残債がある不動産でも売れる？家売る前に知っておくべき流れ

～筑西市でマイホームを手放す前に押さえるべき基本ステップ～

住宅ローンの返済途中に、さまざまな事情で家を売りたいとお考えの方は少なくありません。転勤や住み替え、相続や収支の見直しなど背景はさまざまですが、「残債（住宅ローンの借入残高）がある不動産」は、売却の手続きや資金計画がシンプルな物件に比べてやや複雑になります。本記事では、筑西市を拠点に不動産売買を手がけるひがの製菓（株）不動産部がお届けする「残債あり物件」の売却フローを徹底解説。売却検討から売却完了までの流れ、および注意ポイントを順を追ってご紹介します。

1. 「残債あり物件」とは？

住宅ローンを組んでマイホームを購入した場合、完済するまで銀行等に名義が抵当権（担保権）として留保されます。返済途中で売却を行うとき、

• まだ返済し終えていない残高（以下、残債）がある
• 抵当権が抹消されていない

という状況をまとめて「残債あり物件」と呼びます。抵当権付きのままでも買い手を見つけることは可能ですが、売買契約を結ぶ前に以下の点をクリアにしなければなりません。

1. 抵当権の抹消条件（残債の処理方法）
2. 売却代金から残債を完済できるかどうかの資金計算
3. 売主・買主いずれにも不利益が出ない取引スキーム

これらを事前に確認しておくことで、売却手続きのトラブルを防ぎ、スムーズに次のステップへ進むことができます。

2. 売却検討前に準備すべき３つの事項

2-1. 残債残高の確認

まずは住宅ローンの現在の返済状況を正確に把握しましょう。住宅ローンの「残高証明書」は金融機関の窓口やWEBサービスから請求できます。売却金額がこの残高を上回らないと、売却代金だけでローンの一括返済ができず、自己資金の用意や他のローン借り換えが必要です。

2-2. 固定資産税・都市計画税の確認

売却価格をシミュレーションする際、土地・建物にかかる固定資産税・都市計画税の未払い分がないかチェックしておきましょう。特に売却年月と課税年度がズレると、売主負担・買主負担でトラブルになりやすいポイントです。

2-3. 不動産会社選び

残債あり物件は通常の売却物件より取引のステップが多いため、経験豊富な不動産会社への仲介依頼が安心です。筑西市内で多数の実績を持ち、ローン完済手続きや抵当権抹消に精通した会社を選びましょう。

3. 売却開始から契約までの基本フロー

以下は一般的な残債あり物件の売却フローです。実際には物件や金融機関によって若干の順序変更や手続き追加があり得ますので、担当者とすり合わせながら進めましょう。

1. 売却価格の査定・売出し価格の決定
• 複数の不動産会社に訪問査定・机上査定を依頼
• 残債残高を踏まえ、売却代金でローン返済できるかシミュレーション
• 適正価格を検討し、売出価格を設定
2. 媒介契約の締結
• 媒介（仲介）依頼を行い、専属専任／専任／一般を選択
• 価格変更や広告方法など、売却条件を取り交わし
3. 買主の募集・内覧対応
• ポータルサイト掲載やチラシ配布、看板設置などで広く告知
• 希望条件を満たす買主候補の内覧申込みに対応
4. 買付証明書の提出・条件交渉
• 買主からの買付証明（買付申し込み）を検討
• 購入希望価格や引渡時期、ローン特約の有無など交渉
5. 売買契約の締結
• 手付金やローン特約内容の確認
• 契約締結後、買主はローン審査へ（承認取得が条件）
6. 残債一括返済の手続き準備
• 売却代金受領予定日をもとに、金融機関へ「一括返済請求書」を提出
• 抵当権抹消に必要な書類（登記済権利証または登記識別情報など）を準備
7. 引渡し・決済（残債完済・抵当権抹消）
• 売却代金から残債を清算し、抵当権抹消登記を司法書士に依頼
• 固定資産税清算金や管理費などの未精算金も同時に精算
8. 所有権移転登記
• 抵当権が外れた土地・建物の所有権移転を登記
• 売買完了後、登記識別情報の交付で取引終了

4. 流れごとの注意ポイント

4-1. 査定段階での価格設定

• 残債＋諸費用以上の価格設定
  売却代金からローン完済と手数料、税金などを賄える価格設定が鉄則。自己資金なしで売却を完結させたい場合は、相場より若干強気の価格は避け、現実的に売れる価格を選ぶことが重要です。
• 金融機関への事前相談
  売却後ローン一括返済がスムーズに進むか、返済期限の猶予や一部繰り上げ返済手数料の有無を事前に確認。金融機関によって手続き期間が異なるため、余裕を持ったスケジュールを立てましょう。

4-2. 売買契約と引渡しの間

• ローン特約（住宅ローン承認条件）の扱い
  買主のローン審査が万一不成立となった場合、契約を白紙に戻せるローン特約は買主保護のため必須条項。売主としては契約解除リスクがあるものの、買主候補を逃さないためにもローン特約の設定は柔軟に対応しましょう。
• 引渡日と登記手続きのタイミング
  売買代金受領と同日に抵当権抹消登記を済ませないと、買主の所有権移転登記ができません。司法書士とスケジュールを調整し、決済日に必要書類・印紙税・登録免許税の手配を漏れなく行いましょう。

4-3. 税金面の確認

• 譲渡所得税の計算
  売却益が出た場合、短期譲渡所得（所有期間5年以下）または長期譲渡所得（同5年超）により税率が異なります。ローン残高だけでなく、取得費や譲渡費用を含めた正確な譲渡益計算が必要です。
• 確定申告の期限
  売却の決済があった年の翌年2月16日～3月15日が申告期限。特例適用（居住用財産の3000万円特別控除など）を受ける場合は、必要書類の準備を計画的に進めましょう。

5. まとめ

残債がある不動産の売却は、一般的なマイホーム売却以上に手続きや資金調整が複雑となります。しかし、事前に残債額の把握や税金・費用のシミュレーション、金融機関への確認、信頼できる不動産会社選びを行えば、十分にトラブルを回避しながら取引を進めることが可能です。

特に筑西市での売却は、地域特性や地元金融機関の対応に精通したパートナーと手を組むことで、手続きの効率化や適正価格での成約に繋がります。家を売る前の不安や疑問は、一人で抱え込まずにプロへ相談し、安心して次のライフステージへ踏み出しましょう。

ひがの製菓（株）不動産部は、筑西市を含む県南エリアで数多くの残債あり物件の仲介実績を誇ります。売却に関するお悩みやご相談があれば、お気軽にお問い合わせください。

ひがの製菓株式会社　不動産部