住宅ローンが残っていても不動産売却できる？その方法

～残債と向き合い、スムーズに手放すためのステップと選択肢を徹底解説～

相続や転勤、ライフプランの見直しなどで「マイホームを売却したいけれど、まだ住宅ローンが残っている…」と悩む方は少なくありません。実際には住宅ローンが完済されていなくても、適切な手続きを踏めば不動産売却は可能です。しかし、「ローン残債の扱い」「銀行との交渉」「売却価格の設定」など押さえておくべきポイントが多岐にわたるため、知らずに手続きすると思わぬトラブルや手取り金額の減少につながるリスクがあります。

本記事では、筑西市を拠点に地域密着で不動産売却をサポートする「ひがの製菓（株）不動産部」が、住宅ローン残高がある物件を売却する際の基本的な考え方から、具体的な手順、利用可能な金融商品・制度まで中立的に解説します。これから売却を検討される方は、ぜひ参考にしてください。

１. 住宅ローン残債があるときの「売却できる／できない」の判断基準

住宅ローンを借り入れる際には、通常「抵当権」が登記されます。抵当権は銀行などの融資機関が融資の担保として物件に設定する権利で、抵当権が設定されたままでは名義変更（所有権移転登記）や販売による引渡しができません。したがって、売却の前提としては「抵当権の抹消（解除）」が必要です。抹消には以下２つの方法があります。

1. 売買代金でローンを完済し、抵当権抹消登記を行う
2. 任意売却や代位弁済など、金融機関の同意を得た上でローン残債を整理する

上記いずれかの方法で抵当権を解除すれば、第三者（買主）への所有権移転が可能になり、晴れて売却が実行できます。

２. 売却代金で住宅ローンを一括完済する方法

最もスタンダードなのが、売却代金をローン返済に充当し、残債ゼロで抵当権を抹消する方法です。手順はおおむね次の通りです。

1. 住宅ローン残高の確認
• 現在のローン残高（元金＋利息）を金融機関に照会し、抹消に必要な概算金額を把握。
2. 査定・売出価格の設定
• 複数社の訪問査定を比較し、売却予測価格を把握。残債を上回る見込みがあるかを検証。
3. 買主との契約締結
• 売買契約を締結し、手付金・残代金の期日を確定。
4. ローン完済と抵当権抹消手続き
• 残代金決済日に売却代金を融資機関に振込み、抵当権抹消登記申請（司法書士代行）。
5. 所有権移転登記
• 抵当権が抹消されたことを確認後、買主への所有権移転登記を実施。

ポイントは、「抵当権抹消登記」を完了しないと所有権移転ができないため、司法書士や銀行とスケジュールを合わせ、当日中に“完済→抹消→移転”が滞りなく行えるよう事前準備をすることです。

３. 売却代金では残債をカバーできない場合の選択肢

売却予測価格がローン残高を下回る場合、不足分をどう用意するかが問題になります。主に以下の３つの方法があります。

3-1. 自己資金や家族からの借り入れで差額を補う

最もシンプルなのは、不足分を預貯金や親族からの借り入れで補填し、完済→抵当権抹消を行う方法です。ただし、まとまった自己資金を持たない方にはハードルが高い場合があります。

3-2. つなぎ融資を利用する

次に、**住宅ローン以外の融資（つなぎ融資）**を一時的に借り入れ、売却代金確定後に一括返済する方法があります。

• メリット：自己資金なしで手続きが進められる
• デメリット：金利負担が追加発生し、審査期間や保証料が必要

3-3. 任意売却の活用

返済不能状態や返済困難が見込まれる場合には、金融機関の同意を前提に任意売却を選択できます。任意売却は、競売より高い価格で売却できる可能性がある一方、金融機関との交渉が必要で手続きに数ヵ月かかることもあります。

４. 任意売却の流れと注意点

任意売却では、返済が滞る前でも「ローン残債が売却代金を超えそう…」と判断した段階で選択可能です。一般的な流れは以下のとおりです。

1. 金融機関へ相談
• 住宅ローンを借りている銀行に「売却しても残債が払えない可能性がある」と早めに相談。
2. 価格調査・査定
• 任意売却専門の不動産会社に査定を依頼し、相場よりやや低めの設定で広く買主を募集。
3. 売却活動
• 通常の売買と同じく、複数のチャネルを使って購入希望者を集める。売主の同意金や債権者同意書を用意。
4. 債権者同意
• 売買条件（売却価格、引渡時期）を金融機関に提示し、債権者同意書を取得。
5. 決済・抵当権抹消・引渡し
• 売却代金でローンを一括完済し、抹消手続きを行ったうえで買主へ引渡す。

任意売却は**「金融機関の同意がなければ成立しない」**ため、交渉の進め方とタイミングが成否を分けます。また、周囲に売却が知られにくい一方、“競売手続き中”と見なされるリスクもあるため、不動産会社選びは慎重に行いましょう。

５. 買主によるローンの「引き継ぎ」はできない

一部の査定やネット記事で“買主が引き継ぎローンを組む”という表現を見かけますが、住宅ローンは原則として引き継ぎできません。買主は必ず新規に住宅ローンを申し込み、金融機関が審査したうえで別の融資契約を結びます。売主の残債は売却代金と自己資金等で完済し、抵当権を外してから売買に臨むのが原則です。

６. 売却活動における銀行とのスケジュール調整

売買契約の“決済日”を決める際は、銀行の抹消手続きに要する時間を考慮します。具体的には以下の点を確認しましょう。

• 銀行の抵当権抹消書類の準備期間：書類作成に1～2週間
• 司法書士の登記申請から抹消完了まで：通常数日～1週間
• 売買契約書で“抵当権抹消後の所有権移転”を条件とするか：契約書条項の調整

上記に余裕を持ったスケジュールを設定しないと、決済当日に銀行が書類を揃えられず、決済日程の延期や追加費用発生のリスクが高まります。

７. 住宅ローン残高がゼロではない売却の税務上の注意点

住宅ローン残債の有無は譲渡所得税の計算には直接影響しませんが、譲渡費用として計上できる可能性があります。

• 借入金返済のためのつなぎ融資金利・保証料：譲渡費用に含めることで譲渡所得を圧縮
• 任意売却に伴う同意金や分割納税のための借入金利：金融機関の合意を得ている場合、費用計上の相談

税務署との折衝が必要な場合は税理士に相談し、譲渡所得の申告ミスを防ぎましょう。

８. まとめと次のステップ

住宅ローンが残っていても、不動産売却は可能です。ただし、銀行の抵当権抹消手続きやローン残債の処理方法によって、スムーズさや手取り金額、税務上の負担が大きく変わります。

1. まずは残債確認と価格査定：複数社の査定で売却予測価格を把握
2. 銀行への早めの相談：返済計画・任意売却の可能性を検討
3. 売却スケジュールの策定：抵当権抹消と決済登記のタイムラインを確保
4. 自己資金・つなぎ融資の検討：売却代金だけで完済できない場合の逆算
5. 税務面の準備：譲渡費用の計上可否や確定申告の方法を整理

これらのステップを踏むことで、「住宅ローンが残っているから売れない」という不安を払拭し、最適な方法で手放すことができます。筑西市の地域特性に詳しい「ひがの製菓（株）不動産部」は、ローン残債がある物件の売却相談にも豊富な実績とノウハウを持っています。まずはローン残高やご事情をお知らせいただき、一緒に最適なプランを検討してみてはいかがでしょうか。

ひがの製菓株式会社　不動産部