生じた場合、翌年の2月16日〜3月15日の間に確定申告を行い、譲渡所得税・住民税を納税します。必要書類一式は税理士に依頼するか、自身で電子申告を活用して提出しましょう。

6-3. 将来の住宅ローン計画への反映

売却後に再度住宅購入を検討する場合、完済実績を金融機関や信用情報機関に反映させ、次のローン借り入れ条件を有利に進める準備を。

返済中でも売却は可能ですが、多くのステップと細やかな資金計画が求められます。特に「机上査定段階での相場把握」「訪問査定前の資料準備」「金融機関との返済調整交渉」「法務・税務手続きの事前手配」が不動産会社との相談タイミングとなります。筑西市で住宅ローン返済中の売却を検討される際は、「ひがの製菓（株）不動産部」へぜひご相談ください。経験豊富な専門家が、返済負担を最小化しながら円滑な売却完了に向けて伴走いたします。

ひがの製菓株式会社　不動産部