相続したアパートを売る？貸す？成功する資産運用とは

～相続アパートの活かし方を徹底解説～

相続によって手にしたアパート。親御さんやご親族が長年大切に維持してきた資産を、どう扱うべきかお悩みではありませんか？「売却してまとまった現金を手に入れたい」「賃貸経営を継続して安定収入を得たい」――選択肢は大きく二つに分かれますが、それぞれにメリット・デメリットがあり、税務上・法務上の注意点も少なくありません。本記事では、筑西市を拠点に地域密着で不動産売却・賃貸運営をサポートする「ひがの製菓（株）不動産部」が、相続アパートの最適な活用法と判断ポイントを詳しく解説します。中立的な視点で比較検討できる情報をお届けしますので、ぜひ資産運用の参考にしてください。

１. 相続アパートをめぐる基本的な流れ

相続アパートを扱う際には、まず必ず以下のステップを踏むことが重要です。

1. 相続登記と権利関係の整理
• 法務局で建物および土地の相続登記を行い、登記名義人を相続人に変更。
• 共有名義となる場合、共有持分を確定し、相続人間で「利用分割」「換価分割」などの方針を決定。
2. 資産評価と調査
• 固定資産税評価額、実勢価格（周辺の成約事例）をもとに市場価値を把握。
• アパートの老朽度合い、修繕履歴、設備更新状況を調査し、必要なリフォーム費用を見積もり。
3. 税務申告と納税資金の手配
• 相続税申告期限（相続発生日の翌日から10か月以内）までに、適用可能な各種評価減（貸家建付地評価減や小規模宅地等の特例）を活用した申告を実施。
• 納税資金の確保手段（売却、金融機関借入、一部賃貸収入による分割納税など）を検討。

これらの基礎的な手続きを正しく行わないまま売却や賃貸運営に進むと、後に法的トラブルや税務リスクを招く可能性があります。

２. 売却のメリット・デメリット

売却のメリット

• まとまった資金の確保
  一度にまとまった現金化が可能で、教育資金・住宅購入資金・投資資金など、ライフプランに合わせた資金活用がしやすい。
• 管理負担の解消
  空室リスクや建物の維持修繕、入居者対応などの運営業務から完全に解放される。
• 相続人間の公平な分割
  資産を現金化し各相続人に分配できるため、共有状態のままトラブルが起きるリスクを軽減。

売却のデメリット

• 譲渡所得税の発生
  売却益が出た場合、取得費や譲渡費用を控除した後の利益に税率20％超（所得税＋住民税）が課税。特に相続直後の売却は取得価格の引き継ぎ範囲が限定的となり、思わぬ高税率になる場合も。
• 市場価格の変動リスク
  経済情勢や金融環境、地域の人口動態によって価格は上下するため、希望価格で売却できないケースもある。
• 売却期間の長期化
  地域や物件の状態によっては、数か月から1年以上にわたり売り出しを継続しなければならないことも。

売却には「即時換価できる安心感」がある一方、市場に左右される価格変動リスクや税負担を考慮する必要があります。

３. 貸す（賃貸経営）のメリット・デメリット

賃貸経営のメリット

• 長期的な収益確保
  家賃収入が継続的に得られ、相続後も安定したインカムゲインとして資産運用できる。
• 相続税評価額の抑制効果
  貸家建付地評価減（借家権割合30％・貸家建物評価減15％※）により、相続税評価額が更地評価の6～7割程度まで低減可能。
• 資産の物理的保有
  今後の地価上昇や再開発計画など土地の将来性を信じ、長期保有することで大きなキャピタルゲインを狙う戦略も取れる。

※借家権割合・評価減割合は令和7年度時点の目安です。

賃貸経営のデメリット

• 空室リスク・家賃滞納リスク
  入居者の確保が難しい地区や時期には収入が途絶えるリスクがあり、滞納が発生した場合は債権回収コストや退去手続きが負担に。
• 維持修繕コスト
  建物の経年劣化に伴う修繕・改修費用、設備更新費用が定期的に必要。工事手配や瑕疵対応など管理業務も発生。
• 管理業務の煩雑さ
  賃貸募集、入居審査、契約更新、クレーム対応、立退き交渉など、専業オーナーでなければ相応の時間と労力がかかる。管理会社委託には管理料として賃料の5～10％が発生。

賃貸は物件を手放さずに運用できる一方、経営者的視点でのリスク管理と専門的なノウハウが求められます。

４. 売却と賃貸、どちらを選ぶべきか？判断のポイント

1. 資金ニーズとキャッシュフローの必要性
   早期に納税資金や老後資金を確保したい場合は売却、長期で安定収入が必要であれば賃貸経営を選択。
2. 相続人・家族間の合意形成
   共有持分が複数ある場合、売却・賃貸それぞれに賛否が分かれるケースがあります。合意形成のしやすさを考慮することが重要。
3. 物件の立地・構造・築年数
   都市部や駅近エリアであれば賃貸需要が安定しやすいが、地方や築古物件は売却した方が割安感が出て買い手が付きやすい場合も。
4. 税務・法務上のメリット比較
   相続税評価減や譲渡所得税の特例、借地権底地貸しなど、各種制度を活用したときの節税効果をシミュレーション。
5. 管理能力と専門家サポート体制
   自身で賃貸管理を行うのか管理会社に委託するのか、あるいは売却仲介に特化した業者を選ぶのか、サポート体制も含めた総合判断が必要。

５. 売却時に押さえておきたいポイント

• 査定依頼は複数社で
  机上査定・訪問査定ともに2～3社を比較し、査定根拠や価格帯の妥当性を見極める。
• 登記・法令制限の事前整理
  境界確定・再建築可否・借地権付き等の制限を整理し、買主への情報開示書類をそろえる。
• 広報方法の選択
  レインズ登録を含めた一般公開か、特定顧客向けの限定公開かを売主の要望に応じて設定。
• 価格改定のタイミング
  売り出しから一定期間（1～2か月）問い合わせが少なければ、迅速に価格見直しを検討。

６. 賃貸運営時に押さえておきたいポイント

• 適正な家賃設定
  周辺相場、築年・設備状況・管理体制を踏まえ、過不足ない家賃水準を設定する。
• 募集戦略の策定
  ポータルサイト掲載、仲介会社ネットワーク、入居者ターゲットに合わせた広告展開。
• 契約期間と更新条件
  定期借家契約か普通借家契約か、契約期間や更新料・原状回復義務などの条件を明確化。
• トラブル防止策
  予め保証会社利用、家賃保証、定期巡回などを導入し、滞納・クレームへの備えを整える。

７. 税務・相続対策としての留意点

• 小規模宅地等の特例
  居住用・事業用のアパートであれば、小規模宅地の評価減（最大80％）が適用できる場合がある。
• 譲渡所得税の特例
  3,000万円特別控除やマイホーム売却特例、相続後3年内売却の特例など、条件に応じた節税スキームを検討。
• 分割納税・物納の検討
  売却資金だけでは納税資金が不足する場合、市町村の分割納税制度や物納の可否をあわせて相談。

８. 専門家に依頼する際のポイント

• 税理士・司法書士との連携
  相続税申告、登記手続きと売却・賃貸のスケジュールを調整。
• 不動産鑑定士による評価
  大規模アパートや特殊物件は鑑定評価を受けることで、税務上も売却上も説得力を強化。
• 管理会社の選定基準
  管理実績、委託手数料、管理内容、リフォーム提案力などを比較。

相続したアパートは、売却するか賃貸経営するかによって、資産運用の性格が大きく変わります。筑西市の地域特性や市場環境をご存じの「ひがの製菓（株）不動産部」では、売却・賃貸双方の専門家ネットワークを活かし、税務・法務面から最適なプランをご提案いたします。資産価値を最大化し、将来の安心を手に入れるための第一歩として、ぜひお気軽にご相談ください。

ひがの製菓株式会社　不動産部