離婚で売却する家、近所に知られない相談の進め方

― プライバシーを守りながらスムーズに手続きを進めるステルス売却ガイド ―

離婚を機にマイホームを手放す場合、「近所に“あの家が売りに出た”“離婚したらしい”と知られたくない」という方は多いでしょう。売却に伴う査定依頼や内覧、看板設置、チラシ配布といった一般的な手法では、どうしても近隣住民の目に触れてしまいます。本記事では、離婚で売却する家を“秘密厳守”で売却するための手順とポイント、そして失敗しない相談先の選び方を詳しく解説します。理論と実務視点で安心してプライバシーを守りながら売却を完了させる方法をお伝えします。

１．なぜ「近所に知られたくない」のか？そのリスクと心情

1. プライバシーへの配慮
   離婚というプライベートな事情を周囲に知られたくない。近隣からの詮索や噂話を避け、心の負担を減らすためにも“売却活動は秘密”が望ましい。
2. 価格交渉力の維持
   「離婚で急いで売りたい物件」と思われると、買い手側が強気に価格交渉を仕掛けやすい。情報を限定し、適正価格で売却するにはステルス売却が有効。
3. 感情的トラブルの防止
   近隣とトラブルなく円滑に引き渡すため、売却情報の拡散を最小限に抑える工夫が必要。

２．まずは媒介契約を選び分ける

2.1 専属専任媒介契約の利点

• 依頼先は１社のみ。情報管理が徹底でき、他社による広告やチラシ配布の心配がない。
• 報告義務が強化：1週間に1回以上の活動報告で、進捗を常に把握・監視できる。

2.2 専任媒介契約との比較

• 依頼先1社、2週間に1回以上の報告義務があり、情報漏洩リスクを抑えつつ柔軟な動きが可能。
• 売主の自己発見（友人紹介など）も許容されるため、広く相談してみたい場合に向く。

＞※ 一般媒介契約は複数社に依頼できる反面、情報が散逸しやすく秘密売却には不向き。

３．クローズド集客の具体的方法

3.1 ポータルサイトの「非公開物件」設定

大手不動産サイト（SUUMO、HOME’Sなど）では「非公開物件」機能を利用できる。

• 会員限定配信：会員登録者のみに閲覧を許可し、一般ユーザーからは非表示。
• 問い合わせフォームで条件確認：内覧や詳細資料請求はチャットやメールで個別対応。

3.2 会員制仲介ネットワークの活用

• 投資家向けルート：リフォーム業者やシェアオフィス運営者など、用途を限定した会員へ案内。
• 地域密着ルート：地元の取引実績ある仲介会社同士で非公開情報の共有を行い、近隣に流れにくくする。

3.3 オフマーケットの買取提案

• 買取専門業者への直接査定：一般募集なしでスピード成約が可能。
• 査定条件合意後に契約締結：買取額の提示から契約まで最短で1～2週間程度。

４．内覧対応の工夫で露出を最小化

4.1 完全予約制・時間帯限定

• 1日1組もしくは1時間枠を厳守し、近隣と重ならない時間帯（平日夕方や土日午前のみ）に設定する。
• 案内車両は遠隔地駐車場を指定し、現地に来訪者の車が停まらないよう手配。

4.2 案内スタッフの配慮

• 複数名でローテーションし、同じ顔が繰り返し現れないようにする。
• 名札や看板を持たず、内覧待機用の控え室も近隣にバレない場所を確保。

4.3 リモート内覧の活用

• ビデオ通話での事前確認：ZoomやLINEミーティングを活用し、来訪前に物件概要や間取りを説明。
• 360°パノラマ写真／動画：事前に撮影した高精細パノラマで内覧希望者のスクリーニングを行う。

５．広告・資料作成のポイント

5.1 住所表記と写真

• 番地は伏せて大エリア表示のみ（例：筑西市乙エリアの戸建）。
• 外観写真のみ公開し、内部写真は内覧時のみ提供。

5.2 重要事項説明の切り分け

• 契約前に説明が必要な法令制限や共有持分、再建築要件などは簡潔に伝え、離婚事情は一切触れない。
• 資料に「相続」「離婚」等のキーワードを入れず、物件情報に特化。

６．価格交渉と成約までのスキーム

6.1 市場価格調査とレンジ設定

• 近隣成約事例の限定抽出：3件程度の類似物件をピックアップし、適正価格帯を算出。
• ステルス価格調整：通常売出価格より5～8％ほど抑え、限定流通でも応募を獲得しやすく。

6.2 オファー期間と条件提示

• 書面オファーの期限を設定（例：○月○日17時まで）。
• 手付金・解除条件を先提示し、買い手の意思決定を早める。

6.3 契約締結と引渡し管理

• 契約立会い・残代金決済は当社オフィスまたは提携司法書士事務所で完結。
• 鍵の受け渡しもオフィス内で行い、現地には一切立会いを伴わない。

７．失敗しない相談先の選び方

1. 秘密売却実績豊富な仲介会社
• クローズドマーケット運用の成功経験があり、ステルス案件の対応マニュアルを持つ。
• 社内教育や情報管理ポリシーが明確。
2. 専任・専属専任媒介に長けた担当者
• 報告頻度や契約条項の実務運用に慣れているプロ。
• 市場相場調査とクローズド集客のバランスに長け、強引なオープン営業を行わない。
3. 司法書士・税理士との連携体制
• 相続登記や譲渡所得税シミュレーションを秘密裏に進められる士業ネットワーク。
• オフィス立会い契約・決済に協力的な司法書士事務所。
4. プライバシー配慮型買取業者
• HPに「非公開取引」「秘密厳守」の記載があり、個別査定から契約までをスムーズに行える。
• 条件合意→社内限定承認→契約というフローで情報漏洩を防ぐ体制。

８．まとめ：離婚後も安心のステルス売却

離婚をきっかけとした空き家売却においては、デリケートな事情を守りながら適正価格で売却することが求められます。

• 専属専任媒介契約で依頼先を限定し情報管理を徹底
• 非公開ポータル＆会員制ネットワークでクローズド集客
• 完全予約制内覧＋オフィス立会い契約で現地露出を最小化
• 秘密売却実績のある相談先を選ぶことで安心のサポート体制

ひがの製菓株式会社不動産部では、離婚案件におけるプライバシー保護ノウハウを蓄積し、お客様のご事情に応じたオーダーメイド売却プランをご提案します。近所に知られず、心穏やかに次のステージへ進めるよう、誠心誠意サポートいたします。まずはお気軽にご相談ください。

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