借地権付き物件の売却は可能？失敗しないための注意点

〜権利関係をクリアにして、スムーズに取引を進めるための実務ガイド〜

相続や都心回帰、多店舗展開などを背景に、借地権付きの建物を所有している方がいま改めて売却を検討するケースが増えています。しかし、借地権付き物件の売却は「更地・所有権付き物件」と比べて権利関係が複雑で、準備不足や認識の甘さから思わぬトラブルに発展しやすいのが実情です。本記事では、筑西市の不動産売却を専門とするひがの製菓（株）不動産部の視点で、借地権付き物件を売却する際に押さえておくべき注意点をまとめました。失敗しないための“落とし穴”とその回避策を中心に解説しますので、ぜひ最後までお読みください。

1. 借地権付き物件とは何か

「借地権付き物件」とは、土地を地主から賃借（借地）し、その上に建てた建物を自己所有する権利関係を持つ不動産を指します。主に以下の種類があります。

• 普通借地権：存続期間が30年以上、更新があるもの。借地権者の存続期間満了後も、地主が正当事由なく契約更新を拒めない強い権利形態。
• 定期借地権：契約期間が50年以上（または30年以上）で、更新が原則認められないもの。契約満了後は土地が更地で返還される。

借地権付き物件は土地所有権が別に存在するため、売買契約には「借地権の譲渡」と「建物の売買」の二重取引になります。そのため、売主・買主双方に通常の不動産取引以上の注意が必要です。

2. 借地権付き物件は本当に売れるのか？法的要件

借地権付き物件を売却する場合、最も重要なのは「借地契約書（定期借地権契約書を含む）」に定められた規定を遵守することです。主な法的ポイントは以下の通りです。

1. 譲渡承諾の取得
   借地契約書に「売却（譲渡）には地主の承諾が必要」との定めがあるケースが一般的。承諾料（承諾を得るための対価）や、追加の保証金・敷金の積み増しを条件とされることがあります。
2. 借地期間の残存年数
   契約期間が短いほど借地権の価格は下がるため、存続期間が残り10年未満の場合は買い手を見つけにくくなるおそれがあります。
3. 定期借地権の満了扱い
   定期借地権は契約満了と同時に土地返還が前提となるため、期間満了が近い場合は「建物買取権」を設定しておかないと、建物所有者が無償で建物を取り壊されるリスクがあります。

これらの要件をクリアにしたうえで売却活動を開始しないと、買い手への信用失墜や契約解除リスクにつながりかねません。

3. 売却前に必ず行うべき３つの準備

3.1 借地契約書と登記事項証明書の確認

まずは法務局で登記事項証明書（土地・建物とも）と、借地契約書の原本を照合しましょう。契約期間、承諾条項、更新規定、承諾料の規定など、売却手続きに必須の情報を正確に把握します。

3.2 借地料と地代改定の履歴・見通し整理

過去の地代改定履歴がないまま取引すると、買主が将来の地代値上げリスクを嫌い、価格交渉で大幅な値下げを要求される可能性があります。地代見直し条項の有無や改定方法（市場価格連動か、インフレ連動か）を整理し、提示資料として契約書に添付します。

3.3 地主との事前協議と承諾条件の擦り合わせ

売却活動を始める前に地主との面談を実施し、譲渡承諾に関する条件をあらかじめ明確化しましょう。承諾料の相場、承諾完了までの想定スケジュール、追加の保証金積み増し要件などを文書で残すことで、売主・買主・地主の三者間トラブルを未然に防げます。

4. 値付け（価格設定）の難しさと押さえるべき視点

普通の所有権付き土地とは異なり、借地権付き物件の価格は「建物価格＋借地権価格」で構成されます。借地権価格は以下の要素で決まるため、査定時には細かくチェックが必要です。

1. 借地権割合（借地権価格÷更地価格）
   存続期間や地代水準などを踏まえ、一般的に30～70％程度で評価されます。
2. 地代・借地料の金額と改定頻度
   地代が市場相場に近く、かつ改定間隔が短いほど権利価格が高くなります。
3. 存続期間残存年数
   残存年数が短いほど割引率が高まり、借地権価格は下落します。
4. 契約条項の緩和度
   更新条件の緩さや契約解除要件の有利性など、借地契約書の条文を踏まえた評価が必要です。

これらの評価ポイントを机上査定・訪問査定の両面から精査し、買主候補に納得いただける根拠をまとめておきましょう。

5. 売却手法とそれぞれのメリット・デメリット

5.1 一般仲介による売却

• メリット：複数の買主候補にアプローチでき、価格競争が期待できる。
• デメリット：承諾取得や契約交渉など手続きが長期化しやすく、仲介手数料も発生。

5.2 相続人や親族内での譲渡

• メリット：承諾条件を柔軟に設定しやすく、地代据え置きや譲渡価格の個別調整が可能。
• デメリット：相続税評価・贈与税の問題が発生しやすく、税務上の専門的対応が必要。

5.3 借地権譲渡専門業者への直接売却

• メリット：買取価格は相場より低めだが、スピード売却が可能。承諾交渉も業者が代行。
• デメリット：一般市場よりも割安な価格提示が多いため、収益性追求型には不向き。

それぞれの手法を比較検討し、売主の優先順位（価格・スピード・リスク抑制）に応じた最適手法を選択してください。

6. 契約締結時のポイントと落とし穴回避策

6.1 承諾料・承諾書交付

売買契約締結前に、地主からの「承諾書」を必ず取得しましょう。承諾料の支払い時期、金額、支払方法を契約書に明記し、領収証をもってやり取りします。

6.2 地代の清算と日割精算

売買決済日に合わせて、売主負担分の地代を日割計算により精算。過払い地代がある場合は買主へ返還、未払い分があれば売主負担と定めることでトラブル防止につながります。

6.3 抵当権・設定登記の抹消

借地権付き物件でも、建物上に抵当権が設定されているケースがあります。売却代金を用いて抵当権を抹消し、抹消登記完了後に所有権移転登記を行う流れを司法書士と確認しておきましょう。

7. 税務面・法務面の留意事項

• 譲渡所得税：借地権譲渡益＝譲渡対価－（取得費＋譲渡費用）で計算され、所有期間の長短で税率が異なります。居住用財産特別控除の適用可否もチェック。
• 相続税・贈与税：親族内譲渡の場合、借地権の評価額を基に贈与税や相続税が課されることがあるため、税理士に早めに相談を。
• 民法・借地借家法：定期借地権契約では終了時の建物解体義務や契約更新要件に注意。普通借地権なら更新料・地代改定請求権の行使時期を把握しておくことが大切です。

8. トラブルを防ぐための実務チェックリスト

1. 借地契約書原本と登記事項証明書の突合
2. 地主との承諾条件（承諾料・保証金・契約期間）を文書化
3. 借地料履歴と改定条項の整理・資料添付
4. 仲介業者・専門業者の選定基準の明確化（借地権実績の有無）
5. 司法書士・税理士との事前打ち合わせによる手続きフロー確認

まとめ

借地権付き物件の売却は、権利関係や契約条項の理解、地主との事前交渉、価格査定のポイント、売却手法の選択、契約時の細かな手続きなど、多くのステップを正確に踏む必要があります。どこか一つでも抜け落ちると、売却後に大きなトラブルや想定外のコスト発生につながりかねません。

ひがの製菓（株）不動産部では、筑西市エリアを中心に借地権付き物件の売却サポートを多数手がけてまいりました。専門的な権利調査・価格査定から地主との承諾交渉、契約締結後の税務・登記手続きまでワンストップで対応可能です。この記事でご紹介した注意点を参考に、ぜひ安心・安全な取引を実現してください。

ひがの製菓株式会社　不動産部