住宅ローン返済中の家でも高く売ることは可能！方法解説

～賢く準備し、適切な戦略で売却価値を最大化しよう～

住宅ローンを抱えたままの売却は、ローン残債との兼ね合いが難しく、手続きを敬遠されがちですが、必要な準備と戦略を講じれば「高く売る」ことは十分に可能です。筑西市を拠点とするひがの製菓（株）不動産部では、ローン中の物件でもオーナー様に最大の安心と利益をお届けできるよう、徹底したサポート体制を整えています。本記事では、売却を成功させるための具体的手順とポイントをわかりやすく解説します。

１．まずはローン残高と物件価値を正確に把握する

住宅ローンを利用中であれば、売却価格からローン残債を差し引いた「手取り額」がどの程度になるかを予めシミュレーションしておくことが重要です。

• 残債確認の方法
• 金融機関に返済証明書を依頼し、正確な残高を把握。
• 繰り上げ返済可能額も同時に確認し、最適な返済プランを検討。
• 物件価値の把握
• 周辺事例や統計データを活用し、築年数・立地・間取りなどから市場相場を割り出す。
• リフォーム履歴、設備グレード等を加味し、査定価格が変動するポイントを洗い出す。

これらの情報をもとに、売却価格の目安と残債との差額を具体的に把握することで、売却判断の確度が高まります。

２．複数の不動産会社で査定を受け、強みを比較する

不動産会社ごとに得意エリアや販売チャネル、集客力は異なります。ひとつの会社だけに頼らず、複数社で査定を受けることで「本当に高い査定額」はどれくらいかを見極めましょう。

• 机上査定と訪問査定の違い
• 机上査定：簡易な情報から相場を把握。スピーディーだが精度は概算レベル。
• 訪問査定：実際に物件を見てもらい、周辺環境や内装状態を加味した詳細査定。
• 査定額以外の比較ポイント
• 販売戦略（ポータルサイト掲載数、独自ネットワークなど）
• 手数料や契約内容の柔軟性
• 担当者の対応力・コミュニケーションの質

査定額だけでなく、広告手法やサポート体制も比較し、総合力の高いパートナーを選びましょう。

３．最低限のリフォームで見た目の印象を向上させる

多額のリフォーム費用をかけることなく、家の魅力を高める「プチリフォーム」は高い費用対効果を生みます。特に内覧時の第一印象は価格交渉の大きな決め手です。

• おすすめのプチリフォーム例
• クロス張替え：汚れや黄ばみをリフレッシュし、室内を明るく演出。
• 水回りの清掃・コーキング補修：キッチンや浴室の見栄えを一新し、清潔感をアピール。
• 庭木の剪定・外構清掃：外観印象を良くし、来場者の好感度アップに直結。
• 費用対効果を高めるコツ
• プロに頼むべきポイントと自分でできる作業を切り分ける。
• 地元の施工業者に一括見積もりを依頼し、コスト削減を図る。

リフォーム費用を最低限に抑えつつ、物件全体の魅力を底上げすることが、高額売却への近道です。

４．物件の魅力を最大限にアピールする広告作成術

Web掲載やチラシ配布など、広告制作はただ情報を載せるだけではなく、「その家での暮らし」を想像させるストーリーや写真構成が重要です。

• 写真撮影のポイント
• 明るい時間帯に、広角レンズを活用して空間を広く見せる。
• 家具配置例や小物を配置し、生活シーンをイメージしやすい演出を。
• 季節感を取り入れて、庭や外観にも彩りを添える。
• キャッチコピーの工夫
• 「日当たり良好」「ゆとりある間取り」など、検索キーワードを意識したフレーズを盛り込む。
• 築年数が古い場合は「味わい深いヴィンテージ」「リノベーション向き」といった魅力に転換。
• 広告チャネルの選択
• 大手ポータルサイト、地域密着型サイト、SNS広告など、ターゲット層に合わせて複数展開。
• オンライン内覧会や3Dウォークスルーを導入し、遠方の購入希望者にもアプローチ。

見栄え・訴求・チャネルの３拍子を揃えることで、より多くの購入希望者を集め、高値売却の可能性を高められます。

５．売却タイミングと市場動向を見極める

不動産市況は季節や金利、経済動向に大きく影響されます。住宅ローン中でも、より高く売れるタイミングを逃さないことが大切です。

• 季節的な傾向
• 春と秋：入学・転勤シーズンで需要が高まりやすい。
• 冬：動きが鈍化する傾向があるため価格交渉がシビアに。
• 金利動向
• 金利先高観が強まる局面では、借り換えニーズが急増し、売却需要も増す可能性。
• 低金利が長期化すると、購入希望者の購入力が強まりやすい。
• 地域の開発・インフラ計画
• 筑西市内や周辺地域での大型開発情報、公共施設計画などがある場合、資産価値を押し上げる要因に。
• 市の発表資料や不動産ニュースをチェックし、売りどきを逃さない。

適切なタイミングでの売却活動は、数十万円～数百万円規模の価格差を生むこともあります。

６．売却方法の選択：仲介 vs 買取

売却方法には「仲介売却」と「買取保証／買取サービス」の大きく二つがあります。それぞれメリット・デメリットを理解し、ご自身の状況に合わせて選択しましょう。

住宅ローン返済中の方は、資金繰りの余裕や返済計画を踏まえ、どちらが最適かを専門家とともに検討しましょう。

７．税金・諸費用のポイントを押さえる

売却には譲渡所得税や印紙税、仲介手数料などのコストがかかります。予め必要経費を把握し、余裕を持った価格設定をすることが重要です。

• 主な費用項目
• 仲介手数料：売却価格×3%＋6万円（税別）が上限。
• 印紙税：売買契約書の価格帯に応じて定額印紙を貼付。
• 譲渡所得税：所有期間や控除制度（3000万円特別控除など）を活用可能。
• 節税対策
• 10年超所有の場合は軽減税率が適用。
• 居住用財産の譲渡における特例制度を利用し、最大3000万円の控除を検討。

これらの制度を最大限に活用し、手取りを増やすためには、税理士や不動産税務の専門家への相談が効果的です。

８．まとめと注意点

住宅ローン返済中の物件売却は、一見ハードルが高いように感じられますが、事前準備と適切な戦略で「高く売る」ことは十分に可能です。

• 必要なステップのおさらい
1. 残債と相場を正確に把握
2. 複数社の査定比較で最良のパートナー選び
3. プチリフォームで魅力を底上げ
4. 魅力的な広告と多チャネル展開
5. 市場動向・売りどきの見極め
6. 売却方法の最適化（仲介 vs 買取）
7. 税金・諸費用の計画的把握
• 注意点

• 無理な価格設定は売れ残りリスクを高めるため、現実的な相場感覚を大切に。
• 契約書の内容や手続きフローを理解し、想定外のトラブルを防止。
• 各種専門家（税理士・司法書士・不動産鑑定士）との連携を強化。

以上を踏まえ、筑西市の地元密着企業として長年の実績を誇るひがの製菓（株）不動産部では、お客様のニーズに合わせたオーダーメイドの売却プランをご提案いたします。住宅ローン返済中でも、最適な準備と戦略で納得のいく価格を実現しましょう。

ひがの製菓株式会社　不動産部